房地产可行性研究外文文献及翻译

四川大学锦城学院本科毕业设计外文翻译与文献综述TheAnalysisoftheIssueRelatedtotheFeasibilityofStudytheRealEstateProjectontheBasisoftheImplicitCostAbstract:Itisknownthatthefeasibilitystudyofrealestateprojectplaysanimportantroleinrealestatedevelopment.Nevertheless,therestillremainsmanyproblemsinthefeasibilitystudy.Inthispaper,theconceptofimplicitcostwillbeintroduced,whichwillbeusedtoanalysetheseproblems.Meanwhile,someusefulstrategieswillberaisedfortheseproblems,whichintendstofurtherimprovethefeasibilitystudyoftherealestateprojects.Keywords:realestateproject;feasibilitystudy;implicitcost;problems1.IntroductionThefeasibilitystudyisthedecisionsciencehasbeenusedinprojectarea,andthebasictargetisonthebasisofthecomprehensiveinvestigatingandresearchingtoidentifyaconstructionobjectwhetherhavethecharacteristicsofprogressive,realityandreliableinthewholeprosessfrompreviouslyprojectconstructiontolineoperation.Wealsoneedtoknowthosewhethercanpayofffromthefinanceandthecredibilityintheeconomytogiveabighelpfortheinvestatingdecisions.Itisrealrolethataframeworktoinvestingproject,andisthekeyfactorsthatcandecidetheprojectcanbeinvestedornottogivesomesupportsontheprojectdecisions.Therealestateischaracteristicofaccountingforhugefinancing,alongperiodrelativetotheinvestingandeasilyinfluencedbytheinstablefactors.Therefore,thethefeasibilitystudyisveryimportantfortherealestate.However,currentlywearemoreandmorefocusingontheexplicitcostinthefeasibilitystudyandignoringtheintangiblecost.Theintangiblecostis,asopposedtoexplicitcostandhidedamongthetotalcostofenterprise,causedbythedecisionmakercharacterizedbylowerdiathesis,wrongconcept,andthedeficiencyofinformations,coupledwiththenon-marketfactorstoleadtothetotalcostincreaseingdirectlyorindirectly.Theamountofeconomicbenefitsoftheprojectlargelydependongettingfullknowledgeoftheintangiblecostintherealestate.2.TheExistenceoftheQuestionsLiedintheFeasibilityStudyontheBasisoftheIntangibleCostRecently,therealestatehavegotabigimprovementinthefeasibilitystudy.Asthemaincontentsandmethods,ithavebeennormedandstabilizedgraduallytouseintheprojectdecisions.Butthatisfactthatthefeasibilitystudycannotplaytheroleabovementionedintherealcase.Theworstcaseisthatthereisnothefeasibilitystudybeforestartingthework.Andanothereventsisthatthefeasibilitystudyhadbeendone,buttheresultwasnotfittotherequestions.Themainproblemsarefollowing:2.1.TheInvestorwithLowDiathesisDidNotPayMoreAttentionsonitUntilnow,anumberoftheinvestorsdidnotgetaclearclueandrealizetheimportantancerelatedtothefeasibilitystudy.Theyhadmadeadecisionwhetherbuildingtherealestatereliedontheirownwish,andreckonedthefeasibilitystudywasjusta“payablepaper”tosubmittolendinginstitution,investorandgovernment.Thereisnomeaninginthefeasibilitystudybecauseofcarryingonisnotthorough,focusingontheformat.Therefore,the“feasibilitystudy”istheaimthathowtogetapermissionfromtherelateddepartmentandaloanfromthebank,sothedatacannotbeusedtoreflecttherealconditions.Theeconomicbenefitsofthewholerealestateprojecthavedecreased,evenfailedthatwasmainlyascribedtotheinvetor’sattitude,ignoringtheimportanceoffeasibilitystudy.Thosearecalledtheintangiblecost.Theotherfactorsislinkedcloselywithcalibrethataexcellentdecisionmakershouldbecharacterizedbydetermination,confidence,far-sighted.ect.Whenafavoriteinvestingprojectlieinfrontofainvestor,hemustbeconfidenceanddeterminationtomakeadecisionassoonaspossible,ortheproblemsrelativetotheeconomicbenefits′lostwouldbehappenedtocreatetheintangiblecost.Moreover,theinvestorshouldhavethecharactersoffar-sightedtoconsidertheinvestingprocess,andnotcarethe“gainandloss”inasmalleventstomakeawrongdecision.Itisobviouslythatthehigh-calibreisanveryimportantfactortotheinvestortoavoidtheintangiblecost.2.2.TheFeasibilityStudyRelatedtotheConstructionProjectisMainlyCompletedbytheConsultantAgencyandDesignDtheDeviserHasLow-CalibreDepartmentofconstructionentrustedbyinvestor.Itispossiblethattheaccuracylargelydependonthoseinstitutions′levelcontrolledbythedeviser’scalibre.Unfortunately,ahugenumberofdevisersarelackingoftheattitudeonseektruthfromfacts.Theyhavepartiallyusedthedatatooptimisticallyevaluatethemarketpricemovement.Theyalsodidnotexploitthemarketsurveyindetailstopredictthemarketprospect;atthesametime,theydidnotcareaboutsomefaults,however,morelightsshedinexaggerateingtheadvantagesoftechnologyandproductthatreducingthesuccessrateofinvesting.Onthebasisofthedevisershavinglow-calibre,thefeasibilitystudycannotbecompletedbycourseofcorrectwayandcanonicalprocessthatthedecisionmakergotawrongjudgementtoresultinlostingtheeconomicbenefits,eventhewholeproject’sdepleting.2.3.TheAnalysisandForecastingoftheMarketisnotEnoughTheearningpowerofinvestingprojectisnotonlydependingontheallkindsofavailableresources,butalsorelyingonthecurrentandpotentialrequestsneededbysociety.Currently,therearenomoreattenions项目的经济效益在房地产上，很大程度上取决于隐形成本。2对隐形成本存在的问题为基础的可行性研究。近年来，房地产的可行性研究有一个很大的改进。它已成为主要内容和方法，逐步使用在项目决策。但是，可行性研究事实上并不能发挥在实际案例中提到的作用。最糟糕的是还开始工作前的没有进行可行性研究。另一个事件是，可行性研究已经完成，但效果不符合要求。存在的主要问题如下：2.1低素质的投资者并没有对它进行更多的关注直到现在,很多投资者并没有得到一个明确的方法来实现产品相关的可行性研究。他们依赖他们自己的希望,对于是否建立房地产已经做了一个决定,认为可行性研究只是一个“支付纸”提交贷款机构、投资者和政府。因为进行不彻底,只关注该格式，可行性研究是没有意义的。因此,“可行性研究”的目标是如何从相关部门和银行贷款获得许可,所以数据不能用来反映实际状况。整个房地产项目的经济效益减少了,即使失败了,主要是归因于劳动者的态度,而忽略了可行性研究的重要性。那些被称为隐形成本与其他因素密切相关，一个优秀的决策者应该体现出的品质是有决心、有信心、目光长远正常等。当一个最喜欢的投资项目躺在投资者面前时，他一定是有信心和决心尽快做决定，相对于经济利益是否会发生创建隐形成本。此外,投资者在投资过程应该有远见,不在乎在一个小事件做出错误的决定的得失。很明显,这个品质是投资者避免隐形成本的一个非常重要的因素。2.2建设项目可行性研究主要完成顾问机构和设计者水准过低。委托投资建设部，这是可能的。其精度在很大程度上取决于这些机构′设计者质量控制的水平。不幸的是，大多数的设计者缺乏实事求是的态度。他们用部分已使用的数据，乐观的评估市场价格运动。他们还没有开发详细的市场调查来预测市场前景；同时，他们不关心一些故障，更多的目光放在技术和产品的优势，减少投资的成功率。在设计者具有低水平的基础上，在可行性研究的过程中不能用正确的方法和规范，决策者的一个错误的判断甚至导致整个项目的消耗过度，失去经济利益。2.3分析和预测的市场不够完整投资项目的盈利能力不仅取决于可用的各种资源，而且还依赖于现有的和潜在的社会所需。目前，有没有更多的目光集中在市场调查和可行性研究预测。一个大的数据的数据是相关研究人员的经验与社会关系。尽管他们做了一个调查和预测市场趋势，但是结果是定性分析多于定量。通过以上方法测量的数据无法真正反映市场现状和前景。它似乎是喜欢有好处，因为错误预测市场导致投资项目分析所面临的条件存在故障。那些可以根据研究者的努力避免。2.4没有在每一个项目中进行比较大量的科研人员更关注单一项目的可行性，忽略综合项目的可行性研究。在某些情况下,他们也分析一些项目。但在同一时间，一个特定的项目将比另一个在表面上被分析的更深入。决策者必须采用他们的愿望值接受该项目,然后，综合研究变成单一项目研究，这将失去可行性研究的意义。因为缺乏比较项目,导致经济效益过低，相关的财务将固定失去获得更多利益的机会，从而在市场上创造更多的隐形成本。2.5忽视环境评估的价值评估显示的可行性研究报告，对于当前环境有许多缺点。在某些情况下,有几个内容和分析在表面上对环境进行了评估,但是因为没有测量周围附近的项目，这些评估是不正确的。很明显,这些与我国研制的可持续发展战略有矛盾。此外,投资者没有考虑项目之间的环境和持续能力就开始。因此,开发强度将超过环境的承载能力，项目将产生严重的环境污染。这将增加项目完成后环境保护成本,如控制环境污染,加强绿色等费用。在环境保护上，需要有一个严格的环境评估工作，使用真实的数据反映收入和支出。然而,许多可行性研究忽视了这方面,该项目将把更多的钱放在后期生产和日益增长的无形成本上。2.6没有注意灵敏度分析和风险因素房地产项目本身具有很高的投资风险,因为在项目实施的过程有一些不确定的因素。这些不确定性在投资项目中存在风险,因此整个项目的不确定性分析是至关重要的。如果可行性研究不能对这些风险因素进行准确分析,将导致项目的额外成本。在实际工作的可行性研究,分析风险的投入是不足够的或只停留在定性分析。尽管他们进行了一些量化,但是要么是量化方法不合适，要么就是对定量结果不重视,没有很好地了解到项目的风险因素,从而使一些项目在具体实施之前出现风险，或风险因素变化导致成本增加,经济效益大幅下降,导致隐性成本的产生。3可行性研究的对策3.1加强决策者的思想教育和素质教育为了使可行性研究进展顺利,决策者应该充分认识到教育的重要性和功能的可行性研究。识别和明确的意识形态卡尔可行性研究的效果,所以,它可以从根本保证可行性研究顺利工作。此外，投资者必须具有必要的教育和改善他们自己的专业技能,所以,当他们能果断正确的决策，就能减少隐性成本从而增加利润。3.2提高设计者的能力培训机构必须建立和完善可行性研究专业,相关部门应定期组织专业培训。职业道德教育应是必要的，要让专业人士认识可行性研究的重要性；同时，由于技能不足，为了减少故障,提高可行性研究的正确性，必须加强专业技能的学习。建立和完善的可行性研究，为员工提供系统的职业教育培训，通过相关部门组织定期为可行性研究人员进行业务培训。3.3重视市场调查和市场研究在可行性研究阶段,为了避免“没有可转让城市”的尴尬局面,更隐含成本，可行性研究专业人员应该做好迎接市场调研和市场预测工作。这需要相关人员认真采取相关工作，保证市场信息的正确性，以反映一个真正的市场前景。并认真分析市场消费水平,准确把握市场需求。为了保持商品消费群体,避免隐性成本,可行性研究专业人员必须认真分析市场消费水平,把握市场需求,把握主要消费群体，为市场准确定位。3.4比较和选择全面的投资项目对于一个特定的项目可能会有几种不同的投资计划，准确地研究和比较每一个投资项目之后，项目可以达到最优。通过比较不同的投资项目，综合风险会降低,可以获得更多的利润。这证明了可行性研究在降低成本，进行准确的决策中起着重要的作用。3.5更多的关注环境评价重视环境评价，抽象地分析环境影响。如果定量分析是不合适的，定性分析必须彻底。在选择阶段,为了降低成本和隐性成本，所以对于周围环境负荷能力必须加以考虑。在考虑投资项目,我们应该意识到环境影响和经济利润,选择相对好的环境项目和减少隐性成本。3.6深化敏感性投资项目和风险分析为了有效预防和控制风险，在可行性研究中，我们应该加强灵敏度分析,注重挖掘潜在风险因素，如投资环境风险、项目建设风险等等。我们应该特别注意不利因素和不良后果,例如，因为居民不配合搬迁造成的隐形成本；因为当地的季节造成限制建设建设期限的扩展从而造成隐形成本。因此我们应该统一定量分析和定性分析。并以定量分析为主，以防止风险，进行科学决策的针对性。如果敏感性分析和风险分析根据了科学数据，从而战略上的失误项目可以大大降低，以减少隐性成本。房企并购凶猛以弥补在土地市场直接拿地投资的减少据北京和上海产权交易所网站显示，截至去年6月中旬，挂牌待转让房企及项目股权（及债权）累计达42宗，居各行业之首，其中有20家房企出售100%股权。与此同时，恒大、保利等大型房企正在加速收购，以弥补在土地市场直接拿地投资的减少。业内人士认为，虽然楼市向好，但金融风险却在加剧，中小房企被并购或破产频现的现象还将继续，而对于收购方来说，未来如何融合收购的项目，将是一个问题。“大鱼吃小鱼”频现去年6月5日，保利地产分别与上置集团以及上置投资(上置集团的控股母公司)签署股份投资意向书，公司或全资附属公司拟以0.25港元/股的价格现金认购上置集团新发股份，股份认购完成后，公司或全资附属公司将成为上置集团持股30%以上的单一最大股东。海通证券认为，一旦本次收购完成，保利地产有望控制上海核心区域内100万平方米左右优质项目。由于一线城市土地获取难度大，交易完成将直接增强保利地产的区域经营实力。资料显示，上置集团专注房地产开发运营，以上海为重心逐步拓展至具有较大经济增长潜力的省会城市和区域中心城市，其房地产开发的物业组合，以中高档物业为主。企业目前拥有土地储备逾200万平方米，已形成跨区域发展的、综合性房地产营运企业集团。无独有偶。去年5月28日，恒大湖北公司以16.07亿元成功摘得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权；同年6月2日晚间，恒大又宣布将以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。两笔收购之后，恒大将获得重庆、武汉两个重点二线城市的大量优质土地。据介绍，重庆中渝集团拥有总建筑面积约342万平方米的已竣工物业及发展中物业，其中包含233万平方米的土地储备；而三江航天房地产在售的项目有航天双城、航天首府(武汉)、航天嘉园(三期)和航天龙城等项目，其中航天嘉园属于百万大盘，项目总体量为84万平方米。尽管去年年初以来货币政策已经呈现明显宽松的特征，一线城市和部分二线城市楼市也已经进入快速复苏通道，但部分房企资金链断裂或被整体收购的声音仍然不绝于耳。有报道曾称百强房企华光地产资金链断裂，2000多业主无家可归；深圳房企佳兆业正在进行债务重组，尽力避免破产，而同样遭受房源被政府锁定的深圳另一房企京基集团，也被曝正在接受调查；大连亿达也被传高负债隐忧。据北京和上海产权交易所网站显示，截至去年6月中旬，挂牌待转让房企及项目股权（及债权）累计达42宗（其中北京24宗，上海18宗），居各行业之首。其中将50%以上控股权出售的房企累计达23家，将100%股权出售的房企有20家。四类房企将退出楼市“在楼市基本面仍然是以去库存为主旋律的市场背景下，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于风险房企或项目进行风险控制，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量的中小房企面临资金面紧张的问题。张宏伟认为，在15年和未来几年里，四类企业最容易“倒下”。第一类是产品类型偏高端周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响，容易在楼市下半场赶不上市场发展节奏而被淘汰；第二类是前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类是由于金融机构“风险控制”，一部分资信不太好贷款受限的中小企业；第四类是非地产企业跨界进入楼市的企业，因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。行业集中度越来越高。随着兼并浪潮加大，地产行业集中度上升的趋势已经基本确立。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为新常态。“大者恒大，强者恒强”的局面正在形成。张宏伟认为，随着楼市进入下半场，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。“中小房企经营困难增加，只能通过卖股权等方式获取融资，预计收购价格并不会太贵，同时，通过兼并和收购，大房企规避了传统拿地的风险，这也是近期拿地投资力度相对减少的一个原因。”易居智库研究中心研究总监严跃进说，不过，值得注意的是，项目并购之后如何融合将是一个问题，尤其目前地产板块处于调整过程中，很多外部收购的企业股权和项目如何运作，需要大房企较好的维系和平衡能力。房贷基准利率达10年最低8家上市银行降低按揭贷占比2014年商业银行贷款去哪了？权威数据揭开了贷款投向的神秘面纱。具有履行社会责任意义的按揭贷款被多家银行压缩，而被监管严控的“两高一剩”行业信贷却大增近9000亿元，商业银行的贷款投向“加减法”着实令人看不懂。上市银行中，仅四大行自2012年起连续三年个人住房贷款占比保持增长随着央行上周六的降息决定，个人住房贷款基准利率下调至5.4%。《证券日报》记者梳理近10年数据发现，5.4%已是“史上最低”住房贷款基准利率。然而，虽然低利率称了买房者的心，银行的算盘却打得更精。光大银行某分行个金部负责人就对本报记者表示，“现在银行的资金成本越来越高，做房贷实在是不赚钱，近些年，虽然没有哪家银行公开宣布降低住房贷款占比，但是逐步压缩对于很多银行来说已是事实”。而中国银行业协会在前日发布的《中国银行业2015年发展报告》显示，仅国有四大行自2012年起，连续三年的个人住房贷款占比保持增长，有8家上市银行的个人住房贷款占比连续三年下降，其中，总部位于南方的某上市银行个人住房贷款收缩明显，其2013年的个人住房贷款增速为-50.53%，2014年为-14.77%。股份制银行压缩按揭贷规模早在前年开始，部分银行停止个人住房贷款的消息就已接踵而来。融360数据显示，从14年4月份开始，广州地区已有招商银行、民生银行、平安银行三家银行停止个人房贷业务。而在北京链家最新的面签指引中，平安银行等银行的备忘录中依旧写为暂停业务。中国银行业协会报告指出，2014年银行业人民币口径个人住房贷款余额达11.52万亿元，同比增加1.72万亿元，但增速有明显下滑，从2013年的21%下降至17.5%。上市银行的情况中，国有商业银行的个人住房贷款总额比重持续提高，2014年占比达到了61.01%，同比增加1.81个百