【上海市限购政策实施现状分析1800字】

上海市限购政策实施现状分析（一）上海市住房价格现状2019年上海共成交各类土地298宗，规划建筑面积合计2443.98万平方米，较18年全年增长5.0%。从土地成交结构来看，商品住宅用地成交面积占比最高，为27%，较2018年占比上涨11个百分点；动迁房用地成交占比小幅提升1个百分点至23%，租赁住房成交占比下降3个百分点至6%。涉宅用地因商品住宅用地成交大幅提升，占比也从18年的47%提升至56%。受宏观经济下行和商办库存压力较大的综合影响，商办用地供地节奏放缓，成交规模较18年减半，成交占比也下降7个百分点至9%。另外，工业用地成交规模及占比也较18年有较大幅度下降。图3-1土地价格数据来源：2019年，上海土地成交价格总体保持平稳，住宅用地楼面均价11115元/平米，同比上涨4.45%，其中商品住宅用地成交楼面均价为18645元/平米，同比下降30.55%。价格下降主要是郊区仍是商品住宅用地的主力成交区域，宝山、奉贤和青浦商品住宅用地成交活跃，成交建面均超过75万平方米；崇明、金山两区成交建面也均超过60万平方米，嘉定、松江则超过40万平方米，7个区成交建面占上海全市的比例达到83%。图3-2上海商品房住宅用地成交区域数据来源：上海市房地产市场年鉴2019年，上海商品住宅供应726.85万方，较18年同期下降5.39%，为近五年同期中位水平，月均供应量为60.57万方。随着全国楼市实施紧缩性调控政策不断加强，上海1、2月供应处低位水平，但春节之后供应情况有所改善，在3、4月随着预售资格相继获批，出现较大涨幅，5月大幅下跌逾4成，6月大幅上涨超一倍；9月份开发商加大推盘量迎接“金九”，住宅供应达到三季度商品高位；12月份为年底冲刺关键点，再次推高商品住宅供应量。商品住宅成交均价54090元/平米，同比上涨1.88，2019年，静安、黄浦、卢湾、长宁、虹口商品住宅成交价格均破10万元/平米；崇明、金山成交价较低，成交价低于3万元/平方米。价格同比涨幅方面，青浦、南汇价格涨幅超过10.0%；卢湾跌幅超过5%。图3-3上海市住房销售价格数据来源：上海市房地产市场年鉴表3-1近三十个月上海市平均房价及环比数据表数据来源：上海市房地产市场年鉴图3-4近三十个月上海市平均房价及环比数据图数据来源：上海市房地产市场年鉴（二）上海市限购政策实施现状上海市房地产限购政策始于2011年，基于全国限购原因，上市政府首次推出了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》房地产调控政策。2012年上海市住房价格维持2011年的水平没有上涨，但是之后还是呈现上涨的趋势，观察得到限购政策短期内有效，长期看效果不明显，基于此提出限购政策对住房价格造成一定的影响，因此，对此进行实证研究。从2011年开始，上海就采取限购及限贷措施，抑制房价上涨，而且期间又出台住宅房产税，可以说政策调控房价空前严厉，可见上海政府控制房价的决心很坚决。2011年1月31日，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知（沪府办发〔2011〕6号）：自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。2013年11月8日，发布了《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月24日，上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。2020年3月25日，上海市政府举行新闻发布会提出，上海将严格执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房交纳个人所得税或社保年限，自购房之日起计算的前3年内的本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上，同时限购审核将前置至交易备案环节。202