松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可行性研究报告

松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可 11.1项目名称 11.2项目申报单位和编制单位 11.3主要编制依据 11.4项目背景及概况 21.5结论与建议 5 62.1政策与制度层面 62.2现实需求层面 9 123.1区域位置 3.2用地性质 3.3项目现状 3.4现状分析总结 3.5建设条件 234.1本项目建设规模分析 4.2本项目需求分析 4.3老旧小区改造标准内容梳理 4.4本项目建设内容 4.5结构加固方案 335.1整治原则 5.2整治定位 5.3建筑本体修缮 5.4基础设施改造 435.5小区环境整治 5.6海绵城市建设 616.1施工期环境影响分析 6.2环境保护措施方案 6.3环境影响评价结论 637.1编制依据 7.2节能措施 7.3节水措施 658.1危害因素和危害程度分析 8.2安全措施方案 679.1项目招标 9.2项目实施计划 9.3常见改造建设模式 9.4建议建设方式 7110.1投资估算依据与方法 10.2建设投资估算 10.3筹集建设模式 7611.1敏感性分析 11.2互适行分析 11.3评价结论 7812.1评价依据 12.2评价方法与参数 12.3经济费用计算 12.4国民经济评价 12.5敏感性分析 12.6评价结论 8013.1结论意见 8013.2存在问题及建议 80 8114.1专家意见及回复 8114.2平面及效果图 83 881第一章总论2.《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国3.《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》住房和城乡建设4.《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（发改规划〔2022〕5.《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意6.《广东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》（2021年5月）松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可224.《屋面工程质量验收规范》GB528.《电动汽车充电基础设施建设技术规“街老、院老、房老、设施老、生活环境差”是老旧小区常见的“四老一差”困局，不仅成为小区居民的一桩“心事”，也是现代化城市及社区治理的一大“心病”。同时老旧小区改造是一项长期的系统工程，需要系统谋划和稳步推进。多年来国家和地方非常重视老旧小区改造问题，并且相继出台了多种政策以松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可3贯彻落实国务院和省委、省政府决策部署，加快推进我市城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建路，实施“2+3+10+10”系列政策措施：其中包含“房地产市场整治秩序工作方基础条件:项目范围内建筑本体大多存在楼栋门老旧，门禁系统不规范，照明设施、楼道、楼栋消防设施破损，屋面防水、隔热层破损，外墙脏污、局部脱宝安山庄的建设范围约1.17公顷。项目范围内以居住功能为主，共有建筑11序号间质1松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可4mm个套项1㎡m㎡㎡套㎡mmm㎡㎡套㎡项1座个项1m套套m套3套6m5根据本报告现状分析，实施本项目不仅是未来规划发展的需要，也是当务之急。本项目的实施将会在一定程度上提高老旧小区居民的生活水平，改善基础设施状况，促进社会进步和经济发展。本项目作为城市基础设施的一部分，具有良（1）由于项目位于住宅小区建成区，涉及到居民利益等诸多问题；设计前期除对现有场地实际情况调研外，还要充分征询居民及社区意见，避免设计内容（2）由于近几年深圳城市大力发展，松岗街道辖区内有一些便民惠民的工程项目，可能涉及在本次治理范围内，设计前应与相关部门进行沟通咨询，避免松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可6第二章项目建设必要性国务院同意，发布《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。《意见》要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建《意见》强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，大力改造提升城镇老旧小区，内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步《意见》提出，建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作主动了解居民诉求，促进居民形成共识。明确项目实施主体，推进项目有序实施，《意见》要求，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。加大政府支持力度，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助。支持各地通过发松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可7行地方政府专项债券筹措改造资金。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方隐性债务。商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设《意见》要求，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。完善适应改造需要的标准体系。推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既《意见》强调，省级人民政府对本地区城镇老旧小区改造工作负总责，要加强统筹指导，落实市、县人民政府责任，确保工作有序推进。做好宣传引导，形在把牢底线要求方面，《通知》强调，各地确定年度改造计划应从当地实际出发，尽力而为、量力而行，不层层下指标，不搞“一刀切”。严禁将不符合当地城镇老旧小区改造对象范围条件的小区纳入改造计划。严禁以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。各地确定改造计划不应超过当地资金筹措能力、组织实施能力，坚决防止财政资金大包大揽，坚决防止盲目举债铺摊子、增加政府隐性债务。城镇老旧小区改造中央补助资金应严格按有关规定使用，严禁截留、挪用。市、县制定城镇老旧小区改造方案之前，应对小区配套设施短板及安全隐患进行摸底排查，并按照应改尽改原则，将存在安全隐患的排水、燃气等老旧管线，群众意愿强烈的配套设施和公共服务设施，北方采暖地区建筑节能改造等作为重点内容优先列为改造内容。各地应完善城镇老旧小区改造事中事后质量安全监管机制，确保施工安全和工程质量，压实各参建单位质量松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可8工作的实施意见》在广东省人民政府官网发布，旨在更好推进城市更新和开发建旧小区改造任务，有条件的地区力争完成2005年底前建成的需改造城镇老《通知》是对此前住建部《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》的落实与响应。《通知》称，根据住房和城乡建设部等三部委联合印发的《城镇老旧小区改造工作衡量标准》内容，结合本省实际，省住房和城乡建设厅、发展改革委、财政厅联合制定了《广东省城镇老旧小区改造工作负面清单（试行）》《广东省城镇老旧小区改造工作激励清单（试行）》。《通知》指出，负面清单是各地开展改造工作的底线要求，各地要对照开展自查自纠，举一反三，依法依规开展改造；激励清单是创新举措、攻坚克难的重点内容，各地要以问题为导向，精准施策，推动改造质量和效果提升。《通知》明确，今后老旧小区以微改造为主，坚决杜绝以城镇老旧小区改造为名随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树等行为。这意味着，今后通过大拆大建的旧改获得拆迁补偿的机会微乎其深圳市住建局将打造住有宜居的民生幸福标杆、推动城市建设绿色发展作为两大目标；促进房地产业良性循环和健康发展、推进现代建筑业绿色低碳、智能松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可9化融合发展作为两大牵引；将住房保障、房地产市场调控、老旧小区改造提升、建设作为八大抓手，始终坚持致广大而尽精微的精神，确定住建系统“二二八”案”、“出台老旧小区改造'十四五'规划”、“加大公共住房建设供应力中央高度重视应对人口老龄化和老旧小区适老化改造工程。在住建部和民政府等主管政府部门的推动下，我国城镇老旧小区适老化改造取得明显成效。2019一是老旧小区软硬件设施不足，适老化配套缺口较大。根据有关调查结果，梯。社区内居家养老是未来主流的养老方式，社区配套设施无法适应老年人需求已成为当前老年人社区居家养老的主要障碍。针对居住环境适老化改造，老年人对解决多层住宅楼梯改造或加装电梯不足、无障碍设施不足、老年人服务设施不二是资金筹集存在一定困难，成为制约适老化改造的主要约束之一。目前各地的主要做法是采取业主自筹、政府补助的方式筹集资金。适老化改造的主要成三是相关业主难以达成一致，成为制约适老化改造的另一个制约因素。加梯工程需要高楼层和低楼层居民能够协商一致。虽然按照民法典相关规定，加梯不松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可需要征得所有业主同意，但在实践中，许多具备加梯条件的居民楼出现一层楼居民强烈反对而导致的“一票否则”情形。虽然各地的普遍做法是一层楼居民不出四是适老化改造标准缺位，尚未建立统一市场。老旧小区适老化改造尚未形成体系和标准，适老化改造的细则和要求散见于政府的部门规章中，尚未建构覆盖国标行标等不同层次的标准体系，导致地方和地方之间、企业和企业之间的产面对以上的诸多问题，在国家和省、市等地方都先后出台了多种措施，而本项目就是响应相关政策，以解决老旧小区硬件设施不足的问题为目的而申请立项的，本项目的建设内容主要为基础类的提升内容，符合相关政策的要求，因此项优美宜人的环境景观是人们对一个地区、一个城市第一印象的重要组成部分。随着城市化进程的加快，老旧小区内配套设施不齐、违章搭建严重、停车位不足等问题日益凸显，直接影响了居民生活的质量、和谐社区的构建和美好城市的建而“街老、院老、房老、设施老、生活环境差”是老旧小区常见的“四老一差”困局，不仅成为小区居民的一桩“心事”，也是现代化城市及社区治理的一同时老旧小区是一个城市形象重要展示面之一，是城市文明的重要标志之一。老旧小区不仅具备居住和交流的功能，同时还具有改善城市生态环境，展示地区因此，积极加强景观环境提升，优化片区综合环境，对于提升片区居民的城市归属感和认同感，优化片区宜居环境，提高居民幸福感，促进片区民生发展都由于长期“二元化”的影响，特区各区建设标准悬殊极大。深圳市城市化战略的实施，逐步消除特区内外城市建设的“二元化”状态，全面提升城市建设水平，创造了良好的政策条件和发展机遇。为此松岗区必须抓住这一有利时机，将松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可中部综合组团放到更高的建设国际化城市的发展平台上，实施更高的建设标准，全面提升城市化质量。本项目的建设能改善松岗街道的老旧小区状况，改善周边长期以来，松岗街道“老旧小区”安全问题日益凸显，其中松涛花园、居乐4个小区的现状问题突出，主要是屋顶漏水、门禁损坏、消防设施不完全、市政设施、公共设施配套不完善等问题，同时存在居住环境恶劣、人口密度高、管线乱拉等严重的安全隐患问题。并且松涛花园、居乐苑、红星花园、宝安山庄等4本次项目遵循以人为本的原则，通过对老旧小区的改造提升，加强老旧小区的安全综合治理工作，消除安全隐患，提升了居民的居住条件，使群众的居住生境，体现了政府以人为本、关注民生的科学发展观。该工程的建设实施既是现代化城市建设的体现，也是一项实实在在的民生工程。所以本项目建设第三章项目现状及建设条件经有关部门核实，该项目不涉及土地整备计划内项目与城市更新单元计划内现状小区楼栋单元门多已破旧，形式不统一，缺少完善的门禁系统。部分楼道的照明灯破损，三线布局凌乱，原有内墙、顶棚的饰面破损严重，楼梯踏步瓷现状楼栋“三线”松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可目前经过判断小区的墙体楼龄较旧，随着时间推移，楼栋外墙老化，造成装饰抹灰层及块料面层大面积空鼓起包，甚至出现墙皮脱落的情况，存在一定的安造成这种现象的原因主要是由于建成年限较长、所用材料的质量问题、施工工艺不慎等原因,外墙保温板容易发生移位、空鼓、脱落,砂浆保温层空鼓、脱落。毕竟建筑外墙材料也有一定的使用寿命，加之常年日晒雨淋，在同样的时间下，外墙的老化速度要比内墙快得多。如果不及时处理,墙体的防水、保温效果会大现状的建筑外墙整体上是这种情况，如果仅维修局部的话，对维修区域周边也会造成一定的损害，并且建筑周边墙体墙面是状况也不是很好，使用年限也基本达到，所以需要对所有楼栋的墙面全部进行刷新。并进行防渗、保温处理。可现状建筑外墙上还有当时修建的空调机位，现在基本已经破损、部分松动掉松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可现状小区屋面存在局部渗漏水以及隔热层损坏的现状小区楼栋入口为平坡出入口，满足无障碍设计要求。但是楼梯间的栏杆现状小区已经做到“一户一水表”、“一户一电表。现状雨水管网比较完善，但是缺少空调冷凝排水管，建筑外墙被腐蚀的情况严重。北侧第一排建筑现状楼松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可现状小区内的路面基本为水泥路面，部分道路存在路面破损、道路标志线磨损或缺失等问题，在一些路口、转弯的位置人行道与车行道的距离过近。人行道存在破损的情况，并且小区适老化和无障碍实施缺乏，对老年人和儿童不为友好，松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可现状小区已经升级了饮用水系统，供水系统完善，可以保障居民日常用水。现状小区楼栋门多已破旧，门禁系统参差不齐。监控基本全覆盖，大致情况松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可现状楼栋门禁系统现状宝安山庄的垃圾分类投放点只有几个移动垃圾箱，需要改造升级为密封松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可小区建成时间较早，规划的绿地面积较小，绿化植被质量差，整体景观效果综合以上分析可知，项目范围内建筑建成年限较久，建筑老旧，小区问题突1.楼梯及公共走道破损，外墙破损、渗漏或附着管线混乱，空调外机无序悬3.建筑内部的排水、消防等建筑设备设施超过使用年限、老化损坏、不满足1.小区有部分区域雨水排水不畅易产生内涝积水，环卫与安防设施不满足要2.道路路面破损，停车设施严重不足，步行系统不健全或连通性差、无障碍目前尚没有场址初步的岩土工程地质勘测报告，但根据该地区地形、地貌及已建、在建的建筑地基情况判断，场址工程地质和水文条件良好，适合进行一般为2.3℃,极端最高气温为38.5℃。年平均日照时数为2120.5小时，年平均降雨地块目前周边交通状况良好，临近松安路，松兴路等市政道路，周边可快速本项目对外运输道路十分畅通，施工用水用电可与附近市政网络就近接驳，具备较好的施工条件。但由于项目位于建成区，小区内情况较为复杂，施工前需松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可第四章项目改造需求和建设规模为精确把握小区的居民改造意愿、社区问题及改造方向，实现“改造为居民，居民提需求”的目标，接到设计任务后，我司设计人员多次进行现场踏勘，展开小区生活环境提升需求调研工作。调研以政府有关政策方针为抓手，以居民利益诉求为最终落脚点，以挖掘问题和探索解决思路为依归，着力发动群众参与，以调研期间，在街道办和社区工作站牵头下，与业委会管理人员座谈，掌握小区基本情况和环境提升重点、痛点；并分发了民意调查表，了解居民关注重点。松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可该小区因其规划建设年代早，建设标准相对较低，楼栋内部出现墙面、扶手栏板脏污、面层剥落；且楼道线缆混杂、照明昏暗；排水管道老旧混用；消防设施破损；建筑外立面贴片部分空鼓掉落、脏污；屋面防水隔热层破损等情况。其中:（1）建筑屋面防水隔热层多破损、杂物堆积发臭，顶层住户宅内多出现天花渗水、雨季时期室内渗水情况尤为突出，不仅影响居住体验，日积月累还对建（2）小区内路面坑洼，管线老化，建筑立面破损脏污不仅影响城市的整体形象，因也存在一定的安全隐患。因小区内建筑是老旧建筑，建筑立面为瓷砖贴面，同时建造时预留了空调外箱机位，在历经几十年的风吹雨晒后，现状空调机位部分已经局部破损脱落，发生过几次高空坠落。外墙也局部出现空谷和裂缝，渗水情况严重，有发生面层脱落的危险，因而对建筑立面进行翻新改造具有一定（3）对架空管线进行下地改造，修缮消防设施，有利于消除社区水、火、电的隐患；进一步完善安防门禁系统，有利于排查治安隐患；小区内现状电瓶车停车需求量大，小区内现状停车棚使用率高，且存在一定的安全隐患，因此对三受访居民热切期盼迎来小区微改造，认为改造可带来小区自住环境改善和物居民迫切希望通过改造，优先解决小区现状中存在的“楼道踏步破损”、一是优化小区无障碍设施，改善公共道路，增加机动车泊位，做好电动车统一停放区和充电设备管理；二是增加适老化设施与生活服务设施，进一步优化提总体而言，调研充分反映了小区居民对微改造的大力支持和改善人居环境的急切期待，通过打造小区公共空间，改造小区建筑外立面，让老房子换新颜，让旧城区焕发出新活力。对于区域城市环境和基础设施等硬件的升级改造，优化配松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可本次老旧小区改造项目将通过重点对象的改造，消除安全隐患，改善社区功能，提升居住品质，由此满足人民日益增加的对美好生活的追求，从而提升居民《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意按照《广东省城镇老旧小区改造技术导则》要求，改造内容按功能性质分为：建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设施提升、片区联动改造五为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋增设电梯等。其中，改造建设环设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利改造项目应根据评估结果和改造目标，宜采用菜单式，在老旧小区改造实施前，应在尊重居民意愿、维护居民利益的基础上，根据合实际、技术合理、经济可行、兼顾环境与风貌保护。方案编制过程应组√√√√√造√√√√√√√√√√√√√梯√√√√√√√造√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√用√经前期调查评估，对标广东省老旧小区改造内容建议清单，主要以基础类为主，满足居民安全需要,重点保障居民用水、用电、用气等基本生活需要。对照造造松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可针对本项目实际情况，从消除安全隐患（外墙空调机位破损脱落等）和居民的强烈诉求（如现状外立面渗水、空调机位脱落、停车位不足等），增加了部分造经前期调查评估，对标广东省老旧小区改造内容建议清单，主要以基础类为主，重点保障居民用水、用电、用气等基本生活需要。同时针对本项目实际情况，考虑到居民的强烈诉求和消除安全隐患的需求，增加了部分完善类项目，拟提出mm个套项1㎡m㎡㎡套㎡mm松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可m㎡㎡套㎡项1座个项1m套套m套3套6m松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可第五章建设方案（1）安全第一原则：通过完善消防设施和消除安全隐患，营造一个安全通（2）配套完善原则：整治建筑本体，完善门禁、楼道灯、屋面防水层等，（3）可操作性原则：在治理过程中提倡公共参与，尊重居民意愿，多方论证方案的经济适用性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的方案。通过综合改造，对小区内建筑本体和公共区域两方面的打造，实现老旧小区的完美蜕变，以实现片区老旧小区改造的建设目标，构建配套齐全，设施完善的松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可相应资质的检测单位、具有相应技术力量的鉴定机构，依据《建筑结构技术检测标准》GB/T50344、《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292、《既有建筑物结构安的结构性能进行检测，对建筑结构的可靠性进行鉴定，并对改造后建筑结构安全5.3.1楼梯和公共空间更新改造2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的将现状小区锈蚀铁制大门，除锈并重新油漆；楼栋入口不锈钢大门应清洗刷宝安山庄共11栋建筑，11个楼梯间，需清松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可在小区建筑每层楼梯、走道、电梯间使用高效节能灯具产品和绿色生态能源，1）对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥浆，重批干混抹灰2）天花松散脱落的部分扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油无机涂料两1）宜采用原饰面材料或质感、色彩接近的防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏5）楼梯扶手压顶、梯级松散批荡铲除，用清水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可楼梯间楼梯步道栏杆做适老化改造，两侧设置双层连续扶手，上层扶手高度楼道修缮方案一：整体改造更新，主要有楼道粉刷（墙面、天花），更换适松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可楼道修缮方案二：整体改造更新，主要有楼道粉刷（墙面、天花），更换适方案一修复楼梯踏步及踏步防滑条等，施工量较小，对居民生活干扰较小；方案二施工时需要先刨除原有面层，再更换新的防滑耐磨的面层，施工时间较长，对居民日常行动干扰较大，但整体防滑效果好。考虑到防滑需求，本次推荐方案现状建筑外墙上还有当时修建的空调机位，现在基本已经破损、部分松动掉落，阳台的花樽造型外部瓷砖脱落，存在砸伤居民的危险。本次拆除现状外墙上部分渗水严重的墙面考虑到建筑建成年代已久，局部修复难以完全解决墙面渗水问题，采用曲面翻新的方式，铲除现状面层及批荡层至结构面，并重新钉挂可运用新材料，新材料宜与小区整体环境对比中保持协调。高层建筑的外饰面优先选用涂料、饰面砂浆等轻质材料。黄泥石灰批荡的基层与饰面层宜更新批考虑到局部维护不能解决全部问题，并且还会对维修周边区域造成一定的损方案一局部修补，对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补。粉刷类旧外墙方案二整体更换，铲除现状面层及批荡层至结构面，并重新钉挂钢丝网然后松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可方案一局部修补，虽然工程量较小，但是使用年限不如整体更换，且外立面恢复后与原有的立面之间存在色差，整体效果也不如整体更换，本次推荐方案二。由于现状小区建成年限较早，当时没有考虑建筑外立面保温，本次将建筑外立面松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可现状上人屋面高度不满足防护要求。改造加高后防雷设施相应完善，改造后屋面防水改造应征求顶层住户意见后进行。对局部渗漏的建筑物屋面,应对明显漏水点处局部铲除，重新铺设防水层，并做好与原有防水层的搭接。屋面漏级，并宜结合节能改造同时进行。屋面防水材料应满足抗老化、防水、耐火等级等相关技术指标；隔热性能需满足现行国家标准《民用建筑热工设计规范》GB50176的内表温度要求和《建筑节能与可再生能源利用通用方案一局部修补，对局部渗漏的建筑物屋面,应对明显漏水点处局部铲除，现状小区屋面存在局部渗漏水以及隔热层损坏的情况，局部修补已不能达到防渗的最佳效果，推荐选择方案二，统一修缮改造，拆除原有屋顶至结构层后重新做屋顶饰面层、防水层、隔热保温层。改造后的防水构造应满足深圳市标准最小区现状雨水管网比较完善，但是缺少立面阳台污水排水管及空调冷凝排水宝安山庄北侧第一排建筑现状楼栋排水管难以满足排水需求，易产生雨水倒现状小区道路由于使用期限过长等原因，路面存在磨损、裂缝等情况，现有本次改造将小区内破损的车行道路面进行修复并沥青罩面，将磨损的道路标志线重新修补完善。保留原有的车行道与人行道的宽度及标高，对主要的过车通道和人行通道结构及路面进行提质改造，挖除原有的破烂不堪的路面结构层，重新铺设沥青结构和火烧板人行道。考虑到道路整治改造复杂繁琐，具体的现场情况与设计情况会有一定出入，需要根据现场实际情况进行灵活的设计施工，确保根据小区居民的诉求，小区的停车位严重不足，拟将现状羽毛球场的位置增加停车位划线，改造为临时停车场，仅供居民晚上停车使用，白天仍作为球场使1）对于只是面层开裂，道路基层、垫层质量较好的道路，可对其进行局部松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可2）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水铺装材料，优化场地雨水径流。充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性现状人行道改造时应增加铺设盲道、轮椅坡道及缘石坡道等，确保无障碍设道路应满足无障碍设计要求，标识清晰，路面铺装应充分考虑轮椅顺畅通行，现状小区的排水管网系统较完善，但次入口处地势较低，雨天易产生积水，松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可本次设计对现状化粪池进行清掏，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确升级改造楼栋门禁系统，可以根据实际情况安装智能化门禁系统，且应保证松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可对现状监控进行现场排查，摸清监控系统供电来源和布设情况，有针对性的进行梳理和完善，保证小区公共区域无监控盲点。在小区内主要通行巷道设置高将宝安山庄的垃圾分类投放点改造升级为密封的垃圾分类投放点，设置统一生活垃圾分类设施严格按照《生活垃圾分类设施设备配置规范》（DB4403/T73-2020）以及《深圳市住宅小区（城中村）生活垃圾集中分类投放点设备技术导则》（深城管〔2020〕167号）要求落实，按需合理布设生活垃圾分类投放点（标准桶）、暂存点、相关基础设施（地面硬化、给排水、通电、网络管道等）以及相关配套设施（指引牌、三员管理公示牌、洗手池、灯光照明），并按照《深圳市生活垃圾全过程分类物联感知系统建设工作方案》（深分指办〔2021〕2号）最新要求，结合宝安区实际推广模式，安装相关智能设备，增加视频监控、松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可现状宝安山庄垃圾分类设施1）按规范需设置室内消火栓系统的住宅建筑，应维修完善室内消火栓、消3）增加消防应急照明和疏散指示标志，并和楼道照明改造一起进行设计。，为人员安全疏散和灭火救援行动提供必要的照度条件及正确的疏散指示信息，避现状小区的消防通道畅通，但是消防标线磨损严重，本次规划重新完善消防松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可修建现状长势凌乱的景观树，剪除枯枝、病虫枝，加强绿化病虫灾害防治；对小区公共区域的绿化应定期进行疏通、清除积水、堵洞抹缝，清除四害孳生栖级。检测内容为该建筑物二层梁存在钢筋锈蚀、裂缝，二、三层墙体存在渗水，松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可由于没有原始结构图和建筑设计图纸，本方案使用的加固方案为建议方案，本次加固方案的主要内容为对存在裂缝的梁进行加固修缮处理;对存在渗水的墙体进行修缮处理。并对存在结构问题的建筑构建和拆除加建受影响的建筑构5.7.1海绵城市概念的解读顾名思义，海绵城市是指城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”，下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。海绵城市建设——低影响开发雨水系统，应在遵循规划引领、生态优先、安全为重、因地制宜、统筹建设的基本原则的条件下，将自然途径与人工途径相结合，在确保城市排水防涝安全的前提下，最大限度地实最大限度地保护原有的河流、湖泊、湿地、坑塘、沟渠等水生态敏感区，留有足够涵养水源、应对较大强度降雨的林地、草地、湖泊、湿地，维持城市开发对传统粗放式城市建设模式下，已经受到破坏的水体和其他自然环境，运用按照对城市生态环境影响最低的开发建设理念中保留足够的生态用地，控制城市不透水面积比水生态环境的破坏，同时，根据需求适当开挖河低影响开发雨水系统，指在场地开发过程中采用源头开发前的水文特征，其核心是维持场地开发前后水文特峰值流量、峰现时间等。我国大多数城市土地开发强度分散式源头削减措施，难以实现开发前后径流总量和峰所以还必须借助于中途、末端等综合措施，来实现开发的目标。低影响开发旨在城市开发建设过程中采用源头蓄等多种手段，通过渗、滞、蓄、净、用、排等多种技环，提高对径流雨水的渗透、调蓄、净化、利用和排放海绵城市——低影响开发雨水系统构建需统筹协调城市开发建设各个环节。在城市各层级、各相关规划中均应遵循低影响开发理念，明确低影响开发控制目标，结合城市开发区域或项目特点确定相应的规划控制指标，落实低影响开发设施建设的主要内容。设计阶段应对不同低影响开发设施及其组合进行科学合理的平面与竖向设计，在建筑与小区、城市道路、绿地与广场、水系等规划建设中，应统筹考虑景观水体、滨水带等开放空间，建设低影响开发设施，构建低影响开发雨水系统。低影响开发雨水系统的构建与所在区域的规划控制目标、水文、气象、土地利用条件等关系密切，因此，选择低影响开发雨水系统的流程、单项设施或其组合系统时，需要进行技术经济分析和比较，优化设计方案。低影响开发设施建成后应明确维护管理责任单位，落实设施管理人员，细化日常维护管理内根据《深圳市海绵城市建设专项规划及实施方案》（优化），项目位于茅洲松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可宝安山庄宝安山庄居乐苑红星花园居乐苑红星花园松涛花园《深圳市海绵城市规划要点和审查细则》及《海绵城市建设指南-低影响开发雨水系统构建》是本项目海绵城市建设的指导依据，本项目为综合整治类项目，松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可本项目为老旧小区改造项目，社区面积大，建筑密集，存在不利于海绵建设根据项目建议书提交海绵办审查的复函，复函明确提出本项目海绵城市建设目标：根据《深圳市推进海绵城市建设工作实施方案》要求，该项目应按照“以问题为导向，因地制宜，应做尽做”的原则，合理布置透水铺装、环保雨水口、生态停车位、下沉式绿地、生态树池、植草沟、雨水花园、雨落管断接等海绵设本项目不要求考核项目年径流总控制率指标，年径流总量控制率设计计算仅作为海绵设施设置前后本项目年径流控制率的对比，简单判断是否满足相关工程地块低影响开发雨水系统的年径流总量控制率经汇水面积与各地块综合雨量------如上表所示，相同设计重现期，本工程实施后径流量不超过原有径流量，满松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可第六章环境影响评价施工期间的大气污染物主要来源于建筑屋面防水修复、立面清洗、空地围栏等作业过程中产生的扬尘，以及施工机械、运输车辆等燃油燃烧时排放的少量废施工期声环境污染源主要为建筑屋面改造等过程中，钻孔、切削等作业噪声施工期废水主要来源于暴雨冲刷建筑立面修整等施工现场形成的泥水、清洗水等和现场作业人员的少量生活污水。施工废水的泥砂可能淤塞城市管网，同时施工期固体废弃物污染主要来源于屋面改造、墙体刷新、闲置用地围栏改造、施工过程中要注意及时清扫运输车辆散落的尘土；易散落的材料、废料运输过程中要加盖篷布；对立面刷新、人行道铺装工程等易产生扬尘的地方要进行洒水降尘；对有建筑材料堆积的露天堆放场地需进行覆盖；对施工现场要进行围挡，施工期的噪声主要是施工机械和车辆作业造成的。施工单位应采取以下措施减缓施工噪声对周围的影响，把施工场界噪声控制在国家《建筑施工场界噪声限松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可严格按照国家和地方环境保护法律法规要求，在施工现场设置隔音屏障，同加强宣传特别是对现场周边居民，使其充分理解建设工程的重要性，加强施施工期废水应尽可能纳入城市下水系统；施工排水通道应加强清淤，降低废在对生活污水方面，应为建筑工人创造文明的生活、工作环境，对工地食堂、如厕、洗衣等废水应采取隔油等方式后再排入城市下水道，对工地产生的粪便应施工期间产生的固体废弃物如管理不当不仅会影响施工区周围景观，还会有碍道路的通行。施工单位应坚持文明施工原则，对建筑垃圾及余料制定严格的管对施工人员产生的生活垃圾应分类后，定期统一收集并及时清运至市政垃圾场。对施工现场，安排专人每天进行施工道路的清扫和文明施工检查，保持工地周围的道路清洁，对发生建材等垃圾洒落、带泥车辆影响路面整洁，应及时组织本项目因建设产生的污染，将根据污染源及污染物的不同特点，采取相应的防范和治理措施，在达到国家有关的环保标准后再行排放。只要严格执行相关环境保护措施，保证施工过程有序、合理、绿色的进行，项目基本不会对周边环境松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可第七章节能方案分析4.《节能减排综合性工作方案》（国家发7.《用能单位能源计量器具配备与管理通则》（1、严禁使用国家宣布淘汰的高耗能、高污染、低效率的产品。建筑立面刷新、人行天桥包装等工程中，在保证项目安全性、稳定性的基础上，要按照循环经济的要求，重视资源综合利用、节约代用和使用再生资源。要做到物尽其用，3、注意施工环节的节约。施工机械和运行设备应选用节能降耗的先进设备；4、加强施工工程管理。要大力宣传、坚决执行国家有关节约资源的法律法规和技术标准；加强职业岗位培训，提高从业人员的素质，增强节约意识，丰富5、鼓励居民安装太阳能系统，全年综合利用，为建筑物供电、供生活热水、供暖或（及）供冷。在既有建筑上增设或改造太阳能系统，必须经建筑结构安全松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可2、在植物配置设计时，要合理选择植物的种植方式和配置方式，选择本地3、建立专业化的绿化管理队伍。加强节水宣传，对景观管理、养护的工作人员应加强相关培训，培养工作人员主动节能、节水意识。对绿化灌溉等工作进松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可第八章劳动卫生安全（1）建筑立面装饰工程因粉刷建材不合格等因素可能会对工人造成不良影（2）用电设备在使用过程中，由于管理、使用不当或老化等原因，可能存（1）高处作业、临边作业、悬空作业、交叉作业等，可能造成高处坠落，（4）漏电保护器失灵、损坏、保护零线无连接、断开等现象，可能造成触（5）因现场施工管理不当，导致施工人员不按规定佩戴或不戴安全帽，可（6）因违章指挥、违章操作，可能造成其它形式的事故，如机械损坏、人针对以上劳动安全的隐患问题、有害物质的种类及危害性分析，本项目在劳（1）采用符合国家相关标准规定的建材，施工过程中应严格按照操作流程（2）加强对现场用电等设备的日常维护检查，对漏电保护器进行仪表检测、（3）高处作业，根据作业条件、作业环境，配备相应的安全防护用品、劳松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可（6）任何进入施工现场的人员（包括进场运送各种材料的司乘人员，探访（8）选用设备均考虑静电接地，并加强管理和维护，保证操作人员和其他（9）建立相关制度，提高全体人员安全卫生意识，并对工作人员定期进行松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可第九章项目招标计划及实施进度本项目为政府投资项目，因此项目的设计、施工、监理以及与工程有关的重为了鼓励竞争、吸收先进技术、降低工程造价、缩短工期、提高投资效益，根据《中华人民共和国招投标法》、《广东省建设工程招标投标管理条例》、深设项目招标范围和规模标准规定》及深圳市相关规定，本项目的招标范围：勘察、上述招标范围内的招标组织形式可以采用自行招标和委托招标的办法进行，通常是采用委托招标的形式，这样可以利用专业队伍的特长，减少运行操作当中的失误，同时为培育新型市场机制等起到促进作用。另外，要注意选取具有相应在招标过程中既要做到鼓励竞争、打破垄断，促使承包商努力提高工程（或服务）质量、合理安排工期和降低成本；又要高效保质招标工作的顺利开展，减按照《招标投标法》有关规定，招标人和投标人均应遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动。一般招标程序为：申请招标、准备招标文件、发布松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可招标公告、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议记要、接受投标书、开标、审查标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通√√√√√√√√√√√√√√√前期准备阶段包括可行性研究报告的编制及审批、勘察设计招标、方案设计工程建设阶段包括施工图设计及审查工作、预算编制、工程监理及施工招标、为了保质保量的完成工程建设任务，更方便地管理建设工程，本项目工程具松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程912345678123松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可即设计-招标-建造模式(design-bid-build)，它是一种在国际上比较通用且应用最早的工程项目发包模式之一。指由业主委托建筑师或咨询工程师进行前期的各项工作(如进行机会研究、可行性研究等)，待项目评估立项后再进行设计。在设计阶段编制施工招标文件，随后通过招标选择承包商；而有关单项工程的分包和设备、材料的采购一般都由承包商与分包商和供应商单独订立合同并组织实施。在工程项目实施阶段，工程师则为业主提供施工管理服务。这种模式最突出束另一个阶段才能开始。设计的可施工性较差，工程师控制PPP是指政府公共部门与私营部门合作过程中，让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务，从而实现合作各方达到比预期单独行动更为有利的结参与更深，企业对项目的前期科研、立项等阶段参与更深。政府和企业都是全程就是把项目实施过程中的设计、采购、施工交付给一家企业进行集成管理。EPC工程总承包的优势，在于发挥设计的主导作用，通过在整体管理阶段优化项目的实施方案，实现设计、采购和施工各个阶段的合理交叉与协调，实现三者直工整体性，方便及时应对各项情况，也与《关于加快推进我市城镇老旧小区改造松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可第十章投资估算与资金筹措建安工程费采用单位指标估算法，即用单位工程量投资乘以工程总量来计算。工程建设其他费用按国家和地方政府有关规定，用各项费用科目的费率或取松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程mm个套项1㎡m㎡㎡套㎡mmm㎡㎡套㎡项1座个项1m套套m套3套6m11.87%20.97%3号4.71%4设计费×8%5设计费×30%62.55%7号0.39%80.14%90.65%号0.1%1.02%号号号1松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可第十一章社会影响评价主要分析项目的建设及运营活动对项目所在地相关机构和人群可能产生的各序号1523443546474,对地区文化、教育、卫生等有直接或8--主要分析项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居序号题一1高2高3中序号题二1高2高三中本项目建设符合社会发展的需求，具有广泛、积极的社会影响，能够获得当地社会的认同和接受。因此，项目建设是必要的和迫切的，同时具有较高的社会松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可第十二章国民经济评价本项目国民经济效益评价以国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方国民经济评价按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察项目的效益与费用，用材料影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数分析、计参数：社会折现率：10％；贸易费用率：6％；影子价格：以口岸价为基础运输成本模型：车辆运输费用主要有燃料、润滑油费、轮胎损耗、车辆折旧本项目经济评价期的费用支出包括项目建设期建设投资、营运期大中修费用、1、人工工资：《方法与参数》中规定：影子工资的大小与国家的社会经济状况、劳动力充裕程度以及采用的评价方法等因素密切相关。对于一般的建设项2、材料影子价格：调整在项目中占有较大比重及市场价格明显变形的价格，3、土地影子价格：土地是项目的特殊投入物，在国民经济评价中，土地影子费用包括建设占地而使国民经济为此放弃的效益，该效益为土地机会成本以及①土地机会成本：土地机会成本采用下面公式测算， 11＋g）n（1＋in②新增资源消耗调整费：新增资源消耗调整费包括安置费、拆迁费、征地管松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可理费等内容，其中拆迁费主要为建筑施工费用，用房屋建筑工程价格换算系数确定建设项目经济合理性的基本途径是将建设项目的费用与效益进行比较，以经济比较的结果作为判断项目取舍的重要依据。经济评价指标有四个：净现值（ENPV）；效益费用比（EBCR）；内部收益率（EIRR）和投资回收费（N）。经由于国民经济评价的数据主要来自预测和估算，具有一定的不确定性，为了分析不确定因素对国民经济的影响需进行敏感性分析，预测项目的抗风险能力。综上所述，通过经济综合比较预测，国民经济评价效益显著，对社会贡献大，敏感性分析具有较强的抗风险能力，国民经济评价的结果是该项目是合理可行的。松岗街道宝安山庄老旧小区改造工程可第十三章结论与建议根据本报告现状分析，实施本项目不仅是未来规划发展的需要，也是当务之急。本项目的实施将会在一定程度上提高老旧小区居民的生活水平，改善基础设施状况，促进社会进步和经济发展。本项目作为城市基础设施的一部分，具有良（1）由于项目位于住宅小区建成区，涉及到居民利益等诸多问题；设计前期除对现