01月厦门世茂地产·厦大项目市场分析及项目定位建议

世茂地产世茂地产·厦大工程市场分析及工程定位建议2021年01月目录TOC\o"1-3"\u第一局部 宏观环境 -1-一、 经济状况 -1-1、 2005-2021GDP增长走势 -1-2、 城镇居民消费水平趋势分析 -3-3、 人口结构情况 -4-4、 厦门产业结构分析 -5-二、 城市整体规划及工程周边地块的规划 -6-1、 城市区域划分及城市开展 -6-2、 思明区在厦门的位置及开展概况 -10-3、 各板块特点分析 -11-4、 区域房地产市场分析 -13-5、 厦港片区开展规划及房地产市场解析 -25-三、 近年厦门土地市场分析 -33-1、 近三年厦门公开出让各类土地供给分析 -33-2、 未来土地供给趋势 -35-四、 工程调查及分析 -36-1、 工程概况 -36-第二局部 工程竞争市场分析及产品建议 -38-一、 重点在售楼盘及三级市场分析 -38-1、 重点在售楼盘分析 -38-2、 房地产三级市场分析 -39-二、 写字楼、SOHO办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调 -40-1、 写字楼市场现状调研 -40-2、 SOHO办公空间市场现状调研 -51-3、 高端酒店式公寓市场现状调研 -54-4、 酒店市场现状调研 -67-宏观环境经济状况2005-2021GDP增长走势年度GDP(亿元)户籍人均GDP(元)常住人均GDP(元)财政收入(亿元)农民纯收入(元)人口(万人)城镇人均住房面积农村人均住房面积200049637654/924030130//200155640968/111442513418.4740.2020026484658930328126472213718.3140.1320037605362135029149515214219.5943.1620048836017540146160564714721.544.42005103067320457582106230153224520061162.377247649887275.176868160.3822.934820071375.268223356595348.447637167.2431.9252.3320211560.028982762651410.148475173.6729.5554.102021(1-8)968.94————300.58————————厦门市近年经济得到迅速开展，国内生产总值〔GDP〕从2000年的496亿元，增加到2021年的1516亿元，提高了3倍，财政收入410亿元。户籍人均GDP实现89827元，城镇人均可支配收入23948元，农民人均纯收入也到达了8475元，人们生活水平得到明显提高。居住条件也有明显的改善，2021年城镇人均住宅面积29.55平米，农村人均住宅面积54.1平米。城镇居民消费水平趋势分析人均可支配收入(元)人均消费支出(元)2002年1176885042003年1291594592004年14443107392005年16403118492006年18513141622007年21530163802021年23948171172021年上半年96678856数据显示：2002年以来，厦门居民生活水平逐渐提高，收入保持稳定增长， 年平均增加可支配收入1686.25元，年增长率为12.9%，居民生活消费支出保持稳定，年平均增加消费性支出1414.5元，2003-2021年居民消费性支出呈现高速增长，年平均增长率到达13.5%。人口结构情况分类年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2021年户籍人口134.36137.16141.76146.77153.22160.38167.24173.67城镇人口69.7376.383.7491.0496.18109.24114.16118.58城市化率％51.90%55.63%59.07%62.03%62.77%68.11%68.26%68.28%外来常住人口73.2474.2475.2474.1471.7872.6275.7675.33外来/户籍54.51%54.13%53.08%50.51%46.85%45.28%45.30%43.38%全市常住人口210.4211217220.91225233243249未来厦门人口预测：近年来，厦门市人口增长率保持在4%左右；截止2021年，厦门全市常住人口249万人。全市户籍人口173.67万人，其中城镇人口118.58万人。按照近年来的增长速度，预计未来5年全市户籍人口将到达210万人左右，外来常住人口到达100万人，全市常住人口规模将到达310万人。厦门产业结构分析年度第一产业第二产业第三产业合计亿元比例％亿元比例％亿元比例％亿元比例％2004202.27%52459.34%33938.39%883100%2005212.04%57355.58%43742.39%1031100%2006181.60%62854%51644.40%1162100%2007171.30%73553.50%62345.20%1375100%202121.81.40%81752.40%72146.20%1560100%202111.61.20%48149.60%47749.20%969100%厦门市产业结构经过多年的调整，目前已比拟合理，以第二产业为主，第三产业为辅，两者相辅相成；第一产业比重很小。2021年上半年国内生产总值中，三大产业所占比例之比为1.2：49.6：49.2.城市整体规划及工程周边地块的规划城市区域划分及城市开展厦门城市规划综述2000年经国务院正式批复的总体规划明确厦门城市性质为我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。根据国务院的批示，2006在通过的厦门市?“十一五〞规划纲要?中也明确提出，厦门的城市开展定位是“现代化港口风景旅游城市和海峡西岸重要中心城市〞。同时，在2004年初，福建省提出海峡西岸经济区概念，明确指出“以厦门为中心的厦门湾城市群，其定位是海峡西岸经济区的龙头。通过体制上的优势，走在福建开展的前沿、生产力的前沿，以此带动漳州的经济开展，并向闽西、闽中、粤东、赣南拓展。〞在“国际性港口风景旅游城市〞及“海西主要中心城市〞的开展定位上，厦门市制定了建设“海湾型〞城市的城市开展与规划战略，具体是以厦门岛为中心，形成一个以环厦门湾为背景的扇形状海湾，数个岛屿和优良港口沿东、西海域周边展开布局，从而形成“一环数片、众星拱月〞的城市格局。厦门“海在城中，城在海上〞的特殊城市形态，是国内独特的城市景观。城市规划功能布局结合城市空间自然形态和城市行政空间分布，在厦门市规划中对厦门城市的空间结构描述为：“一心两环、一主四辅八片〞的组团式海湾城市。“一心〞：即厦门本岛“两环〞：环西海域的“两湾三区〞,环东海域及同安湾的“东部地区〞；“一主〔城〕〞：即厦门本岛〔含鼓浪屿〕，作为全市的政治、经济和文化的中心;“四辅〔城〕〞：海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城；“八片〔区〕〞：海沧辅城的马銮片区，集美辅城的杏林和集美片区，同安辅城的大同和西柯片区，翔安辅城的马巷和新店刘五店片区;按此组团式结构开展规划，将使厦门的城市中心分布呈现为“单心多核〞的模式。主城与辅城由海域分隔，辅城之间由海湾、自然山体分隔，辅城的组团之间也由海湾、自然山体或防护绿廓分隔，总体形成与自然生态环境配合较好的规划布局结构模式。未来城市开展方向目前厦门本岛开展日趋成熟饱和，未来城市开展空间主要向海湾地区和内陆腹地拓展，未来空间开展总体应以“优化本岛、拓展岛外、两翼并举、各有侧重、集约高效、持续开展〞为指导方向。具体为：厦门岛内开展一直处于由西向东扩展的过程中，由于地处海岛，尽管人居环境优越，但岛内剩余土地资源的稀缺一直是制约城市开展的瓶颈，岛内东北部片区拥有的较大规模可开发土地就成为城市开展的必然方向和重中之重，甚至被视为“厦门岛内最后的奶酪〞。选择岛外东西两翼为今后城市空间拓展的重要方向，根据两翼的开展现状和实际条件，采取“同时开展、各有侧重〞的方式，从空间上真正实现从海岛型向海湾型的开展。杏林和集美以用地功能完善和优化为主，辅以适度的外延拓展。杏林和集美是岛外开发最早的功能组团，已经具备一定的规模，功能仍需完善，但缺乏有规模的可建设用地，应以功能完善和优化为主。推进同安城区的完善与拓展的同时，积极引导同安的集中城市化和农业产业化进程。在开展时序上，由于本岛向大陆的北通道〔厦门大桥、集美大桥、BRT、公铁大桥〕和西通道〔海沧大桥〕已形成，因此，介于两个门槛之间沿西海域的海湾地区为空间拓展的首先区域，包括杏林湾、集美北部以及马銮湾等区域，成为近期开展建设重点。上述地区跨市政走廊向西北延伸的地区，包括后溪、灌口及东孚地区为空间拓展区域，已进入开展建设阶段。随着翔安隧道的修建，东部翔安地区成为适应本岛产业转移和近期产业开展的方向，将以马巷为依托，刘五店、新店等区域成为重点开展区域。同安区依托同集路交通优势，近期向南集中开展西柯潘涂片区，莲花、五显地区，在上述开展趋势根底上形成的环东海域片区成为几个片区交汇的重点开展区域。城市规划对房地产开展的影响厦门建设国际性港口风景旅游城市及海西主要中心城市的开展定位，并以此进行的城市开展规划，对提升城市综合竞争力，更快更好的开展打好了坚实的根底，同时也对厦门房地产业开展带来了机遇。厦门国际性港口风景旅游城市的建设，改善了厦门市的居住环境，提高了人们的生活质量，使厦门成为更适宜居住的城市，提高了城市知名度，这从而改善了厦门房地产开展的环境，给房地产业开展带来时机。同时，海西主要中心城市的开展建设，吸引了海峡两岸、国内外众多的投资者，带来了人流、物流、资金流，为行业开展带来了机遇。厦门“海湾型〞城市开展战略，以及围绕其展开的众多具体措施，拓宽城市开展思路，给岛外社会经济开展带来了机遇，众多政策的倾移，道路交通、医疗等众多城市根底设施的建设，使得岛外配套日益完善。使厦门房地产逐步走出厦门岛，走向岛外，从最初的岛内房地产独大，到目前岛内到外平分秋色，厦门房地产业在逐步走出厦门岛的过程中，逐步壮大。思明区在厦门的位置及开展概况厦门本岛由思明区和湖里区组成，思明是是厦门市的经济、政治、文化、金融中心，辖区面积76平方公里，常住人口近80万人〔其中户籍人口60万人〕，2021年全区完成地区生产总值480.3亿元，财政总收入76.3亿元厦门本岛由思明区和湖里区组成，思明是是厦门市的经济、政治、文化、金融中心，辖区面积76平方公里，常住人口近80万人〔其中户籍人口60万人〕，2021年全区完成地区生产总值480.3亿元，财政总收入76.3亿元，社会消费品零售总额246.9亿元。经济总量已跃居全省各县〔区〕首位。区域规划：“一带、两地、三圈、四区〞“一带〞——环岛路经济带；“两地〞——厦门高新技术研发与产业基地、区域外工业基地；“三圈〞——中山商圈、富山商圈、会展商圈；“四区〞——观音山国际商务营运中心区、鹭江道中心商务区、环筼筜湖商务休闲区、东坪山休闲度假区。湖里区湖里区思明区思明区片区内按照市场特征划分为市中心环湖板块，厦大厦港板块、环岛路板块、莲前前埔板块、莲坂江头板块本工程位于厦大厦港板块，是成功大道、环岛路、环岛干道等城市主干道交汇处，交通直达性强；距离机场15分钟车程、距火车站10分钟车程、距厦门港10分钟车程；各板块特点分析内容厦大厦港板块环筼筜市中心板块莲前前埔板块莲坂江头板块环岛路板块区块规划教育、科技、文化交流与合作的重镇和平台，厦港建设为表达传统与现代生活交融的浓厚的文化艺术气息的可持续社区厦门行政中心、商务中心大中型住宅社区集中分布的区域厦门重要的商圈之一海景自然观光带，商务营运中心土地资源寸土寸金。需拆迁才能获得新的地块寸土寸金。地块资源极少有较多尚未开发的地块土地稀缺有较多尚未开发的地块人口环境以高校教师为代表的高素质人口密集富人区，高素质人口也较多工薪阶层、务实家庭商贸人士为主，受教育程度低村庄村民与高收入人群并存，人口少功能定位兼具CBD功能和文化、旅游购物、休闲功能的“财富港湾〞和“文化家园〞。金融商务、行政中心区，文化娱乐、旅游休闲为辅居住功能为主，具有会展会务和一定的商业购物功能购物、餐饮、休闲、娱乐功能为主观光、旅游、居住环境依山傍水，文化机构众多，居住环境舒适，蕴涵丰富的人文景观。景观丰富，出行便捷，配套较齐全。根底教育设施缺乏环境一般。只有会展一带临海环境较好。环境较嘈杂，依山傍水，环境清幽。医疗、公交等生活配套相对较弱商业环境休闲气氛浓厚，公交便利，但停车位严重缺乏会聚了厦门市各政府机关、金融单位，环境优越购物、休闲气氛还较差，商业气氛正在快速开展中人口众多交通兴旺，购物环境成熟，商业气氛浓厚购物气氛不成熟。商业、金融等生活配套较弱经济环境 创意产业、教育产业、CBD金融产业、购物、休闲产业、商务气氛较浓厚会展经济开展良好商业兴旺观光旅游业区域房地产市场分析思明区思明区位于厦门市南部，由厦门本岛南部和鼓浪屿全岛组成，北面与湖里区毗邻，东、西、南面与小金门诸岛及漳州市隔海相望，是厦门市的政治、经济、文化、金融中心。2021年至今思明整体供销比为0.72，住宅供需整体相对平衡。2021年1-8月，思明区商品住宅累计新增供给45.5万平米，累计销售90.2万平米。2021年8月区域住宅销售量延续前两个月上涨势头，共成交住宅14.8万平米，占全市住宅销量的53%，环比上升22%，同比大幅增长6倍；销售均价再创新高，为15578元/㎡，环比上扬19%。2021年8月区域住宅销售量延续前两个月上涨势头，共成交住宅14.8万平米，占全市住宅销量的53%，环比上升22%，同比大幅增长6倍；销售均价再创新高，为15578元/㎡，环比上扬19%。2007年以来思明区工程销售率一览表〔数据截止2009年8月31日〕月份预售证号工程名称销售率销售价格07年4月20070029鲁能·陶然北岸94.04%1179107年5月20070039康桥圣菲98.77%1023807年6月20070046云顶至尊25.21%1761420070047巴厘香墅五组团100.00%831720070048新华城97.32%1101520070056上东美地100.00%1140207年7月20070062百源双玺66.93%1566020070063嘉盛新村二期G组团69.20%1028307年8月20070072万科·金域蓝湾花园二期81.30%2110307年9月20070080翡翠城二期96.56%951520070081鸿图嘉园二期95.21%1088007年10月20070094鹭江海景花园二期94.21%1312220070095南中·山景叠院99.27%1435220070097瑞景公园三期100.00%829707年11月20070102万科•金域蓝湾花园三期99.54%1452020070105鲁能•领秀城二期37.91%1422620070108海峡国际社A区一期92.21%1667507年12月20070110香山·碧海晴空83.06%812620070115海峡国际社区A区二期52.27%3194620070116香港时代广场43.29%1457908年1月20210003怡富花园二期3#、11#100.00%771820210005国际广场48.21%1364720210006玉滨城三期54.86%1302808年2月20210011中山海景广场99.02%1053820210012英皇·湖畔华庭96.86%1089608年3月20210017万科·金域蓝湾花园B地块一期95.35%1257908年4月20210021罗宾森广场一期96.20%745408年5月20210026万科·金域蓝湾花园B地块三期(10#楼)100.00%1309020210027世贸·铂勋63.70%1289520210030新景5.897.13%1024008年7月20210038领秀中山80.19%1267408年8月20210057万科·金域蓝湾花园B地块二期94.95%1195008年10月20210072新景禾祥·龙郡65.90%1409608年11月20210077塑胶总厂综合楼49.13%275409年4月20210011御园92.19%1353020210012亿力百家苑97.25%830620210014禾祥·观斓88.38%1209720210015森海丽景72.24%872809年5月20210018林海阳光90.83%974620210019鲁能·领秀城一期0.00%009年7月20210031海峡国际社区A区二期11#-22#楼50.23%1619709年8月20210032皇府御园〔A-E型〕0.00%0思明区由于地处城市中心区，因土地的稀缺性和各种生活配套的便利性，最受购房者青睐，销售量和房价长期占据全市各区中的第一。2021年前8个月，全区销售量约占全市1/4。湖里区湖里区是厦门经济特区的发祥地，位于厦门岛北部，三面临海。陆地面积61.41平方公里，占全岛46.33%，海岸线长达24公里。湖里区依靠五缘湾和湖边水库的科学规划建设，吸引了越来越多的购房置业者。2021年1-8月，湖里区商品住宅累计新增供给23.6万平米，累计销售59.6万平米。供不应求矛盾突出。2021年8月湖里区无新批准预售面积，区域市场供给较为缺乏。本月住宅共成交5.1万平米，环比缩减24%，同比增长2倍；销售均价小幅滑落，为11418元/㎡，环比降幅5%，同比下跌29%。2007年以来湖里区工程销售率一览表月份预售证号工程名称销售率销售价格07年2月20070017源昌豪庭(一期)94.50%1255907年5月20070041国贸蓝海99.04%1792507年7月20070065翰林苑81.10%1360320070067书香佳缘99.16%1131707年8月20070073

禹洲·香槟城95.24%983207年9月20070083芙蓉苑五期92.77%740920070084幸福密码97.99%799120070085源昌鑫海湾(二期)51.67%2296020070086源昌鑫海湾(一期)75.88%2316320070089源昌鑫海湾(三期)58.01%2157907年10月20070098水晶森林-晶尚名苑70.85%1127207年11月20070101佳馨美墅35.64%1441007年12月20070111源昌鑫海湾(四期)37.09%1842308年1月20210001联发五缘湾1号一期67.31%1200508年2月20210010福隆·国际65.66%1183608年5月20210023东渡村改造(都市港湾)99.86%794408年7月20210041富贵门花园一期39.39%1619008年9月20210059新景缘50.30%1188020210065富贵门花园(二期)66.09%763609年1月20210004凯悦新城55.23%901809年3月20210008幸福密码2期83.61%772509年4月20210016鹭岛新筑17.40%1037409年5月20210022御之苑69.04%969709年7月20210028国际邮轮城(一期)56.33%10598海沧区海沧位于厦门岛西面、闽南金三角突出部，西与漳州接壤，北与集美相连，东南与厦门本岛隔海相望。海沧区是离岛内最近的区域，拥有环山、面海、临湖的景观资源，知名开发商的进驻提升了区域楼盘品质。09年1-8月，海沧区商品住宅累计新增供给10.6万平米，累计销售55万平米。供销比为1：5海沧区8月无新批准预售面积，区域在售房源有限，显现供不应求局面。8月海沧区住宅共成交2.5万㎡，环比下降52%，同比那么增长24%；成交均价7723元/㎡，环比抬升6%，同比大幅度上涨22%。月份预售证号工程名称销售率销售价格07年1月20070005泉舜·滨海上城A地块80.17%787107年2月20070013加州海岸·水印象100.00%694820070014厦门海沧绿苑商城99.45%685707年4月20070024未来海岸·天成47.06%854220070025海岸1号99.61%958220070037未来海岸·天御93.80%624307年7月20070064尚海46.26%701020070066滨海阳光100.00%593607年9月20070082绿苑海景国际84.63%755007年10月20070096禹洲·华侨金海岸98.90%693807年11月20070103未来海岸•天心岛〔1#-3#、5#-10#楼〕68.21%563020070104未来海岸•天心岛〔11#-13#、15#-20#楼〕88.96%561120070106东方高尔夫别墅40.18%3019620070107此岸·Patio89.56%596007年12月20070112泉舜·滨海上城B地块71.71%674308年5月20210029绿苑·水岸名筑99.86%443020210031金海华景83.16%749908年6月20210036海景·奥斯卡92.03%789608年8月20210051绿苑·水岸名筑1-11#楼99.36%427109年1月20210006幸福港湾96.54%528309年7月20210027禹洲·华侨城〔B地块〕19.37%76612007年以来海沧区工程销售率一览表〔数据截至8月31日〕集美区集美位于福建省东南沿海，居闽南金三角中心地段，西北与漳州长泰县交界，东北与同安区接壤，西南与海沧区毗邻，东南由厦门大桥及高集海堤连接厦门岛，是进出厦门经济特区的重要门户。09年1-8月，集美区商品住宅累计新增供给18.4万平米，累计销售54万平米，供销比为1：3。8月份集美区依然是住宅销量缩减幅度最大的区域，销售均价继续在上行通道运行，整体表现为量缩价升的态势。本月集美区仍无新增住宅供给量，已连续三个月无新增供给。本月区域共成交住宅2.1万㎡，环比下降68%；成交均价7123元/㎡，环比上扬6%。2007年以来集美区工程销售率一览表〔数据截至8月31日〕月份预售证号工程名称销售率销售价格07年2月20070020金海湾1-4号楼及三期4号楼95.67%693207年5月20070040金海湾二期5#楼、6#楼99.03%704107年6月20070051悦美·筼筜1#—4#楼92.16%687807年7月20070059中铁海湾华庭92.00%808607年8月20070076天鹅美苑97.89%662107年11月20070099乐活小镇99.46%453620070100金海湾三期1-3＃楼97.51%600420070109夏商·大学康城二期〔A地块〕99.57%596607年12月20070117祥和雅筑78.32%560708年3月20210014夏商·大学康城二期1#楼70.73%530720210018泉舜泉水湾1#地块58.85%844108年5月20210028夏商·大学康城二期〔A地块〕97.28%461808年8月20210052万美花园7.82%700008年9月20210061特房.红树康桥56.90%586420210064海韵华庭76.07%558608年11月20210078集美中心花园六期1-7号楼100.00%786509年4月20210010金博水岸(3#、4#、5#)81.56%583309年5月20210017古龙·御景0.00%0同安区同安是厦门市六个辖区中面积最大的一个区，是厦门市建设海湾型城市的重要组成局部。同安房地产将是厦门未来住宅郊区化的重要区域，成为连接厦门岛外东部翔安、南部集美和西部海沧的中心，房地产开展的空间很大。09年1-8月，同安区商品住宅累计新增供给13.7万平米，累计销售49万平米，供销比为1：3.6。8月同安区住宅成交量继续下挫，成交均价有所上扬，呈现量缩价升态势。本月同安区无新批准住宅面积。住宅销售量共为3.0万㎡，环比下滑38%，同比增长6倍之多；成交均价为5021元/㎡，环比上抬9%，同比下跌23%。2007年以来同安区工程销售率一览表〔数据截至8月31日〕月份预售证号工程名称销售率销售价格07年1月20070009星海湾R、R1、R2、S、T别墅54.99%1299107年6月20070057大溪地43.73%672807年7月20070060厦航同城湾一期85.11%613607年8月20070074

凤凰城一期96.56%549207年9月20070077湖居湖墅三期83.11%292920070078丽水云天88.68%683020070087陆丰嘉园1号、2号楼34.81%579720070088汀溪山庄30.98%392107年10月20070092锦华金都商住组团56.87%636108年3月20210013我爱莲花41.95%343320210015同安大唐世家三期B1幢98.34%619220210016丽水云天F、G地块F1-F5、G1-G6幢41.37%684808年4月20210022丽水云天B地块49.10%651208年5月20210025金利·蓝湾新城41.36%442108年6月20210032芸溪居住公园三期94.12%409220210034锦辉国际花园55.89%471720210035古庄新村(南区)85.31%439008年7月20210037星海湾四期A1-A12(R、S型)别墅6.77%1593820210039厦航同城湾二期90.42%482108年8月20210048丽水云天C地块34.32%650420210058西池新城一期96.58%351008年12月20210080禹洲·大学城一期〔1#-7#楼〕84.29%425620210083阳光清境86.55%500009年1月20210001祥顺新村(5#、7#、10#、11#)66.87%404920210005芸溪小区南段步行街〔10-12#楼〕0.00%009年3月20210007同安区西池小区E组团4#楼100.00%346409年5月20210021大兴商城1号、2号楼0.00%009年7月20210025凤凰城二期13#-17#、21#36.89%443520210026星海湾高层区3区3.12%4518翔安区翔安区位于厦门东部沿海方向。东北与泉州市交界，西边与同安区接壤，南面隔海与厦门岛、金门岛相望，地理环境优越。是厦门市实施海湾型城市开展战略，重新调整行政区划后新设立的一个区，是厦门市最年轻的行政区。房地产开展起步时间较晚，但开展较快。截止2021年8月，翔安区住宅市场保持零新增供给量；住宅销售量、成交均价均保持上个月水平，区域市场缓慢平稳开展。8月翔安区共成交住宅面积4616㎡，与上个月持平，同比增长8倍多；成交均价为7075元/㎡，保持上个月价格水平，同比跌幅12%。2007年以来翔安区工程销售率一览表〔数据截至8月31日〕月份预售证号工程名称销售率销售价格07年7月20070068特房·锦绣祥安一期63.99%585307年12月20070113特房·锦绣祥安二期12.02%598508年1月20210008特房·美地雅登二期4.21%618520210009汇景新城中心45.71%6979厦港片区开展规划及房地产市场解析厦港片区开展规划规划定位——传承历史，打造城市新地标厦港片区规划定位：表达传统与现代生活交融的浓厚的文化艺术气息的可持续社区。未来片区将以文化交流、旅游购物、休闲娱乐为主要功能，兼有少量办公、居住、旅馆功能。其中一期对原避风坞的改造是其重点，在保存避风坞的前提下，建设游艇码头、观景平台。分期开发策略一期：民族路-大学路以西，环岛路以东，演武路以北，厦成海景花园以南，规划用地22.57公顷，可开发用地16.8公顷。理由：①拆迁安置量小，符合产业开展策略，市场期望值较高，有条件改造。②该范围与机场路及环岛路的关系较密切，其面貌关系到社区的整体形象，需要改造。二期：民族路-大学路以东，思明南路以西，蜂巢山路以南，演武路以北，规划用地27.05公顷可开发用地11.45公顷。理由：避风坞周边的改造提升了土地价值，商品房开发有了依托条件，相应的文化休闲及购物等需求增长，公共设施的开发有了市场前提和成熟度。三期：民族路-大学路以东，思明南路以西，碧山路以南，蜂巢山路以北，规划用地15.09公顷，可开发用地12.25公顷。理由：①现状质量较好的建筑数量较多，建筑容量较大，改造难度大，而且地势复杂，分成小地块改造不利于整体面貌的塑造。②该片区相对独立，改造要求不迫切，可选择在远期整片进行更新改造。规划布局规划结构——“一心两翼一带三片〞“一心〞：指沙坡尾避风坞文化艺术中心，是一期以及整个厦门港片区的核心。“两翼〞：指沙坡尾避风坞文化艺术中心南北两侧，是对中心的景观衬托和功能支撑的主体。“一带〞：指滨海步行景观带，串连起各个功能区和主要的公共活动空间，是片区主要的休闲和观景空间。“三片〞：包括南北中三个功能片区，即北部酒店、办公和居住综合功能组团，南部办公、商业和居住综合功能组团，以及中部沙坡尾避风坞文化艺术休闲功能组团。功能分布——山海相连相互借势片区的功能由居住、商务办公、文化娱乐、商业、酒店以及相关市政配套设施等局部构成，其中以居住、商务办公、文化娱乐为主。功能布局遵循“外侧〔靠海一侧〕公建、内侧〔靠民族路一侧〕居住、底层商业及配套〞的布局原那么，以控制好滨海的建筑景观效果。具体布局如下：厦港片区总平布局图1〕在机场路以北布置底商住宅；2〕在机场路及避风坞北岸，外侧布置酒店，内侧底层布置110KV变电站及辅助用房〔靠北裙房〕和局部商业用房〔靠南裙房〕，内侧塔楼局部布置办公楼；3〕在避风坞周边布置文化娱乐、艺术创作和展示、文化休闲商业等功能；4〕在浪琴苑南侧地块设置上部商务办公〔外侧〕和居住功能〔内侧〕，裙房商业功能，并通过室内空中连廊将裙房商业串连为一体，裙房屋顶设置屋顶花园，供住户、工作人员观海之用；5〕在浪琴苑东侧结合山海花园、恒达大厦以及已批综合办公楼，设置居住、停车楼、步行小型商业街等设施。厦港片区总平布局图土地利用规划——塑造滨水活力社区规划区范围内除鸿山公园外的用地主要以居住用地、工业用地、特殊用地、市政用地及道路广场用地为主。厦港片区内土地批租包括已批在建及已批未建用地，已批在建用地均为商品房用地，已批未建的用地以居住、酒店为主。规划区范围内除城市公园、军事用地、主要道路用地、新建设用地、风貌建筑保存用地以及公共卫设施配套需求用地等用地后，仅剩余82公顷可改造用地，而其中还有很大一局部用地，因拆迁量太大，近期难以改造。片区土地利用规划图图一期开发范围土地使用的总体原那么是适当的功能混合，以增强滨水区的活力，同时兼顾土地使用的效率，可根据市场需求及反响，对商住或办公的地块功能进行适度的“浮动〞，即保持商住与办公功能的兼容性。片区土地利用规划图图空间景观体系——山海渗透错开布局一期范围既是良好的观景点，也是良好的景观点。在空间景观系统组织上，规划充分考虑到景观的因借与构建。整体形成南北高、中间低，山海渗透的空间景观效果。外景借势——充分引入山体与大海景观，留足山与海的对话通道，建筑采用错开布局方式，减少建筑相互之间的遮挡，在片区内形成多处观山望海的观景区域，提升建筑的景观价值。内景构建——通过建筑高度与造型的控制，形成上下起伏的天际轮廓线效果。规划建议在北侧形成建筑制高点，建设标志性建筑单体〔星级酒店〕；中部避风坞周边建议以保存改造利用为主〔艺术港，文化休闲区〕，远期再根据运营情况决定改造的方向，但必须始终保证避风坞周边的建筑必须以多层及低层为主，保证山海之间的视线通道；南侧通过办公楼建筑群体的景观效果，形成与标志性建筑单体照应的标志性建筑群体，同时也是片区内的建筑次高点。规划同时要求考虑道路对景点的空间景观效果，向海方向必须保持通透，落在建筑上的对景点必须精心处理。厦港片区房地产市场解析片区市场概述作为厦门老市区的厦港片区，由于土地资源稀缺，近几年土地出让规模十分有限，片区房地产开发强度小，但稀缺的地段、完善的各项配套〔特别是优质的教育配套〕、绝佳的景观资源外等资源优势受到客户特别是厦门本地老市民客户的青睐。目前区域仅有鹭江海景二期一个在售工程，且处于尾盘阶段，市场放量小。主要在售工程鹭江海景二期工程分析工程概况：工程思明区碧山路，生活配套完善，教育资源丰富。工程为一栋34层的高层，总建筑面积39217㎡，住宅总套数265套，地下车位137个，10层以上楼层可观海景，户型主要以二房、三房、四房为主，由实力开发商中粮地产开发。工程各项规划指标占地面积2902m²建筑形态高层建筑面积39217m²绿地率30%户数/套265套车位/个137建筑密度—容积率11.9主力户型两房、三房、四房户型面积88m²—161m²工程户型配比及售价：户型户型面积〔m2〕总套数销售率两房两厅88-92㎡9892%三房两厅143-153㎡13496%四房三厅157-161㎡3394%备注：该数据来源房管局网上备案数据，截止该工程于07年10月27日开盘，开盘当日起价8869元/㎡，均价14000元/㎡，开盘销售率超过70%。此后市场形势急转直下，该工程销售根本处于停滞状态，目前工程销售率为94%，工程所剩房源根本上属于高楼层的房源，起价15000元/㎡，均价约18000元/㎡，滞销户型以高楼层的两房为主。工程客户分析：工程70%以上的客户属于厦门本地居民，其中有很大局部属于老市区居民，外地客户较少，约占25%，其中晋江、泉州区域客户约占10%，龙岩、三明、莆田区域客户约占10%。大局部客户购房主要用于自住，用于改善居住环境，少量年轻客户购房用于婚房。客户购房过程中最关注工程的地段、景观资源〔特别是海景〕，良好的教育资源也吸引了一局部客户。未来市场供给从短期来看，区域内仅有位于民族路与碧山路交叉路口的当代天境工程，占地面积约5300平米，总建筑面积约2.9万平米，户型以大户型为主，预计2021年年中推出市场。近年厦门土地市场分析近三年厦门公开出让各类土地供给分析近4年酒店用地宗数土地面积万㎡容积率建筑面积万㎡总金额〔万元〕楼面地价〔/元㎡〕200721.14.04.4120302746202124.30.72.92879985202124.91.01.5157802209合计17511.1581910893309近4年办公用地宗数土地面积万㎡容积率建筑面积万㎡总金额〔万元〕楼面地价〔/元㎡〕2007754.02.6139.729397021032021513.72.534.07316121482021940.02.391.21263301386合计21107.72.52654934611863在酒店式公寓用地方面：由于厦门酒店式公寓市场仍处于起步开展阶段，酒店式公寓工程特别是中高端工程数量较少，近几年根本上没有酒店式公寓用地的出让。商住用地2005-2021年商住用地供给总量厦门近几年商住用地成交幅数维持在26-28之间，商住用地年出让总建筑面积在330万平米左右，08年宏观市场低迷使得08年商住用地出让规模严重萎缩，09年市场回暖使得商住用地成交量快速反弹至正常水平。在土地成交价格方面，厦门全市商住用地平均成交楼面地价呈现快速上升态势，08年宏观市场低迷亦没有影响平均楼面价上涨趋势，商住用地具有越来越高的价值。商住用地成交总额除08年因土地出让规模急剧萎缩导致成交总额萎缩，其它年份呈现快速上涨态势。高端商住用地供给目前厦门高端商住用地供给主要是以岛内为主，多在2007年土地市场火爆时出让，这里高端商住用地判定标准为地块成交楼面价高于7000元/㎡。宗数土地面积万㎡容积率建筑面积万㎡总金额〔万元〕楼面地价〔/元㎡〕2007638.92.180.796650011979202110.92.42.116700.079522021734.42.069.872060010321合计1474.132.1153170380011165未来土地供给趋势供给重点区域岛外为主、杏林湾、环东海域、翔安、后溪片区等是未来供给重点区域土地出让方式以挂牌为主工程调查及分析工程概况工程概况工程周边配套分析厦大国际厦大国际会议中心〔待建〕厦大医院厦门大学南普陀寺厦大一条街华侨博物馆华侨中学演武小学中华儿女美术馆厦门理工学院工程地处文化底蕴浓厚的厦港片区，为厦门大学所在地，周边各项生活配套齐全，交通便利。工程主要资源盘点景观资源：厦港片区整体上为东北高，西南低的走势，区内有虎头山、峰巢山等山脉，东北侧靠着万石山山脉，三面环山〔起于厦大〕，一面向海的半圆形形状，对面为漳州招商局开发区。其山景、海景资源丰富。文化底蕴：工程周边有洪厝、李厝、蒋厝、卢厝等清化民居以及鹦哥楼、南华别墅区、华侨博物馆等中西合璧的建筑物。在这边依然可以清晰的看到包括闽南文化、延平文化等文化遗风以及滨海渔民的一些民俗活动。同时还有建于唐朝会昌、大中年间的千年寺院，现今每天都接待上万名四方游客来此观光。教育资源：由陈嘉庚先生于1921年创办的，同时也是我国“211工程〞和“985工程〞重点建设的高水平大学——厦门大学与本工程紧临，还有厦门理工学院总部也与工程紧临，同时还有演武实验小学，华侨中学等，教育资源雄厚。交通：从厦港之间横空穿越而过的成功大道贯穿南北，对接演武大桥，鹭江道和美丽的环岛路。从工程地到厦门火车站、国际展览中心只需10分钟，到飞场只需15份钟、交通极为便捷。商业配套：区域内现有的商场有大学城商业中心、演武商业广场。大学城商业中心由于规划不合理，造成商业气氛差，商家进入较少，多数经营低档次产品，负一楼为新华都超市，经营较好。演武商业广场为08年新开业的商业中心，规划为立体式街，以学生及周边居民为主要消费对象，经营良好。同时带有文化休闲类的商业，如：咖啡厅、异国餐厅、书吧等正不断兴起。工程竞争市场分析及产品建议重点在售楼盘及三级市场分析鑫海湾〔挑高〕均价18400重点在售楼盘分析鑫海湾〔挑高〕均价18400五缘湾1号均价五缘湾1号均价12,150国际邮轮城国际邮轮城均价14000福隆国际福隆国际均价11897海峡国际社区16500海峡国际社区16500世贸国际均价18000岛内在售高端住宅工程以联发五缘湾1号、鑫海湾、海峡国际社区、云顶至尊、世贸国际、福隆国际、领秀城、国际邮轮城为代表世贸国际均价18000云顶至尊均价22000云顶至尊均价22000领秀城领秀城均价16000房地产三级市场分析商品房市场与二手房市场比照二手房市场表现出强劲的开展态势，未来岛内二手房依然保持较大的交易量，近3个月二手房维持在30万平方米左右，与一手房市场份量相当。随着刚性需求的不断释放，未来二手房将是岛内商品房市场的重要替代产品。二手房市场表现出强劲的开展态势，未来岛内二手房依然保持较大的交易量，近3个月二手房维持在30万平方米左右，与一手房市场份量相当。随着刚性需求的不断释放，未来二手房将是岛内商品房市场的重要替代产品。二手房市场对商品房市场的影响二手房市场转移了局部刚性客户需求，特别对于首次置业阶层，二手房的地段优势、总价优势、现房优势等表达较为明显。在外来人口的逐渐增加，二手房作为过渡性产品将受到市场的青睐。二手房税收优惠政策将刺激未来市场放量。写字楼、SOHO办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调写字楼市场现状调研销售走势市场整体销售走势分析2003-2021年写字楼市场年均销售15万平方米，价格出现了较大的波动，新区大规模开发对整体市场影响较大。市中心写字楼价格保持在15000-22000元/㎡左右。从季度销售情况看，09年第二季度、第三季度有了较大的成交量，第三季度写字楼销售面积〔7.59万平方米〕环比上涨8.77%〔09年第二季度为6.98万平方米〕。区域销售走势分析备注：近郊区主要指五缘湾、观音山、会展岛外，市中心指鹭江道、滨南、滨北、莲板、江头等区域，目前全市写字楼销售量以近郊区的观音山CBD、湖里运营中心等为主，从09年第三季度销售走势看，近郊区共销售43728平方米，其环比下跌3.3%〔09年第二季度为45219平方米〕；而市中心依然以新景中心3＃地块、银聚祥邸、百脑汇科技大厦为主，环比上涨254%〔09年第二季度为6855平方米〕。销售价格分析销售价格指数分析03年1季度～09年3季度销售价格指数〔以03年1季度为100〕进入到09年第三季度，写字楼价格指数继续保持平稳态势。自2021年第一季度～2021年第三季度全市写字楼销售价格指数均在200～250之间。近期价格走势08.09～09.9各月成交价格走势图数据来源：厦门房地产管理局从上图可以看出，进入到09年第三季度，全市写字楼成交价格在震荡中升高，09年9月份上升到9365元/平方米，其中09年9月份的成交价格为一年来最高。究其原因，主要是受到市中心银聚祥邸、新景中心3＃楼、百脑汇科技大厦成交价格较高〔这三个工程第三季度成交价格均在13000元/平米以上〕，且成交量较大的影响。随着市中心写字楼工程的供给减少，价格上涨的后续推力不够，未来1年内销售的热点依然集中在近郊区。如上图所示，市中心成交价格呈现波动性大的特点。而近郊区写字楼一方面由于供给量巨大，目前供过于求。另一方面，其周边配套还不够完善，还未得到购写字楼客户的足够认可，使其价格保持相对平衡的走势。主要工程存量分析纯租赁型物业工程名称面积存量〔㎡〕租金范围推入时间备注建行大厦1500090-11009年底09年底结算中心退出大厦，到时候将全部推入市场银行中心200080-140正推底层空置局部国际银行大厦约1200080-110正推现空置率约为20%第一广场7800070-90正推现已有两家签约，面积约2000平方米中闽大厦约300065-80正推裙楼空置局部龙岩大厦约5000035-50正推整栋招租建设科技大厦500050-65正推09年6月分交付，已于3月份开始对外招商，签约约50%北方商务大厦480035-45正推现空置19间，朝北较多联泰大厦110035正推现空置5层约1100平方米，整体出租，不进行分割处理航空港大厦约15000——2021年工程的建筑高度为162米、主楼42层、裙楼５层，总建面积为78517平方米，现已开始落架，其中1-5层为五星级酒店，6-16楼为写字楼，18-42层为佰翔汇馨酒店的客房及会所，2021年投入使用凯迪克商务中心27000——2021年底——市政大厦12300——正推——运通商务中心540050-60正推目前已达成的客户多为走空运的物流公司，以合资和外资企业为主，大面积需求的企业较多，现签约量约10家左右SO商务360024-35正推目标客户群体锁定于成长型企业，推出的产品面积区间在38.10～84.6平方米，物业费1.3元/平方米/月。现入驻率企业多为电子类和贸易类为主，40-60平方米的需求最大，现入驻率约70%。国际航运中心约10万60-80正推——合计334200销售型物业工程名称面积存量租金范围备注钻石海岸约5000080-12009年5月30日交房，由晟城地产统一招商，起价80，均价约96东方财富广场约200070-100亿力大厦约500050-60业主多数委托物业和中介对外招租，由于内部软件配套较差，租金较低国贸金海岸约300050-60由于交通问题，本工程入驻率一向较低，内部企业均为国内及省内中小企业中信广场约200060-90刚进驻不到二年的写字楼，交通方便，配套完善，但内部规划割据不好百脑汇科技大厦约3000未装修60，有装修80刚进驻，多为电子及IT类的中小企业新景世纪城10万未确定分为ABC三栋楼，2021年8月交房，由各小业主自行出租。海富中心6552740-5009年9月份获得预售证，由联发物业统一招商翔安商务大厦28342未确定09年9月获得预售证，将于近期推入市场销售，均价约6500元/㎡合计258869备注：销售型物业存量面积当中，未包括市中心其它低档写字楼、观音山运营中心、湖里科技园区及软件园等空置面积。近期岛内待推和正推的写字楼出租面积存量超过59万平方米，其中租赁型物业面积存量到达33.4万平方米，销售型物业存量面积到达25.9万平方米，未来市场的竞争将格外剧烈。未来重点竞争工程分析裕景中心“裕景中心〞，位于厦门市鹭江道与厦禾路交汇处，地处城市核心，与海上花园－鼓浪屿隔海相望，雄距CBD中心，商务办公气氛浓厚，交通便捷，自然环境优越，区位优势明显。本着定位于世界级城市商业综合体的工程远景，裕景中心总用地面积21,810㎡，总体规划面积约35万平方米，拥有4栋塔楼和1座裙楼商场。包含6万平米的超五星级酒店、1万多平米的酒店式效劳公寓、近17万平米的甲级写字楼、4万平米的顶级商业物业以及1,600个的大型地下停车场等全方位配套设施。客户定位：A欧、美、日、澳洲等西方兴旺工业国家的实力企业，对厦门有投资或贸易意愿的重要消费者；B东南亚地区及港澳台的实力企业；C国内大中型知名企业，为寻求自身的开展，特别以房地产、金融为主。厦门财富中心厦门财富中心2008年9月8日正式开工。该大楼将以218米的高度成为岛内在建的第一高楼。厦门财富中心，就坐落在曾经的厦门第一高楼———厦门建行大厦旁，面朝西海域、鼓浪屿，具有很好的自然景观资源，其也将是恒兴集团的总部大楼，建成后将成为厦门又一地标性建筑。预计在2021年底竣工。规划投入10亿元、“身高〞218米的财富中心，已然成为目前厦门岛内在建的“第一高楼〞，远高于“邻居〞建行大厦的43层176.7米，层高4.2米，净高2.9米，超低公摊，面积使用率75%，东侧设置花池与花园露台，竭力打造海景生态世界级写字楼。厦门财富中心总面积为7.8万平方米，为地上39层、地下5层，每平方米造价就高达1.3万元，仅电梯就配备14台，极显奢华。为纯出租型的写字楼。客户定位：厦门财富中心瞄准的客户群为希望在具有一流海景景观的办公楼办公、能承受100元/平方米·月的租金的高端企业客户。其他工程国际银行大厦银行中心大西洋海景中闽大厦立信广场建筑面积40467㎡49468㎡19483㎡35292㎡45365㎡套数240套362套140套〔5-40〕层36层191套主力户型130-240㎡套均136㎡套均139㎡平层1198㎡可自由分割80%户型100-250m²；20%户型超过1000物业性质持有型物业持有型物业产权分散型产权分散型产权分散型配套情况停车位紧张，雅子餐厅停车位紧张，福满楼餐厅国际会，周边生活与商务等配套较好停车位紧张，周边生活与商务等配套较好停车位紧张，周边生活与商务配套较好车位216个，比拟紧张，商务配套较完善租金情况租金80－110元/㎡租金80-140元/㎡租金约60元/㎡售价11767，预计租金80元/㎡6000～10000,销售率达80%，租金100-110综合评判厦门一流海景办公楼，引入先进的智能化办公系统，入住企业以国际公司、银行为主；顶级写字楼，入住的企业知名度高，具有行业代表性；车位缺乏，地上停车难；厦门高级的商务写字楼之一，以本地知名公司为主建设部智能示范大楼，地段好，紧邻市政府，滨北中央商务区融为一体。惟一全钢骨结构欧式写字楼。工程定为高档写字楼。SOHO办公空间市场现状调研工程分布杏林湾商务区SOHO概念在厦门主要应用于营销概念包装，实质意义上的SOHO工程目前市场仍是空白。杏林湾商务区类似工程有滨北BINGO国际、富山腾王阁SOHO、目前在建杏林湾SOHO商务区。腾王阁SOHO腾王阁SOHOBINGO国际BINGO国际Bingo商务中心概况：Bingo商务中心位于滨北市政府旁成熟地段，是集办公、商务、会议、培训于一体的多功能办公楼。空间规划：2-4楼为办公区间，面积在40-100平方米左右。配套：内部设有“经理人会所〞，面积约2400平，内设健身房、瑜伽室、游泳池等；同时还配有休闲区、台球娱乐、棋牌室、中医按摩室、美容室、更衣室、淋浴区、桑拿房等。在公共区域设有沙发区、洽谈间、咖啡区、休息区等。软硬件设施：采用精装修设计，同时带全套高档家具，并配有节能环保空调、卫星电视等设施。在软件上，提供包括翻译、酒店定房、信件收发效劳；来电留言、礼宾接待、文书处理、行政支援、会议支援、通讯支援等效劳。客户情况：租户主要为规模较小的公司或在厦员工很少的外资、外地企业。此类客户占到70%左右，并以短期实时商务办公为主。租金：现租金在80-120元/平方米/月之间〔包括了水电费、公推、物业等费用〕。腾王阁SOHO概况：工程位于富山商圈，周边有国贸大厦、磐基中心等写字楼，商业气氛浓厚。工程为厦门第一个以“SOHO〞命名的写字楼，共19层，于2000年建设完成。面积区间：面积在40-200平方米之间，主力户型面积在40-80平方米之间。客户情况：租户主要为规模较小的公司或刚组建的公司为主，人员在3-6个人左右。租金：现租金38-50元/平方米/月之间，售价在10000-12000元/平方米左右。杏林湾商务运营中心栋号楼层规划1号楼26层其中1-3层为商业裙楼，建筑面积11820平米，层高5.0-5.5米；4-26层为办公楼，建筑面积38950平米，层高3.6米，规划为单元面积60-100平米SOHO办公楼2-3号楼31层其中1-4层为商业裙楼，建筑面积14330平米，层高5.0-5.5米；5-31层为办公楼，建筑面积80190平米，层高3.8米，规划为单元面积100-400平米办公楼。4-5号楼4号楼26层5号楼20层其中1-3层为商业裙楼，建筑面积7350平米，层高5.0-5.5米；四层以上为公寓，建筑面积46810平米，层高3.4米，规划为单元面积40-60平米公寓。6号楼20层其中1-4层为商业裙楼，建筑面积10175平米，层高5.0-5.5米；5-20层为办公楼，建筑面积30535平米，层高3.6米，规划为单元面积60-100平米SOHO办公楼位于厦门市集美区杏林湾园博苑北岸的“杏林湾商务营运中心〞,总占地面积约12万平方米，地上建筑面积约55万平方米〔其中写字楼约38万平方米，商业约12万平方米，公寓约5万平方米〕，共规划有12栋建筑，包含一栋262米的福建第一高楼和一栋150米的超高层。目前，工程一期1-6＃楼的招商工作已经启动，正式接受招商预订，其中写字楼对外出售，现均价4500元/平方米，SOHO局部方案采用打包出售的方式，现价格还未确定。高端酒店式公寓市场现状调研厦门酒店式公寓是近几年才出现并迅速开展起来，中低端酒店式公寓随着市场竞争的加剧及近两年政府加强对中低端酒店式公寓的监管，目前已所剩无几。另一方面，与本案类似的高端酒店式公寓数量也相对较少，其中主要以桔祥家园、京闽中心酒店的酒店式公寓为代表，高端酒店式公寓通过营造良好的居住环境、完善的配套设施及高标准的效劳受到了客户的广泛认可，其经营状况始终保持良好的状态。尊爵湖畔公寓〔桔祥家园〕尊爵湖畔公寓主要经济技术指标：客房数96开业时间2002年建筑形态高层〔14-26层〕梯户配比2梯8户主力户型三房、二房出租率80％以上公寓内部配套咖啡厅、健身房、自助洗衣房、国际国内直拨、宽带光纤高速上网、地下停车场等会议设施公寓内部配有商务中心、会议室、临时出租办公室交通状况距离市中心(公里)：5，火车站(公里)：4，机场(公里)：12效劳内容免费使用公寓会所的健身房、不加床可免费住宿〔16岁以下和父母同住〕、丰富的免费早餐并提供航空票务、国内外快递、信息咨询等多种效劳周边餐饮设施西餐厅、中餐厅、咖伦比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐厅、舒友大洒楼、肯德基等周边健身设施诺颜之约仕女SPA会所，长生堂中医康复诊所周边娱乐设施樱苑日式酒吧以及马可波罗的相关娱乐配套周边星级酒店步行5分钟商圈有五星级索菲特酒店、4星级马可波罗酒店、金海岸酒店产品结构：类别面积〔㎡〕套数〔套〕套数比例市面价格〔元/套、天〕协议日租〔元/套、天〕协议长租〔元/套、月〕主要设施备注二室一厅1144648%1498568〔全景〕，618〔海景〕+4%政府调节基金〔可送双份早餐〕16000〔6个月以下〕，13000〔6个月以上〕〔含4%政府调节基金〕〔可送双份早餐〕自助洗衣房、国际国内直拨、宽带、空调,冰箱,彩电,热水等根本设备日、月租价格〔含水、电、煤气、宽带、物业管理、清洁费用等〕三室一厅1404648%1598668〔湖景〕，718〔湖，海景〕+4%政府调节基金〔可送双份早餐〕18000〔6个月以下〕，15000〔6个月以上〕〔含4%政府调节基金〕〔可送双份早餐〕自助洗衣房、国际国内直拨、宽带、空调,冰箱,彩电,热水等根本设备日、月租价格〔含水、电、煤气、宽带、物业管理、清洁费用等〕楼中楼22044%工程优劣势分析优势劣势景观优势：地处白鹭洲旁，周边环境好，整个白鹭洲花园广场尽收眼底；周边配套优势：步行5分钟商圈有五星级索菲特酒店、四星级马可波罗酒店、金海岸酒店、中行、工行、建行、舒友大洒楼、咖啡厅、酒吧、SPA会所、健身中心、娱乐中心、肯德基及医院等；资源优势：滨北是外籍商务人士聚集的地方，尊爵湖畔地处滨北，对于吸纳外籍客户资源有较大优势；大户型设计：全部客房共有三种户型，二房一厅、三房一厅、楼中楼，都为大户型，充分满足了国外常住客户的需求；交通便利：毗邻市政府，距离火车站4公里，距离机场12公里。自身配套较差：酒店地处滨北，本身只配有咖啡厅、会议室、娱乐健身中心外，其它的主要依靠周边配套；房租赁客户群分析：整个公寓共96套，客户以外国人为主，其中日本约占60％，欧美约占20％，台湾约占15%，国内约占5％。其中日本客户主要为派驻厦门的单身高级主管。由于周边设置了西餐厅、中餐厅、咖伦比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐厅、樱苑日式酒吧、诺颜之约仕女SPA会所、长生堂中医康复诊所和马可波罗的相关娱乐配套，吸引了大量的国外的常住客户，他们和企业根本上都签定租赁协议，企业来支付租金。派驻厦门的外籍单身高级主管需要一间房自住，一间作为书房，有朋友来时那么把书房作为客房。主要承租二房一厅的公寓，有家庭的那么主要承租三房一厅的公寓。目前，外籍客户对于尊爵湖畔相当认可，外籍客户看重尊爵湖畔的四个方面分别为环境优美、平安、性价比高、便利。工程规划分析：本酒店式公寓为准四星级，位于桔祥家园高层住宅的14-26层内，整个白鹭洲花园广场尽收眼底，同时内部配有咖啡厅、健身房、自助洗衣房、国际国内直拨、宽带光纤高速上网、商务中心、会议室、临时出租办公室、地下停车场等，并提供航空票务、国内外快递、信息咨询等多种效劳，酒店公寓在大堂内设有咖啡厅，供客人休闲及会客时方便使用。客房分析：酒店式公寓主要以二室一厅〔114㎡〕和三室一厅〔140㎡〕为主，各占套房总数的48%。14-25层每层各有四套二室一厅和三室一厅，无楼层差价，满足了不同户型和不同楼层组合的客户的需要。26层分布4套楼中楼。客房的西面可以看到海景，南面可以看到湖景，东北面可以看到厦门繁华的夜景。满足了不同的观景的需要，但同时由于设计成塔楼，通透与采光不佳。客房是按中西结合的风格来装修的。营销策略分析：滨北附近是外国人聚集的主要场所，优美的环境，良好的市政配套和治安，加上周边高端的定位，使得这周边成为最受外国人欢送的区域。定位于中长期出租型酒店式公寓的尊爵，利用周边较多外国的高端客户，推出以外国人为主要目标客户群的营销理念，以公寓式的价格和与四星级酒店相媲美的效劳，受到在厦门中长期租住的外国客户的欢送〔目前该酒店公寓入住率80%以上〕。总结尊爵湖畔公寓利用目前厦门外籍客户长期租住的高级公寓比拟缺乏的市场机遇，结合自身的地理位置，周边齐全的餐饮设施、康乐设施、会议设施等设施配套以及有利的外国高端客户的资源，全力打造以外国客户为核心的高端效劳型公寓，充分满足了高端客户的住宿需求、就餐需求、商务往来需求、健身需求、娱乐需求、被尊重被识别的需求，取得良好的经营业绩。京闽中心酒店公寓工程简介酒店外景图酒店的主楼和附楼京闽中心酒店位于厦门思明区长青路北松柏小区，是福建省规模最大且唯一拥有豪华公寓的酒店。毗邻市政府，距机场8公里，火车站5公里。酒店楼高30层，建筑外型宏伟、气派、保障系统先进。各类客房共490间，备有中央空调、卫星电视、国际国内直拨、小酒吧、小冰箱、保险箱等。住房客人可免费使用室内游泳池及健身房。主要经济技术指标及配套：客房数490间开业时间1997年建筑形态高层，分主楼、附楼主楼梯户配比4梯19户酒店式公寓梯户配比2梯9户主力户型标准间出租率90％以上餐饮设施西餐厅、中餐厅、富士日本料理、大堂吧、港湾吧、樱花俱乐部、京都堂健身设施恒温游泳池、厦门唯一的壁球室、德式水床、水力按摩舱、乒乓球室、台球室、娱乐设施澎湖湾歌舞厅、夜总会、KTV包厢、沧浪台桑拿足浴中心会议设施有大中小型高档多功能会议室一应俱全，面积从40至398平方各异，最多可同时容纳四百人交通状况距机场8公里距火车站5公里。从6：00到15：00每小时酒店有巴士发往机场，18:00有一班效劳内容免费的接机送机、免费使用游泳池、丰富的免费早餐并热情效劳雅博园西餐厅京闽中心游泳池京闽中心酒店歌舞厅京闽中心酒店会议室产品结构：类别标间豪华单间标准套间二房一厅一卫二房一厅二卫三房二厅二卫面积〔㎡〕2430447090180主要设施保险箱、两种上网接口保险箱、两种上网接口保险箱、两种上网接口整套厨具、保险箱、两种上网接口整套厨具、保险箱、两种上网接口整套厨具、保险箱、两种上网接口房价648元/天798元/天838元/天955元/天，15000元/月1256元/天，19000元/月35000元/月协议价498元/天618元/天658元/天14500元/月左右18500元/月左右34000元/月左右工程优劣势分析优势劣势体量优势：总客房数到达490间，客房数量在厦门首屈一指，客房体量大带来酒店完善的配套；规划设计合理：标房、豪华房、两房一厅单卫、两房一厅双卫、三房一厅两卫各种户型都有，能够满足各种客户的需要；完善的酒店自身配套：拥有西餐厅、中餐厅等完善的餐饮设施；拥有游泳池、健身房、歌舞厅等康乐设施；有大中小型高档多功能专业会议室一应俱全，面积从40至398平方大小各异，最多可同时容纳四百人；设施齐全，保障系统先进交通便利：毗邻市政府、外国驻厦领事区，距离机场8公里，火车站5公里周边环境一般：酒店地处老社区屿后南里，周边中档住宅多，周边环境很一般无自然风景：工程离筼筜湖还有几百米的距离，离大海较远，无风景优势；因为是90年代建造，建筑显得较为陈旧，房型结构和建筑特色都无创新。客房租赁客户群分析：日本占30％，欧美占30％，国内占20％，团队旅客20％〔团队里国内外都有〕。酒店设置了咖啡厅、酒吧、西餐厅、日本料理等日本、欧美客人需要的设施，同时提供一流的效劳，得到外国顾客的充分认可。因此外国顾客在酒店总体顾客中的比例近70％。京闽中心酒店也得到来厦的国内旅客的认可，因此京闽中心酒店酒店入住率在厦门各酒店中名列前茅。工程规划分析：从主楼、附楼的客房都可以直接到达游泳池、歌舞厅、桑拿足浴中心，无需经过一楼大堂再去这些设施，规划空间以人为本；规划有近1000平米的大堂，安排完大堂吧和自助餐厅后，仍有宽敞的空间供客人休闲与走动。客房分析：主楼标房只是一间。标准套房除了有卧室外还有一个会客厅。主楼全部没有厨房。附楼为公寓楼，设置了厨房、客厅餐厅，卫生间也比拟宽敞，设置了浴缸。客厅餐厅都靠近走廊，无窗光线较暗；卫生间无窗有排气扇；有的厨房有窗户有的厨房无窗户。每个房间有窗户。京闽中心酒店建于1997年，当时在设计户型是重点照顾房间，因此客厅餐厅无窗户。这是酒店的缺乏之处。客房是按中西结合的风格来装修的；营销策略分析：与经常来本酒店消费的企业客户签订合作协议，给其更优惠的住宿价格，同时规定每个月住宿需到达一定的消费额度，以此促进酒店和客户的双赢。合作企业协议价为大堂散客住宿价的76－78％。小结京闽中心酒店在酒店外部资源比拟匮乏的情况下，对酒店自身的餐饮设施、康乐设施、会议设施给予更高的重视，充分满足了客户的住宿需求、就餐需求、商务往来需求、健身需求、娱乐需求、被尊重被识别的需求。因此开业十年来经营状况良好。海峡国际社区原石滩〔在售〕海峡国际社区二期原石滩产品共4栋层数为24层的高层，总建筑面积约5万㎡。该产品户型主要是93㎡、156㎡和212㎡三种户型，总共480套。该产品2021年6月底开盘，截止目前该工程销售均价约2.3万/㎡〔含3500元/㎡精装标准〕，目前已售89套，销售率仅为18.5％，客户以厦门及周边区域的高端商务型客户为主。工程销售进度缓慢主要原因：距离会展酒店偏远，无法共享酒店相关配套，且没有相关酒店管理公司负责管理。未来厦门高端酒店式公寓开展前景短期内市场供给增加厦门高端酒店式公寓未来市场供给主要是滨北的信和·湖畔广场工程。工程住宅总建4.6万，40F,300车位；主力户型：30-230㎡，总共560套；预计年底开工，未来售价预计在2-3万/㎡，租金在1.5-2万/月〔高档精装〕；依托良好的地段、景观优势及信和丰富的高端酒店资源和运营经验，该工程的投入使用将对目前高端酒店式公寓市场形成一定的竞争压力，但同时也有利于市场的进一步开展成熟。未来开展潜力巨大随着海峡西岸经济区的加快建设，厦门作为海峡西岸经济区的重要中心城市，随着经济的快速开展，城市辐射范围的进一步扩大，厦门良好的居住环境和丰富优质的旅游资源将吸引越来越多的高端人士包括外籍客户来厦出差商务或休闲度假，必然蕴含着巨大的市场需求，高端酒店式公寓未来开展潜力巨大。酒店市场现状调研厦门旅游业分析2005年2006年2007年2021年2021年上半年旅游接待人数〔万人次〕1712.881857.320602