20250604开源证券房地产行业深度报告好房子系列专题一四代宅崛起政策红利与产品创新驱动居住升级212mb

房地产房地产2025

年

06

月

04

日投资评级：看好（维持）行业走势图《新房成交面积环比增长，杭州土拍市场火热—行业周报》-2025.6.2《新房二手房成交面积环比增长，持续推进城市更新

—

行

业

周

报

》-2025.5.25《新房上海同环比领涨，一线新房价格环比持平

—

行

业

点

评

报

告

》-2025.5.19“好房子”系列专题一：四代宅崛起，政策红利与产品创新驱动居住升级——行业深度报告齐东（分析师）杜致远（联系人）胡耀文（分析师）qidong@证书编号：S0790522010002duzhiyuan@证书编号：S0790124070064huyaowen@证书编号：S0790524070001四代宅政策频出，整体居住体验优化第四代住宅主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有露台院落和独立花园。2022

年开始，伴随“好房子”概念陆续在中央各部门被提及，此后各地政府开始调整建筑规范，鼓励房企提升产品品质。2023

年以来，西安、厦门、苏州等地陆续出台四代宅相关建设实施方案，“好房子”概念开始迎来快速发展。四代宅主要特点包括：（1）通过对阳台、空中花园的优化设计赠送露台面积，有效提升实际得房率。（2）露台在空间布局上采用开敞式错层设计，增加了采光面积。（3）可视面最大化、五大空间一体化。（4）垂直花园展现绿色建筑理念。多城四代宅入市，整体去化优秀根据克而瑞调研数据，2025

年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打造四代宅的新项目预计将突破

70

个，其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为

16

个和

14

个，预计四代宅供应将成为市场主力。从去化表现来看，多城推出的四代宅去化率优于同地段普通住宅，带动市场热度边际回升。好房子趋势：产品力成为核心竞争力在“好房子”政策指引下，我们认为未来商品房发展趋势主要有（1）低容积率：2024

年以来，各地成交宅地中，容积率

1.5

以下的地块明显增加，包括苏州、南京、合肥等地，都推出了多宗容积率在

1.0

出头的地块。（2）高得房率：在“好房子”政策引领下，多城市出台建筑新规提升商品房容积率，相关措施包括提高阳台赠送面积、架空层及风雨连廊不计容、饰面层部分面积不计入容积率等。（3）大户型：据克而瑞检测的

193

个城市数据显示，2024

年四房户型产品成交占比同比提升

2.8个百分点至

29.2%，140

平以上户型成交占比同比提升

1.7个百分点至

18.8%。投资建议在“好房子、好服务”政策引领下，各城市第四代住宅陆续涌现，四代宅基于高得房率、高采光率及绿色环保等理念，整体去化表现相对更优秀。我们认为，后续“好房子”理念也将持续影响住房品质，商品房有望向“低容积率、高得房率、大户型”的趋势发展，进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。36%24%12%0%-12%-24%2024-06

2024-10数据来源：聚源2025-02房地产沪深300相关研究报告请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1/

21开源证券证券研究报告行业深度报告行业研究行业深度报告目 录1、

四代宅发展历程：经历四个阶段发展，支持政策频出.........................................................................................................

42、

四代宅特点：得房率提升，居住体验优化.............................................................................................................................

62.1、

花园露台全赠送提高得房率.........................................................................................................................................

62.2、

错层分布，高垂直空间增强采光面积..........................................................................................................................

82.3、

LDKBG

一体化，增强无界互动空间.........................................................................................................................

102.4、

垂直花园体系，展现绿色建筑理念............................................................................................................................

113、

市场表现：多城四代宅入市，整体去化优秀.......................................................................................................................

123.1、

苏州：2025

年

8

个四代宅项目有望入市...................................................................................................................

123.2、

武汉：2024

年四季度后集中入市..............................................................................................................................

133.3、

南京：四代宅集中供应带动市场热度回升................................................................................................................

143.4、

西安：四代宅成交占比近四成...................................................................................................................................

144、

好房子趋势：产品力成为核心竞争力

..................................................................................................................................

154.1、

低容积率地块明显增加...............................................................................................................................................

154.2、

建筑新规下得房率提升...............................................................................................................................................

164.3、

大户型改善产品更受青睐...........................................................................................................................................

175、

投资建议..................................................................................................................................................................................186、

风险提示..................................................................................................................................................................................19图表目录图

1：

国内住宅发展主要经历了四个阶段...................................................................................................................................

4图

2：

苏州龙湖未来御湖境四代宅项目设计有南侧露台............................................................................................................

6图

3：

广州招商林屿境

82

平户型得房率可达

128%

...................................................................................................................

7图

4：

西安绿城熙海棠

140

平户型实际得房率最高可达

138%.................................................................................................

8图

5：

苏州龙湖未来御湖境四代宅项目露台层高为

2

个住宅自然层高....................................................................................

9图

6：

苏州龙湖未来御湖境四代宅项目

143

平户型奇偶数层分布为双南错位分布................................................................

9图

7：

西安绿城熙海棠

140

平户型则采用了

L

型和南北双露台、以及

U

字型露台的设计.................................................

10图

8：

苏州龙湖未来御湖境四代宅项目

LDKBG

一体化设计..................................................................................................

10图

9：

广州招商林屿境四代宅项目

LDKBG

一体化设计..........................................................................................................

11图

10：

苏州蠡棠森屿四代宅项目

LDKBG

一体化设计............................................................................................................

11图

11：

四代宅露台防水设计规范较高........................................................................................................................................

12图

12：

2025

年各城市拟供应四代宅依然较多...........................................................................................................................

12图

13：

三座核心二线城市低容积率宅地成交增加....................................................................................................................

15图

14：

不同能级城市宅地成交平均容积率

2024

年以来明显下降..........................................................................................

16图

15：

2024

年四房及以上产品成交占比均有所增长...............................................................................................................

17图

16：

2024

年

140

平及以上产品成交占比均有所增长...........................................................................................................

17图

17：

2024

年三四线城市四房户型成交占比更高...................................................................................................................

18图

18：

2024

年二三四线城市

110

平以上户型产品已成为市场主流成交产品.......................................................................

18表

1：

四代宅政策主要源于

2021

年中国工程标准化协会发布的标准文件..............................................................................

4表

2：

2023

年以来超

30

城出台四代宅建设标准文件.................................................................................................................

5表

3：

核心二线城市对于四代宅的设计要求有一定差异............................................................................................................

7请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2/

21行业深度报告表

4：

核心二线城市对于四代宅的层高要求均为≥2

个住宅自然层...........................................................................................

8表

5：

苏州

2025

年待入市第四代住宅项目约

8

个....................................................................................................................

13表

6：

武汉四代宅较传统住宅去化表现更好..............................................................................................................................

13表

7：

南京入市四代宅项目去化表现均较优秀..........................................................................................................................

14表

8：

2024

年西安港务区第四代住宅开盘去化率有所下降.....................................................................................................

14表

9：

西安各区域关于四代宅报规报建规范有所差异..............................................................................................................

15表

10：

北京出台技术要点提高商品房得房率............................................................................................................................

16表

11：

受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企................................................................

19请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明3/

21行业深度报告1、

四代宅发展历程：经历四个阶段发展，支持政策频出第四代住宅的概念由清华大学建筑研究院首次提出，将绿色生态理念注入城市建筑设计，通过平台立体绿化，形成层层有花园、户户有庭院的建筑形式，又被称为“城市森林花园建筑”或“立体园林生态住宅”。第四代住宅主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。国内住宅发展主要经历了四个阶段：第一阶段是简易茅草房，为底层独栋建筑。第二阶段是农村砖瓦房，升级为双层或多层建筑，可以满足升级居住需求，安全属性升级。第三阶段是城市电梯商品房，发展为高层钢筋混凝土建筑，与现代社区相融合，是城市发展的延伸。第四阶段是第四代住宅，可以同时满足空间使用效率、社交需求和城市绿化需求，实现人与自然高度融合。图1：国内住宅发展主要经历了四个阶段资料来源：央广网从国内对于四代宅的政策演变来看，2006

年住建部发布首部绿色建筑国家标准，2019

年对绿色建筑标准重构，2021

年中国工程标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》，对城市森林花园住宅做了定义并提出了设计标准，可以视作第四代住宅标准化文件。伴随房地产供求关系发生重大变化，商品房进入存量市场，政策也展现出更加开放和包容的态度，成为第四代住宅发展的重要契机。表1：四代宅政策主要源于

2021

年中国工程标准化协会发布的标准文件时间标准及文件2006

年住建部发布首部绿色建筑方面的国家标准，即《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006。2012

年财政部发布《关于加快推动中国绿色建筑发展的实施意见》，进一步深入推进建筑节能，加快发展绿色建筑，促进城乡建设模式转型升级。2013

年国务院办公厅下发《关于转发发改委

、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》，提出建设资源节约型、环境友好型社会。请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明4/

21行业深度报告时间标准及文件2016

年国务院下发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针。2017

年住建部印发《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》，全面推进绿色建筑发展。2018

年住建部颁布《城市居住区规划设计标准

GB50180-2018》，对居住区的绿化、环境等配套设施提出了更高要求。2019

年住建部发布《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2019，重新构建了绿色建筑评价指标体系。2021

年中国工程建设标准化协会发布了编号为

T/CECS855-2021

的《城市森林花园住宅设计标准》，对城市森林花园住宅做了定义并提出了设计标准。资料来源：住建部、财政部等、开源证券研究所各地政府开始调整建筑规范，鼓励房企提升产品品质，从而为购房者提供更宽敞舒适的居住环境。2017

年，第四代住宅第一个落地项目成都“七一国际广场”开始对外接待客户。2019

年，住建部相关人员对该项目进行考察，并提出了肯定的意见。2022

年，福州作为全国首批试点城市推出首个第四代住宅，随后

2023

年

11

个项目入市。2023

年以来，西安、厦门、苏州等地陆续出台四代宅相关建设实施方案，第四代住宅开始迎来快速发展。表2：2023

年以来超

30

城出台四代宅建设标准文件2023年

8月时间城市四代宅建设标准文件2023年

1月重庆《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》2023年

3月益阳《益阳市打好经济增长主动仗若干政策措施》2023年

6月龙岩《龙岩市中心城区开展立体生态住宅试点实施方案(试行)》郑州《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》南通《关于试点立体园林绿色生态建筑的实施方案》郴州《郴州市中心城区第(准)四代住宅试点实施方案(试行)》南平《南平市"立体生态住宅"试点实施方案(试行)》2023年

9月宁德《关于促进中心城区房地产高质量发展的若干措施》连云港《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》2023

年10

月上饶《上饶市中心城区立体生态住宅建筑实施管理办法(试行)》襄阳《襄阳市自然资源和规划局关于开展城市森林花园建筑(第四代建筑)试点工作的通知》2023

年12

月赣州《关于试点建设城市森林花园住宅的实施方案》安顺《安顺市推进立体生态型住宅试点项目建设实施方案(试行)》2024年

1月泉州《泉州市中心城区开展立体生态住宅试点实施方案(试行)》厦门《厦门市立体生态住宅项目规划管控要求》绍兴越城区《关于试点立体生态建筑的实施方案(试行)》2024年

2月福州《进一步优化土地开发相关政策的意见(试行)》《福州市房产与规划建筑面积测算技术规程》《福州市房产测算参考图示》苏州吴江区《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案(试行)》2024年

3月江苏《江苏省改善型住宅设计与建造导则》常州《常州市高品质住宅规划管理实施意见(试行)》武汉《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则(试行)》成都天府新《四川天府新区公园城市规划管理创新规定(2024)》请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明5/

21行业深度报告时间城市四代宅建设标准文件区2024年

4月武汉《关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知》资料来源：克而瑞、各地住建部等、开源证券研究所2、

四代宅特点：得房率提升，居住体验优化2.1、

花园露台全赠送提高得房率第四代住宅快速发展离不开政策的支持，各地政府针对四代宅建筑设计规范出台了一系列优惠政策，涵盖容积率、建筑密度、绿地率及产权面积计算等多个方面。通过对阳台、空中花园的优化设计和创新利用赠送露台面积，不仅能有效减少公摊面积，还大幅提升了房屋的实际使用面积和居住体验。我们以苏州龙湖未来御湖境项目

143

平户型为例，一般露台水平投影位置处于南侧、东侧或者西侧；出挑尺寸一般在

6

米以内，部分城市对露台长款比有一定要求；开敞面一般大于两个且大于露台周长一半，露台面积不大于建筑面积

30%，并且最大面积在

50平以内，绿化覆土深度大于半米且绿化面积大于

60%。图2：苏州龙湖未来御湖境四代宅项目设计有南侧露台资料来源：房天下、开源证券研究所对比核心二线城市对于四代宅的设计要求可以发现，对于符合标准的露台，政策上都提供了不计入容积率的激励。对于露台位置、进深、面积、绿化面积和覆土深度等细化指标，各城市标准有一定差异。请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明6/

21行业深度报告表3：核心二线城市对于四代宅的设计要求有一定差异城市套内建筑面积位置出挑尺寸面积绿化覆土深度绿化面积开敞面成都≥144㎡每户可设置一处4-6m，长宽比≥3.2≤25%，≤50

㎡≥0.5m≥60%≥2

个，≥40%周长南京-不得设置于北侧≤3m≤15%或≤10

㎡---武汉≥100㎡-≤6m≤30%≥0.5m≥50%≥2

个，≥50%周长合肥≥120㎡-≤6m≤40%，28-50

㎡≥0.5m≥40%≥2

个，≥40%周长厦门岛内≥200

㎡岛外≥144

㎡相邻上下层水平投影不重叠＞1.8m≤30%≥0.6m-≥2

个福州-不得设置于北侧1.8-3.6m不受阳台比例限制≥0.5m≥60%-苏州（吴江区）＞120㎡起居室外或建筑转角处≤4.2m≤单层面积

12%≥0.6m≥60%≥2

个济南-不得设置于北侧2.4-6m≤30%≥0.5m-≥2

个，≥50%周长重庆≥110

㎡≥2

个完整的开敞面≤6m≤40%，≤50

㎡≥0.5m-≥2

个，≥50%周长贵阳≥90

㎡-2.5-4.5m-≥0.5m≥60%≥2

个，≥40%周长青岛--2.1-4m≤25%---资料来源：各城市住建局、开源证券研究所从得房率来看，伴随赠送的露台面积增大，广州和西安部分项目最高得房率可达

140%。其中广州招商林屿境规划最大

25%的阳台面积与最大

40%的空中花园赠送面积，82

平户型实际使用面积突破

105平，实际得房率约

128%；西安绿城熙海棠凭借U字型跑道式露台，140平户型最大建筑空间达

220平，最大得房率约

138%。图3：广州招商林屿境

82

平户型得房率可达

128%资料来源：克而瑞、开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明7/

21行业深度报告图4：西安绿城熙海棠

140

平户型实际得房率最高可达

138%资料来源：克而瑞陕西、开源证券研究所2.2、

错层分布，高垂直空间增强采光面积垂直外立面来看，露台在空间布局上采用开敞式错层设计，各地设计规范基本规定露台层高大于

2

个住宅自然层高，不仅增加了采光面积，消除了传统露台顶部的压抑感，也使窗地比远远高于普通住宅产品。从建筑外立面角度，错层设计带来了丰富的空间层次感，不同标高的平台错落有致，创造出独特的立体空间体验。表4：核心二线城市对于四代宅的层高要求均为≥2

个住宅自然层城市层高成都≥2

个住宅自然层，≥6m南京≥2

个住宅自然层武汉≥2

个住宅自然层，≥5.6m合肥≥2

个住宅自然层厦门≥2

个住宅自然层福州≥2

个住宅自然层苏州（吴江区）≥2

个住宅自然层济南≥2

个住宅自然层重庆≥2

个住宅自然层贵阳≥2

个住宅自然层，≥5.6m青岛≥2

个住宅自然层资料来源：各城市住建局、开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明8/

21行业深度报告图5：苏州龙湖未来御湖境四代宅项目露台层高为

2

个住宅自然层高资料来源：房天下、开源证券研究所从四代住宅露台位置分布，可以分为双南向错位分布以及南北东西错位分布。以苏州龙湖未来御湖境为例，143

平户型奇偶数层分布为双南错位分布，分别与客厅和卧室联通，185

平户型奇偶数层分布为南北双露台及东西向

L

型露台错位分布。而西安绿城熙海棠140

平户型则采用了L

型和南北双露台，以及U

字型露台的设计，能够达到

14.9

米采光面，主卧

270°无界看景。图6：苏州龙湖未来御湖境四代宅项目

143

平户型奇偶数层分布为双南错位分布资料来源：房天下、开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明9/

21行业深度报告图7：西安绿城熙海棠

140

平户型则采用了

L

型和南北双露台、以及

U

字型露台的设计资料来源：克而瑞陕西、开源证券研究所2.3、

LDKBG

一体化，增强无界互动空间第四代住宅由于露台的加入，让每栋楼的可视面最大化，与景观无界融合。LDKBG“客-餐-厨-阳台-花园”一体化游动线，减少墙体占用，将五大空间一体化，既保持空中院馆的面积，丰富了室内动线，又实现了空间多区域联动和场景的多元互动。图8：苏州龙湖未来御湖境四代宅项目

LDKBG

一体化设计资料来源：房天下、开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明10/

21行业深度报告图9：广州招商林屿境四代宅项目

LDKBG

一体化设计资料来源：房天下、开源证券研究所图10：苏州蠡棠森屿四代宅项目

LDKBG

一体化设计资料来源：房天下、开源证券研究所2.4、

垂直花园体系，展现绿色建筑理念第四代住宅的另一大创意在于其垂直花园体系。这种设计让植物可以在垂直空间内自由生长，呈现出一个立体的绿化效果，四代宅的庭院楼板上还要有排水层、防水层、阻根层等设计，以防止花木根系对主体结构造成破坏。通过这些绿植，建筑不仅在外观上更具吸引力，还能有效改善城市的微气候，增加空气湿度，降低热请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明11/

21行业深度报告岛效应，增强城市生态系统的多样性。通过优化建筑结构和采用可再生能源，第四代住宅在降低碳排放和节约能源上表现卓越。图11：四代宅露台防水设计规范较高资料来源：新浪财经3、

市场表现：多城四代宅入市，整体去化优秀根据克而瑞调研数据，2025

年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打造四代宅的新项目预计将突破

70

个，其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为16

个和

14

个，预计四代宅供应将成为市场主力。图12：2025

年各城市拟供应四代宅依然较多数据来源：克而瑞、开源地产研究所3.1、

苏州：2025年

8

个四代宅项目有望入市苏州第四代住宅主要分布在相城区，2024

年是苏州迎来四代宅土地供应高峰，43915216149776 640

20

21

24540353025201510500 1南京 西安 合肥 苏州 重庆2024年主力在售个数（个）武汉 福州 厦门 成都 郑州2025年拟入市个数（个）请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明12/

21行业深度报告根据乐居网苏州数据，2025

年苏州待入市四代宅约

8

个，以洋房和小高层业态为主，户型设计以大户型居多，也有

100

平左右刚需户型。龙湖未来·御湖境是苏州市场首个入市的第四代住宅，2024

年

9

月首次开盘成交额突破

4.5

亿元，是苏州市区

9-11月套数榜季军楼盘，也是该时间段

TOP5

楼盘中成交价格最高的楼盘。表5：苏州

2025

年待入市第四代住宅项目约

8

个区域板块项目主要开发房企产品户型进展相城高铁新城龙湖未来·御湖境龙湖16

栋

10-11F纯洋房约

125/143/185平三批次已入市，均价

3.3

万/平丰隆超高层新加坡城发250

米超塔+6

栋

44-45F

高层(20层以下部分楼层引入第四代住宅概念)/已出规划相城经开区蠡棠森屿相城经开国控、旭辉管理20

栋

12-17F小高层约

150/185/220平已入市苏地

2022-WG-32号地块漕湖置地17

栋

16-26F

高层约

108/128/143/185平已出规划黄埭联胜&江南国际

59号地块项目联胜置业、江南国际8

栋

16-17F小高层/已出规划吴江太湖新城吴江城投&斜港&朗诗

21

号地块吴江城投、斜港置业、朗诗9

栋

8-14F

洋房、小高层/已出规划蓝城亨通湖亭望月蓝城、亨通文旅合院、大平层约

300-700平示范区即将开放吴中甪直苏地

2023-WG-68号地块朗诗(预计)13

栋住宅,其中

8

栋

4F

叠墅、5栋

24-25F

高层(第四代住宅)/已出规划资料来源：乐居网苏州、开源证券研究所3.2、

武汉：2024年四季度后集中入市2024

年

3

月，武汉下发《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则》，对主城空中露台设计管理要求包括：主城建筑高度不超过

100

米，户型套内面积在

100

平方米及以上的住宅，每户可设置

1

处空中花园。之后准四代宅入市节奏加快，根据克而瑞数据，2025年

2

月第四代住宅开盘首日去化率明显高于传统住宅项目。表6：武汉四代宅较传统住宅去化表现更好推售套数 认购套数 开盘均价项目分类 项目名称 板块 开盘时间 推售产品 首日去化率（套）（套）（元/平）城投金沙樾徐东2月

14日高层

88-108

平三房12812295%15800(毛坯)准四代住城投金沙樾徐东2月

26日小高层

86-104

平三房686190%16293(毛坯)宅 武汉城建万科云后湖 2月

22日高层

109-143

平三四房754020500(含

300053%泊江岸精装)光谷中央公园 大关山 2月

23日高层

109-125

平三房1324030%18900(毛坯)光谷中心宝业璞园 2月

23日高层

110-140

平三四房1762514%19423(毛坯)老规产品城北御璟上城盘龙城2月

28日高层

98-140

平三四房208159600(含

20007%精装)资料来源：克而瑞、开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明13/

21行业深度报告3.3、

南京：四代宅集中供应带动市场热度回升2024

年

7

月，南京规自局发布《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，对于挑空平台的设计没有楼层高度和套内面积的要求，每户挑空平台结构底板投影面积之和不得大于套内建面

25%。整体上

2024

年

9

月以来，南京四代宅产品陆续入市，开发商以品牌房企为主，户型也以改善盘为主，去化表现均较优秀，带动南京新房楼市热度边际回升。表7：南京入市四代宅项目去化表现均较优秀河西中区域项目名称开发商开盘时间户型 去化表现河西南江南玖序中海2024年

9月开盘三天去化近百套，销售额近

16

亿元，200-38510

月全南京新房楼盘月度“三冠王”江北核心区江韵瑧悦保利&扬子国投2024年

10月105-143 单月

5

亿销售额招商金陵序招商&北科建2024年

11月150/170/220 220

套房源两开两罄合玺东方中建八局2024年

12月190/235/26844

套房源首开告捷，去化约

8

成江宁东山金宁风华中天2024年

12月98-1431-2

月销售额

3.93

亿2024年

12月120-150项目首开

6、8

号楼，仅用时约

1

小时就成功售罄江浦 央璟颂 龙湖&亚伦资料来源：克而瑞、乐生活网等、开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14/

213.4、

西安：四代宅成交占比近四成根据克而瑞数据，2024

年大西安区域第四代住宅成交面积占比达

39%，开盘去化率约

36%，高于非四代住宅

8pct。2024年功能改善销售

TOP20

的项目中四代住宅占比达到

80%，而刚需销售TOP20

的项目中，四代住宅占比也有

40%左右，整体来看，四代宅在新房市场已经占据主导地位。由于四代宅产品扎堆入市，市场热度自2024

年上半年以来有所下降。根据克而瑞数据，2023

年西安国际港务区四代宅开盘当日平均认购率为

76.2%，高于非第四代住宅的

58.5%；2024

年

1-8月四代住宅的平均认购率降至

42.3%，低于同期非第四代住宅的

46.7%。表8：2024

年西安港务区第四代住宅开盘去化率有所下降开盘当日平均认开盘时间 分类 累计推出套数 同比变化购率第四代住宅323376.2%/非第四代住宅539068.5%/第四代住宅393642.3%-44.5%非第四代住宅89446.7%-20.2%2023

年2024年

1-8月数据来源：克而瑞、开源证券研究所西安各区域关于四代宅报规报建沟通空间宽裕，同时各区在露台、阳台赠送比例、进深等落地执行中存在差异。行业深度报告表9：西安各区域关于四代宅报规报建规范有所差异区域露台赠送设计要求曲江新区无户型面积要求，每户仅设置一个露台，露台进深不应大于

2.4m，不可飘窗+露台方式设置面积的

40%设置不小于

300mm

厚的种植覆土；露台和阳台用栏杆进行分隔不能联通；单层露台面宽小于总面宽的

1/2高新区同一户型南北向均可设置，进深无具体要求（已做到

5m），进深过大时，封边梁底距本层露台底板底不应大于

300mm，可以飘窗或阳台+露台方式设置种植覆土及厚度没要求，单层露台面宽小于总面宽的

1/2港务区125

㎡以上且改善型户型可设置露台，且每户仅可设置一处露台，露台进深无要求，不可飘窗+露台方式设置面积的

40%设置不小于

300mm

厚的种植覆土，单层露台面宽小于总面宽的

1/2航天新城同一户型南北及山墙向均可设置露台，无数量要求；露台进深

2.2米，可以飘窗或阳台+露台方式设置单层露台面宽小于总面宽的

1/2资料来源：克而瑞陕西、开源证券研究所4、

好房子趋势：产品力成为核心竞争力4.1、

低容积率地块明显增加2024

年以来，各地成交宅地中，容积率

1.5

以下的地块明显增加，包括苏州、南京、合肥等地，都推出了多宗容积率在

1.0

出头的地块。其中苏州市区容积率

1.5以下成交宅地占比从

2023

年

38%提升至

87%，合肥市区容积率

1.5

以下成交宅地占比从

2023

年

6%提升至

15%，时隔九年再次供应容积率

1.0

地块。与此对应，未来核心城市供应端或将涌现更多高品质低密住宅，释放别墅、联排等高舒适度改善居住需求。图13：三座核心二线城市低容积率宅地成交增加数据来源：Wind、开源证券研究所根据我们跟踪的

355

城住宅土地出让数据，2022

年以来伴随销售市场下行，土地成交热度有所下降，各城优质低密供应增多，导致

2023-2024

年各能级城市土拍成请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明15/

21数据来源：Wind、开源地产研究所4.2、

建筑新规下得房率提升第四代住宅提升得房率的措施主要在于占比较高的阳台（赠送一半面积）和大型露台（赠送全部面积），在“好房子”政策引领下，多城市出台建筑新规提升商品房容积率，相关措施包括提高阳台赠送面积、架空层及风雨连廊不计容、饰面层部分面积不计入容积率等，让购房者能够享受到更高性价比、更优质的生活空间，同时可以提振房企拿地积极性。以北京为例，2025

年

2

月印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，适用范围包括顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等平原多点地区和城市副中心通州区，根据规自委测算，《技术要点》实施后，建面

100

和

140

平户型得房率可以从

80%适度提升至

90%左右。表10：北京出台技术要点提高商品房得房率设计要点设计要求计容要求封闭或开敞阳台水平投影面积小于套内建面

10%，进深不大于

1.8

米普通阳台

1/2计容，错层阳台不计容丰富居住空间建面大于

140

平可设置挑空平台，水平投影面积小于套内建面25%且小于

50

平按水平投影计容，超出部分按

2

倍计容底层架空空间集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，面积小于建筑基地面积

50%且高度

4.9米以下标准内不计容，面积大于建筑基地面积50%及高度

4.9米米以上部分计容开敞式风雨连廊将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接连廊不封闭时不计容邻里共享公共空间邻里共享公共空间的建筑面积按照

700

平方米/千户计算，建成后由开发建设企业自持，面向全体居民运营单处最大面积

700

平，不计容建筑高度局部弹性管控建筑控高为

18

米、24

米、36

米、45

米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档，局部上浮水平投影面积≤地块基底面积

25%，局部上浮建面≤地上总建面

30%鼓励提升建筑立面品质筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率资料来源：北京规自委、开源证券研究所行业深度报告交平均容积率逐月呈现下降趋势，其中一线城市

2023

年中旬以后下调明显。整体上看，未来刚改和改善型产品有望成为未来供应主流。图14：不同能级城市宅地成交平均容积率

2024

年以来明显下降3.303.102.902.702.502.302.101.901.701.502018年1月2018年5月2018年9月2019年1月2019年5月2019年9月2020年1月2020年5月2020年9月2021年1月2021年5月2021年9月2022年1月2022年5月2022年9月2023年1月2023年5月2023年9月2024年1月2024年5月2024年9月2025年1月一线二线三四线请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明16/

21行业深度报告4.3、

大户型改善产品更受青睐政策层面，地价和房价双限打开为优质改善型产品创造条件，住房双轨制政策影响下，保障房更加适配刚需客户居住需求，商品房有望承担更多改善型需求。根据克而瑞检测的

193

个城市数据显示，2024

年四房户型产品成交占比同比提升

2.8个百分点至

29.2%，五房及以上户型产品成交占比同比提升

0.2pct

至

2.1%，整体趋势上功能性和适配性更强的大户型改善产品更受市场青睐。面积段也呈现出大户型成交占比增加的现象，2024年

140平以上户型成交占比达

18.8%，同比增加

1.7pct。图15：2024

年四房及以上产品成交占比均有所增长图16：2024

年

140

平及以上产品成交占比均有所增长2022-2024

年各能级城市四房户型成交占比均逐步提升，一线城市四房户型成交占比同比提升

5.1pct

至

27.9%。三四线城市由于房价等多重因素影响，四房需求比高能级城市更高，2024

年四房户型成交占比超

30%。面积段上，各能级城市

140

平以上成交占比均逐年提升，二三四线城市

110

平以上户型产品已成为市场主流成交产品。1.8%12.0%54.0%29.2%2.1%0.8%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%一房两房三房四房五房及以上其他2023 2024数据来源：克而瑞、开源地产研究所43.5%37.8%14.1%4.7%50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%110内110-140140-180180以上2023 2024数据来源：克而瑞、开源地产研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明17/

21行业深度报告图18：2024

年二三四线城市

110平以上户型产品已成为市场主流成交产品5、

投资建议在“好房子、好服务”政策引领下，各城市第四代住宅陆续涌现，四代宅基于高得房率、高采光率及绿色环保等理念，整体去化表现相对更优秀。我们认为，后续“好房子”理念也将持续影响住房品质，商品房有望向“低容积率、高得房率、大户型”的趋势发展，进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。16.4%11.4%8.5%12.9%13.3%12.8%14.7%13.2%12.0%55.7%61.6%60.0%54.8%56.4%54.6%56.4%54.3%52.0%17.9%22.8%27.9%25.0%26.3%28.4%22.4%27.2%30.3%图17：2024

年三四线城市四房户型成交占比更高120.0%100.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024一线城市 二线城市 三四线城市两房 三房 四房数据来源：克而瑞、开源地产研究所38.1%40.6%35.7%27.6%26.8%25.8%28.0%26.8%25