易居-青岛房地产市场年报65p

目录第一篇市场背景篇 8第一章 资讯2021 8第二章经济环境 14第三章房地产投资 16第二篇市场分析篇 17第四章商品房市场〔统计对象：青岛市七区五市商品房数据〕 17第五章土地市场 22第六章商品住宅市场 34第七章办公市场 44第八章商业市场 49第九章营销媒体 53第三篇2021年房地产市场走势预测 56第十章政策及市场大势预测 56第十一章市场走势预测 58第十二章价格走势预测 61

2021视点楼市入冬，寻变之际2021年青岛商品住宅市场新增供给量1173.9万平方米，较2021年增涨15.13%；成交量692.71万平方米，较2021年减少23.32%；商品住宅存量1168.85万平方米，较2021年增涨77.33%。在限购令等政策的调控下青岛楼市较2021年异常寒冷，在这一年里，国家政策加码，开发商开始寻求出路，这些变化都使得青岛楼市向一个自发、公平、合理的房地产市场转变。2021年，“政策调控〞成为岛城房地产市场的关键词：1月31日，青岛市实行限购令；2月9日，央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点；2月24日，央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点；4月6日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点；5月12日，5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；………..12月18日，青岛市政府下文,明确限购继续执行。纵观2021年可以发现国家对房地产的调控不断加码，三次加息后5年期以上的基准利率到达7.05%，房贷利率升至最近10年来的最高水平，加重了购房者的还贷负担，打击了购房者的购房热情；屡次上调准备金率又使得银行放贷资金变少，开发商拿不到足够的资金周转。与此同时，国家大力加强保障房建设，加大对保障房建设的扶持力度，以吸引开发商的参与。2021年全国下发1000万套保障房建设指标，青岛今年约有9000套保障房上市。由此可以看出，国家调控的主要目的是，在保障民生的同时，弥补近些年来房地产市场过快开展留下来的种种弊端，以促成一个成熟完善公平的房地产市场，这个理想的市场就是人人有所居，商品房从生存品转化为消费品，房地产市场不依赖政策调控，自发调节，健康开展，同时维护社会的开展和稳定。2021年，青岛房地产市场持续低迷，但低迷不意味着不精彩，青岛房地产市场开展史将永远铭记一个时间——10月。因为在10月之前，开发商大都抱有梦想，梦想国家政策的放松，所以即便在成交量不断萎缩的情况下，也很少有开发商认真思考一下自己的出路。但在10月份，龙湖开始谋求出路，当期推出的产品悦澜居上市预计价格为9000-10000元/平，但该价格在当时是很难被市场接受的，在对这一困境充分认识的前提下，龙湖决定降价。10月20日，开盘均价5800元/平，全部售罄。在龙湖打响降价第一炮之后，李沧区的万科生态城、春和景明、芳馨园，城阳区的青特花溪地等工程纷纷响应。至此，青岛七区价格战正式打响，从目前的战场局势来看，降价卖的好的的工程大都属于大开发商，消费主力为刚需客群，例如龙湖滟澜海岸和万科生态城等大盘；也有降价卖的不好的工程，例如市北区的燕归堂推出35万/套特价房，但由于该工程为40年产权的酒店式公寓，投资性客群对降价并不买账。不降价的工程大都卖的不好，例如中海国际社区9400元/平的价格在李沧区年底的价格战中显得过高。通过2021年的降价事件可以看出，降价主要集中在李沧区和城阳区等刚需区域，而刚需客群消费心理受政策调控的影响大，市南区、市北区等区域的工程主要面向改善型和投资型的中高端客群，这一客群的消费心理受政策调控的影响小。所以，在限购的背景下刚需工程应该以一个合理的价格出现在市场竞争中，中高端工程更应该提升对其自身产品力、品牌力和营销力的提升。在思考2021年降价事件的同时，不得不提青岛桥隧双通这件事，桥隧双通和降价没有直接的关系，但是桥隧双通带来我们的启示是“附加值不可以直接变成价值〞。2021年7月份，青岛跨海大桥和海底隧道开通，黄岛区开发商过高估计这一利好并将其提前透支，当时黄岛隧道沿线的房子都在9000元/平以上，桥隧带来了看房热却没有带来成交热。细细分析可以看到，在限购的背景下，黄岛区自身的消费能力不强，要依靠吸引其它区购房者获利，但海底隧道30元/次和跨海大桥60元/次的价格变相的增加了购房者的负担。所以，市政规划在给工程未来带来便利的前提下，要清楚认识、合理利用，附加值不应该变成涨价的理由，却可以是提升工程档次的宣传点和未来不动产的升值点。从2021年青岛房地产的种种表现可以看出来，青岛房地产市场在国家政策的调控下，正逐渐向合理、完善、成熟的方向转变，在保障房的补充之下，未来的商品房市场将转变成自发调节、资源合理分配的真正意义上的商品房市场，开发商应该抓住这一时机，紧跟国家保障房建设的步伐，以合理的价格消化手中的产品存量，增强品牌力、产品力和营销力，在逆境中积累优势，才能在未来成熟完善的商品房市场中抓住先机，站稳脚跟。2021年青岛市场概览数据楼市注：数据来源：报告数据为CRIC系统数据，基于青岛网上房地产备案及土地资源网数据。七区五市：指市内四区、崂山区、城阳区、黄岛区以及即墨市、胶南市、胶州市、莱西市和平度市。商品住宅：指剔除政策性房产之后的住宅物业，包含普通住宅、别墅和酒店式公寓等产品形态。土地市场〔数据范围：七区五市〕2021年土地供给量1191.49万平米，环比下降47%年度土地供给量大多集中在城阳区和胶州市2021年成交量到达1418.08万平方米，环比下降9%年度土地成交量仍旧集中在城阳区和胶州市商品房〔数据范围：七区五市〕2021年商品房新增供给量、供给套数均小幅上涨2021年成交量同比下滑2021年季度成交曲线相对平稳2021年价格波动较大，整体处高位商品住宅〔数据范围：七区五市〕2021年商品住宅供价上涨，成交下滑2021年商品住宅供过于求，市场风险较大2021月度供给波动较大，下半年供给大增2021年月度成交较为平稳2021商品住宅价格波动较大商品住宅供过于求，市场风险较大指标供求比供给量〔万m2〕成交量〔万m2〕成交价格〔元/m2〕成交总额〔亿元〕2021年1.51428.89648.657208467.582021年1.09692.92754.38209619.192021年1.691173.9692.717514520.49办公市场〔数据范围：七区五市〕供求小幅上涨，供过于求态势加剧黄岛、崂山为主市场成交量较少，在10月份到达峰值办公价格波动变化较大，受高端工程影响较大商业市场〔数据范围：七区五市〕市场依然供过于求，供求差异减小城阳胶州成交向好，李沧区成为市场新贵成交上半年波动较大，下半年相对平稳年中价格波动频繁，四季度价格稳定增长工程成交排行榜成交面积排行榜名次工程区域成交面积〔万㎡〕成交套数1万科生态城李沧区12809713572中信森林湖胶州市1048572743绿城理想之城李沧区1027038074青岛风景胶州市9037710915青建依山半岛市北区840599126龙湖滟澜海岸城阳区730505187万科四季花城即墨市730497428中铁华胥美邦城阳区706337459李沧万达广场李沧区6844870910中南世纪城李沧区67099701成交金额排行榜名次工程区域成交金额〔亿元〕成交面积〔万㎡〕1绿城理想之城李沧区11.2010.272万科生态城李沧区11.1012.813中信森林湖胶州市10.8610.494银座领海公馆崂山区10.062.275青建依山半岛市北区9.468.416远洋风景崂山区9.024.917鲁商中心市南区8.342.878保利海上罗兰胶南市7.795.329麦岛金岸崂山区7.561.6110李沧万达广场李沧区6.746.84第一篇市场背景篇资讯20212021年度重要政策资讯月份名称内容一月央行节后急加息25个基点中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率到达3%，一年期贷款利率到达6.06%。青岛限购令下发成定局，市场初现"末班车"效应在1月18号召开的山东省住房和城乡建设工作会议上，相关负责人透露‘济南和青岛将实行限购的房产新政’，紧接着，济南昨天宣布房产‘限购令’正式出台：至今年年底前，在济南市区每个家庭只能新购一套新建商品住房。二月央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点中国人民银行决定，自2021年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.75%提高到3.00%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.81%提高到6.06%。央行2月24日起上调人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行18日晚间宣布，央行将于24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大型存款类金融机构存款准备金率到达19.5％的历史高位。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。三月青岛整顿房地产秩序，企业变相预售可清出市场3月3日下午，青岛市房地产工作会议在市级机关会议中心举行，对“十一五〞期间岛城房地产市场情况进行了通报，并部署今后房地产市场建设方案。从3月4日开始整顿房地产市场的秩序，重点查处违法开发、擅自变更规划、出借资质、变相预售、售后效劳不到位、延期交房办证等侵害百姓利益的行为，情节严重的清出市场，违规开发企业月底公布。国土部：做好土地管理，杜绝地王出现3月10日，国土资源部发出通知，要求各地切实做好2021年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。今年各地要“稳供给、保民生〞，以保障性安居工程建设所需用地为重点，及时编制公布城市住房用地供给方案并认真实施，确保2021年1000万套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%，确保城市住房用地供给方案总量不低于前2年年均实际供给总量。四月央行明起加息0.25个百分点，年内第二次加息中国人民银行决定自2021年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。据了解，活期存款利率调整到了0.44%。贷款方面，5年以上的贷款利率由6.60%提高到了6.80%。个人住房公积金贷款方面，五年以下(含五年)的贷款利率由4.00%提高到了4.25%，五年以上的贷款利率由4.50%提高到了4.70%。五月央行上调存款准备金率0.5%5月12日晚，中国人民银行宣布，从2021年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去四个月里先后四次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21%的高位，小型金融机构存款准备金率也到达17.5%的水平。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金3700多亿元。六月央行上调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行6月14日下午宣布，从2021年6月20起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自去年以来第12次上调存款准备金率，也是今年第6次上调。此次上调存款准备金率，可冻结资金3800亿。银行银根进一步吃紧，开发商将面临更为严峻的资金链问题，而购房者贷款也将面临一定的困难。我国允许地方发行企业债券融资建保障房困扰保障房建设的资金问题开始破解。2021年6月20日，发改委制定的?关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知?已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。七月央行上调存贷款基准利率0.25个百分点7月6日央行宣布,从7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是2021年以来第3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息。本次加息0.25个基点之后,5年期以上的基准利率突破7％的历史心理高位,到达7.05%，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。国务院发布土地市场"国五条"

7月20日召开的国务院常务会议强调，当前建设用地供需矛盾突出，严格保护耕地、保障必要的建设用地难度加大，违法违规用地、侵害群众权益问题易发多发。必须认真落实科学开展观，切实转变经济开展方式，坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持严格执法督察，进一步加强和改良土地管理工作。这关系到米袋子、菜篮子之本及通货膨胀预期管理，关系到土地法规的尊严和政府公信力，关系到城乡居民切身利益，是目前经济形势下丝毫不能放松的辔头。八月最高法：父母出资买房可视为单方财产8月12日，最高人民法院对外公布了?关于适用<中华人民共和国婚姻法>假设干问题的解释〔三〕?。?婚姻法解释〔三〕?明确了婚后一方父母出资为子女购置不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购置的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。央行、银监会：标准保障性住房公共租赁住房的贷款8月5日，央行、银监会联合发文标准保障性住房公共租赁住房的贷款。根据要求，在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款，政府投资建设的公共租赁住房工程建成后，贷款一年两次还本。该政策的公布，增强了银行把控风险的能力，减轻了开发商的资金压力，对标准和促进保障房的建设有重要意义。限购楼市五条标准出台8月18日，住房和城乡建设部正式公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议分别是：6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；

存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。九月中央财政资金不得直投房地产市场财政部、国家开展改革委印发?新兴产业创投方案参股创业投资基金管理暂行方法?，其中明确，中央财政资金可通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式，培育和促进新兴产业开展。方法同时要求资金不得投资于已上市企业；不得从事房地产；不得投资于股票、期货。青岛针对建材出新规，盖房所用材料或将入合同房地产开发企业销售房屋，应当向购置人明示所售房屋的建设工程主要材料明细、品牌、生产厂家等信息，并在商品房买卖合同的附件中载明。房地产开发企业未在商品房买卖合同附件中载明所销售房屋的主要材料信息的，由建设行政主管部门责令限期改正，并处以一万元以上十万元以下的罚款。十月我国将落实土地违法责任追究制度10月10日，国土资源部部长徐绍史表示，我国人多地少的国情决定要认真落实最严格的耕地保护制度，并在此根底上完善耕地保护制度，持续推进政府领导干部耕地和根本农田保护离任审计制度，落实土地违法责任追究制度。综合分析各地“十二五〞经济增长和城镇化开展目标，预计全国新增建设用地需求在4000万—4500万亩，超出规划安排规模1000万亩以上。青岛出台绿化条例新建住宅工程不低于30%?条例?规定，建设工程应当按照规定的标准规划、建设城市绿地：〔一〕新建住宅建设工程不低于30%，并按照规划人口居住区人均不低于2㎡、居住小区人均不低于1㎡的标准建设公共绿地；〔二〕城市旧区住宅建设工程不低于25%，并按照规划人口居住区人均不低于1.05㎡、居住小区人均不低于0.7㎡建设公共绿地。；〔三〕城市风貌保护区、风景名胜区内不低于40%；〔四〕新建学校、医疗机构和公共文化体育设施不低于35%。十一月国土部：小产权房严禁登记发证?关于农村集体土地确权登记发证的假设干意见?日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。11月9日，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前根本完成全国农村集体土地确实权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地确实权登记已完成70%-80%。三年来首次下调存准，对房地产行业短期利好有限11月30日晚，中国人民银行官方网站发布公告称，从2021年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这距离上次下调存款准备金率已经近3年时间，是2021年1月以来连续12次上调存款准备金率之后的首次下调，货币政策调整的信号意义明显，预计将对资本市场信心起到明显的提振作用。截至10月末，人民币存款余额79.21万亿元，据此估算，此次下调存款准备金率将释放资金约4000亿元。十二月住建部：要求地方延续住房限购政策自年初“新国八条〞公布以来，全国各地陆续推出“限购令〞，随着年底的临近，局部城市的“限购令〞也即将到期。限购令实施一年，初显威力，目前应趁胜追击还是逐步松绑？据?新京报?4日报道，在央行下调存款准备金率之前，住建部会地方政府，对于“限购令〞即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。消除非户籍人员购当地商品房制度障碍住房和城乡建设部相关负责人30日接受中国政府网在线访谈时表示，政府要消除非户籍人员购置当地商品房制度性障碍，营造比拟好的市场环境。住建部住房保障司司长冯俊在访谈时表示，允许利用集体用地建设公租房，不意味着小产权房将慢慢合法化。目前一些地区利用农村集体建设用地建公租房，公租房建成后仍保持农村集体用地性质。小产权房用地一般没有从集体土地转为国有土地，建房和上市出售没有得到批准。国土新规闲置土地可无偿收回12月21日，国土资源部起草的?闲置土地处置方法(修订草案)?在中国政府法制信息网公布。草案规定，闲置土地满一年的，可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费，闲置土地满两年的可无偿收回。新方法对于闲置土地的界定标准有了明确规定。具体标准：已开工开发建设但开发建设面积占应开工开发建设总面积缺乏1/3的，一年未开工或中止开发建设连续满一年的，已投资额占总投资额缺乏25%的，满足以上三条中的任何一条均可认定为闲置土地。2021年度重要市政规划月份名称内容一月海底隧道公交方案初定，新增4条线路青岛市海底隧道的开通，为市内与开发区逐步形成岛城大交通模式起到重要作用，两地公共交通的衔接将成为乘客出行的便利纽带。青岛公交集团结合2021年海底隧道通车，在隧道开通前期与市运管部门屡次到现场勘查、调研，确定了初步的线路运行方案。青岛公交集团方案于2021年新增65部10.5米柴油车辆，新开通4条公交线路投放到海底隧道线路规划中，以解决主城区与黄岛区的居民出行问题。四月2021年青岛三区五市保障性住房建设任务出炉全市保障性安居工程工作会于4月20日举行。年底前青岛市区配租配售保障性住房力争到达9000套以上，三年内我市建设保障性住房不少于6万套，力争到“十二五〞末全市住房保障覆盖面超过20%。五月城阳区三幅大体量保障房用地“名花有主〞5月底，青岛市国土资源和房屋管理局出让三幅公共租赁房和限价商品房用地，规划建设万套政策房，建设套数之多，创下我市历史之最，引起业界轰动。6月21日，三幅土地各得其主，分别被青岛公共住房建设投资中心、青岛正商置业、青岛天一嘉木置业以起始楼板价798元每平方米收入囊中。青岛市大规模政策房建设拉开帷幕。六月胶州湾大桥、海底隧道建成通车6月30日，青岛胶州湾大桥、胶州湾海底隧道建成通车。在给人们生活带来便捷的同时，也为跨海大桥和海底隧道周边的工程带来了更好的商机。市北区中央商务区新规划6月29日，青岛市规划局发布市北区中央商务区A-3-19、A-3-21、A-3-22地块公示内容。该地块为辽阳西路、绍兴路、吴兴路和海州路合围区域，将建成四排住宅，配有商业和办公建筑。七月四方青啤麦芽厂整体搬迁将建商住一体城市中心位于胶州湾畔的青啤麦芽厂搬迁签约仪式隆重举行，又一处老厂房将被改造，根据最新规划，青啤麦芽厂迁出后，原址将打造成集商务办公、特色酒店、高档居住于一体的都市风气中心，并配建相关公共配套设施。青岛开建全国最大保障房工程7月11日，白沙湾保障性住房集中建设工程开工仪式在城阳区举行。白沙湾保障性住房集中建设工程占地总面积998亩，是今年以来全国用地规模最大的保障性住房工程，共建设保障性住房10050套，其中限价房初定每平米5050元。青岛方案增建公租房，申请保障房条件将放宽青岛市将在“十二五〞期间，在每年建设5000套公共租赁住房的根底上，每年再增加3000套公共租赁住房建设指标。其中，这每年8000套中的5000套，主要面向新就业职工和外来务工的“新市民〞供给。八月15个大工程签约市北，浮山后将建三处综合体8月4日，市北区召开重点工程签约会，全区15个过亿元的大工程进行了集中签约，其中10亿元以上工程6个，工程总投资160亿元，15个签约工程均为效劳业工程，其中，3处综合体工程分别位于浮山商贸区辽阳西路南劲松七路西，黑龙江南路以东、同德路以南、宁安路以西、合肥路以北围合地块及合肥路以北劲松三路以东。大水清沟拆迁评估价9200元/平将建新商圈大水清沟村位于四流南路与长沙路交会处，共有1500多户居民，前两期拆迁已经启动，8月31日启动的片区三期共涉及居民521户，拆迁评估价格为每平方米9200元。整片旧村改造后，将配套建设一个3.3万平方米的大型卖场，这里将成为四方区一个新商圈。南京路改造片区拆迁下月将启动有望一户一价重庆南路53号～61号，一共9栋居民楼和一处平房区均纳入南京路改造工程的房屋入户调查和摸底范围，南京路改造工程北临重庆路快速路建设工程，西靠南京路拓宽工程，该处的拆迁将对两项工程产生一定的影响。胶州湾大桥胶州段下半年开工，预计2021年通车8月11日，中国采购与招标网发布了胶州湾大桥胶州连接线工程设计审查(咨询)招标公告根据公告，胶州湾大桥胶州连接线工程将采用双向四车道城市主干路，设计速度60公里/小时工程投资估算总金额9.18亿元，通车时间将在2021年。这一利好消息预期会大大带动胶州房产市场的开展。李沧区四条道路将拓宽青岛市环保局的相关负责人称，李沧区将有四条道路实施拓宽，目前开始环评，这4条道路分别是广水路、合川路汉川路、东川路。这四条道路均与李沧区东西向主干道九水路和金水路相连，将扩大和完善九水路和金水路之间的区域道路网，增加了该区域的居住价值，同时为世园会提供交通硬件设施保障。九月青岛市7千余套保障房下半年将入市青岛市今年方案推出9000套保障性住房和限价商品住房，包括廉租房、公租房、经济适用住房和限价商品住房，上半年第一批已配售经济适用住房和限价商品住房1757套，其他廉租房、公租房、经适房和限价房将在下半年陆续配租配售。下半年共将配租配售7243套保障房。鞍山路80栋筒子楼拆迁，将建创意园区域内老式筒子楼有80多栋，涉及3000多户拆迁居民。其中的一期招标开发区域，将要拆迁的筒子楼24栋、单元楼8栋，拆迁居民1572户。未来鞍山路北片将被打造成以文化休闲、商业办公及居住为主的综合性城区。金水路将实施拓宽金水路西起环湾大道，东至滨海大道，全长12.6公里工程投资约40.8亿元。金水路拓宽贯穿工程段为黑龙江路以西段，全长5400米，跨铁路桥段施工单位已进场，进行场地平整、临设搭建和土方清运等工作，预计将于2021年12月底通车。十月四方区17.5公顷打造商住休闲综合新都心新都心位于双山南麓，规划四号线以东，三号线以西，宁乡路以南，哈尔滨路以北，建设用地约17.5公顷，规划建筑面积约54.8万平方米。该工程规划为商务办公，同时配备金融保险、文化娱乐、展示展览等公共效劳设施。九水东路投资4亿打造成景观大道九水东路将被打造成我市北部继金水路后又一条“景观大道〞。据本次招标的工程为九水东路黑龙江路至滨海大道段，方案投资约4亿元拓宽道路，全长约6380米，车行道宽33米，两侧人行道各5米。青岛将再配3700套公租房今年保障房将过万从青岛市国土资源和房屋管理局得悉，今年最后两个月，我市将加快保障性住房配租配售工作，力争年底前配租公共租赁住房(含廉租住房)3700套，加上已配售的经济适用住房和限价商品房，今年我市将累计配租配售保障性住房超过1万套，超额完成9000套的全年目标。十一月青岛规划修建7条地铁6号线连接黄岛胶南青岛市将对7条轨道交通用地进行控制规划招标。其中，规划最长的地铁线为连接黄岛、胶南的6号线，全长60公里。青岛市轨道交通用地控制规划预计造价1077万元。十二月青岛探索组建大型金融集团，获准围填海8250亩12月4日，?山东省人民政府关于金融支持山东半岛蓝色经济区开展的意见?出台，?意见?中提到各银行优先审批区内重点工程，探索无居民海岛使用权抵押贷款，稳步推进城区农村信用社整合，加快组建青岛农村商业银行，确保2021年内挂牌开业，吸引日韩银行设立分支机构。山东省青岛市开展和改革委员会日前公布，在2021年青岛围填海方案指标中，新增建设用围填海指标8250亩(折合550公顷)。李沧区今后五年内建“两改〞工程42处从近日召开的中国共产党青岛市李沧区第五次代表大会上得悉，今后五年，李沧区将坚持把“两改〞作为加快城区建设、改善城区面貌的主要措施，全面完成正在推迚和尚未启动的33个城中村和9片旧城区改造；坚持公共配套设施与工程主体工程同步规划、同步建设、同步交付，新建、扩建小区公共设施配套完善率到达100%，实现“两改〞不经济开展、民生改善、环境优化和结构调整的有机统一。2021年度重要市场动态月份名称内容一月青岛五市年卖新房4万多套万元幅员扩至郊区根据青岛市房地产交易中心公布的数据，2021年青岛全年累计销售新房达105944套，首次突破10万套大关，较2021年青岛全年累计销售套数80598套，增长31.4%。值得注意的是，五市一年卖了4万多套新房，在青岛楼市中的地位开始提升。二月聚焦2021青岛两会，关注房产民生青岛两会本周召开，政府工作报告回忆了十一五方案的成果，对十二五方案做了展望，其中对房地产市场有影响的政府任务和目标为：1、高水平建设蓝色经济区；2、加大中低价位和中小套型住房供给；3、年内开建全年开工1万套保障性住房、1万套限价商品房，开工“两改〞工程46个，惠及居民2.5万户；4、即墨胶州胶南纳入主城区；5、桥隧贯穿，青岛进入立体化交通时代。四月2021青岛春季房展8日启幕作为青岛楼市新盘集中亮相的重要舞台，4月8日上午，一年一度备受瞩目的青岛春季房展在青岛国际会展中心隆重启幕，市民均可免费观展。本次展会，70余家品牌房企、百多精品名盘，工程覆盖岛城七区五市及周边局部区域。六月商业巨头纷纷扎堆热门区域，李沧商圈价值凸显短短几年间，李沧已经聚集了绿城、万达、伟东、鲁商、苏宁、宝龙这些地产大鳄们，“到李沧去，到青岛北部去〞已经成为了地产商们的共识，而在限购、世园会的政策推动下，原本热闹的李沧楼市再次沸腾了，李沧的商业地产成为投资的最大热门。八月2021年秋季青岛房地产与建筑科技博览会启幕8月19日-21日，青岛房地产与建筑科技博览会在青岛国际会展中心举办，据不完全统计，3天的展会共吸引了15万市民前来观展看房，堪称秋季楼市的一大盛事。虽说参展楼盘不少，但市南、市北几乎没有新盘参加。这与今年春季房展形成较大反差。与之形成对照的是，此次房展上，李沧区一如既往地成为新盘驻扎地，海尔优城邦、海右重华、时代城等新盘亮相。尽管如此，市南市北新盘的缺席还是让人看到了一丝寒意。九月房地产信托到期嘉凯城携手浙江能源开发青岛工程嘉凯城30日公告，董事会审议通过了青岛嘉凯城单一信托处理方案的议案，按照公告披露的结果，青岛嘉凯城的最终股权结构为：嘉凯城占51%，浙信占35%，百通占14%。由于浙信的控股股东是浙江能源集团，通过这次调整，嘉凯城将携手浙江能源集团，共同开发青岛房地产。十一月世茂再度出手胶南11亿拿下滨海大道周边地块2021年11月1日，上海世茂股份对外发布公告，正式宣布世茂集团以人民币113095.8万元竞得胶南一幅占地达31万余平宗地的国有建设用地使用权。这也是继胶南世茂国际中心之后，世茂在胶南的第二次出手拿地。该地块于2021年10月28日挂牌出让，上海世茂股份于当日参加了胶南市国土资源局并行的国有建设用地使用权公开出让活动，以人民币113，095.8万元竞得?胶南市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告?〔南土告字[2021]第15号〕宗地的国有建设用地使用权。十二月中润投资发布公告9.6亿转让青岛中润置业12月21日，中润投资发布关于山东中润置业出让青岛中润置业股权及债权的公告，公告正式公示中润置业将其全资子公司青岛中润置业100%股权转让给山东大和投资控股。同时该公司拥有的莱阳路8号原海军博物馆改造工程也一并易主。公告显示：山东中润拟将持有的青岛中润100%的股权及对其享有的8958.59098债权转让给山东大和投资控股，转让总价款合计95862.45098万元。其中，100%股权转让价格为6903.86万元。本次股权转让完成后，山东中润不再持有青岛中润股权。第二章经济环境说明：2021年数据取值截止到三季度末，以下关于2021年的相关数据均指2021年前三季度数据。生产总值分析国内生产总值增长速度加快2021年前三季度青岛全市生产总值增长势头较去年同期有所上扬。截至2021年三季度末全市已累计实现生产总值4662.76亿元，同比2021年前三季度增长17.10%，增长幅度较去年有所加快，但仍低于09年前的增长水平。2003-2021年GDP总额及增幅走势图数据来源：青岛统计局国民收入分析居民人均实际可支配收入有所上升，CPI同比大幅上涨2021年前三季度居民人均可支配收入为21057元，同比增长13.68%，增幅为较去年同期为高，同时，三季度CPI同比上涨5.1%，远高于去年同期水平，物价上涨过快。2003-2021年青岛市居民人均可支配收入及增幅走势图数据来源：青岛统计局固定资产投资分析全社会固定资产投资增速放缓2021年前三季度全社会固定资产投资为2711.6亿元，同比2021年前三季度增长11.09%。经过了08和10年再次呈现高速增长现象，尤其10年楼市的回暖带动了土地成交量的大幅上升，固定资产投资上涨明显。然而2021年的限购令给炽热的地产投资泼了一盆冷水，直接导致房地产投资总额大幅下滑，拉低了全社会固定资产投资增速。2003-2021年青岛市全社会固定资产投资及增幅走势图数据来源：青岛统计局消费水平分析社会消费品零售总额上升，增幅持续下降2021年前三季度青岛市社会消费品零售总额为1607亿元，总额继2021年回落后又成上升态势，同比2021年前三季度增长17.3%，增幅继2021年后持续回落。虽总额有所增加，但增幅持续下降，本年度拉动内需依然是开展经济的三驾马车之一。2003-2021年青岛市社会消费品零售总额走势图第三章房地产投资一、房地产开发投资额2021年前三季度，青岛房地产开发投资额达583.9亿元，较去年同期增加138.5亿元，同比2021年前三季度增幅达31%。反观2021年虽有大量新政入市，但并未取得成效，2021年调控趋紧的形势下，仍旧有大量开发商高调入市，前三季度数据显示，调控抑制效果甚微。2003-2021年青岛市房地产投资额及增长率走势图数据来源：青岛统计局二、施工、竣工面积2021年前三季度，青岛房地产施工面积已到达5304.2万㎡，较去年增加641.4万㎡，同比增长13.76%，超过2021年全年施工面积〔5058.4万㎡〕。2021年青岛房地产竣工面积较去年减少163万㎡，同比大幅减少27.57%，为自2006年来首降。2003-2021年青岛市房地产施工面积、竣工面积及增长率走势图数据来源：青岛统计局第二篇市场分析篇第四章商品房市场〔统计对象：青岛市七区五市商品房数据〕说明：商品房是指市场上销售的全部房产，包括住宅、商业、办公，也包括经济适用房，厂方、车库等物业。2021年青岛市七区五市商品房新增供给为1443万平方米，同比上升12.65%。2021年青岛市七区五市商品房共成交904万平方米，成交量同比下降14.20%。2021年青岛市七区五市商品房成交均价7721元/㎡，同比增长5.81%。供给量分析2021年新增供给量、供给套数均小幅上涨。2021-2021年商品房新增供给量走势图数据来源：CRIC2021由图表可见，2021年至2021年商品房供给量呈阶梯式上升，2021年新增供给量明显低于2021年增长速度。2021年新增供给面积为1443万平方米，同比上升12.65%；新增供给套数为141705套，同比上涨15.45%。2021年第四季度供给量到达巅峰2021-2021年商品房新增供给量走势图数据来源：CRIC2021分季度统计看，供给量的顶峰一般集中在每年下半年，新增供给在11年第四季度迎来3年内最顶峰，当季供给量到达519.48万平方米，新增供给量占到全年的36%。同比增长23%。2021年下半年迎来推案高潮、开发商加量推盘11.01-11.12商品房新增供给量走势图数据来源：CRIC20212021年，七区五市商品房新增供给量虽个别月份略有下滑，整体仍呈现一个逐月上升态势。10月供给量到达巅峰，最高值出现在8、10、11月份。进入下半年，限购政策不但没有放宽的迹象，反而有向三线城市渗透的趋势，信贷政策也一再收紧，这对市场造成较大影响，由于各大房企临近年底资金短缺，从而进一步加快了新工程的快速上市。到达以供促求的目的。成交量分析2021年成交量同比减少，成交能力萎缩2021-2021年商品房成交量走势图数据来源：CRIC20212021年在国家一系列调控政策的大环境下，七区五市商品房成交量904.11万平方米，成交量同比减少14.2%，成交套数93152套同比减少11.68%。但是略高于2021年85104套的新房成交量。季度成交量在2021年第四季度到达顶峰后，2021年成交态势平稳2021-2021年商品房季度成交量走势图数据来源：CRIC2021分季度统计看，2021至2021年商品房成交量呈阶梯式上升，2021年商品房季度成交量波动相对平稳，呈一字型变化。2021年第四季度受国家调控政策即将出台的影响下，成交量到达三年内巅峰。2021年在国家对房地产一系列的调控措施下，岛城楼市成交大幅萎缩。由于2021年限购令的延续，购房者观望情绪加剧，2021年第四季度成交量仅225.74万平方米，同比下降47%。2021年月成交量缓步进行，楼市呈现出疲软态势2021-2021年商品房成交量月度走势图数据来源：CRIC2021由图表可见，2021至2021年每月成交曲线均呈上升态势开展，2021年成交曲线震荡幅度较大；受成交淡旺季影响，每年2月份商品房成交量最低，2021年2月份在限购令的影响下与往年无大差异，可见此时限购令效应不大；在限购令即将出台的大环境下，购房者抢在限购前抢购，致使2021年12月和2021年1月成交量较高；2021年成交速度较平稳，主要因为2021年楼市受政策接连出台影响，限购令和信贷政策的双重抑制下，客户观望情绪浓厚，9、10月份商品房成交量仅147.21万平方米，同比下降40%，“金九银十〞惨变“银九铜十〞。成交均价分析2021年成交金额、成交均价均小幅下滑，成交总额698亿。2021-2021年商品房季度成交总额及均价走势图数据来源：CRIC20212021至2021年七区五市商品房成交均价呈直线式上升；2021年商品房成交金额在2021年的根底上小幅下滑，商品房成交金额698.02亿元，同比减少9.22%。成交均价到达7721元/㎡，同比增长5.81%。2021季度成交均价成阶梯式上升，第四季度到达巅峰2021-2021年商品房季度成交总额及均价走势图数据来源：CRIC2021分季度看，2021年至2021年第三季度，成交均价起伏不大，2021年第四季成交均价飙升。2021前三季度成交均价均高于2021年前三季度，2021第四季度较2021年有一定程度的下滑。但2021年岛城成交均仍呈阶梯式上升，随着岛城市政府办公厅正式下发2021年限购令继续执行的通知。虽未言明政策延续的具体日期，但这一通知确立了明年岛城房产调控政策的基调，2021年的岛城楼市很有可能在一片喊降声中开局。2021年每月成交均价波动较大2021-2021年商品房季度成交均价走势图数据来源：CRIC2021从图表不难看出，2021年成交均价一直保持在平稳态势开展；2021年成交均价走出大幅震荡局势，在6月到达低谷后，7月开始反弹，10月成交均价到达3年内最高值。2021年月成交均价整体走势波动较大，成交均价最高的是6月份达8585元/平方米；成交均价最低的是2月份仅6504元/平方米。高档房源或是政策房、定向房源及局部蓄客期较长的楼盘某个月份开盘集中签约，成为本年度每月成交均价起伏波动的主因。可以看出，在全年成交基数相对较小的情况下，重点工程集中成交对当月的均价产生了较大影响。2021年6月为例，当月成交均价到达本年最高点，主要原因是由于中高端楼盘的集中成交备案。第五章土地市场〔统计对象：青岛市七区五市土地公告数据，不含工业用地〕2021年，土地供给量1191.49万㎡，环比下降47%，供给土地规划建筑面积2075.90万平米，环比下降46%；2021年，胶州市土地供给最为突出，城阳区、胶南市紧随其后；2021年，土地成交量1418.08万㎡，环比下降9%，成交土地规划建筑面积2467.07万㎡，环比下降5%；2021年，与供给相同，胶州市土地成交最为突出，城阳区紧随其后；2021年，因市内四区土地成交量下降，土地成交平均楼面地价结构性走低，土地成交平均溢价率下滑。土地供给分析2021-2021年土地量走势图数据来源：CRIC20212021年之前，每年土地供给量都呈逐年上升趋势，但2021年土地供给量大幅下滑，2021年土地供给量1191.49万㎡，较2021年供给量2261.69万㎡，环比下降47%，土地市场降温。2021-2021三年累加青岛土地供给区域结构图数据来源：CRIC20212021-2021年青岛市各区土地供给中，城阳区土地供给面积排在首位，为910.20万㎡；其次为胶州市，供给面积为888.1万㎡，环胶州湾版块区域开发是造成两区市3年来土地供给量居多的主要原因；2021-2021年市内四区土地供给量较少，供给量最高的李沧区仅为390.6万㎡，而供给量最少的市南区缺乏45万㎡。2021年土地供给面积月度走势图数据来源：CRIC20212021年青岛市土地月度供给量呈现出M型变化，全年供给量最顶峰集中在2、5、10月份，分别为145.2万㎡、191.7万㎡和138.2万㎡；2季度土地供给量较为突出，占全年供给总量的41%，2021年各月土地供给量整体较少，12个月份中，有8个月份同比下滑。2021年土地供给区域结构图数据来源：CRIC20212021年，胶州市土地供给量异军突起，全年土地供给面积341.70万㎡，占全市土地供给总面积的29%；城阳区土地供给面积230.58万㎡，位居第二；2021年市内四区土地供给量占比拟少，供给量最高的李沧区仅有41.80万㎡，市南区全年无土地供给。土地成交分析2021-2021年土地成交面积走势图据来源：CRIC20212021年之前土地供给量呈现连年递增趋势，2021年土地成交面积1418.08万㎡，较2021年的1557.12万㎡减少139.04万㎡，环比微降9%，终止了历年土地供给量递增的趋势。2021-2021年土地成交区域结构图数据来源：CRIC20212021-2021年，土地成交与同期土地供给相对应，亦为环胶州湾版块城阳区、胶州市位列区域供给两前二，两区市土地成交量分别为810.37万㎡、668.73万㎡；市内四区仍以李沧区土地成交量最大，3年成交土地387.45万㎡，成交量最少的市南区仅为34.77万㎡。2021年土地成交面积月度走势图数据来源：CRIC20212021年土地成交面积1418.08万㎡，较去年微降，但因2021年12月土地放量供给，2021年1月土地成交量相应较高，当月土地成交470.69万㎡，占全年土地成交总面积的1/3；其后11个月份土地成交量萎缩，除5、6月份成交面积破百万，其余月份土地成交量均在50万㎡左右。2021年土地成交面积区域结构数据来源：CRIC20212021年，胶州市土地成交量反超城阳区，异军突起，全年土地成交面积587.37万㎡，占全市土地成交面积的41%，城阳区土地成交面积263.12万㎡，占全市土地成交面积的19%；市内四区土地成交量甚微，成交量最高的李沧区也只有40.05万㎡，市南区全年无土地成交。2021-2021年土地成交金额走势数据来源：CRIC20212021-2021年青岛土地成交金额亦是先增后降的趋势，2021年全市土地成交金额347.61亿元，较2021年的419.06亿元减少74.15亿元，土地与成交量下降直接导致成交金额减少。2021-2021年土地成交楼面地价走势图数据来源：CRIC20212021年成交土地平均楼面地价为2053元/㎡，2021年成交平均楼面地价降为1615元/㎡，2021年成交楼平均板价继续走低，降为1409元/㎡。由于近三年土地楼面地价较高市区土地成交占比降低，而楼面地价较低的五市土地成交占比大幅上升，造成青岛市成交土地楼面地价呈逐年递减趋势。2021-2021年土地成交溢价率走势图2021年，由于限购政策的持续，开发商对市场的预期发生变化，多数企业销售回款较差，资金链相对紧张，拿地热情也随之减退，土地成交溢价率继续下降，2021年土地成交平均溢价率仅为9.91%三、重点地块分析重点地块一青岛市崂山区四姜片区村庄改造工程地块宗地根本情况表宗地编号/四至范围东：崂山路西：用地界南：崂山路北：用地界土地坐落青岛市崂山区四姜片区占地面积855148.5㎡容积率1.37规划用途住宅、商务金融、公告管理、科教用地出让年限住宅70年、商务金融40年、公告管理、科教用地50年供地状况生地起始价55.46亿元竞得价格56.02亿元竞得人青岛海信五环房地产开发青岛青建博海源诚置业青岛环宇房地产开展青岛中宇置业地块地理属性分析地块位于崂山区东部四姜片区、崂山路南北两侧，地块两面环山，两面沿海，背山面海，东部为国家AAAAA级崂山风景区，西侧为石老人观光园东麓，位置绝佳、景色宜人。地块状况整个四姜一湾村庄改造工程共分31幅土地，其中住宅用地15幅，科教用地3幅，共管理与公共效劳用地7幅，商务金融用地6幅，土地出让总面积85.51万㎡，平均容积率1.37，规划建筑面积117.26万㎡。土地成交总价56.02亿元，为海信、青建、中宇、环宇等5家企业联合购得，地块属村庄改造工程，目前处于拆迁阶段，整个片区居民较多，拆迁压力较大。地块工程SWOT与定位分析S〔优势〕：地块位置优越，背山面海，两面环山，两面环海，位于崂山风景区西侧，崂山山麓西南，风景宜人，是绝佳的生态居住区域，1.37的低容积率土地在此区域以较为稀缺。W〔劣势〕：该区域目前商业配套，教育配套等生活配套暂不完善，从市区到此工程仅有香港东路连接崂山路一条线路。O〔时机〕：低容积率土地相对稀缺，适宜开发低密度高端住区；多家品牌开发商联合开发，积聚各家企业实力；周边商业配套欠缺，但地块自身配有大体量商业、商务金融用地。T〔威胁〕：单条交通线路，后期交通压力或会加大，地块楼面地价较高，限购政策持续，市场情况未知，后期定价与销售压力较大；村庄改造，拆迁难度大。根据上述SWOT分析，此地块的开发前景较好，但首先需解决大面积拆迁难题，其前方可进行区域改造与房地产开发，该地块应为综合片区开发工程，住宅局部将建设低密度高中端住宅工程，并配套开发各类商业和商务金融工程，及配套公园绿地等生活设施，未来该区域将建设成为一个新的生态居住区。宗地周边主要在售和形象工程情况楼盘名称销售报价〔元/㎡〕供给面积〔㎡〕开发商开盘时间颐和星宇置业2007年石湾山庄3100010363青岛金桥投资开展2021年颐和星苑：位于青岛市崂山区香港东路四姜一湾，石老人以东、沙子口以西，由颐中地产和环宇地产联合投资、中宇置业开发，工程一期位于该地块北侧，工程包含多层、小高层、联排别墅等多种物业形态，目前已根本售罄。石湾山庄：位于青岛市崂山区香港东路四姜一湾最北深处，三面环山，一面看海，工程产品全为别墅，一期包含独栋、双拼、联排别墅，二期均为独栋别墅，面积在300--500㎡之间.备有车库，目前售价1800万-2900万/套。重点地块二青岛市李沧区河南、南庄社区改造地块宗地根本情况表宗地编号/四至范围东：308国道西：万年泉南：海尔立交桥北：九水路土地坐落青岛市李沧区河南、南庄社区，北临九水路，南临海尔立交桥，西临万年泉路占地面积272241㎡容积率3.22规划用途住宅、商服出让年限住宅70年商服40年供地状况生地起始价32.71亿元竞得价格32.86亿元竞得人青岛中海华业房地产地块地理属性分析李沧区河南、南庄社区改造地块位于海尔立交桥北侧，东临308国道，北到九水路，西临万年泉路，周边交通便利，与市区联系紧密。地块处于李村商圈，周边集中了北方国贸、崂山百货及利客来购物中心三大购物中心，李沧万达广场也已开业，商业气氛浓厚。地块状况李沧区河南、南庄社区改造地块由9幅地块组成，土地供给面积27.22万㎡，平均容积率3.22，规划建筑面积875321㎡，地块成交总价32.86亿元，平均楼面地价3754元/㎡，目前区域已经完成拆迁工作，工程一期两组团已于12月上市销售。地块工程SWOT与定位分析S〔优势〕：交通配套、商业配套，医疗卫生配套、教育配套完善，地块位于李沧中心区域，北临李沧商圈，东南侧为李沧区政府，9条主次干道环绕或贯穿地块，紧邻规划地铁两线三站，交通优势明显。W〔劣势〕：区域属于城中村改造，拆迁难度大，3.22的容积率相对较高，对后期产品定位造成很大的局限性。O〔时机〕：工程的建成，对于改善李沧区城市环境，提升李村商圈品质具有重大意义，所以受到李沧区政府的密切关注，两线三站的地铁贯穿给工程带来很大升值潜力。T〔威胁〕：3754元/㎡的楼面地价相对较高，持续的限购政策打压了很多刚需客户，观望情绪也在滋生，后期产品去化压力较大。土地为中海集团购得，旨在打造全国第十个国际社区，由于容积率较高，所有建筑类型均设计在30层左右的高层，户型也以80-100平的二房、三房的刚需户型为主，目前限购持续，工程一期赶在年前开盘，去化情况不佳。宗地周边主要在售和形象工程情况楼盘名称销售报价〔元/㎡〕供给面积〔㎡〕开发商开盘时间李沧万达广场9700111215青岛李沧万达广场投资2021年6月理想之城蓝岸1150055113青岛绿城华川置业2021年11月李沧万达广场：工程位于李沧区李村中心，黑龙江中路东侧、青银高速公路以西、李村河北岸、中崂路南侧，占据中部现代商贸区李村中心，是一座集合了大型shoppingmall、室内、室外步行街、高品质住宅、公寓、写字楼，风情社区商业街等众多现代商业和居住形态于一体的超大型、国际级城市综合体，是万达集团第三代商业地产的升级版产品，工程于2021年8月份开盘，开盘时间节点较好，定价准确，两次推盘去化率较好，目前成交均价9700元/㎡。理想之城蓝岸：蓝岸位于理想之城钻石地段，北临金水路〔北部香港路，金水路东接世园会，西接新建火车站，商业中心位置规划有地铁出口〕东临理想之城商业中心，蓝岸与11月份开盘推出第一批房源，起价11500元/㎡，虽然其中含2000元/㎡精装修，但价格仍然相对较高，去化情况一般。局部其他重点地块土地名称区域土地属性总建面积(㎡)容积率成交日期成交楼面地价(元/㎡)溢价率受让方四方区瑞海北路17号、177号I-C-2021-19-X(3)地块四方区住宅;650822.12021/1/7638044.67%保利四方区瑞海北路17号、177号I-C-2021-19-X(5)地块四方区住宅;641652.32021/1/7550024.72%保利黄岛区科大一号线西、上庄附近HD2021-3036地块黄岛区住宅;590071.012021/10/3122650.00%龙湖黄岛区科大一号线西、上庄附近HD2021-3037地块黄岛区住宅;1109971.012021/10/3122650.00%龙湖黄岛区科大一号线西、上庄附近HD2021-3038地块黄岛区住宅;553961.012021/10/3122650.00%龙湖胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域06号地块胶南市商业〔商服〕;60291.52021/6/88110.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域12号地块胶南市商业〔商服〕;202131.22021/6/89090.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域17号地块胶南市商业〔商服〕;205201.22021/6/89090.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域01号地块胶南市住宅;1012212021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域02号地块胶南市住宅;737512021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域03号地块胶南市住宅;2433312021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域04号地块胶南市住宅;3828812021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域05号地块胶南市住宅;504012021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域07号地块胶南市住宅;2886912021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域08号地块胶南市住宅;5665712021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域09号地块胶南市住宅;3036612021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域10号地块胶南市住宅;2396312021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域11号地块胶南市住宅;202141.22021/6/88870.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域13号地块胶南市住宅;823812021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域14号地块胶南市住宅;4993412021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域15号地块胶南市住宅;4310712021/6/810390.00%万科胶南市灵山卫街道办事处小珠山区域16号地块胶南市住宅;4596012021/6/810390.00%万科胶南市海滨大道以东、海王路以北、深圳路以南、水城中央路以西1地块胶南市商业〔商服〕5/1917000.00%世茂海滨大道北、泰薛路南、海西东十三路西1号地块胶南市住宅;6187012021/10/2860000.00%世茂灵海路南、海西东十三路西、海西东八路东5号地块胶南市住宅;1100221.72021/10/2812500.00%世茂宁海路北、海西东十三路西、海西东八路东4号地块胶南市住宅;1012321.72021/10/2813600.00%世茂宁海路南、海西东十三路西、海西东八路东3号地块胶南市住宅;1116621.62021/10/2821000.00%世茂泰薛路北、海西东十三路西、海西东八路东2号地块胶南市住宅;961711.62021/10/2826000.00%世茂城阳区夏庄街道银河路北侧、三号路东侧QDCYP-2021-18-1地块城阳区住宅;1821511.42021/9/1202129.77%中交市北区连云港路西侧Ⅱ-B-2021-52地块市北区商业〔商服〕;329359112021/1/3037550.00%卓越第六章商品住宅市场〔统计对象：青岛七区五市商品住宅数据〕商品住宅：指剔除经济适用房等政策性房产之后的住宅物业，包含公寓、别墅、花园洋房等产品形态。2021年市内七区五市商品住宅新增供给量为1173.90万平方米，同比2021年增长了15.13%。2021年青岛市七区五市商品住宅共成交692.71万平方米，同比减少23.32%。2021年青岛市整体房价微涨，全年七区五市商品住宅成交均价为7514元，成交均价同比微涨2.02%。市场综述2021年1-12月份青岛市内七区五市商品住宅市场供求比为1.69:1，整体市场呈现出严重的供过于求的态势。1-12月份工程新备案供给量为1173.90万平方米，较2021年增长增加15.13%，成交量仅为692.71万平方米，同比2021年减少23.32%，成交总额同比2021年大幅减少21.78%。去年是青岛房地产火爆的一年，市场供给量、成交量相较09年双双暴涨；2021年是岛城楼市的调控年，年初出台的限购令在下半年慢慢地显示出了它的威力，在中央政府全年三令五申坚持房地产调控不动摇的高压政策之下，岛城楼市遭到了前所未有的重创，即使在有“金九银十〞之称的9、10月份依然成交惨淡，同去年相比风光不再。其中10月份住宅供给量为全年之最，单月供给量为162.93万㎡，供给套数为16192套，但如此大的供给并未带来“银十〞的爆发。2021年全年青岛市住宅市场整体供过于求，经过开发商09、10年两年的疯狂拿地，11年许多工程扎堆上市。但自从岛城限购令执行以来，投资型客户逐渐被挤出市场，市场上销售火爆的是以万科生态城为代表的刚需性楼盘。纵观2021年岛城商品住宅市场，调控是主旋律，降价促销是市场潮流，刚需客户是市场的绝对主力，成交惨淡，价格微涨。商品住宅新增供给量大幅增加，成交量大幅萎缩2021年1-12月份青岛市商品住宅供求走势数据来源：CRIC2021青岛市2021-2021年商品住宅各类指标变化表指标2021年2021年2021年同比增长〔%〕供求比0.831.131.6950.15%供给量〔万m2〕612.301069.611173.9015.13%成交量〔万m2〕740.13903.41692.71-23.32%成交价格〔元/m2〕6566736575142.02%成交总额〔亿元〕486665.34520.49-21.77%数据来源：CRIC20212021年-2021年青岛市商品住宅供求走势数据来源：CRIC2021供求关系分析2021年供求比值波动幅度较大，但是除了1月、3月份供求比小于1之外，其余月份供求比均大于1，年度市场供过于求状态明显。年供求比最顶峰值位于10月份，比值为了2.89:1，“金九银十〞风光不再。与2021年相比，2021大局部上市工程成交量均出现不同程度的下降，从4月份开始供求比一直维持在1以上。供求比值在年末到达顶峰，10月份-12月份供求比分别为2.89、2.48、2.03。商品住宅供过于求，市场风险到达历史最高2021年1-12月份青岛市商品住宅供求情况比对数据来源：CRIC20212021-2021年青岛市商品住宅供求情况比对数据来源：CRIC2021供给量分析2021供给量大幅增加，开发商加量推盘2021年至2021年商品住宅新增供给量走势图数据来源：CRIC20212021年市内七区五市商品住宅新增供给量为1173.90万平方米，同比2021年增长了15.13%。在2021年限购令政策实施生效并逐步发挥威力后，岛城房地产市场成交不断萎缩，没有再现10年的火爆局面。经过09、10两年土地的大量成交，今年的商品住宅上市量到达历史峰值，然而在限购限贷政策的影响下，在下半年席卷全国的降价大潮中，投资型购房者几乎被挤出市场，刚需置业者也受到加息等各种政策影响，普遍选择观望。对开发商而言，这些因素共同作用导致今年成为08年之后最困难的时期。2021年1-12月份商品住宅新增供给量走势图数据来源：CRIC2021纵观全年，七区五市商品住宅新增供给量波动较大，呈波浪形上升，8月份开始进入一个新增供给的顶峰期，最高值出现在10、11月份。青岛市房地产市场在经历了2021年的回暖，到2021年全面爆发成交暴涨，2021年全年供给量不断增加，但成交量却成震荡减少的态势。10月份供给量到达全年峰值，为162.93万㎡，然而当月成交量仅为56.30万㎡，供求比到达2.89，同样为全年最高，呈现出严重的供过于求的态势。成交量分析市场先炽热后惨淡，2021年成交跌幅创历史新高2021年-2021年青岛市商品住宅成交量走势图数据来源：CRIC20212021年青岛市七区五市商品住宅共成交692.71万平方米，同比减少23.32%，销售市场没能延续09、10年的火爆状态，掉入冰窟。从成交套数上看，本年度商品住宅比2021年成交套数大幅减少21890套，降幅到达历史之最。2021年房地产消费市场是08年的“拐点〞后的又一转折，而且政府调控房价的力度和决心较08年更为坚决。2021年初市场延续了2021年的良好态势,成交火爆，而当岛城限购令开始发挥其威力之后，市场成交开始萎缩，全年呈现供过于求的态势。2021年1-12月份商品住宅成交量走势图数据来源：CRIC2021从全年成交情况看，自4月份后，商品住宅成交量一直稳定在在50-70万㎡区间，总体呈现1次上涨，1次震荡下跌。2月份为本年度住宅成交量最低谷，经过3-5月份的蓄力终于在6月份到达年中成交量峰值，到达70.58万㎡。11月得益于万科生态城的巨量成交出现成交反弹。成交均价分析量跌价升：成交均价依然坚挺2021年至2021年商品住宅成交均价走势图数据来源：CRIC20212021年青岛市整体房价较2021年微涨，从2021年的6566元/㎡到去年的7365元/㎡，在今年全国严厉调控的基调下仍然突破了7500元/㎡的大关，到达7514元/㎡。成交价格的同比增幅为2.02%。成交均价在年末到达全年峰值，为8276元/㎡。从住宅价格月度走势图上可以看到进入2021年下旬后岛城楼盘的销售均价上扬，但比去年同期略低，这一方面是受席卷青岛的“降价潮〞的影响，许多楼盘通过以价换量的方式回笼资金；另一方面是因为胶州、胶南等五市工程大量上市备案，五市工程成交比重同去年同期相比大幅上升，拉低了全市的均价。2021年在岛城限购政策继续延续的前提之下，未来楼市价格下行的总体趋势不会改变。2021年1-12月份商品住宅均价数据来源：CRIC2021成交结构分析本年度结构分析来看，有两个趋势比拟明显；一是中等偏小的刚需户型占据绝对成交主力，二是万元单价以上、百万元总价以上的产品市场占比相比2021年大幅缩小，两个趋势皆是因为岛城楼市受到限购限贷等政策影响，投资型需求被挤出，刚需客群成为市场绝对购房主力造成的。2021年1-12月份成交户型结构〔套数〕户型结构分析：年度二房及三房产品始终为成交主力，其中二房产品在所有月份均为销量最大户型；一房产品占比上升，说明刚需客群占比扩大；其它产品成交趋势相对平稳，10月、11月受龙湖滟澜海岸上市热销影响，复式产品成交大幅放大。2021年1-12月份成交面积段结构〔套数〕户型结构分析：70-90㎡户型始终是青岛的成交主力，没有出现去年被90-100㎡户型赶超的局面。140㎡以上较大户型比重同去年相比减小明显，主要原因一是限购政策影响导致投资型客户被挤出，二是年内屡次加息，使局部首改型客户在选择大户型产品的时候更为谨慎。2021年1-12月份成交单价段结构〔套数〕户型结构分析：2021年5000元以下单价段产品占据了市场的绝对成交主力，这主要是因为今年胶州市、胶南市、即墨市等五市工程大量上市成交备案，占比相比去年大幅增长，使得5000元以下低总价产品占比相应扩大；本年度中高档次产品没能再现去年的风采，成交萎靡，占比缩小，主要原因仍然是受国家地产调控的大环境影响。2021年1-12月份成交总价段结构〔套数〕户型结构分析：本年度80万以下低总价产品成交异常活泼，得益于刚需客群在市场上的垄断地位，低总价产品也成为市场绝对成交主力；100万以上较高总价产品同去年相比占比缩小，没有出现去年下半年100-150万总价段产品比重大幅上升的情况，投资型客户被挤出是导致高总价产品滞销的主要原因之一。四、工程成交排行榜表6-1：2021年青岛市七区五市商品住宅成交面积排行榜排名工程名称区域成交面积(m²)成交套数成交金额(万元)备注1万科生态城李沧区1280971357110991品牌开发商、价格、园林规划、户型2中信森林湖胶州市104857274108595品牌开发商、价格、景观3绿城理想之城李沧区102703807112021品牌开发商、户型、长期蓄客4青岛风景胶州市90377109129723价格、产品、景观5青建依山半岛市北区8405991294612价格、地段、景观、品牌开发商6龙湖滟澜海岸城阳区7305051859708品牌开发商、产品、价格7万科四季花城即墨市7304974252580品牌开发商、地段、户型8中铁华胥美邦城阳区7063374546396价格、户型9李沧万达广场李沧区6844870967447品牌开发商、商业配套、价格10中南世纪城李沧区6709970150217价格、户型11即发·金色荔园平度市6608664631629产品、价格12中冶圣乔维斯城阳区6135064446755地段、产品、价格、景观13北都.咏春园胶州市6110970612412产品、户型14绿岛印象黄岛区5999465944297价格、地段、户型15永合鼎泰丰即墨市5947055930512价格、产品16天泰城城阳区5871355245769地段、户型17永信新都即墨市5850166411201地段、价格、产品18万科城市花园城阳区5746659847633品牌开发商、配套、户型、价格19平度金色年华平度市5616052725739价格、产品20即墨宝龙城市广场即墨市5574347832191价格、户型、配套、品牌开发商数据来源：CRIC2021年度排行榜工程中七区工程上榜数量稍占上风，具体榜单区域分布上城阳区工程最多，共占据榜单5席，即墨市和李沧区均占据4席，胶州市和平度市分别占据3席和2席，黄岛区、市北区和平度市各有一个工程上榜，而受限购政策影响很大的市南区、崂山区、胶南市与上市工程数量少、体量小的四方区与莱西市均无工程上榜。榜单前三名中，排名首位的是万科地产的万科生态城工程，位于李沧区去；第二、三位那么是中信集团旗下的中信森林湖别墅工程与绿城集团旗下的绿城理想之城工程。价格、地段和品牌开发商是这些工程的热销原因。销量冠军万科生态城在年末逆势热销超千套，创造了今年罕有的“日光盘〞的盛景，精准的营销与定价策略、迎合市场的产品、区位升值的巨大潜力是该工程热销的三个主要原因。城阳区和李沧区在七区五市的年度成交表现最抢眼，主因是城阳区和李沧区供给量大，产品总价较低，是刚需客群买房置业的首选区域。城阳区近年来开发建设迅速，临近空港、良好的城区规划和地铁线路的规划以及全国知名开发商进入后的带动影响都让城阳区一直担任着岛城楼市的热点区域之一。尤其在下半年龙湖滟澜海岸掀起岛城降价风暴之后，不仅白沙河、高新区工程受到震动纷纷降价促销，城阳市区的工程也不得不通过各种打折促销、现金优惠等方式来应对。市内四区工程中李沧区工程表现抢眼，近年来李沧区政府自2005年着力打造的CLD中央居住区初具规模。随着金水路的通车、世园会的筹备、地铁M2/M3号线的规划建设、万科生态城、中海国际社区、李沧万达广场等大体量工程的陆续上市热销，区域销售状态保持良好。而值得注意的是西海岸的黄岛区仅有一个工程上榜，而胶南市没有产品上榜。去年以“山海湾〞为代表的黄岛区有三个工程上榜，桥隧的概念、西海岸无与伦比的海景优势吸引了大批本地及外来的投资型客户在此置业，使得黄岛区和胶南市的楼市异常火爆。而今年随着限购限贷政策对投资型客户的挤出、桥隧概念的透支、区域内同质性楼盘的大量上市，黄岛区已难再现去年的盛景，成交大幅萎缩的同时存量却在节节攀升，目前在170万㎡左右徘徊，遥遥领先其他区市；而胶南市因为不在限购区域，仍旧保持了相当的土地、工程成交热度。胶州市是近两年的工程开发新兴区域，在七区空置土地越来越少的今天，临近西海岸与城阳高新区成为胶州地产市场开展的先天优势，绿城集团、中信集团、天一仁和集团等全国及外乡知名开发商的进入与开发很好的带动了胶州楼市的开展，中信集