房地产现场勘察

房地产现场勘察对估价对象房地产状况的描述，可分解为基本状况、区位状况、实物状况和权益状况四大部分来进行。一、房地产基本状况描述对房地产基本状况的描述，应简要说明下列方面：（1）名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××项目用地；××商场；××大厦；××酒店；××小区××楼（座、幢）××门（单元）××号住宅。（2）坐落：说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号。（3）四至：说明估价对象的四邻。例如，估价对象东至××，南至××，西至××，北至××。（4）规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积××平方米（公顷）。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。仓库一般是说明体积。（5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。（6）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。二、房地产区位状况描述（一）位置描述对位置的描述，主要说明下列方面：（1）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号，其位置见位置图。（2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。例如，估价对象位于××市××部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部），××路口××角（东北角、东南角、西南角、西北角），××路（大街、大道）××侧（东侧、西侧，南侧、北侧）。（3）距离：说明估价对象与重要场所的远近。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。（4）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。例如，估价对象建筑物坐北朝南；坐东朝西。（5）楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。例如，估价对象位于××大厦地上××层；××商场地上（地下）××层。（二）交通描述对交通的描述，主要说明下列方面：（1）道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费、过桥费及收费标准。（2）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽车经过，距离公结构；④筒体结构；⑤拱结构；⑥网架结构；⑦空间薄壁结构（包括折板结构）；⑧悬索结构；⑨舱体结构。（5）设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况（有或无）及性能。（6）装饰装修：说明是毛坯还是粗装修、精装修。对于有装饰装修的，还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。（7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。（8）层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。（9）空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。（10）年龄（房龄、屋龄、楼龄）和设计使用年限：对于年龄，最好具体说明开工日期、竣工日期。不能具体说明