广州奥特莱斯购物公园项目可行性研究报告(6月出品)

广州奥特莱斯购物公园工程可行性研究广州市置业二OO九年六月目 录工程概述投资环境及市场分析工程建设方案工程的筹划投资估算与资金筹措财务评价社会效益分析结论

第一章 工程概述一、工程的地理位置奥特莱斯购物公园工程位于番禺区石楼镇南派村、裕丰村，临规划中的莲湾南路。二、工程开发的背景1．地块位置及现状工程地块属于番禺区石楼镇南派村与裕丰村村经济开展用地；工程地块目前空置，现为未施工，由村政府将地块围蔽。地块现状2．周边环境与设施该工程位于番禺石楼镇南派村与裕丰村，工程紧邻广州亚运村，周边大多数为农田，亚运村目前正进行建设并颇具规模，运发动村同主场馆都主体结构根本完成，主路网已经完成。亚运村详细规划图亚运村3．工程的提出该工程由广东佳润地产〔以下简称佳润公司〕和广州市广百置业〔以下简称置业公司〕合作，按股比佳润公司51%，置业公司49%成立工程公司，由工程公司向石楼镇南派村与裕丰村租赁地块，兴建广州奥特莱斯购物公园。4．投资总额与注册资本投资总额经估算为2.41亿〔详见附表1投资总额估算〕注册资金为5000万元，自有资金占投资总额的比例为：21%，工程的建设规模总征地面积：20万平方米实际可开发净用地面积：18万平方米建筑密度：50%〔以规划设计条件为准〕容积率：2.6拟建建筑面积：24万平方米〔初步拟定〕绿化率：30%工程开发经营模式分两期建设，第一期9万平方米作为奥特莱斯主题公园；第二期15万平方米作为购物公园的配套，开发时间视第一期经营情况而定。工程以出租物业为主。第一期出租建筑面积：90000㎡目标商家：广百股份第二章投资环境及市场分析一、投资环境1、2021年经济环境近年来，广州市委、市政府坚持以科学开展观统领工作全局，围绕建设带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市的总目标和营造“两个适宜〞城市环境的要求，一手抓经济开展，一手抓环境建设，广州综合经济实力迈上新台阶，城市环境面貌发生深刻变化，经济社会开展步入新阶段。“十五〞期间，广州坚持“以城带乡、以工促农〞，加大“三农〞工作力度，加快社会主义新农村建设，促进了农业增效、农民增收、农村稳定。2005年，全市实现农林牧渔业总产值220.81亿元，比2000年增长26.9%。人民生活水平不断提高。2005年，全市职工平均工资为33853元，城市居民人均可支配收入18287元，农村居民人均纯收入7080元，分别比2000年增长77.3％、50.8％和36.8%。2．投资环境广州，中国的南大门，已建城2213年，是中国“海上丝绸之路〞的发祥地，历来都是重要的港口城市。经贸繁盛，万商云集，每年春秋两季的中国出口商品交易会至今在此已举办了83届。作为世界大都市协会的会员城市，广州提出了建设现代化国际城市的宏伟目标，致力于建设成为区域性，国际性的金融中心，商贸中心、信息中心、旅游中心和交通通讯枢纽，成为环境优美、设施完备、布局合理的现代化国际城市。改革开放以来，广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃开展。十多年来，全市国民经济以年均13%的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位。广州已成为工业根底较雄厚，第三产业兴旺，国民经济综合协调开展的中心城市。3．广州经济前景从目前中国社会经济的开展现状和开展前景来看，中国将出现3个大的社会经济开展区域，即：长江三角洲经济区、珠江三角洲经济区、环渤海湾经济区。以后整个中国社会经济的开展主要将受这3大社会经济开展区域的影响，或者由这3大社会经济开展区域带动向前推进。这3大经济区的中心城市也就会当然地成为整个中国社会经济生活中的3大中心城市。而广州市正处于珠江三角洲经济区和长江三角洲经济区之间剧烈竞争的中心。在长江三角洲经济区目前正占有天时、地利、人和这3大优势的情况下，珠江三角洲经济区要立于不败之地，要与长江三角洲经济区齐头并进、共同开展，就只能在，同时也必须在“人和〞这一方面作出更加积极的努力。长江三角洲经济区有上海这样一个现成的区域中心，不管该区域的范围怎么确定，也不管该区域内其他地方的政府作什么样的认识和理解，整个国际社会都会、而且已经把上海作为该区域的中心城市，国际资本和国际企业都会把上海作为它们登陆该区域，甚至是登陆整个中国大陆的桥头堡。而在珠江三角洲经济区，目前还没有一个像上海这样确定的、其地位难以动摇的中心城市，因此，广州要率先成为一个不可动摇的中心城市。二、番禺开展成绩〔一〕番禺区的人口状况

番禺区南辖市桥、沙头、东环、桥南等4个街道，大石、南村、石基、沙湾、钟村、新造、化龙、石楼、榄核、灵山、大岗、东涌、鱼窝头、黄阁、横沥、万顷沙、等16个镇和南沙经济技术开发区，区人民政府设在市桥，全区总人口94.44万人，其中农业人口55.1万人,

另有海外华侨、港、澳、台同胞30多万人。〔二〕番禺区的商业规划番禺区商业开展空间结构体系将由两大系统、三条开展轴、四级网络商业功能区和五大重点开展区为主体，构建多中心、多层次、均衡分布的组团式布局。两大体系具体是批发与零售两大系统；三条开展轴是地铁三号线开展轴线、地铁四号线开展轴线和沙湾－中心城区－石基商业开展轴线；四级网络那么由包括易发商业步行街商业中心、番禺广场－罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心在内的区级中心区。中心城区开展区——区内核心为易发步行街以及繁华路、大北路一带区域和番禺广场－罗家购物中心为代表的城市商业中心；北部重点建设区——建设区级副商业中心区，依托主要快速干道开展大中型专业〔批发〕市场，提升所在范围的镇级和社区商业中心，开展以零售和效劳为主导的商业网点；东部重点开展区——包括石基、石楼、东涌〔鱼窝头〕，将以建设广州新城为契机，开展区级零售和休闲效劳为主导的商业功能区；南部引导开展区——该区将定位为番禺片区的中部都市能源开展区，依托南部农业生产的比拟优势，打造南部农副产品交易中心；大学城重点开展区——该区将按照主要为大学生和教职工效劳的宗旨进行开展，满足该区域的商业需求并辐射周边区域。〔三〕番禺区的区域优势番禺区处于广州、香港、澳门这个“小三角〞的中心，是珠江三角洲腹地。中国的第三大河--珠江流经广州，沿着番禺流入南海，使番禺拥有25.3公里

长的河海岸线，成为珠江主航道的出海口。以番禺为中心，画一个半径为100公里

的圆，那么，香港、澳门、广州、深圳、珠海、江门等华南都市圈里的14个城市都在这个圆圈内，其人口一半以上具有比拟高的消费能力。从番禺出发，在2小时车程内，可抵达这个都市圈内的所有城市。所以，番禺的地理位置得天独厚，区位优势明显，是一个最适合投资创业的地区。

番禺是岭南文化发源地之一，素有“岭南画派发祥地〞之称，又被誉为“广东音乐之乡〞、“粤剧之乡〞。

东临狮子洋，与东莞市隔洋相望；西及西南以陈村水道和洪奇沥为界，与南海区、顺德区、中山市相邻；北隔沥〔滘〕水道，与广州市区相接；南滨珠江出海口，距香港38海里，距澳门42海里,番禺四周江环水绕，境内河网纵横，水陆交通四通八达，已成为沟通珠江三角洲东西两岸和连接广州、深圳、香港、珠海、澳门等大中城市的重要交通枢纽。莲花山港和南沙港每日来往香港的客轮九进九出，航程一个多小时。南沙港是天然良港，已兴建

1

个万吨级码头和两个

2.5

万吨级综合货运码头。三、亚运会改善促进商业的开展〔一〕区域交通优势尽显与广州市中心区的交通联系也十分方便，城内道路亦“四通八达〞。目前，亚运村的西侧已建成京珠高速公路，东侧规划建另外一条南北向高速公路，北侧清河路将拓宽为80米宽的城市快速路，并直接连通南部快速干线。届时地铁四号线、直达公交均可方便快捷“进城〞。交通线网由四条线路组成，分别是地铁三号线、地铁四号线、以及规划中的地铁七号线、紫坭轻轨线，番禺片区内设8个大型换乘枢纽站。轨道交通三号线：是北起广州新机场，南到南沙经济技术开发区的快线，串联着广州新城市中心和番禺片区的一系列开展热点，在番禺片区通过大石、钟村、市桥、石碁、石楼、东涌、黄阁及南沙经济技术开发区，是现状广州市旧城功能疏解和拓展的主要地区；轨道交通四号线：从广州科学城、琶洲国际会展中心、广州生物岛、广州大学城到广州新城，汇接轨道交通三号线，辐射南沙经济技术开发区和南沙新港区，是广州市未来新的城市功能布局的策略性增长地区；规划中的轨道交通七号线：也将贯穿番禺区；〔二〕区域优势及利好消息番禺钟村新客站将形成的新火车站商圈和2021年广州亚运村附近将打造的亚运商圈以及早已规划的万博商圈那么是番禺商业开展的三大龙头。目前番禺区共有五大工程对外招商引资，其中最引人关注的工程包括广州新火车客运站商贸区和亚运美食城等,其中亚运村美食城番禺区石楼镇超23万〔占地面积〕特色饮食文化公园2021年亚运会开幕前完成一期工程建设并投入使用，广州新客站商贸区番禺钟村——以区域性商贸为主的高端效劳业集聚中心。亚运会结束后，亚运村内三大居住区将向市民出售。〔三〕亚运的举办令到该区域有可能成为新商圈亚运会的举办一定使该区发生翻天覆地的变化,从一个郊区变成当地的商业中心.现在位于广州最旺商圈之一的天河城商圈后面的六运小区,就是当年为六运会而建设的运动村.亚运会的规模及影响力比全运全有过之无不及,可见预见未来2021年亚运会将对番禺的楼市带来新的契机.四、工程的开展前景预测〔一〕地理位置优越地理位置：奥特莱斯公园工程位于番禺区石楼镇南派村，紧临亚运主会场和运发动村。该地块位置处于未来的广州新城，未来区域开展规模及人口规模将会有大的增量，且随着城市进程的开展，交通等市政配套会日趋完善，该区位的影响力将不断加强；消费群体：广州白领阶层、番禺区居民、珠三角西南部的消费者及周边东莞、中山、珠海、江门地区的客流为主。交通：该工程可通过地铁〔3、4号线〕以及高速公路〔华南快速路、南沙快速路、京珠高速〕快捷到达，交通便利。〔二〕工程规划的优势：〔１〕该工程处于广州亚运村中，假设正常施工建设，商业局部可以在亚运会之前面世，届时该区域的被关注度会大大提高，这是该区域及其范围内商家不可多得的宣传自己，提高品牌影响力、社会影响力的时机。〔2〕规模：从现场考察和了解的情况来看，工程区域占地面积较大，整个商业规划分为两局部，约180000平方米，其中奥特莱斯规划约90000平方米；〔三〕工程的消费群广阔可以覆盖番禺区、广州市区、顺德、东莞、南沙、珠海、江门、中山、深圳、香港、澳门等消费群体。〔四〕、经营策略主要的奥特莱斯购物公园由广百股份公司承租，以广百的商业经营的优势，运用亚运的国际声誉与认知度，结合广州旅游资源，依托完善的交通网络，新火车站、京珠高速、地铁网络等，扩大辐射范围，引来四方宾客。特别针对旅游团购客群，保证商品品牌高知名度，提供专享效劳和团购优惠。同时在第二期配套以餐饮为主，开发配套的休闲娱乐场所、酒店、公寓或写字楼，致力打造广州奥特莱斯的品牌。由此可见，从工程所处的优越的地理位置、便利的交通、消费群体覆盖面广，和精心打造的经营策略，以广百商业营运的金漆招牌，该工程完全可行。

第三章工程建设进度方案一、本工程的建设进度〔估算〕工程的前期筹备工作：由佳润公司和置业公司联合向土地拥有方向南派村、裕丰村签署租赁地块合同，再共同成立工程公司对工程进行全程开发。前期的规划和建筑设计以广百股份的经营策略要求为主进行设计，该过程大约150天。工程的实际施工建设期:从取得施工许可证开始180天内完成主体工程，120天进行室内装修。第四章工程的筹划一、本工程的主要卖点消费者对奥特莱斯品牌店消费需求的大型购物场所尚属空白，如我司成功运营该工程，可占领市场先机，通过工程整体拉力以及自身品牌在省内市场的号召力，为本工程取得可持续稳定的投资回报，提高广百的品牌影响力二、租赁对象广百股份、其他饮食娱乐。三、租赁价格第一期奥特莱斯购物中心由广百股份承租，第二、第三年的租金为15元/m2，第四、第五年的租金为25元/m2，第六年租金为30元/m2，其后租金至第１5年递增至76.72元/m2；第１6年后按第15年的租金90%计租，第17~20年递降20％。第二期由其他饮食娱乐承租，租金待定。第五章投资估算与资金筹措一、估算依据：第一期建设90000平方米的奥特莱斯购物公园。二、估算范围本估算包括正常的工程生命周期内，为完成该工程所需投入的工程建设费用，不包括汇率可能发生变动而增加的费用。三、投资估算中其它费用的取费原那么：其他费用为建设总投资中固定资产投入以外的所有费用。市政配套设施建设费商业：65元/M²(以建筑面积计)。建筑设计费按30元/M²计(以建筑面积计)。工程监理费按建安造价的1%计。工程管理费按30万元/月计。不可预见费按工程固定资产投资加工程无形资产投资和开办费的3%计。年利率按7.128%计。其它筹集资金为工程前期投入，工程结束后全额返还局部。四、投资估算整个工程直接投资估算为24185万元人民币，分别如下：固定资产投资20313万元；无形资产及开办费2495万元；公司办公费用360万元不可预见费684万元；建设期利息697万元；其他筹集资金5000万元〔工程投资估算详见附表1〕。五、资金使用方案与资金筹措资金使用方案结合本工程的建设进度，通盘考虑工程前期、设备采购、施工建安及工程营销的时间和费用，制订本工程资金使用方案和借款方案。〔详见利息表，附表2〕资金筹措工程首期建设所需资金，除资本金5000万元外，所缺1.91亿元有两种方式解决：〔1〕工程公司股东按股比借资；〔2〕工程公司用商贸公司的租赁合同，向金融机构贷款。第六章财务评价一、工程的租赁收入估算１、工程的可租赁面积计算：工程的可租赁商铺面积为90000M²。2、租赁收入估算１)租赁价格第二、第三年的租金为15元/m2，第四、第五年的租金为25元/m2，第六年租金为30元/m2，其后租金至第１5年递增至76.72元/m2；第１6年后按第15年的租金90%计租，第17~2