商业物业管理委托合同 补充协议

2020年至2021年商业物业管理委托合同补充协议委托方：天津东丽区阳光新城市购物广场有限公司(以下简甲方)法定代表人：受托方：天津家顺物业管理有限公司(以下简称乙方)甲、乙双方依据2017年1月1日签订的《天津东丽商业项目物业管理委托合同》(以下简称“原合同”),因服务内容、收支费用及相关规定的调整，经双方友好协商，做补充说明，第1条：本补充协议中有关定义1.1[物业管理服务期限]指：【自2020年1月1日至2021年12月31日】,为期24个月。1.2【控股方】指：甲方的实际控制人。1.3[物业管理账户]指：包含收和支两个账户，收入账户为甲乙双方共管账户(或甲方之账户),用以收取部分租户的物业管理相关费用；支出账户为乙方用以支付“本物业”管理运营及相关费用之账户。1.4[承办商]指：甲方直接聘用或乙方为履行本物业管理服务而代表甲方聘用的供应商/服务商。1.5[承办商合同]指：甲方(或会同乙方)与承办商签署、或乙方为履行”本物业”管理服务而单独与承办商签署的聘任/服务合同。如承办商合同由甲方单独、或会同乙方一同与承办商签署，则与承1.6[物业管理人员]指：乙方为履行本补充协议的服务而向”本物业”派驻或为”本物业”聘任的所有工作人员，物业管理人员的劳动合同由乙方签署薪金、福利、津贴、保险、离职补偿金/赔偿金、已具有与现任职岗位任职资格相关证书的换证(在本补充协议中统称“物业管理人员费用”),均由物业管理账户支付。在本补充协议履行过程中，乙方不得未经甲方事先同意而擅自更换物业管理人员；甲方可合理要求乙方更换不符合要求的物业管理人员，但应给予乙方至少一个月的时间事先通知。因人员招聘、解聘而产生的符合劳动法规定的费用报甲方审核本补充协议届满或非乙方自身原因导致提前终止或解除，乙方物业管理人员费用(包括乙方因与物业管理人员的劳动合同到期或解除而按照《劳动合同法》需支付的离职补偿金/赔偿金)均由物业管理账户支付。因乙方非规范用工导致的纠纷、赔偿及法律责任第2条：特别说明2.1乙方以[酬金制]方式为”本物业”提供物业管理服务，即乙方除按本补充协议约定的金额提取物业管理酬金外，物业管理账户内的资金均用于本补充协议约定的支出 (包括支付物业管理人员费用、共用设施设备维护费用公费、承办商费用、法律费用和财务税收等费用),乙方不享有也不承担物业管理账户的盈余或亏损，亏损部分应由甲方补足以维持”本物业”的正常管理。2.2物业管理人员薪酬，按双方约定由乙方申报、甲方审核批准后，从物业管理账户支第3条：物业管理服务范围3.1物业管理服务范围，乙方工作范围及上列每项功能之特定责任均已列于本补充协议之第4条文内。如该等范围未涵盖国家相关规定服务范围的，则还应当包括本补充协议3.2本项目服务范围包括：XXXXXX(详见附件一)附件由各项目根据现场情况自行提供第4条：物业管理服务内容4.1.1乙方负责制定物业管理服务工作的各项规章制度，包括但不限于岗位职责、工作要求、管理流程、应急预案等，并组织有效实施。4.1.2乙方负责管理并保存与”本物业”设施相关之工程图纸，租户档案及竣工验收资4.1.3设专门的管理人员或机构，负责处理服务范围内的公共事务，接待租户，受理咨询和投诉，处理”本物业”内的紧急事件和急迫性维修(包括夜间和白天),设立管理机构的服务监督电话，并在物业管理区域内公示。4.1.5乙方为本物业委聘所需之保安、保养及清洁等承办商，并负责管理及监督，乙方4.1.6乙方为”本物业”委聘所需之设备维保承办商，并负责监督其维保工作之成效。4.1.8乙方需制定“本物业”《年度物业管理预算》及《月度资金计划》,经甲方及控股方批准后作为控制收支参考和依据。所有”本物业”管理的收支金计划执行，并从物业管理账户内支付。乙方每月提报上月《资金执行情况》,以防止4.1.9乙方对欠缴物业管理服务费之租户，可采取收缴滞纳金或采取法律行动追回所欠4.1.10对于甲方与第三方单独签订之任何有关”本物业”管理的协议，若该等协议条款违背国家有关法律法规之规定或本补充协议之约定，则乙方4.2财务管理4.2.1乙方将为”本物业”建立独立的物业管理账户，物业管理账户包含收入账户和支出账户，所有涉及”本物业”的收支费用及其他一切为租户提供有偿服务费用均由该等物业管理账户(或甲方之账户)结算，乙方应完整保存所有银行记录。4.2.2乙方应于每年9月15日前(按甲方每年编制预算要求的时间适时调整)根据”本物业”设备设施维护保养费用、公共水电、人员费用及税费等费用方上报编制的下一年度预算，该年度预算计划应根据物业管理计划逐月分解，并经甲方4.2.3乙方每月末向甲方提供下月之物业管理支出资金计划，在甲方及控股方批准后，由收入账户向支出账户调拨资金。在扣除预收款及押金后不足支付开支的，则由甲方支付物业管理账户不足部分之款项，以确保物业管理之各项正常运作。如遇特殊情况需额外支出费用的(属于年度预算外或月度资金计划外支出部分),乙方应另行上报甲方及控股方方审批。4.2.4乙方应在每月向甲方提供的资金计划中，列明”本物业”上月收支情况，包括”本物业”管理之各项收入或支出情况，共管账户结余，以确保维持足够款项，应付管理支出项目。4.3工程维护管理4.3.1乙方将按物业管理之法规，负责验收”本物业”之机电设备及负责机电设备之运作与保养服务。4.3.2乙方应根据”本物业”设施设备特点，按照国家或行业有关标准负责编制各类设备设施定期维护、日常维修计划、方案、标准，建立机电维护之基准及品质定位，并备有各类设备保养报表、台帐等。4.3.3按甲方交接”本物业”各类设备设施类型，甄选适合之保养承办商定期处理大型之维修保养计划，该项计划将由乙方准备工程细则并经甲方确认后，通过招标程序，选定合适厂商。4.3.4在”本物业”设施设备保修期满后，在国家法律许可下，乙方可在同等条件下优先选用甲方已指定之设施设备后期维修保养承办商。4.3.5乙方负责”本物业”房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：房屋的承重结构(包括：承重墙体、梁柱、楼盖等),屋顶、外墙面(包括：非承重结构的分户墙外墙面)、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及4.3.6乙方负责”本物业”共用设施设备的日常维修养护风系统、弱电系统(由专业服务单位负责的除外)。4.3.7乙方负责”本物业”共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括4.3.8乙方负责”本物业”电梯的运行和日常维护管理。4.4消防管理4.4.1乙方负责建立”本物业”消防安全制度，包括消防监查、记录及培训制度，确保消防设备随时可用，排除消防隐患，全面承担”本物业”之消防安全责任。由于乙方原因使消防安全存在隐患或消防检查不合格等情况，由乙方负责4.5清洁养护管理4.5.1乙方将根据”本物业”之物业管理费成本预算标准，制定及聘用清洁公司承包清洁服务并监管所聘清洁公司日常工作。4.5.3乙方提供”本物业”环境卫生，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、清理、虫害消杀、外墙清洗、门前三包4.6保安及消防管理4.6.2乙方负责建立”本物业”消防安全制度，包括消防监查、记录及培训制度，确保4.7管理报告4.7.1乙方将向甲方及控股方提供”本物业”每月物业管理之工作4.8专业技术支持4.8.1乙方将在本补充协议有效期内，不定期选派总部各专业经理亲临”本物业”现场进行协助及指导工作，定期(月度)由乙方高层管理人员到”本物业”现场与甲方进行第5条：物业管理服务费用及付款方式物业管理服务费用含物业管理服务成本及物业管理服务酬金两部2020年度月费用：叁万元整，(RMB:30000元);年费用：叁拾陆万元整，2021年度月费用：陆万元整，(RMB:60000元);年费用：柒拾贰万元整，(RMB:720000元)。5.1.2每月物业管理服务酬金由乙方在《月度资金计划》中一并提起申请，批准后随当5.1.3每半年一次KPI考核，考核当月的物业管理服务酬金与KPI考核得分数挂钩，具体酬金标准参见“附件三：物业项目KPI考核表”最后一页有关考核得分的规定。5.1.4物业管理服务酬金均已包括乙方应负担之全部酬金的税费。因国家政策或法律变5.1.5在本补充协议约定之物业管理服务范围以外之任何服务及其产生的相关费用，由5.2物业管理服务成本：5.2.2每月物业管理服务成本按照4.2.3条约定，根据乙方提报的《月度资金计划》审6.1在本补充协议有效期限内，甲方可使用乙方之名称及标识(包括中/英文名称/缩写及标识)作”本物业”之推广或销售资料之用，如用于其它物业或目的，则使用字句及资料事先须征得乙方书面同意。6.2本补充协议终止之日起甲方不能以任何形式宣传或运用乙方之名称及标识(包括中/英文名称/缩写及标识)作物业推广或其它用途。第7条：双方责任与义务7.1.2甲方按时签收乙方提供之物业管理工作7.1.3甲方应按本补充协议约定之时间及金额，支付本补充协议约定的各项费用，包括乙方物业管理服务酬金，承办商费用、物业管理人员费用，运营费用、以及当物业管7.1.4甲方有权对乙方的管理服务进行监督、检查，同时依据KPI考核表(详见附件三)7.2乙方权利义务：7.2.1乙方应按本补充协议之约定为”本物业”提供全面优质的物业管理服务，包范等，向”本物业”租户提供之物业管理服务范围、标准等应当符合规定之要求。(详见附件二)7.2.6乙方有权选聘专业公司承担”本物业”之专项管理业务，经甲方及控股方方书面同意后支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人，并且该等选聘必须经甲方及控股方方签字确认，否则视为乙方违约。7.2.7乙方有权依照物业管理法规政策、本补充协议对物业使用人违规行为进行处理包括：进行劝阻、制止，并向有关部门报告。7.2.8对造成”本物业”共用部位、共用设施设备损失的，将代表甲方及控股方要求其责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。7.2.9乙方必须按时向租户发出收取管理费通知书，如遇迟缴或欠缴，可以采取法律手段追讨，有关费用从本物业管理账户内支付。7.2.10乙方承诺向租户提供优质服务，遇有投诉时应主动予以解决。7.2.11本补充协议终止或解除后，乙方应在甲方通知其撤离前接受甲方及控股方对”本物业”的管理财务状况的审计，甲方有权指定专业审计机构进行审计，审计费用由”本物业”管理账户中支付；乙方同时应根据甲方的要求向甲方或甲方委托的第三方移交物业管理档案资料、财务资料、各类技术资料，同时移交”本物业”的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产等，但相关移交不应超过法律规定的范围，且在账目和文件移交时，甲方需给予乙方四十个工作日完成”本物业”和乙方因管理”本物业”而引起的报税程序。7.2.12甲乙双方同意：对披露方向接受方提供有关本补充协议的所有信息和资料(以下简称“保密信息”)予以保密，除完成本补充协议约定事项外，双方及其员工不得使用或泄漏相关信息，但有下列情形之一的例外：1)任何一方特别书面同意予以公布的；2)有证据表明该信息已实际公开的；3)因法律或政府机关要求披露，但应在披露之前先行通知对方。第8条：本补充协议终止事由8.1任何一方严重违反本补充协议的。甲方迟延付款(包括未按期支付乙方的物业管理酬金、补足物业管理账户不足等)30天以上视为严重违反本补充协议。8.2若甲方、乙双方因重组或合并原因而被清算，且并无义务继承人而导致合同无法继等不可抗力事件，致使本补充协议的任何一方无法履行本补充协议约8.4乙方没有达到物业管理服务的要求，经限期整改(应不少于25个工作日)逾期仍8.5其他法律、法规规定当事人一方有权解除本补充协议的情形。第9条：争议解决9.1甲、乙双方同意遵从中华人民共和国法律和法规。凡因在履行本补充协议所发生之9.2本补充协议一方对另一方之任何违约及延误行为给予之任何内容、宽限或延缓行使影响或限制该方依据本补充协议和中国有关法律、法规应享有第10条：违约责任10.2甲方应按本补充协议的约定按时向乙方支付各项费用，否则乙方有权自向甲方发日时，有权解除本补充协议。且乙方保留追讨甲需支付乙方之每日违约金(每日违约金即：当期物业管理酬金之千分之三)之权利。第11条：通知与送达特快专递服务、电子邮件或传真发至如下联络方式，否则不发生效之合同一方之下列地址或联络号码发生变更，则有变甲方：天津东丽区阳光新城市购物广场有限公司通信地址：天津市东丽区一纬路二经路1号收件人：石晶电话真方：天津家顺物业管理有限公司通信地址：天津市东丽区一纬路二经路1号收件人：王善联传真：022-5965220311.2除非本补充协议另有约定，否则所有通知和往来通讯将被认为是于下列日期正式2.如果是采用挂号邮件进行邮递之方式，应以签收(或视为送达)日为准。3.如果是采用特快专递之方式，应以签收(或视为送达)日之日为准。第12条：其他事项12.1本补充协议如与“原合同”条款有冲突的，按本补充协议规定执行；本补充协议外壹份用于乙方在政府管理机构备案，且具有同等法律效力。(此页以下无正文)本补充协议双方：甲方：天津东丽区阳光新城市购物广场有限公司(负责人签署及公司盖章)乙方：天津家顺物业管理有限公司(负责人签署及公司盖章)东丽项目家顺物业管理服务范围及内容物业公司管理范围电力系统电源等润办公楼和超市新增电柜的)上为家顺物业负责。座、应急电源等。8.所有机房内的供电系统。行管理及维护保养维修工作用具的检测日常维修制冷、供暖系统器、定压补水、软化水等)置风盘的送风口与管理护保养维修工作。检测工作作。消防系统1.消防自动报警主机及外围报警设备。2.商场内及办公楼区域消防电系统、水系统、风系统及防火内除外)(华润超市及办公楼区域，承租方自行改造区域由承租方自行维护)3.公区和机房内的灭火器与管理4.项目整体的消防检测工作5.管理范围内的灭火器检测工作弱电系统1.机房内(包括制冷机房、锅炉房、循环泵房、定压补水泵房、集分水器、电站、办公楼空调机房等)的弱电设备2.所有弱电井内设备3.大厦内监控系统5.大厦内报警系统6.大厦内门禁系统护保养工作1.从市政供气入户阀门到调压站到锅炉房用气2.从调压站到商户用气入户阀门1、管理范围内的设备的运行管理及维护保养维修工作2、监督维保单位对燃气设备进行巡检、维修、保养工作水、中水)1.从市政供水入户阀门到水泵房到商户入户水表之间所有设备设施。2.从市政供水入户阀门到水泵房到公区用水龙头之间所有设备设施。护保养维修工作。3.二次水箱的清洗检测工作1.从公区地漏(卫生间、墩布池等)到立管到室外环网到市政总出水口之间的所有设备设施。2.从屋面雨水口地漏到立管到室外环网到市政总出水口之间的所有设备设施。3.从商户内原始配置地漏到立管到室外环网到市政总出水口1.对管路进行疏通维修工作2.对卫生间内设备进行维修工作修巡检工作作 1.项目整体的防雷检测工作电梯大厦38部电梯与管理护保养维修工作。3.管理范围内的检测工作建筑物、幕墙外地面、花坛、(不含商户部装饰)洁工作检工作车场车器等等)电气设备进行维修维护工作换、维修工作护工作的保洁工作除外)域消毒作业；4.商场外檐清洗每年一次；灭蟑和蚊蝇消杀，每月一次；保安除办公楼、超市承租区之外的秩序维护工作国家及地方政府要求对进入人员1.1.1.公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息提供特约服项目及服务标准、收费标准1.1.2.专职对客工作时间不少于8小时，其他时间设置值班人员1.1.3.物业管理区域内，应设置专用的客户服务场所，有明显标志、固定的通讯联络方式1.1.4.在客户服务场所的显著位置公示24小时服务电话，有专人接听，处理客户或1.2.1.从业人员应取得职业资格证书，如：电梯维修、空调制冷运行维修、强电运行维修、锅炉、消防监控等专业人员均应持证上岗；直接从事供水工作的人员应取得健康体检合格证1.2.2.从业人员分岗位统一着装，佩戴标志1.2.3.每个物业管理区域均应配备物业服务项目负责人及房屋建筑安全管理员1.2.4.项目负责人具有5年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员(视各地方政府机构对物业公司要求而定)维修管理制度、二次供水管理制度、电梯管理制度、消防安全防范制务管理制度、收费管理制度、培训与考核制度等1.3.2.根据项目情况制定突发公共事件应急预案1.3.3.建立培训体系，定期组织培训与考核1.3.3.1.员工入职培训，即针对企业文化、规章制度、服务理念等进行培训、考核1.3.3.2.员工岗位培训，即针对不同的专业、岗位制定培训计划，实施并考核确1.4.1.建立物业管理档案，包括：基础资料、租户资料、运行维护资料基础资料包括竣工验收资料、设施设备技术资料、物业质量保修文件和物业使用说料包括的基本信息、物业权属资料等；运行维护资料包括房屋及共修养护记录、服务和管理资料等。档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄租户资料1.4.2.配备专职档案管理人员，有档案资料室1.4.3.应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等1.5.1.消防、逃生通道、安全出口等重点部位和设施设备应设置专用标志；作业施工1.6.1.每年年末上报下一年度物业服务主要工作计划；每月提报上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划1.6.2.对停水、停电、停气、电梯维修每个户，严格履行告知义务1.6.3.水、电急修15分钟内，其它报修30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。报修回访率应不低于100%1.6.4.租户提出的意见、建议、投诉在当日内回复，投诉回访率100%1.6.5.每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况1.6.6.每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日、社会敏感日前组织安全检查1.6.7.重要节日配合运营进行美化装饰1.6.8.设置公共信息栏，每月至少更新1次；配合相关部门进行公益性宣传1.6.9.按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险(如需物业投保)1.7.要求建立专项服务委托管理制度，对共用设施设备维修养护等专项服务企业的资质、操作人员的职业资格证书进行确认，签订专项服务委托合同，并对专项服务进行监委托工作实施前应对现场情况进行交底，并履行相应的审批手续1.7.1.签订专项服务委托合同，明确各方权利义务1.7.2.专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书1.7.3.专项服务企业人员统一着装，佩戴标志1.7.4.对专项服务进行监督及评价2.共用部位及共用设施设备运行、维修养护2.1.1.应建立完整的房屋及共用设施设备档案，包括设施设备的投用时间，运行、巡视检查、维护保养、中大修和故障维修记录等2.1.2.运行、检查、维修养护记录应每月归档2.1.3.组织实施房屋使用安全情况评估检查2.1.4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织实施；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复2.1.5.每年第四季度制定下一年度维护保养计划2.1.6.特种设备按照有关规定运行、维护保养和定期检测2.1.7.在发生雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要对防雷装置(每年雷雨季前进行检测)、屋面防水、排水系统等组织专项检查并做好记录2.2.设备机房2.2.1.重点机房每日清洁1次，其他设备机房每月清洁1次，室内无杂物2.2.2.设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板2.2.3.在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效2.2.4.设施设备标志、标牌齐全2.2.5.在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书2.2.6.交接班记录、工作日志等齐全、完整2.3.共用部位2.3.1.房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施按鉴定结果组织修缮2.3.2.建筑部件2.3.2.1.每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等(建筑部件的雨罩、空调室外机台架是指和主体结构形成整体的构件，租户自装的除外)2.3.2.2.每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，巡视时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应及时修补；修补后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全；玻璃装嵌牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头2.3.2.3.每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，物业共用部分的室内墙面及顶棚不应出现空鼓、剥落现象，修缮后的内墙面及顶棚应恢复原有功能，抹面应接搓平整、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。吊顶的龙骨应整齐，无明显变形。吊顶板整洁无污渍，不缺边角。室内地面、散水不应出现起砂、空鼓、松动的情况，维修后应平整、光滑、接搓平顺。外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮，不开裂。外墙砖不松动，不空鼓。外檐抹灰、块料面层因局部严重2.3.2.4.每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等，定期将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换，修缮后应补齐五金配件。屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围，补漏后应达到不再滴漏。阳台、雨罩、梁等结构构件出现保护层开裂，应及时封堵裂缝，维修后2.3.3.附属构筑物2.3.3.1.每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，发现陷落、损坏、松动、丢失等现象应安排修复2.3.3.2.每周巡查1次大门、围墙、围栏等，如存在开裂，倒塌，基础松动等现象，应安排修复2.3.3.3.每年检测1次防雷装置，信号系统应加装信号级电涌保护器，防雷装置应符合相关规范要求；于每年上汛前即6月15日前完成检测。每次出现雷电后对防雷装置进行专项检查，发现损坏应立即修复或更换。在检测中发现的不符施处理2.4.1.运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查2.4.2.运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定，根据《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》(国发[2006]28号)控制室内温度，夏季不低于26摄氏度，冬季不高于20摄氏度2.4.3.制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析2.4.4.每年检查1次管道、阀门并除锈2.4.5.每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声2.4.6.每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；风机盘管滤网每年清洗消毒不少于2次；每2年清洗消毒1次风管，根据卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》(卫监督发[2006]53号)的要求，建立空调卫生管理制度和应急预案2.4.7.每年对空调系统进行1次整体性维修养护2.5.二次供水设施2.5.1.按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准2.5.2.每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况，运行正常，设施完好、无渗漏、无污染，水箱及管道无锈蚀、水箱间保持清洁2.5.3.每月切换1次备用水泵2.5.4.每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵2.5.6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好2.5.7.做好日常巡视、维修、养护、水箱清洗、消毒记录2.6.1.排水设施每年上汛前对屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏过程中对主要排水口、管井进行检查2.6.2.污水泵汛期每日巡视2次，平时每日巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次的80%时，应进行维修每班巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复电池都应每月进行1次充放电，每日巡视1次，发现故障，即时修复检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表换1次双路互投开关每日巡视1次设备运行状况；每季度养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置2.7.6.检测每年检验1次内部结算电能表2.7.7.配电室、楼层配电间配电室的门口应设置挡鼠板，其高度不低于0.6米。所有穿过变电室墙壁、顶棚和地面的线槽，线管周围的空隙应严密封堵。配电室应保持干燥。室内各种标志标牌完备防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰准确2.8.1.电梯的安全运行与维修养护应按照《北京市电梯安全监督管理办法》的要求执行2.8.2.电梯专职安全管理人员应履行《北京市电梯安全监督管理办法》第二十一规定的职责2.8.3.电梯发生事故的，事故发生单位应迅速采取有效措施，组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失。电梯事故的报告和调查处理程序，按照《生产安全事故报告和调查处理条例》的规定执行2.8.4.电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记，登记标志应置于或附着于电梯的显著位置2.8.5.在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检2.8.6.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修2.8.7.应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任对专项养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督2.8.8.配备电梯安全管理人员定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识2.8.9.制定电梯应急救援预案并定期演练发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场3.消防安全防范3.1.1.建立、落实消防安全责任制，设消防安全责任人，逐级逐岗明确消防安全职责3.1.2.消防安全责任和岗位职责清晰，消防组织工作有章可循，应明确消防安全责任人、消防安全管理人、消防管理职能部门负责人、消防控护人员、秩序维护员等各级、各岗位人员的消防安全职责识、火灾危险性等，掌握火灾预防、报警、扑救、灭火器材使用、人员疏散和逃生等方法；每年对员工进行不少于2次消防安全培训包括违规行为纠正情况，安全出口、疏散通道畅通情况，安全疏散标设施设备、器材状况，火灾隐患排查及处置情况等。物业应组织专业人全进行专项检查，检查内容包括：报警控制主机、联动台、风、消防排烟等重点设施设备；设备机房、疏散出入口、屋面存放场所等重点部位。以上检查应有记录，对检查中发现的定期限内完成整改；发现消防安全违法行为和火灾隐患须立即纠正、排正、排除的，应向公安机关消防机构报告3.1.5.消防控制室实行24小时专人值班制度，每班次2人，做好运行记录。值班人必须具备消防行业特有工种职业资格。要求管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。每日检查火灾报警控制设备的自检、消音、复位功能，定期检查主备电源切换功能，填写记录。确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态防机构工作3.2.消防设施设备维修养护3.2.1.火灾自动报警系统3.2.1.1.火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次3.2.2.消防广播系统每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次3.2.3.防排烟系统送风、排烟机房的工作环境整洁；送风机、排烟机、电源控制柜、送风口、排烟口、防火阀等，发现问题及时维修每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护防2次排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等3.2.4.防火分隔设施挡烟垂壁、防火卷帘门功能正常，周围无障碍物。防火门功能正常，附件完好每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油3.2.5.水灭火系统报警按钮、指示灯及报警控制线路功能正常。自动喷水灭火系统喷头、报警控制阀、闸阀报警控制器、附件、管网接头等无外观损坏、锈蚀、渗漏，启闭位置不当等现象，发现异常及时修复。喷淋泵工作环境及喷淋泵、稳压设备、电源控制柜，湿式报警阀、管电源控制柜、管网、阀门、水泵接合器、储水设施等正常完好消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑情况；每年养护1次室内消火栓、每季度养护1次室外消火栓每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间3.2.7.消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话3.2.8.灭火