房地产企业开发成本财务培训

房地产企业开发成本财务培训演讲人：日期:目录CATALOGUE房地产企业开发成本概述土地获取与前期工程费用建筑安装工程费用核算与管理基础设施建设费与公共配套设施费开发间接费用及其他支出管理财务风险管理与内部控制01房地产企业开发成本概述房地产企业开发成本是指企业为了开发房地产项目而发生的各项支出，包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费以及开发间接费用等。开发成本定义按照成本性质可分为直接成本和间接成本；按照成本发生时间可分为前期成本、中期成本和后期成本；按照成本可控性可分为可控成本和不可控成本。开发成本分类开发成本定义与分类土地费用建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用基础设施建设费前期工程费用包括土地出让金、土地增值税、土地使用费等，是房地产项目开发成本的主要组成部分，一般占总成本的30%-50%。包括规划、设计、勘察、测绘、环评等费用，这些费用虽然占总成本比例不高，但对项目的开发进度和品质有重要影响。包括道路、供水、供电、供气、排污、通讯、绿化等基础设施建设费用，是项目顺利推进的必要条件。包括房屋建设、装修、设备购置等费用，是房地产项目开发成本的重要组成部分，也是投资者关注的重点。包括教育、医疗、文化、体育等公共设施的建设费用，这些设施的建设水平和规模直接影响项目的品质和档次。包括管理费用、销售费用、财务费用等，这些费用虽然不直接构成产品的成本，但对项目的整体成本水平有重要影响。开发成本构成及特点提高企业竞争力通过有效地控制开发成本，可以降低房地产项目的投资风险，提高企业的盈利能力，从而在市场竞争中占据优势地位。促进企业可持续发展通过成本控制，可以优化资源配置，提高企业的经营管理水平，为企业的长期发展奠定坚实基础。保证项目盈利开发成本控制是项目盈利的关键因素之一，只有合理控制成本，才能确保项目的投资回报率，实现企业利润最大化。履行社会责任房地产企业作为社会经济的重要组成部分，通过合理控制开发成本，可以为社会提供更多优质、低价的住房产品，为改善居民居住条件、促进社会和谐稳定做出贡献。开发成本控制重要性02土地获取与前期工程费用土地获取方式及费用计算土地使用权出让包括招标、拍卖、挂牌等方式获取土地使用权，需支付土地出让金或地价。土地使用权转让从其他土地使用者手中获取土地使用权，需支付土地使用权转让费。土地征用及拆迁补偿根据政府征用政策和拆迁补偿标准支付相关费用。土地出让金支付方式包括一次性支付、分期付款、年租金等多种方式。如场地平整、临时设施、围墙、道路等建设费用。前期工程费如供水、供电、供气、通讯、道路等基础设施建设费用。基础设施建设费用01020304包括工程勘察、设计、咨询及评估等费用。勘察设计费用包括行政事业性收费、公共服务设施配套费等。配套费用前期工程费用内容及预算土地增值税的计税依据根据土地增值额计算，增值额越多税率越高。土地增值税的税率及计算方式采用超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比率确定税率。土地增值税的减免政策如符合条件的企业或个人可享受税收优惠政策，减免土地增值税。土地增值税的申报与缴纳纳税人需按照规定期限向税务机关申报纳税，并提交相关证明材料。土地增值税政策解读03建筑安装工程费用核算与管理建筑安装工程费用构成直接费用包括人工费、材料费、施工机械使用费等。间接费用其他费用包括规费、企业管理费、利润和税金等。如设计费、监理费、检测费等。123逐步分摊法按照工程进度和实际使用量，将费用逐步分摊到各个成本对象中。预算定额法根据工程预算和定额，计算各成本对象的费用。计划成本法以计划成本为基础，通过与实际成本的比较，分析差异原因并加以控制。作业成本法通过分析各项作业的资源消耗，将费用分配到各个成本对象中。费用核算方法与技巧加强合同评审和履行，避免因合同条款不明确或变更导致费用增加。在保证质量的前提下，通过优化设计方案和采用新材料、新技术来降低成本。合理组织施工，加强现场协调，提高施工效率，减少浪费。加强结算审核，确保结算金额与实际成本相符，防止虚报和漏算。成本控制策略及实施严格合同管理优化设计方案加强现场管理严格结算管理04基础设施建设费与公共配套设施费基础设施建设费用内容包括道路、桥梁、绿化、供水、供电、供气、通讯等基础设施建设费用。核算方法按照实际发生额进行核算，根据不同基础设施的完工情况，分别计入相应的开发成本中。基础设施建设费用内容及核算方法公共配套设施费用分摊原则按面积分摊对于小区内的公共配套设施，如会所、游泳池、停车场等，按照各楼栋的建筑面积进行分摊。按受益程度分摊先行分摊原则对于一些难以按面积分摊的公共配套设施，如学校、公园等，按照各楼栋的受益程度进行分摊。在公共配套设施建设完成后，首先进行费用分摊，然后再进行开发成本的核算。123成本控制关键点分析规划设计阶段合理规划配套设施的规模和标准，避免过度建设和浪费。招标采购阶段加强合同管理，确保设备材料的质量和价格合理。施工阶段加强现场管理，控制工程变更，确保工程质量和进度。竣工验收阶段及时办理竣工验收手续，确保配套设施能够按时投入使用。05开发间接费用及其他支出管理开发间接费用内容及核算方法开发间接费用定义指房地产企业在开发过程中，不能直接计入某个成本核算对象的费用。开发间接费用核算方法按照受益原则进行分摊，可采用占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。开发间接费用科目设置包括员工薪酬、福利费、办公费、差旅费、折旧费等。核算注意事项确保费用真实发生，分摊依据合理，避免与期间费用混淆。其他支出项目定义指与开发项目直接相关但不属于前期工程费、建筑安装费等的费用。其他支出项目梳理包括行政事业性收费、市政配套费、贷款利息等。核算方法根据费用性质进行归类，采用权责发生制进行核算，确保费用与收入匹配。核算注意事项关注费用是否合规，确保费用真实发生，避免虚假列支。其他支出项目梳理与核算预算外支出原因包括市场变化、政策调整、项目变更等因素导致的费用增加。预算外支出应对策略01预算外支出审批流程建立严格的预算外支出审批制度，确保费用支出经过充分论证和审批。02预算外支出控制方法通过加强成本控制、优化设计方案、调整销售策略等措施降低费用。03预算外支出后续管理建立预算外支出台账，定期进行分析和评估，为后续项目提供借鉴。0406财务风险管理与内部控制包括市场风险、信用风险、流动性风险、作业风险、财务风险等包括定性和定量评估，如敏感性分析、情景分析、概率分析等明确风险识别责任人、识别流程、识别工具和技术等定期编制风险评估报告，对风险进行排序和预警房地产企业财务风险识别与评估财务风险类型风险评估方法风险识别流程风险评估报告内部控制制度建设与完善内部控制制度框架包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督等要素关键业务流程控制对采购、销售、资金、投资、人力资源等关键业务流程进行梳理和优化审批权限与流程明确各级审批权限，规范审批流程，防止越权审批和违规操作内部审计与监督设立内部审计部门，对内部控制制度的执行情况进行监督和评价风险应对策略及实践案例分享风