浦东香梅花园市场营销案例分析

梅香满园

香梅花园市场营销案例分析

短暂的开展之路短暂的开展之路惊人的飞速开展中国物业教育网P房地产市场迅速扩大

房地产1987－2001年销售额〔亿元〕我国房地产行业的根本特征我国房地产行业的根本特征房地产行业的特点房地产企业的特点重要的产业根底之一：土地，掌握在谁的手里？答案：政府。早期的房地产行业，地域性很强，各个地区有着较高的进入壁垒，原因是土地掌握在各地政府的手里。土地问题中国房地产行业各种问题的根源之一。开发商通过出让获得土地使用权，出让方式有协议、招标、拍卖三种。那一种是主要的？？中国物业教育网P土地的革命自02年开始了一场土地革命，主要内容是将土地出让方式由原来的协议方式改为招标拍卖方式。2002年4月3日，国土资源部出台?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，使土地市场迅速透明化。拍卖招标比例由02年的15%迅速提高到03年上半年的33.81%。是不是解决了问题？？房地产企业竞争之趋势1、地段竞争阶段

只要地段好，房子就好卖，根本不需要做其它推销工作。李嘉诚曾说过：对于房地产而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的还是地段。2、规划竞争阶段除了地段好，还要规划好。处于这一阶段的房地产，非常注重建筑的设计，园林的规划，小区的布局。时下的大多数房地产，都处于这一阶段。

房地产竞争之趋势3、概念竞争阶段

从这一阶段的房地产起，不再是单纯卖房子，而是提出一种全新的概念和主张，通过这样一种概念的包装，到达销售的目的。4、品牌竞争阶段

这是未来房地产开展的趋势，不仅卖房子，更卖一种情感与文化。通过品牌的复制和扩张，获取高附加值，到达利润的最大化。未来的房地产将由地域竞争开展为跨地域，甚至是全国性的竞争，只有拥有品牌的房地产才能消除地域之间的壁垒，轻易的由一个地域跨入另一个地域。房地产企业运作的流程二、工程规划设计筹划营销三、工程质量工期筹划营销一、建筑材料选用提示二、施工工艺流程指导三、质量控制四、工期控制五、造价控制六、平安管理四、工程形象筹划营销一、工程视觉识别系统〔核心局部〕二、延展及运用局部

五、工程营销推广筹划一、区域市场动态分析二、工程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策三、目标客户群定位分析四、价格定位及策略五、入市时机规划六、广告策略七、媒介策略八、推广费用方案九、营销推广效果的监控、评估、修正六、工程参谋、销售、代理的筹划营销一、销售周期划分及控制二、各销售阶段营销筹划推广执行方案实施三、各销售阶段广告创意设计及发布实施四、销售前资料准备五、销售培训六、销售组织与日常管理七、工程效劳筹划营销一、工程销售过程所需物业管理资料二、物业管理内容筹划三、物业管理组织及人员架构四、物业管理培训五、物业管理规章制度六、物业管理操作规程七、物业管理的本钱费用物业管理原那么上自负盈亏八、工程二次筹划营销一、全面筹划营销二、品牌战略三、可持续经营战略工程所在地背景浦东新区住宅竣工量和新开工量继续位居上海首位，商品房预售、销量也创下历史新高，到达５４８万平方米和４９６万平方米。“买房到浦东〞的概念已经被人们广泛接受。黄浦江岸边、世纪公园周边、景观道路两边，列为浦东重点开展区域。上海市准备推出一批住宅形象工程，以改善城区面貌。在濒黄浦江岸边住宅，将结合黄浦江岸线规划，建设以高层、小高层建筑形态为主的高中档住宅区。

中国物业教育网P2003第一季度沪杭京高中档商品房价位比较

北京上海杭州广州高价房8000－120008000－150007500－80007000－7500区域位置二、三环以内徐汇、黄埔中心、沿江珠江口岸中价房5000－70006500－70004200－45003600－4000区域位置四、五环以内浦东地区城东、城西区天河、东山企业背景中国物业教育网P工程背景开发工程：金钟苑，三甲港温泉本案例工程：香梅花园香梅花园地理位置工程位于浦东花木行政中心，紧贴基地两条景观道，东靠锦绣路，北靠花木路，地块南面是浦建路，地块西面是杨高路，整个区域由这四条道路相围而成。香梅花园地理位置工程用地周边环境分析位于浦东新区，香梅花园位于浦东花木行行政中心，基地聚点两条景观道，东靠锦绣路，西邻杨高南路，北接花木路，南至浦建路，整个区城由四条道路相围而成。小区紧邻APEC会场所上海科技馆。上海市浦东地区较好地块；交通便利自然景观优美生活便利为公认的高档生活区工程定价寻找目标客户：根据相关的周边工程和地块优势分析，定位为高档楼盘，目标客户为高级白领和境外人士。工程定位：园林式的智能型住宅小区周边工程比较：世茂滨江花园均价：16000元/平方米目标定价：均价11000元/平方米中国物业教育网P周边工程比较世茂滨江花园与本工程位置比较开发节奏工程开发团队建筑设计：Wong&WongAssociatesArchitectsPlanners(台湾)景观设计：WinnerInternationalProjects(新加坡)会所设计：Elton&Associates(英国)灯光设计：TinoKwanLightingConsultant(香港)物业参谋：CBRichandEllis(美国)香梅花园规划设计筹划营销户型介绍户型介绍中国物业教育网P工程设计筹划营销“建筑是凝固的音乐〞香梅花园中7层的楼房比喻为低音，16－18层房是中音，而28－31层房那么是高音，低中高三种房型构成一曲优美的田园交响乐。工程形象筹划营销工程形象筹划营销

工程形象筹划营销工程形象筹划营销问题如何制定工程的销售策略？解决方案目标理论结合实际，想尽一切方法将所有的房子卖出去，并且提升公司和品牌形象，为二期楼盘打下良好的根底重点广告营销广告因为房地产的“不动产〞特质，它的常用广告媒体一般为：户外媒体：位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体：定向派发，针对性和灵活性都较强；报刊媒体：覆盖面广，客源层多；现场：将强化消费者对楼盘的印象，促进购置欲望；房展会：树立专业形象，形成品牌优势具体形式户外媒体：广告牌，灯箱印刷媒体：海报，楼书和户型图报刊影视媒体：专业杂志，报纸，播送现场：样板组件〔样板房、样板绿化〕道具组件〔售楼处用品、沙盘、展板、楼书、海报〕工程组件〔工程形象、工地管理、工地气氛的营造〕广告组合的运用筹备期：以户外媒体和印刷媒体为主，售楼处的搭建，样本房的建设，海报、说明书的定稿印刷

强销期：以报刊媒体为主，在变化多端的竞争环境下具有灵活多变的特色

持续期：依靠前期的一些剩余的户外媒体和印刷媒体来维持，为后续营销采用适当的报刊媒体就房地产销售而言，广告预算大致应该掌握在楼盘销售总金额的1％－3％之间。

媒体组合的理想效果客户坐飞机回上海，在座机上看到?东航杂志?中的楼盘广告，下飞机后坐汽车回市区，在虹桥路上那么看到同样内容的户外看板。晚上翻开?新民晚报?，该楼盘的广告以赫然在目，第二天听早上播送新闻，同样的信息又飘然而至……视觉听觉的多重刺激，将在最大限度上挖掘和引导目标客源，以配合业务人员的推广行为，创造最正确的销售业绩。

广告亮点新闻：请陈香梅女士出席开盘仪式营销人员的一个非常重要的任务是：发现或创造对公司、产品以及人员的价值的新闻。大型买断媒体：开盘日买断?解放日报?全部广告版面，当天来电1300多个，来人400多，当天成交40套，当月成交137套营销措施当场发产权证无理由退房团购效劳一站式营销代办租赁保上大学样板间风格户型可选中国物业教育网P当场发产权证很多开发赏违规操作，如超出规划——实际竣工工程建设规模与?建设工程规划许可证?批准的面积不符；将工程中的一局部房屋或土地做抵押以取得银行贷款；由于消防、人防工程等问题，竣工验收迟迟不能通过，从而不具备所需3的五证、工程竣工验收合格和实测面积报告书。房产证不能即时发放十分普遍，这也是楼市纠纷的主要原因之一。在开盘日发放产权证，可树立业界的口碑，展现公司诚信效劳的理念和实力，取得客户的信赖。

无理由退房团购效劳争取高校等单位，给予相当优惠，以提高社区形象；与银行合作，为团购提供贷款的优惠便利条件与高校形成互惠互利的长期合作关系，利于整体营销人大与世纪城一站式营销代办租赁

保上大学公司与上海实验学校签订协议，香梅花园业主的子女都优惠录取进入该校，且保证其考上大学，否那么退还全部学费。外地户主子女在户口所在地参加高考的，可以比标准录取分数线低５０分的分数，由上海交大定向录取，毕业后户口留沪。此内容已成为售房合同的标准条款样板间风格户型可选精装修，内饰灯光名师设计多种风格与户型，固定价位的多种配合可按顾