海南房地产十年回顾与未来

海南房地产

十年回顾与未来展望从1998年到2007年，中国房地产市场经历了长达十年的飞速发展，海南也不例外。第一部份从海南省宏观环境状况看房地产业发展1、海南省总体经济状况数据取于海南省统计年鉴结论：2007年全省生产总值（GDP）达1229.6亿元，按可比价格计算，比06年增长14.5%，增速比上年提高2个百分点，自2003年进入两位数增长平台以来继续保持加速增长态势，创1994年以来经济发展新高。表明：海南省整体经济稳步增长，年增长率较快，基本保持在10%以上，且有不断加快的趋势。2、海南省人均国民生产总值数据取于海南省统计年鉴结论：到2003年末，海南省的人均国民生产总值只有8,573元，而同期的全国人均国民生产总值已经达到9,073元。这表明海南的经济整体发展水平较低，在全国属于落后地区。到2007年末，按常住人口计算，人均生产总值14631元，增长13.3%；按当年平均汇率折算，人均生产总值约合1909美元，经济富裕程度有较大提升。表明：海南省的人均国民生产总值年增长率较快。3、海南省产业结构发展分析2004年三大产业比例图数据取于海南省统计年鉴海南省三大产业增长趋势图数据取于海南省统计年鉴结论：到2007年，第一产业增加值382.8亿元，增长8.0%；第二产业增加值363.8亿元，增长25.8%；第三产业增加值483.0亿元，增长12.5%。其中，房地产开发投资126.96亿元，增长42.2%，商品房投资98.58亿元，增长45.1%。房屋施工面积1175.96万平方米，增长18.2%；房屋竣工面积215.42万平方米，增长71.1%；房屋销售面积302.77万平方米，增长48.8%。表明：海南仍是农业大省，第一产业仍占据了相当大的比重。工业经济保持高速增长，成为推动经济增长的主要力量。房地产业势头良好，保持了较快发展。4、海南省对外经济发展分析数据取于海南省统计年鉴结论：近年来，海南省的外商直接投资逐年在上升。但无论实际利用外资额和外商直接投资额都偏低，表明目前海南对外资的吸引力不强。但投资环境正在得到逐步改善，外商对海南省的关注程度正在逐步升温，2007年外商投资额达18.57亿美元，较06年增长71.0%。

一些国际性的大公司目前表示出了对海南投资的强烈兴趣，并已有部份落定。如：摩根斯坦利旗下的房地产基金CrystalI以52.83亿元同雅居乐共同开发清水湾，富力地产香水湾，中信博鳌、华润石梅湾等旅游地产项目的开发。5、海南省旅游业发展概况海南省位于中国的最南端，是中国惟一的热带海岛旅游度假胜地，旅游资源丰富，自然景观和气候特征类似于东南亚，但又有着自己独特的优势。虽然拥有丰富的旅游资源，但在海南全省的分布很不均衡，表现为北部以海口、南部以三亚最为集中，其余呈点状分布，遍及全岛。5、海南省旅游业发展概况以三亚为代表的海南南部有着丰富、优美的旅游资源景观，随着交通制约瓶颈因素逐步消除，海南省过去北强南弱的旅游态势已经改变。南部旅游区的竞争优势逐步增强，对以海口为代表的北部旅游区形成越来越强烈的挑战。曾经一度占据海南旅游半壁江山的中部旅游业，因为交通不便、旅游产品结构单一、内涵不足、投入少、规模小、市场促销不足等原因的影响，随着东西线高速公路的陆续开通，中部的旅游业市场出现大幅度整体下滑的严峻局面。5、海南省旅游业发展概况西线旅游因为起步晚、景点少、基础差等方面的原因，其观光旅游业即使在西线高速通车后也没有太大改观，即使在旅游旺季，西线的游客仍然偏少。随着东线中部琼海博鳌论坛在全国乃至世界知名度的提高以及博鳌特别规划区的日益发展完善，越来越多的游客钟情到博鳌一游，东线中部旅游区域正在逐步形成和完善过程中，吸引力也在逐步提高。5、海南省旅游业发展概况着力改善旅游环境，成功策划组织了俄罗斯“中国年.海南日”等一系列旅游宣传促销活动，联手香港共同向国外客源地推出“一程多站”旅游产品，吸引了国际高端游客，国际入境旅游人数增长迅猛。2007年，全省接待旅游过夜人数1845.51万人次，比06年增长15.0%。其中，接待海外旅游者75.31万人次，增长22.1%；接待国内旅游者1770.20万人次，增长14.7%。旅游总收入171.37亿元，增长21.2%。表明：旅游业保持较快发展势头。6、 海南省社会发展人口状况分析数据取于海南省统计年鉴结论：海南省的常住人口总量偏低，而且增长很慢。说明海南目前对外来人口缺乏吸引力。这主要的原因是因为经济不发达，另外也受交通不便的影响。7、海南省城镇居民人均可支配收入数据取于海南省统计年鉴结论：海南省经济相比全国处于不发达水平，农业在GDP中所占的比例较大，海南省城镇居民人均可支配收入水平2003年为7259元（03年全国水平8,472元）。2007年城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10997元（07年全国水平13,876元）。表明：海南省的城镇居民人均可支配收入水平要低于全国平均水平，每年的增长幅度也只算中等。

附：城镇居民人均可支配收入前十排行2007年中国城镇居民人均可支配收入前十名1

东莞

27025

元

2

深圳

24870

3

温州

24002

4

上海

23623

5

广州

22469

6

宁波

22307

7

北京

21989

8

佛山

21754

9

绍兴

21717

10

杭州

21689

50泰安11966

海南10997元（60位以外）8、海南省城镇居民人均住房面积数据取于海南省统计年鉴结论：海南省的城镇居民人均住房面积偏低，2003年海南省是19.76平方米（全国水平：23.8平方米），近年来的增长幅度也偏低。2007年城镇居民人均住房面积22.07平方米，比06年增加0.08平方米，说明在海南省，城镇居民改善住房条件的需求空间仍然很大。

宏观环境对房地产业发展的影响：海南省宏观经济状况：国民生产总值总量偏低，经济不发达，对外来人口和外资的吸引力不强。但近年来经济发展势头看好；旅游业增长趋势明显，在整个国民经济中的地位更加突出；海南省城镇居民人均可支配收入偏低，消费能力不强；海南省城镇居民人均住房面积偏低，居民改善居住条件的需求空间较大；宏观环境对房地产业发展的影响：综上所述：从对海南省宏观经济的分析中可以看到，海南的经济及居民的消费能力在不断上升。旅游业的发展、工业产业质素的提高及生产的扩大，预计未来十数年，海南经济仍能维持健康增长。另一方面，海南人口呈现上升趋势，加上家庭收入和可支配的现金持续增加，令他们产生提高对生活条件的要求。这方面的发展对海南房地产业的发展有显著支持作用，本地购买力会不断上升。第二部份海南房地产业十年回顾A、泡沫期（1992-1993）1991年以后，由于外来人口和外来资金的大量涌入，受利益的驱动和一夜暴富心态的影响，大量的资金集中到房地产业，掀起了海南的房地产热，泡沫快速形成并破灭。A、泡沫期（1992-1993）房地产泡沫破灭，给海南留下了约600万平方米的空置商品房，2000余万平方米的烂尾楼，积压房地产沉淀的资金近1000亿元。B、低迷期（1993-1999）房地产泡沫破灭后，外来人口和外来资金迅速撤离，大量积压的房地产使海南陷入了“有房无人住，有人无房住，有钱的没有地，有地的没有钱”的行业困境。这种破败局面，严重影响了海南的城市投资环境，制约了经济的发展。C、复苏期（2000-2003）1999年7月处置积压房开始；2000年海南房地产开始复苏；2001年众多烂尾楼复工上市；2003年“非典”事件，使海南房地产发展商投资信心增强。与过去泡沫期炒地皮炒项目不同，这轮地产复苏是以市场为基础，以需求为导向的市场化运动。在进一步规范的政策环境下，房地产商开始“实实在在造屋，认认真真销售”，沉寂了6年的消费热情被慢慢点燃；集团化、规模化、品牌化开始出现，并逐渐成为海南房地产开发的主流方向，这对海南楼市的走势起到了重要的影响，一批高素质楼盘的成功带动了海南楼市的健康发展。D、发展期（2004-2008）发展期房地产市场特征解读：1、市场形势：面对4年复苏，全国房地产业表现出的投资、开发与消费热，以及引发的原材料价格快速上涨，中央于04年开始宏观调控，受其影响，海南房地产市场表现为：05年市场沉闷，06年稳中抬升，07年快速上升，在最严厉的08年，仍有先扬后抑的表现。2、产品态势：房地产行业在此期间，引入了大量新的居住理念，在环境、户型设计等方面更趋人性化；产品价格定位较合理；相对复苏期具有较大的开发规模；开发商整体具有一定的经济实力。发展期房地产市场特征解读：3、价格走势：2004-2008年海南房地产市场逐步回暖，价格在调整中缓慢上涨，07年底和08年初上涨较快。其中2004与2007年的上涨幅度最大，分别达到11%、15.9%。2007年，海南房地产市场骤然出现了井喷之势，海南房价月涨幅全国排名超过乌鲁木齐跻身全国前列。发展期房地产市场特征解读：4、开发商：在发展期海南尚未出现一个或几个房地产发展商占据主要市场份额的情况，说明海南的房地产市场远没有进入品牌阶段，还没有开发商能够占据市场主导地位。而且房地产公司以民营企业居多，规模小，著名的国内房地产开发商在海南市场难见踪影。这表明海南多数房地产开发商的资金实力并不雄厚，市场竞争能力和抗风险能力同全国水平相比总体不强。

发展期房地产市场特征解读：5、消费者：海南是中国唯一、最大的热带海岛，有着优美的热带滨海景观资源和良好的气候特征，每年都吸引了许多岛外人士前来休闲度假。根据从各楼盘售楼资料并结合有关报道综合分析，海南近年的岛外购房者在逐年增加，在“五一”小黄金、“十一”黄金周和春节期间表现最为显著。而且购房的岛外人士的范围有明显扩大趋势，由原来的主要是东北、上海、浙江、山西一带，扩大到内蒙古、山东、四川、湖南等地，以及北欧等国外地区。发展期房地产市场特征解读：6、销售渠道：内销/岛外销售楼盘岛外销售几种方式：凭借发展商在各地的销售点实现销售网络的资源共享；通过与当地代理公司合作；通过建设楼盘网站进行网络推广；参加当地的房展会。发展期房地产市场特征解读：7、房屋造价成本：海南省统计局的数据显示，１９９５年－２００６年，海南竣工房屋的造价成本平均为２０００元以下。２００７年建筑成本提高，主要二大方面：处置积压房地产的税费优惠政策取消；土地、水泥、钢筋、玻璃、砖头、劳力等涨价，但造价成本平均不会超过２５００元／平方米（新开工高档物业略高，利润率可想而知）。房屋的造价成本：如图示发展期房地产市场特征解读：小结（2004-2008）：1、住宅型地产与旅游地产在海南存在较大需求空间。2、岛外人士购房比例较大，在增加了房地产销售量的同时，也导致许多楼盘缺乏人气，房子长时间处于二次空置状态，给物业管理的运营提出了挑战。3、住宅销售对岛外需求依赖强烈，本地市场需求不足，购房消费有限，尤其是中高档的项目，存在较高开发风险。发展期房地产市场特征解读：小结（2004-2008）：4、大部分的住宅房地产开发项目集中在海口、三亚和琼海，预计在未来的几年这些区域的市场竞争将日趋激烈。5、市场定位准确、价格定位合理、项目策划有创意、建筑设计有特色、开发资金充足的项目仍然有较好的发展前景。发展期十大代表性楼盘：1、长信海景花园—品质地产的先行者。2、紫荆花园—从盖房子到建筑美的飞跃。高层滨海公寓的代表。3、亚洲豪苑—南海板块的奠基石。开创南海大道宜居时代。4、绿岛家园——海甸岛的小资人家。热带园林、江景、海景、桥景，生活在这里可以很小资。5、新世界花园—大鳄下的蛋、海南唯一的国际级地产品牌。发展期十大代表性楼盘：6、海南第一MALL—拿来主义的勇士，“MALL”概念，“铜锣湾广场”，拥有最聚焦眼球的地产名词。7、新外滩+复兴城—经营城市的投资者。海口外滩成就了他的未来。8、锦绣京江—海口也有“汤耗子”。玩新潮，不是北京、上海的专利。9、绿色佳园—守望东海岸。从1000元起步，现在3500起价，升值比率最大的楼盘，东海岸概念的得利者。10、阳光海岸——三亚飙升的始作佣者。第三部份

海南房地产未来（2008后）A、品味房地产：房地产，如今已经成为中国最热门的一个行业。他的影响力之大，已经吸引整个中国、乃至世界的目光。甚至在博鳌亚洲论坛上有关房地产激辩的声音，盖过了各国政要的声音！没有一个行业象房地产那样，成为各大媒体报道的焦点。A、品味房地产：没有一个行业象房地产那样，被泛政治化，成为政府宏观调控的先头阵地。没有一个行业象房地产这样，价格的每一次涨跌，都能引发经济指数的波动。也没有一个行业象房地产这样，其领头人和行业先锋，不仅是政府的座上宾，更是媒体的宠儿。B、多方利益博弈：20072007年，房地产市场骤然出现了井喷之势，高达每平米上万元甚至几万元人民币的楼盘在各地涌现，“地王”也成为了2007年地产圈的流行词汇。2007年中国房地产市场的泡沫化趋势引起了各方的关注，年终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈，部分一线城市房价应声而落，央行2007年的第六次加息让调控效果更加明显。B、多方利益博弈：20072007年，针对国内房地产市场的无序竞争和房价的飞速上涨，国家宏观调控重拳迭出：1月17日，国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税；3月17日，央行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点，打响了全年六次加息的第一枪；6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。四个月后，国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，进一步限制外资进入二级市场；9月27日，央行、银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，严格规范住房消费贷款管理，明确贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定······C、2007，调控=“空调”？以12月初的中央经济工作会议为界，国家有关部门在金融、土地、税收、住房保障等各个方面祭出了宏观调控的组合拳。中央调控的态度和决心毋庸置疑，但调控效果如何呢？作为国家调控重点的房价，在2007年一波波的调控风暴中逆势而行，和中国股市火爆并肩前进。国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露，2007年11月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五，新建商品住房销售价格同比上涨百分之十二点二；今年1至11月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三，其中，新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。D、2008，调控中回归。2007年12月初，中央经济工作会议的召开无疑是标志性的事件，2008年从紧的货币政策发出了强烈的调控信号；12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，这更是被定义为2007年房地产调控的转折。D、2008，调控中回归。连续的调控组合拳终于令深圳、上海、广州等城市房价有所回落，交易量大幅下挫，地产股的下跌、土地拍卖的流拍、“捂盘”、“捂地”等现象退潮都让人们看到了08年房地产市场价格回归理性的希望。可以预见的是，2008年，存款准备金率的提高和按季度有节奏的控制贷款发放政策让开发商迫于资金的压力不得不加大项目开发的力度以增加市场供应来加速资金流动，炒房团为了规避风险从市场退出，保障性住房政策落实力度的加大等因素将会使房地产市场供不应求的局面得到一定缓解。E、2008与未来随着中央调控力度的加强，2008年房地产行业将会陷入“寒冬”。在融资问题上，中国房地产企业可能会在2008年遭遇“生死门”。货币从紧政策让2007年风光无限的房地产企业骤然遭遇“断奶”之虞，如何迈过“生死门”，解决明年的融资困境，是中国房地产企业必须解决的现实问题。目前，一线城市的房价普遍下调，海南的房价尚没有下降，但是成交量萎缩。许多购房者预期谨慎，观望气氛浓重。2008后的海南地产1、风险虽在，机遇犹存。单纯对于房价来说，北京、上海、深圳、广州等一线城市由于投资性需求受到遏制，房地产企业受到宏调政策影响，房价理应出现起伏；而受经济发展与城市化进程影响，在广大的二三四线城市，买房自住的刚性需求占有很大的比重，受政策影响不大，尤其象海南面向全国市场而言，房价依旧会保持平稳。更为重要的是，更要看到中国经济高速发展的良好预期。但受到宏调政策和经济大环境变化影响，购买行为变化必定考验海南部份房地产企业的经营与生存能力。2008后的海南地产2、

房地产再度成为海南经济支柱。今年一季度，海南省房地产投资额占全社会固定资产投资的比重为３２．１６％，成为拉动一季度经济增长的重要力量，再度呈现上世纪九十年代初期一枝独秀的局面。2008后的海南地产3、从宏观环境看，海南的实体经济已经进入加速发展的轨道，对房地产起到很大的支撑作用。海南金融环境持续改善，上世纪形成的金融高风险区的“帽子”，已因处置积压房完毕而被摘掉。海南生态、环保和宜居的概念越来越吸引人。三亚房协最新统计数据显示，２００７年有多达２７个国家和地区的人到三亚购房，这一数字比两年前翻了一番。排在前五位的是美国、俄罗斯、加拿大、德国和瑞典。海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武认为：“目前海南房价和国内一线城市比，不是很高。从海南的环境、生态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。”2008后的海南地产4、岛内政策利好不断，成为吸引购房者的重要动力。海南继洋浦成为保税港区之后，以“免签证、零关税、放航权”为内涵的“国际旅游岛”发展战略，近期获得国务院同意，其目标是到２０１３年，入境游客人数达到１５０万人次、旅游外汇收入达到１０亿美元。到２０２０年，入境旅游人数达到５００万人次、旅游外汇收入超过３５亿美元。以“公路铁路两用通道”为标志的琼州海峡跨海通道工程，勘查、论证和研究工作正在积极推进；海南东环高速铁路正在建设当中。这些大型项目都将促进海南旅游房地产的发展。海南一旦获批成为自由贸易区，房地产将向全世界开放。另外自由贸易区建设，将加速新时代的移民，直接带动现代服务业的发展，改善经济结构，间接影响金融、保险、通讯、医疗、农业、环保、印刷等５８个行业，覆盖海南省从传统服务业到现代服务业的所有行业和门类。2008后的海南地产5、从楼市本身发展来看，目前岛内房价已失去存量房和税费优惠的制约，具备持续理性上涨条件。海南从９９年７月开始处置积压房地产，截止到０７年底，处置闲置建设用地２．３４万公顷，占闲置总量的９８．１％；批准复工建设的停缓建工程项目面积１６０８万平方米，涉及原规划报建面积的９８．６％；销售或出租原空置商品房４４５万平方米，占积压总量的９７．６％，处置积压房地产工作基本完成。处置初，因大量存量房上市、岛内购买力较弱、政府给予开发商税费优惠等原因，房价涨幅一直低于全国平均水平，相对全国而言，上涨周期滞后约1.5-2年。０6年以来，大量“半垃子”处置结束，供求矛盾解决，海南房地产业开始快速发展，房价也随着快速上升。房屋销售面积超过竣工面积，房地产市场由复苏阶段进入旺