“南方传媒广场”项目可行性研究报告

“南方传媒广场”1 1 1 1 1 2 3 3 4 4 5 5 8 8 2 3 9.2.1方案一：全部自持运营，等额 9.2.2方案二：全部自持运营，偿还利息 100 100 102 102 102 102 103 103 103 1031元，是广东省出版集团以主要经营性资产和业务发起设立的股份制公司。20162作为南方传媒文化物业板块的实体平台和实施主体，公司秉承南方传媒“文化3），建筑风格、色彩、材质等须符合琶洲A(西)区城市设计要求。45概算、项目财务测算、经济评价及项目风险与规避措施等进行回顾与分析研究，个重要窗口”的要求。站在新的历史起点上，广东在全国改革开放全局中肩负大的文化吸引力和亲和力，展示改革开放的中国故事、中国精彩。6发展环境。城市的文化地标，不仅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商业、地区的产业、综合交通和新型智能交通、基础设施与公共服务配套、城市更新、7交通服务体系等内容。同月，海珠区发改局发布《海珠区产业发展规划（2018-2035）》，拟将琶洲打造成为粤港澳大湾区数字经济创新试验区，未来8同、建造标准提升等要求，项目总投资估算为456,153万元，其中土地成本），9爆发，其仍将会对商业地产市场带来较大的负面影响,主要体现在：对商业市场对于中国写字楼市场需求1）中国内资公司处于快速增长期，其对于优质办公空间需求的不断增加，这为当前的写字楼租赁市场带来了强有力的支撑，从而在一定程度上缓解了贸易战给写字楼市场带来的冲击2）相对于内资租对写字楼市场的影响将会较小3）美国和中国之间的贸易问题恶化可能会导求上，短期内外资企业不会大幅缩减其在中国的办公空间4）对于一些内资实施关税措施的实际时间判断中国写字楼市场的内资租户是否会受到实质性影对于中国零售市场需求1）中国经济放缓将会间接的影响到中国一些城也会相应减少2）总体而言，中国稳健的经济基础还是为中国零售业的发展近期来看，（1）“一带一路”对国内房地产市场的影响主要集中于中西部流仓储节点增长。中远期来看2）“一带一路”有助于改善内陆与沿海地区广州的内外航运和贸易长盛不衰，未来有望成为泛珠三角对接“一带一路” 成为全球企业投资首选地和最佳发展地，配套的房地产行业也将迎来发展机遇，有金融业、深圳有创新科技、广州有商贸、其他珠三角城市如中山市有制造业。即其效应将从本市放大至整个湾区。大湾区开放程度高，在全国处于领先地位，广州大学城-国际创新城；2.广州中新知识城；3.广州科学城；4.琶洲互联网创几年琶洲岛将成为广州继珠江新城后比较成熟的商业中心区。”第一阶段（2000-2002年）第二阶段（2003-2007年）第三阶段（2008-2010年）第四阶段（2011-2020年）启动期协调发展期规划定位完善期快速发展期琶洲地区发展正式启动2007年琶洲正式确定以广州会展博览中心的建设为契机和核心2010年提出琶洲进入CBD琶洲划入广州“新城市中心”逐步落实规划阶段；总部经济迅速发展；“互联网+”概念作为琶洲发展新契机区，即总部示范区，定位为“互联网+”创新企业总部聚集区，发展互联网服务量的双双下降。具体体现在1）过去五年，广交会每年成交额在五百亿美元李克强在十二届全国人大会议政府工作报告中提出，“制定‘互联网+’行国家“十三五”规划提出，实施“互联网+”行动计划，发展物联网技术和为响应“互联网+”政策，琶洲的新产业规划确立了以广州国际会议展览中由此体现了琶洲发展的“三大增长极”，分别是1）会展博览：以广州国际会议展览中心为主，发展会展博览、国际商贸、信息交流等产业2）高新技术：包括高新技术研发，互联网+电商总部，信息3.国家级“互联网+”创新示范区：培育众多“互联网+”新业态、新产品、展会经济是琶洲经济发展的一大驱动力，每年交易量巨大，但受电商冲击，近几年“广交会”经历了成交量和采购商的下降，成交量大呈下降趋势。过去可以预见，琶洲将以互联网+电商总部经济为新兴产业核心，以商贸、会展作为珠临港商务区等核心片区与白云机场、南站、东站等重大综合交通枢纽的联系；产业规划：琶洲将以“互联网+”与电商总部经济作为新兴产业核心，以商琶洲越秀体育中心珠江新城广州平均租金（元/平方米/月）142.7186.4215.1194.6季度同比0.1%2.5%-0.1%0.3%年度同比9.0%5.4%2.9%4.6%3.2%空置率5.7%4.4%2.4%4.5%4.3%注：数据截止至2019年第二季度分布特征物业特征入市项目（甲级）A区（电商总部A区目标打造广州紧凑型CBD，地块规整但面积较小，建筑围绕磨碟沙涌形成中间高两边低的天际线。A区物业主要以超高层高品质写字楼、公寓及酒店为主，建筑高度均超过100米，建筑采用整体玻璃幕墙体现新城现代感，业态组合综合了写字楼、公寓及酒（1）广报中心；（2）宝地广场；（3）中国移动广州信息大厦；（4）邦华环球贸易中心洲会展中B1区为琶洲会展中心区，以会展中心为中心，沿新港东路和琶洲、新港东两个地铁站布但写字楼整体规模不大，空间相比A区宽松，无新项目建设。项目多以写字楼塔楼+商业裙房的形式布局，综合了写字楼、酒建筑高度普遍不高，建筑设计风格比较有特色。（4）保利国际广场；（5）南丰汇；（6）保利世贸中心；（7）中洲交易中心展综合服务区）B2区为琶洲会展综合服务区，项目占地大，体量大，但写字楼面积相对较少，主要围绕万胜围地铁站布局。项目档次较高，其中保利天幕广场和万胜广场都有甲级写字楼+商业裙房。（8）环汇商业广场；（9）万胜广场；（10）保利叄悦广场；（11）保利天幕广场；（12）保利中悦广场成交时间写字楼租户面积（平方米）租赁类型2019年第一季度广报中心紫极文化创意（广州）有限公司1,800升级搬迁广报中心民生人寿保险广东分公司1,800搬迁广报中心华人文化有限责任公司3,200升级搬迁广报中心数字广东网络建设有限公司7,200搬迁2019年第二季度保利天幕广场今日头条16,000升级搬迁保利中悦广场完美日记13,000升级搬迁保利国际广场保利世贸中心南丰汇中洲交易中心环汇商业广场万胜广场保利叁悦广场档次位置科韵路与阅江中路交接新港东路（地铁8号线琶洲站C新港东地铁站上盖琶洲会展核心商圈B区、广州国际会议展览中心东南侧处于琶洲B2区处于琶洲B2区，万胜围地铁站上盖处于琶洲B2区，保利天悦项目内开发商保利地产保利地产南丰中国广州中轻新洲房地产开发有限公司合景泰富广州地铁地产保利房地产（集团）股份有限公司建筑面积/㎡196000560000136000178000100000310000140000写字楼部分面积/㎡120600450004500056700960016500092000设计单位SOM、SWA广州市设计院-demdesign/广东珠江外资设计院---标准层面积/2000建筑高度/m8090230层数地上17地下1地上17，地下1地上18地下3地上1栋7-22层的塔楼结合5层的裙楼地上30地下318~22实用率70%70%65%75%75%75%层高/m4.10%5客梯8货梯3/瑞士迅达客梯8，货梯6客梯8货梯2客梯10、货梯2客梯12，货梯2车位839地上500地960620-业态类型纯写字楼写字楼、商务公寓、家居卖场集中商业写字楼、集中式商业写字楼、裙楼配套商业写字楼、地下商业租金/元物业管理保利物业管理第一太平戴维斯第一太平戴维斯广州一洲物业管理有限公司广州东凌物业管理公司高力国际保利物业管理有限公司邦华环球宝地广场中移动电子商务中心广州日报文化中心保利天幕广场赫基国际大星河湾中心广铝远大位置地铁8号线磨碟沙站上盖位于琶洲总部经济区内，磨碟沙涌以北位于琶洲总磨碟沙涌以北琶洲A区总部经济区西北角基地南侧为位于琶洲总处于琶洲B2新港东路，北部经济区内，区，保利天悦临琶洲大道，地铁8号线项目内东向为双塔磨碟沙站上路盖位于琶洲总部经济沙涌以南开发商广东邦华集团有限公司广东宝钢置业有限公司中国移动通信集团广州日报报业集团保利房地产广州鼎尚股（集团）股份星河湾集团份有限公司广州远大集团建筑面积/120000147349地上53344地下25917地上131850地下6542131000016407382873146030写字楼部分面积/㎡7439074000560001318501300008287358000102000设计单位Aedas建筑大师西-IAPASOMGMPSOM-标准层面积/㎡2000--25002500--建筑高度230311280200层数5529地上24地下32660地下34642实用率72%78%-70%70%70%70%-层高/m4.54.5-4.5-车位576-700489-业态类型写字楼、五星级万丽写字楼、街酒店、莎玛区式商业国际公寓写字楼商业级酒店、裙楼写字楼、酒店字楼、五星级集中式商业酒店-写字楼、配套商业租金/元182150-164----港联物业保利物业管Savills物业管理管理公司，仲量联行自管CBRE暂无暂无理有限公司项目名称邦华环球贸易中心项目地址广州市海珠区琶洲新港东路148号发展商广东邦华集团有限公司物业服务港联物业管理公司入市时间2017年5月总层数55层写字楼建筑面积236-2000㎡项目名称宝地广场项目地址广州市海珠区琶洲大道79-87号发展商广东宝钢置业有限公司物业服务29元/m²/月仲量联行总层数29层写字楼建筑面积125-2500㎡项目名称广报中心（原名广州报业文化中心）项目地址广州市海珠区磨碟沙大街75号发展商广州日报报业集团物业服务世邦魏理仕物业管理服务有限公司总层数地上26层，地下3层办公层7-25层项目名称保利天目广场——超高层一线江景甲级写字楼项目地址处于琶洲B2区，保利天悦项目内发展商保利房地产（集团）股份有限公司物业服务保利物业管理有限公司总层数311米，共55层业态类型写字楼、裙楼集中商业项目写字楼面积（平方米）2019年预计新增供应258,600（13）赫基国际大厦114,000（14）阿里巴巴华南运营中心69,000（15）唯品会公司总部大楼75,6002020年预计新增供应669,051（16）环球梦大厦51,100（17）复星南方总部144,600（18）国美信息科技中心87,797（19）腾讯广州总部大楼68,500（20）欢聚大厦98,454（21）小米互联网产业园66,800（22）合鸿达大厦56,600（23）华邦国际中心95,2002021年预计新增供应504,837（24）星河湾中心58,000（25）粤科科技金融大厦22,600（26）良业大厦（B2区）92,498（27）广铝总部经济大厦102,000（27）远大总部经济大厦（28）康美药业华南总部38,500（29）粤传媒大厦50,400（30）科大讯飞人工智能大厦17,700（31）广交集团（B2区）66,015（32）广州鹏润云端大厦57,1242022年预计新增供应211,100（33）广商中心115,900（34）TCL项目95,2002023年预计新增供应212,644（35）三一重工项目72,226（36）树根互联项目69,142（37）中远海运总部大厦71,2762024年预计新增供应175,422（38）128地块，预计2019下半年拍出，容积率16.9111,270（39）164地块，预计2019下半年拍出，容积率12.064,1522019-2024年预计新增供应≈2,000,000售商业存量约13%。从优质零售商业租金范围来看，海珠商圈的商业租金约为220-900元/m2/月，低于三大核心商圈，预计未来一年呈上升走势。同时商业物项目类型规模A区琶醍酒吧街商业街30,000㎡宝地广场配套商业10,000㎡邦华环球贸易中心配套商业2,000㎡广报中心配套商业40,000㎡B1区南丰汇集中式商业50,000㎡吉盛伟邦集中式商业120,000㎡保利国际广场配套商业5,000㎡六元素体验中心集中式商业80,000㎡B2区万胜广场集中式商业47,000㎡环汇商业广场配套商业20,000㎡保利天幕广场配套商业10,000㎡保利广场集中式商业83,000㎡项目商铺租金（元/㎡/月）写字楼租金（元/㎡/月）A区琶堤263/A区广报中心250B2区保利天悦234B1区南丰汇250B1区保利世贸中心238琶洲商圈/项目商铺售价（元/㎡）A区宝地广场76898A区广报中心76459B2区保利天悦83488B1区保利世贸中心85000琶洲商圈均价81153区域项目现状项目名现在供应区域项目现状项目名现在供应（万平方米）未来2年供应（万平方米）平方米）A已有项目琶醍3邦华环球贸易中心0.2广州日报文化中心0.8广东移动电商中心0.3广东电网总部0.6宝境大厦0.9在建项目广商中心0.6广铝远大0.8星河湾中心0.4赫基国际大厦0.8从兴电子0.6欧派家居0.6合鸿达大厦0.5已拿地，未开工项目7.3未拿地地块规划合计8.8合计5.84.4商业需求：就自身需求发掘而言，本项目如果全部设计为写字楼，可容纳项目指标要求地块位置琶洲A区AH040245地块用地性质商务设施用地（B2）用地兼容性质商业设施用地（B1）、文化设施用地（A2）用地面积7671平方米容积率≤15.6计容总建面≤119668平方米，其中地上计容面积≤116668平方米，地下计容面积≤3000平方米地下室总面积38961.3m²,共413个停车位建筑密度48%-70%绿地率建筑限高320m拟开发物业类型写字楼、商业规划配套设施1处购书中心（3004.2㎡），1处银行营业网点（300.6㎡），1处平价餐饮（1288.5㎡），1处咖啡厅（206.4㎡），1处公厕（70.4㎡）路，为连接琶洲西区南北向及通往新港东路及华南快速的重要干路4）东面与相邻地块衔接，之间规划了支路5）地下拥三条地铁线，为八号线、十八息大厦、邦华环球贸易中心等甲级写字楼以及其他配套商业、酒店。地块的东、粤港澳大湾区文化新集群：项目普通办公楼层（七~五十二层）依托文化中化产业的全产业链，降低文化企业间的交易成本，形成企业与产业的良性互动，企业总部：项目顶部楼层（四十七~五十三层）将打造成为广东省出版集团意进取，推动企业从传统出版向数字出版行业转型升级，实现企业跨越式发展。B1：地铁接驳口、商业、设备房、非机动车库，层高7m；B2：地铁接驳口、卸货区、机动车车库、设备房，层B3~B4：机动车库、设备房，层高3L11~L16、L18~L26、L28~L36、L39~L45:办公层，），L8、L17、L27、L37、L46：避难层，层高8.5m(其中势。为满足高端客户商务接待的需求，其要求办公物业产品的硬件设施标准高，间。本项目打造文化新地标的差异化发展，档次定位在甲级写字楼中最高水平，堆叠至峰顶，最终呈现出书山形态，意欲表达中华传统谚语：书山有路勤为径。塔楼采用钢管混凝土框架-钢筋混凝土核心筒混合结构，纯地下室部分采用地下四层~地下二层的楼板主要采用无梁楼盖结构（核心筒区域的楼板采用地下空间与裙楼商业设置4台乘客电梯进行连接，服务于办公区域的电梯共电梯使用楼层电梯类型及数量电梯速度地下室B5~地上6层乘客电梯4台2m/s地下室B3~地上2层疏散电梯2台7~16层乘客电梯5台3.5m/s18~26层乘客电梯5台5m/s28~36层乘客电梯5台6m/s1~38层乘客穿梭电梯4台8m/s38层~45层乘客电梯4台2m/s47~54层乘客电梯4台3.5m/s54~56层塔冠乘客电梯1台地下室B5~地上54层消防电梯2台5m/s顶部大堂冷（热）源由2台风冷热泵机组提供。办公区采用VAV变风量空调系统，室外排水按照市政要求进行雨污分流，室内排水按照雨、污、废分流排放。一级负荷为3207kW，三级负荷14826kW；计算容量1.火灾探测报警系统（含火灾报警控制器、火灾探测器、手动火灾报警器、区域。智能化系统设置紧跟行业前沿，配套设置有智能前台、智能停车场系统、南方传媒广场甲级写字楼标准广州国际金融中心珠江城利通广场凯华国际中心天盈广场周大福金融预计2024年底完工——2009年2012年2012年2015年2016年2016年——22万4.5m结构层高3.8-4.3m4.5m3.9m4.2m4.2m4.2m4.5m大于3m净高超过2.7m3.1m2.7-3.0m2.86m2.8m2.9m3-3.3m2165-2375m21800-2200m22600-3070m22700m22138m22300m22000m23500-3700m880约为800-1000m2800m21200m21000m2700m21000m2600m217.000-51.000m8-15m9m20m37.8m10.5m72.72%65-70%以上70%74%78%70%66%65%150mm150mm左右150mm400mm150mm150mm150mm200/300mm进口优质进口优质奥的斯奥的斯通力迅达3600m2/台5000-7000m2/台3584m2/台5000m2/台4571m2/台5770m2/台4815m2/台3793m2/台VAVVAV,VRV,风机盘管VAVVAVVAVVAVVAVVAV-150m²配置一个车位265m²/车位240m²/车位190m²/车位185m²/车位232m²/车位206m²/车位），），工程内容所需时间项目可行性论证（可行性分析、拿地）6-12个月项目前期工作（四证一书获得）2-2.5年项目建设交付使用建成后即可交付使用序号任务分解节点节点名称完成标志计划完成时间1基坑支护及土方工程开工签发开工报告2019上半年2取得主要专业施工图审查报告和审查意见书取得主要专业施工图审查报告和审查意见书2019下半年3主体工程总承包招标完成发出中标通知书2020上半年4取得主体工程《施工许可证》取得主体工程《施工许可证》2020上半年5基坑支护及土方工程完工组织专家验收2020上半年6基坑工程交收完成、主体工程开工主体工程开工2020上半年7电梯工程招标完成发出中标通知书2020下半年8幕墙工程招标完成发出中标通知书2020下半年9机电工程招标完成发出中标通知书2021上半年结构工程完成至±0.000板完成至±0.000板2021下半年装修工程招标完成发出中标通知书2021下半年结构工程封顶完成屋面板2022下半年电梯工程安装完成电梯工程安装完成2023下半年幕墙工程完成完成全部围蔽2023下半年开展招商工作2023下半年建筑施工图范围装修工程完成建筑施工图范围装修工程完成2023下半年机电工程完成联合调试系统调试、智能检测完成2024上半年物业公司进场物业公司进场2024上半年室外道路、管网、景观工程完成室外道路、管网、景观工程完成2024上半年20工程完工内部验收工程全部完工2024上半年21消防验收完成取得《消防验收合格证》2024上半年22规划验收完成取得《建设工程规划验收合格证》2024上半年23工程竣工验收（质监)取得《质量验收意见书》2024上半年24档案验收完成取得《档案验收合格证》2024上半年25完成工程竣工验收备案取得验收备案文件2024下半年26办理初始登记（大确权）取得初始登记文件2024下半年27展示区及销售中心开放、公开招租2024下半年28物业开荒完成物业开荒完成2024下半年29办理工程结算2024下半年工程建设其他费：前期费用、工程勘察设计费、工程监理费、检验监测费、本计列范围不同、建筑面积增加、建造标准提升、人材机涨价，计价依据变化、对比原定位策划报告的投资估算数据与出版置业公司委托的工料测量师行同，估算按（建安费+土地成本）*3%计列按（建安费+土地成本+工程建设其他费）*6安费+工程建设其他费）*5%计列，涨价预备费按序号投资估算（A.戴德梁行）初步概算（B）计算面积（平方单价合价计算面积（平方单价差异金额与估算主要差异原因（A-B）1土地开发成本投资估算未计列地下室空间约42,202平方米的出让金、使用税、印花税等；2工程建设其他费1、城市配套费估算按穗建城（1998）74号，仅计列2,210万元，概算按穗建规字〔2019〕3号计算，同比增加约7,5742、其他项目同比减少314万元3建安工程费1、概算阶段建筑面积增加14,520平方米，按概算单方单价（12463元）测算，此项概算同比增加金额约18,098万元；2、建造标准不一致。估算按9,891元/平方米计算，概算单方造价12,463元/平方米，主要原因人材机涨价、建筑层高增高、节能、建造标准提升、消防及机构新规实施、计价新规实施，概算同比增加金额约34,964万元（估算按2016年第一季度价格计算）；4期间费用1、建设期营销费用估算阶段未计列，概算计列营销费用，同比增加金额约3,0002、管理费估算按（建安费+土地成本）*3%计列，概算按（建安费+工程建设其他费+土地成本）*3%计列，相应建安费及土地成本也不同，同比增加金额约2,999万元。5建设期贷款利息原方案自有资金比例较小，建设期贷款利息增多，本次同比减少11,578万元6预备费估算预备费按（建安费+土地成本+工程建设其他费）*6%计列；概算基本预备费按（建安费+工程建设其他费）*5%计列，涨价预备费按建安费*1.5%计列，概算同比减少2,222万元。7合计序号项目指标单位序号项目指标单位1计容建筑面积119,667.6平方米办公面积105,942平方米商业面积13,725.6平方米2不计容建筑面积42,203.2平方米2.1避难层/机房/架空层6,242平方米2.2设备用房9,885.7平方米2.3地下车库26,075.5平方米3总建筑面积161,870.8平方米3.1其中：地上122,909.5平方米3.2其中：地下38,961.3平方米初步设计概算（B）初步设计概算（B）金额（万元）单方成本(元/m2)1土地成本176,13310,8812工程建设其他费24,0451,4853建安工程费201,75412,4644期间费用39,9052,4655不可预见费14,3168846总投资456,15328,180成建造面积单方成本为28,180元/m2。其中：土地成本为下空间出让金14,116万元）,工程建设其他费为24,045万元，建安费用为年份资金投入占总百分比累积百分比年份资金投入占总百分比累积百分比2019年172,10037.7%37.7%2020年37,0008.2%45.9%2021年40,0009.2%55.1%2022年70,00016.4%71.5%2023年60,00014.9%86.3%2024年52,20613.7%100.00%产生地下空间地价补缴款18,033万元,项目整个建设期自有资金还需投入约合计序号费用名称201920202021202220232024合计序号费用名称2019202020212022202320241项目投入总资金456,153172,10037,24541,96074,65567,84062,353开发成本431,306172,10037,00040,00070,00060,00052,206建设期利息24,847-2451,9604,6557,84010,1472资金筹措456,153172,10037,24541,96074,65567,84062,3532.1项目自有资金231,980172,10017,2451,9604,6557,84028,1802.1.1用于土地款176,133158,100----18,0332.1.2用于项目建设31,00014,00017,000----2.1.3用于建设期利息24,8472451,9604,6557,84010,1472.2债务资金224,173-20,00040,00070,00060,00034,1732.2.1用于项目建设224,173-20,00040,00070,00060,00034,1732.2.2用于流动资金--3项目自有资金比例53.79%100.00%46.61%4.90%6.65%13.07%53.98%1.建设期贷款总额按照22.4亿元，建设期利息按照4.9%考虑；2.建设期贷款按照10年期考虑，建设期每年需归还本年度利息。权重广报中心赫基国际中心宝地广场远期区位价值95区域成熟程度商业能级95交通条件9595基础设施及配套95资源环境9590特色吸引力20%959590运营管理9585评价分值9994.25项目价格（单位：元/㎡/月）琶洲西区参考价格（单位：元/㎡/月）159.22161.62159.15权重0.350.350.30西区写字楼平均租金（单位：元/㎡/月）160.04考虑地标因素租金溢价珠江新城板块深圳CBD板块甲级写字楼平均租金（元/㎡/月）214300地标写字楼租金水平（元/㎡/月）250*340*地标写字楼租金溢价百分比16.7%13.3%平均租金溢价百分比*备注：参考比较广州西塔与珠江新城平均水平；深圳平安金融中心与福田CBD平均水平元/m2/月时，设定本项目写字楼目前的基础权重邦华环球贸易中心汇金中心环球都会广场远期区位价值85区域成熟程度商业能级9595交通条件9095基础设施及配套95资源环境9595特色吸引力20%9595运营管理9595评价分值97.594.25项目租金回报率4.80%4.49%5.06%本项目参考回报率4.92%4.76%5.01%权重0.330.330.33本项目租金回报率4.90%与写字楼租金增长率同步。考虑市场因素，本项目商业二层租金现价为258元权重珠江新城均价环球都会广场邦华环球贸易远期区位价值区域成熟程度90商业能级95交通条件9090基础设施及配套9095资源环境80特色吸引力20%90运营管理8595评价分值97.2596.5项目价格(裙楼二层)（单位：元/m2/月）350250200318257207权重0.30.350.35258增长率2019-2022年增长率8%，2023年以后增长率2.5%权重珠江新城均价环球都会广场邦华环球贸易远期区位价值区域成熟程度90商业能级95交通条件9090基础设施及配套9095资源环境80特色吸引力20%90运营管理8595评价分值97.2596.5项目价格(裙楼二层)（元/m2）600005300048000本项目参考价格（元/m2）545455449949741权重0.30.350.35本项目价格建议（元/m2）52850增长率按照年增长率5%楼层面积（㎡）为首层价格比例2019年租金水平（元/m²/月）2019年售价水平F62385.930%26425F5229830%26425F42297.930%26425F32527.945%193.539637.5F21215.860%25852850F1平均租金水平32534楼层面积（㎡）为首层价格比例2019年租金水平（元/m²/月）2019年售价水平B1300060%25852850权重保利天悦琶洲新村邦华环球中心远期区位价值9090区域成熟程度95商业能级9090交通条件909085基础设施及配套8095资源环境9590特色吸引力20%958095运营管理958095评价分值96.7588.7593.75停车场租金（元/个/月）850950本项目参考租金（元/个/月）958权重0.30.350.35本项目租金预计（元/个/月）物业类型开始租/售年份年均价格增长率2020年出售价格（元/m²)2022年出租价格（元/m²/月）写字楼2022年开始出租2017-2022年：8%2023年以后2.5%/2152020年开始出售40,790/商业2022年开始出租同上写字楼出租/273暂不考虑出售///停车场2022年开始出租23元/m²/月入驻率成熟后按照100%物业类型开始租/售年份年均价格增长率2025年出售价格（元/m²)2025年出租价格（元/m²/月）写字楼2025年开始出租2019-2022年：8%2023年以后2.5%/2502025年开始出售4.5%58,602/商业2025年开始出租同上写字楼出租/2162025年开始出售43,599/停车场2025年开始出租1194元/个/月入驻率成熟后按照95%（审慎态度）下负一层，而现方案商业共六层，每层商业体量较均匀分布，根据租金衰减发，），序号类别项目增长率20192020202120222023202420252026202720381写字楼逐年4.5%2裙楼商业逐年5%3地下商业逐年5%序号类别项目增长率20192020202120222023202420252026202720384写字楼/月2022年前8%往后2.5%215232238244250256262344出租率------40%60%80%95%2裙楼商业/月2022年前8%往后2.5%200205210216221227297出租率------40%60%80%95%3地下商业/月2022年前8%往后2.5%258279301325333341350359368482出租率------40%60%80%95%4地下停车场月逐年3%1,0001,0301,0611,0931,1261,1591,1941,2301,267出租率------40%60%80%95%序号项目类别建设期经营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720382038末1甲级写字楼销售收入---------------------2租赁收入------12,69319,51626,67230,75633,27634,10834,96035,83436,73037,64938,59039,55540,54341,5578481023裙楼商业租赁收入------1,1101,7072,3332,6912,9112,9843,0583,1353,2133,2943,3763,4603,5473,636741954地下商业租赁收入------5047751,0591,2211,3211,3541,3881,4231,4581,4951,5321,5711,6101,650336765地下停车场租赁收入------23736650258263365267169171273475677880282616849合计（万元）------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,50247,668972,821序号项目建设期经营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381期初银行贷款--20,00060,000130,000190,000224,173191,132156,473120,11581,97641,968--------2当期银行贷款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3应付银行利息-2451,9604,6557,84010,14710,9849,3657,6675,8864,0172,056--------4本息合计-20,24561,959134,655197,839234,320235,157200,498164,140126,00185,99344,025--------5实际付息银行-2451,9604,6557,84010,14710,9849,3657,6675,8864,0172,056--------6实际还本银行------33,04034,65936,35838,13940,00841,968--------7还本付息银行-2451,9604,6557,84010,14744,02544,02544,02544,02544,02544,025--------8期末银行累计-20,00059,999130,000189,999224,172191,132156,473120,11581,97641,968---------表9-15项目2019-2038年末全部投序号项目建设期运营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381现金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租赁收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902现金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,2062,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8762.1建设投资172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2经营费用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.3增值税及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723税前净现金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,20612,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6144累计税前净现金流量695,889财务评价：税前NPV（Ic=4.9%）110,500万元*备注说明：物业管理费收入项与业务运营管理成本支出项相抵消考虑税前IRR6.81%表9-16项目2019-2038年末自有资序号项目建设期运营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381现金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租赁收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902现金流出172,10017,2451,9604,6557,84028,18046,51247,84949,25250,05250,54750,7107,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8762.1自有资金172,10017,2451,9604,6557,84028,18031,96725,48518,68514,80312,40611,613--------2.2借款本息还贷------120571854025339292223161932412--------2.3经营费用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.4增值税及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723税前净现金流量-172,100-17,245-1,960-4,655-7,840-28,180-31,967-25,485-18,685-14,803-12,406-11,61333,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6144累计税前净现金流量631,066财务评价税前NPV（Ic=4.9%）106,227*备注说明：物业管理费收入项与业务运营管理成本支出项相抵消考虑税前IRR7.06%表9-17项目2019-2038年末财务计序号项目建设期运营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381经营活动净现金流量------12,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6141.1现金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1.1租赁收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.2现金流出------2,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8761.2.1经营费用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5041.2.2增值税及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3722投资活动净现金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,206--------------2.1现金流入--------------------2.2现金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2.1建设投资172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------3筹资活动净现金流量172,10037,00040,00070,00060,00052,206-44,025-44,025-44,025-44,025-44,025-44,025--------3.1现金流入172,10037,24541,96074,65567,84062,353--------------3.1.1自有资金172,10017,2451,9604,6557,84028,180--------------3.1.2建设投资借款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3.2现金流出-2451,9604,6557,84010,14744,02544,02544,02544,02544,02544,025--------3.2.1偿还债务本金------33,04034,65936,35838,13940,00841,968--------3.2.2各种利息支出-2451,9604,6557,84010,14710,9849,3657,6675,8864,0172,056--------4净现金流量-------31,967-25,485-18,685-14,803-12,406-11,61333,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6145累计盈余资金-------31,967-57,453-76,138-90,941-103,347-114,960-81,896-51,637-20,61911,17743,77177,183111,432863,046）（建设期运营期项目合计20192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035203620372038经营收入1503018000000145442236430566352493814139098400784108442114431714425445364465021020490销售成本000000000000000000000折旧-456153000000-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-281742租售费用-75151000000-727-1118-1528-1762-1907-1955-2004-2054-2106-2159-2213-2268-2325-51024财务费用-39976000000-10984-9365-7667-5886-4017-205600000000增值税及附加-118807000000000000-161-3799-3895-3992-4092-4195-4300-94372土地增值税000000000000000000000印花税-1503000000-15-22-31-35-38-39-40-41-42-43-44-45-47-1020房产税-180362000000-1745-2684-3668-4230-4577-4692-4809-4930-5054-5180-5310-5444-5580-122459税前利润631066000000-12343-424242569920141861693919647168431760218380191781999520833469872还银行贷款利息，并根据当年税后净现金流偿还部分贷款本金，根据计算在序号项目类别建设期经营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720382038末1甲级写字楼销售收入---------------------2租赁收入------12,69319,51626,67230,75633,27634,10834,96035,83436,73037,64938,59039,55540,54341,5578481023裙楼商业租赁收入------1,1101,7072,3332,6912,9112,9843,0583,1353,2133,2943,3763,4603,5473,636741954地下商业租赁收入------5047751,0591,2211,3211,3541,3881,4231,4581,4951,5321,5711,6101,650336765地下停车场租赁收入------23736650258263365267169171273475677880282616849合计（万元）------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,50247,668972,821）（序号项目建设期经营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381期初银行贷款--20,00060,000130,000190,000224,173223,100215,493200,712181,326158,592133,951107,45182,45755,47926,401---2当期银行贷款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3应付银行利息-2451,9604,6557,84010,14710,98410,93210,5599,8358,8857,7716,5645,2654,0402,7181,294---4本息合计-20,24561,960134,655197,840234,320235,157234,032226,052210,547190,211166,363140,514112,71686,49758,19727,695---5实际付息银行-2451,9604,6557,84010,14710,98410,93210,5599,8358,8857,7716,5645,2654,0402,7181,294---6实际还本银行------1,0737,60814,78019,38722,73424,64126,50024,99426,97829,07826,401---7还本付息银行-2451,9604,6557,84010,14712,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79627,695---8期末银行累计-20,00060,000130,000190,000224,173223,100215,493200,712181,326158,592133,951107,45182,45755,47926,401----表9-21项目2019-2038年末全部投资现金流量表（物业全自持2单位：万元）序号项目建设期运营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381现金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租赁收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902现金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,2062,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8762.1建设投资172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2经营费用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.3增值税及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723税前净现金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,20612,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6144累计税前净现金流量695,889财务评价：税前NPV（Ic=4.9%）110,500万元*备注说明：物业管理费收入项与业务运营管理成本支出项相抵消考虑税前IRR6.81%表9-22项目2019-2038年末自有资金现金流量表（物业全自持2单位：万元）序号项目建设期运营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381现金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租赁收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902现金流出172,10017,2451,9604,6557,84028,18014,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17139,35511,95212,252268,8762.1自有资金172,10017,2451,9604,6557,84028,180--------------2.2借款本息还贷------12,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79627,695---2.3经营费用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.4增值税及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723税前净现金流量-172,100-17,245-1,960-4,655-7,840-28,180----------4,89933,41134,250751,6144累计税前净现金流量财务评价税前NPV（Ic=4.9%）106,227*备注说明：物业管理费收入项与业务运营管理成本支出项相抵消考虑税前IRR7.26%表9-23项目2019-2038年末财务计划现金流量表（物业全自持2单位：万元）序号项目建设期运营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381经营活动净现金流量------12,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6141.1现金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1.1租赁收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.2现金流出------2,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8761.2.1经营费用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5041.2.2增值税及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3722投资活动净现金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,206--------------2.1现金流入--------------------2.2现金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2.1建设投资172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------3筹资活动净现金流量172,10037,00040,00070,00060,00052,206-12,057-18,540-25,339-29,222-31,619-32,412-33,064-30,259-31,018-31,796-27,695---3.1现金流入172,10037,24541,96074,65567,84062,353--------------3.1.1自有资金172,10017,2451,9604,6557,84028,180--------------3.1.2建设投资借款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3.2现金流出-2451,9604,6557,84010,14712,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79627,695---3.2.1偿还债务本金------1,0737,60814,78019,38722,73424,64126,50024,99426,97829,07826,401---3.2.2各种利息支出-2451,9604,6557,84010,14710,98410,93210,5599,8358,8857,7716,5645,2654,0402,7181,294---4净现金流量----------------4,89933,41134,250751,6145累计盈余资金----------------4,89938,31072,560824,174项目合计经营收入000000销售成本000000000000000000000折旧000000租售费用000000财务费用000000000增值税及附加000000000000土地增值税000000000000000000000印花税000000房产税000000税前利润000000城建税、教育费附加和教育专项基金分别按增值税序号项目类别建设期经营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720382038末1甲级写字楼销售收入------93,12697,316-------------2租赁收入------8,44112,97817,73720,45222,12822,68223,24923,83024,42625,03625,66226,30426,96127,6355639883裙楼商业租赁收入------1,1101,7072,3332,6912,9112,9843,0583,1353,2133,2943,3763,4603,5473,636741954地下商业租赁收入------5047751,0591,2211,3211,3541,3881,4231,4581,4951,5321,5711,6101,650336765地下停车场租赁收入------23736650258263365267169171273475677880282616849合计（万元）------103,418113,14221,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,92033,747688,707）（序号项目建设期经营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381期初银行贷款--20,00060,000130,000190,000224,173140,99645,30329,59010,360---------2当期银行贷款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3应付银行利息-2451,9604,6557,84010,14710,9846,9092,2201,450508---------4本息合计-20,24561,960134,655197,840234,320235,157147,90547,52331,04010,868---------5实际付息银行-2451,9604,6557,84010,14710,9846,9092,2201,450508---------6实际还本银行------83,17795,69315,71219,23110,360---------7还本付息银行-2451,9604,6557,84010,14794,161102,60217,93220,68010,868---------8期末银行累计-20,00060,000130,000190,000224,173140,99645,30329,59010,360----------表9-27项目2019-2038年末全部投资现金流量表（物业销售3序号项目建设期运营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381现金流入------103,418113,14221,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4541.1销售收入------93,12697,316------------1.2租赁收入------10,29215,82621,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4542现金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,2069,25710,5403,6994,2666,9337,2917,4747,6627,8548,0518,2548,4618,674190,3502.1建设投资172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2经营费用------6,4637,6213,6994,2664,6164,7324,8514,9735,0975,2255,3575,4915,629123,5402.3增值税及附加----------2,3172,5592,6232,6892,7572,8262,8972,9703,04466,8102.4土地增值税------2,7942,919------------3税前净现金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,20694,161102,60217,93220,68020,06120,38120,89321,41721,95522,50723,07223,65224,246532,1044累计税前净现金流量财务评价：税前NPV（Ic=4.9%）86,353,万元*备注说明：物业管理费收入项与业务运营管理成本支出项相抵消考虑税前IRR6.77%表9-28项目2019-2038年末自有资金现金流量表（物业销售3序号项目建设期运营期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381现金流入------103,418113,14221,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4541.1销售收入------93,12697,316------------1.2租赁收入------10,29215,82621,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4542现金流出172,10017,2451,9604,6557,84028,180103,418113,14221,63124,94617,8017,2917,4747,6627,8548,0518,2548,4618,674190,3502.1自有资金172,10017,2451,