签订房屋买卖合同时的注意事项模板

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10月,建设部公布了《商品房买卖协议示范文本》(下简《示范文本》),自4月1日开始实施;4月又颁布了《商品房销售管理措施》(下称《销售措施》),以规范商品房交易双方行为。

与以往房屋买卖协议相比,《示范文本》增加了不少内容,其中将房地产开发企业开发过程中所需取得一系列证件,具体列入了协议之中。以前,有很多购房者因为缺乏房地产开发方面基础知识,不知道要审查所购项目手续是否齐全,为交易埋下了隐患。现在做法则在无形之间,就使购房者在签署房屋买卖协议过程中自然而然地了解到所购置项目是否含有正当手续,为保障购房者权益起到一定作用。

一、相关房屋计价方法

这是房屋买卖协议中最关键条款之一。房屋价款通常都是购房者和销售者在签署房屋买卖协议之前就已经协商完成,在签署正式房屋买卖协议时只需要查对一下价款是否一致即可。付款方法则关系到价款折扣,以及购房者承受能力,甚至购置意向。现在个人商品房买卖活动中,有80%以上人是选择自行支付一部分房价款,其它部分以申请银行个人住房抵押贷款(即通常大家所说“按揭”)方法支付。这么,是否能够申请到银行贷款,成为很多购房者购房行为前提。

《示范文本》中给出了3种计价方法,同时,购房者与开发商在此之外还自行约定其她方法。现在房地产市场中计价方法通常为按建筑面积计,也有部分开发商采取按套计价方法,但多用于尾房销售。

这里有必需谈一下在房屋买卖过程中常常出现多个面积概念差异。建筑面积,包含套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积(下称“公用分摊面积”)两部分。套内建筑面积,即购房者独自使用建筑面积,由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。而一般购房者通常所关心使用面积实际上就是套内使用面积,与开发商在销售房屋时通知您套内建筑面积是两回事,而且是少于套内建筑面积。通常购房者所计算使用率是指套内使用面积与建筑面积百分比。所以,当购房者向销售人员咨询使用率是多少时,一定要明确双方使用是否为同一计算标准。不然,购房者会发觉,一套所谓“使用率”达成80%以上房屋,在刨除了套内墙体面积和阳台建筑面积以后,可能就只有75%左右了。

另外一点需要购房者注意是,现在房屋基础上都含有多种多样阳台,有时,销售人员会指出,“我们阳台是只计算二分之一面积”;但实际上,阳台面积计算也是依据不一样式有不一样标准。对于封闭式阳台,是按其外围水平投影面积计算,能够了解为全部阳台面积都要计人销售面积,假如这时只计二分之一话,那才真是让利了。对于挑阳台(底阳台)则是按其底板水平投影面积二分之一计算,凹阳台则是按其净面积(含挡板墙墙体面积)二分之一计算,均能够了解为阳台面积只有二分之一可计入销售面积。购房者应该根据自己购置房屋阳台样式确定阳台面积计算标准。

二、房屋面积确定及面积差异处理方法

面积差异是现在房地产交易中产生纠纷一大因由。因为现在房屋销售关键是以预售方法为主,一是对开发商投入要求较小,二则购房者通常能够享受到较大优惠。不过,预售时面积是在图纸上测出来,与实际完工房屋面积肯定会存在误差。大多数开发商都会尽可能正确估计,在施工过程中尽力控制误差大小,但也有部分开发商出于某种目,利用这种误差为自己谋取不妥利益。对于购房者而言,对房价款承受能力、对房屋使用计划等都是以房屋面积为基础,面积变动有可能造成超出购房者承受能力,或是使原先使用计划落空。那么怎样在实际存在误差与购房者正当利益之间选择一个中间道路呢?

对于开发商,首先应在图纸估计时尽可能正确,在施工过程中尽力控制,使误差产生降到最低程度。对于购房者,假如想避免面积误差,最好方法莫过于购置(准)现房,实地考察是胜于任何口头承诺和凭空想象。假如购房者仍然要选择期房,则只能是与开发商就此问题进行事先约定。

《示范文本》一大特色就是倾向于保护购房者利益,《示范文本》第5条相关“面积确定及面积差异处理”要求就极大地表现了这一特色。该条第2款明确将面积误差比以3%为分界线,3%以内,双方据实结算房价款;超出,购房者有权选择退房,不退房,要求了于购房者相对有利处理方法。当然,买卖双方也能够选择不采取《示范文本》中给出处理方法而自行进行约定。这么,开发商就被推人了一个为难境地。假如选择《示范文本》给出处理方法,自然是心有不甘,尤其是对于其中面积缩水时要将少于3%部分双倍返还买受人要求,更是感到不可接收。可是,购房者在看到这么一个于自己有利处理方法时,自然是要坚持以此为准。双方就轻易产生矛盾,对房屋销售肯定有影响。笔者认为,该种方法比起以前大多数开发商自行设定处理方法自然是对购房者给予了更多保护,不过,对于开发商也有些过于苛刻,尤其是上述双倍返还要求,实际上是缺乏法律依据。同时,该条要求中也有部分不全方面地方。

在此,笔者提出自己认为双方相对较轻易接收处理方法供大家参考:

(一)面积误差比绝对值在3%/4%以内(含3%/4%,该3%或4%由双方协商确定,均是较为公平,下同)时,双方据实结算。如产权登记面积小于房屋买卖协议约定面积,则出卖人应于收到含有国家认可房产测绘资质测绘部门实测面积结果(即产权登记面积,下同)文件之日起30日内向买受人退还相关面积差价款;如产权登记面积大于房屋买卖协议约定面积,则买受人应于出卖人向其出示含有国家认可房产测绘资质测绘部门实测面积结果(即产权登记面积,下同)文件之日起30日内向出卖人补交面积差价款。逾期支付面积差价款,违约方每逾期1日向对方支付应付差价款万分之3至万分之5(违约金具体百分比由双方协商确定)违约金。

(二)当该房屋面积误差绝对值超出3%/4%时,买受人有权退房。买受人退房,应自出卖人向买受人出示含有国家认可房产测绘资质测绘部门实测面积结果(即产权登记面积,下同)文件之日起15日内将解除本契约书面通知送达出卖人,出卖人自接到该解除契约通知之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并根据中国人民银行同期贷款利率给付对应利息。

买受人不退房,产权登记面积大于房屋买卖协议约定面积,面积误差比在3%/4%以内(含3%/4%)部分房价款由买受人补足;超出3%/4%部分房价款由出卖人负担,对应面积产权归买受人。产权登记面积小于房屋买卖协议约定面积,面积误差部分房价款由出卖人返还买受人。

如买受人未在上述期限内将解除本契约书面通知送达出卖人,则视为买受人不退房,处理方法同上。

面积差价款支付方法和违约金计算同上文(一)所述方法。

产权登记面积-协议约定面积

面积误差比=------------------------------

协议约定面积

三、房屋付款方法和期限

在房屋买卖过程中,开发商最关键义务就是保质保时地完成房屋建设,购房者最关键义务就是根据约定支付房价款。现在房地产市场中,支付方法关键包含一次性付款、分期付款和按揭付款3种。不管是何种支付方法,对于购房者而言最关键一点就是立刻根据约定支付应付款,不然,就是违反了房屋买卖协议约定,要负担违约责任。

其中尤其值得一提是按揭付款方法。伴随人民消费水平提升和消费观念改变,以向银行申请个人住房抵押贷款,即通常所说“按揭贷款”支付部分房价款方法,现已成为很多购房者选择,不少开发商还以优惠贷款条件来作为促销手段。而开发商为了立刻回款,在房屋买卖协议中通常会与购房者约定,购房者在签署房屋买卖协议后若干日内应向银行指定机构(通常为律师事务所)提交申请资料和费用,甚至应在签署房屋买卖协议后若干日内申请下来银行贷款(以该笔贷款进人开发商之账户为准),不然,购房者要负担违约责任。作为购房者而言,尤其是在购置期房时,因为支付房价款时所购房屋可能还根本没有实际出现,总是期望尽可能晚一点再申请银行贷款,似乎这么对自己权益有更大保护;而且认为即使自己晚些日子,开发商也不会真向自己追索违约金。实际上,假如购房者与开发商在房屋买卖协议中对此进行了明确约定,购房者就有确实义务根据约定推行,不然,肯定要负担违约责任。不过,要求购房者在一段时间内申请下来银行贷款做法也是有失公允,因为贷款最终审批权掌握在银行,且申请过程中经办机构和银行都可能出现拖延情况,甚至还会出现申请条件改变,让购房者来负担这种风险是不合理。笔者认为很好方法是,开发商与购房者约定,自双方签署房屋买卖协议之日起日内,购房者应向对应贷款银行指定机构提交申请贷款所需全部文件资料和费用,不然,应负担逾期付款违约责任。假如因贷款银行改变贷款条件而致使购房者无法成功申请银行贷款,购房者最好在补充协议中约定处理方法,以免当该种特殊情况出现时使自己陷人被动境地。在双方就此问题达成一致后,购房者应根据约定推行付款义务。

应该提醒购房者注意是,因为近期各银行均对本身贷款条件进行了调整,对贷款申请审查较以往严格,同时,对贷款发放百分比也因申请人情况不一样而有所改变。以北京为例,建设银行以往对外籍人、外地人和北京人发放贷款条件和百分比是基础一致,普遍为最高程度可达8成、;然而,从去年年底开始,对外籍人和外地人发放条件显著提升,百分比则通常控制在6成、。这就对外籍人和外地人购置由建设银行提供贷款服务项目提升了要求。

如此一来,假如是一位非北京当地居民,在京购置商品房而且选择以银行贷款方法支付部分房价款,在签署房屋买卖协议之前最好是先向为该项目提供贷款服务银行咨询,明确以本身条件大致能够申请到多少贷款,结合本身资金情况,再来决定是否购置。以免在签署完成房屋买卖协议以后,发觉自己无法取得足够银行贷款,自己实际情况又不许可再以现金支付部分房价款,将会使自己陷人一个两难境地,要在此时提出退房就将要负担违约责任。或者,在房屋买卖协议中对是否能够取得足够贷款情形进行事先约定,以免陷人被动局面。

另需提醒购房者注意是,中国人民银行为了规范个人住房贷款市场,已专门下发文件,对外籍人和港澳台人士贷款作出限制性要求,停止向外籍人士与中国台湾地域人士发放个人住房贷款,对于港澳人士则比照外地人标准实施。这一政策出台,将极大限制外籍与中国台湾人士购置房产之行为,尤其是对于北京等地高级外销楼盘销售含有相当大影响。中国人民银行这么做意图现在仍不明确,但这显然是与加人世界贸易组织后所要求国民待遇标准相违反,该政策之实施方向仍有待研究。但在该政策实施期间,外籍人士和中国台湾地域人士购房时就更应周详地考虑付款方法问题。:长子能多继承遗产吗_生活困难人能多继承遗产吗长沙市人民政府办公厅相关深入加强机电设备采购招标投标管理工作通知相关借款协议双方当事人未经确保人同意达成延期还款协议后确保人是否继续承最高人民法院经济审判庭相关新疆医学院第一隶属医院与乌鲁木齐市一０四团青怎么分配法定继承中遗产_在遗产分配中需注意什么中国人民银行相关金融机构从贷款确保人存款帐户直接扣收贷款问题复函转继承适用范围是什么_转继承是否受次数限制转发省政府办公厅转发国务院办公厅印发国务院相关部门实施招标投标活动行政最高人民法院相关商都县毛毯厂与呼和浩特联合毛纺织科研试验厂加工承揽毛毯被继承人债务清偿纠纷怎么处理_法律怎样要求青岛市人民政府办公厅相关对行政事业单位银行账户进行招投标管理工作通知北京市发展和改革委员会相关规范政府投资建设市政道路项目招投标信息公布生母和继母继承权一样吗_继母有继承权吗相关加强技术引进协议及售付汇管理补充通知中国人民银行办公厅相关对包含原北海十二家城市信用社经济纠纷案件诉讼时效抚恤金能不能作为遗产继承_保险金能不能作为遗产继承地政士专业训练机关构学校团体认可措施继承权放弃方法_被放弃财产怎么处理厦门市技术协议管理暂行措施天津市若干公民权益纠纷分工受理要求［已被修正］遗赠扶养协议中违约形式_违约后有什么后果中国建设银行提货担保管理要求经济协议示范例最新本管理措施公房能不能作为遗产继承_宅基地能不能作为遗产继承相关认真实施《航空货物协议实施细则》通知海南省人民政府相关修改《海南省企业法人相互持股试点措施》决定最高人民法院相关江西省余江县土产再生资源企业与湖南省安化县农业生产资料怎样对放弃继承权进行公证_放弃继承权后能够撤销吗最高人民法院相关王水泉诉郑戴仇声誉权案复函怎样正确了解遗产继承范围_哪些财产和权利不属于遗产杭州市建设工程施工招标评标教授库管理实施措施（试行）国家计委相关指定公布依法必需招标项目招标公告媒介通知犯了重婚罪_会丧失继承权吗批转市人民公社企业管理局无效口头遗嘱有哪些_什么样遗嘱无效相关公布保险中介从业人员基础资格考试命题范围公告遗赠抚养协议效力_怎么写遗赠抚养协议最高人民法院相关审理无正本提单交付货物案件适使用方法律若干问题要求北京市财政局转发财政部相关深入加强外国政府贷款项目采购企业招标管理工什么情况下会丧失继承权_具体怎样认定最高人民法院相关怎样确定委托贷款协议推行地问题回复最高人民法院相关请示抵押权问题回复股票能不能继承_怎样办理股票继承手续最高人民法院相关广西高院请示黄仕冠高人民法院相关被盗机动车辆肇事后由谁负担损害赔偿责任问题批复江西省人民政府相关切实加强经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作意见企业章程未约定股权继承_股东资格能否继承衡水市发展计划委员会相关招标代理机构登记立案通知北京市公证机关办理提存业务暂行要求养孙女能够继承遗产吗_可继承遗产有哪些最高人民法院民事审判庭相关夫妻一方死亡另一方将儿女送她人收养是否应该征继承权怎样取得_服刑人员有继承权吗最高人民法院相关王美华对被实施人财产举报奖励制度（试行）最高人民法院相关处理担保法生效前发生确保行为确保期间问题通知浙江省人民政府办公厅转发省民政厅相关办理社会团体法人登记相关问题意见继承遗产诉讼时效_继承遗产诉讼怎样确定原被告中国进出口银行对外担保管理措施遗嘱无效应怎样处理_什么是遗嘱信托摩托车产品出口无偿招标中标企业名单及中标额度安徽省人民政府办公厅转发国务院办公厅相关深入规范招投标活动若干意见过继儿女继承引纠纷_农村过继儿女怎样继承最高人民法院经济审判庭相关朝阳电池厂关闭后清偿债务问题回复最高人民法院相关新疆生产建设兵团农五师对外经济贸易委员会驻乌贸易企业与哪些人有继承权_小三孩子有继承权吗中国保险监督管理委员会相关确保保险协议纠纷案复函深圳市建设局继承权丧失有何法律效力_老人取消儿女继承权正当吗最高人民法院相关对外侨婚姻问题处理标准复函中共中央宣传部哪些财产能继承_哪些财产不能继承最高人民法院经济审判庭相关怎样确定加工承揽协议推行地问题电话回复遗赠扶养协议分类_解除协议原因都有什么最高人民法院