【老旧住宅小区物业设施设备管理问题调查分析-以S小区为例10000字（论文）】

老旧住宅小区物业设施设备管理问题调查分析—以S小区为例摘要：随着人们的生活水平的提高，老旧住宅小区的居民对物业设施设备管理的要求越来越高，但小区的物业设施设备管理问题严重无法满足人们的需求。本文在对老旧住宅小区物业设施设备管理问题探析中以合肥市老旧住宅小区S小区为例，通过问卷调查法、访谈法和数据分析法对该小区进行物业设施设备管理现状的进行研究，通过分析与总结反映老旧住宅小区的物业设施设备管理中存在的维护维修工作不到位，物业设施设备管理制度不完善，缺乏相关管理人才和管理资金不足的相关问题。并对这些问题提出具有针对性的解决措施，促使老旧住宅小区物业设施设备管理更好的发展。关键词：老旧住宅；设施设备；S；物业管理目录TOC\o"1-2"\h\u28001引言 引言随着我国城镇化进程的加快，人们对物业设施设备管理水平的要求越来越高，物业设施设备的管理水平直接影响着居民的生活质量，因此做好物业设施设备管理的工作对老旧小区的物业服务水平的提高具有重要意义。然而老旧住宅小区普遍存在物业设施设备不完善、设施设备老旧破损严重，物业设施设备管理不专业的问题，因此老旧住宅小区的居民的生活质量得不到提高，居民对其意见较大。改善城老旧住宅小区物业设施设备管理水平也成为城市发展和提高物业服务水平迫在眉睫的一个问题。在对老旧住宅小区的物业设施设备管理中存在的问题进行调查研究中，通过问卷调查法和实地访谈法，以S小区为例，对S小区的居民和设施设备管理人员展开调查，并实地走访小区的相关专业设施设备管理人员，将调查问卷与实地访谈所得到的结果和数据进行总结，分析出老旧住宅小区可能存在的物业设施设备管理问题，并对这些问题针对性地提出具有可行性的建议，尽可能为老旧住宅小区物业设施设备管理存在的问题提出有效的解决方法，为老旧住宅小区物业设施设备管理的可持续发展提供思路。调查概况调查背景2020年4月14日召开的国务院常务会议，明确指出各地计划改造的城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，按照一户4口人来说，旧改将涉及了近2800万人，重点是2000年年底前建成的住宅区。针对老旧小区基础设施环境，国家推出旧改新政，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中提到重点改造完善小区配套和市政基础设施。由于老旧住宅小区建设年代较久远，当时的物业设施设备只是满足于居民日常基本生活需求，因此为了改善老旧住宅小区的设施设备管理问题，更好的促进老旧小区的建设和发展，需要对老旧住宅小区的物业设施设备管理的问题进行调查研究，并针对问题进行探讨和分析。以合肥市老旧住宅小区S小区为例，S小区位于合肥火车站附近，于1998年建造完成。通过对该小区的居民和设施设备管理人员的调查，分析其物业设施设备管理中存在的问题。通过调查发现，该小区物业设施设备管理中设施设备管理人员的专业水平不达标，忽视设施设备的日常巡检工作，设施设备管理意识淡薄，管理制度不够完善，设施设备老旧等方面存在问题。因此如何为老旧小区的物业设施设备管理的问题提出具有针对性的解决办法是值得思考的问题，需要提出有效的管理方法来应对这些物业设施设备管理问题。调查对象调查研究的主要对象是合肥市老旧小区S小区的住户和管理人员，并从中抽取人员进行老旧小区的设施设备管理问题的问卷调查，之后对设施设备管理人员进行实地访谈，通过沟通交流获得更为详细的资料。调查方法1.问卷调查法通过已有的对S小区物业设施设备管理的了解，查阅相关文献设计调查问卷，并在S小区内进行调查问卷的发放。结合获得的有关老旧住宅小区设施设备管理的数据资料，通过得到的数据和查阅的相关文献相结合对调查结果进行分析。2.访谈法运用访谈法去现场实地查看，对S小区的设施设备管理现状进行了解，以此更好的对要研究的问题进行探析。实地访谈是针对S小区的物业设施设备管理人员进行的，能够更为直接的发现S所存在的物业设施设备管理问题，获得该小区中关于设施设备管理最直接有效的信息，为调查研究提供数据支持并提出合理的解决意见。3.数据分析法运用Office等相关办公软件进行数据分析，通过列表和作图的方法将获得的数据更为直观、清楚的呈现出来，有助于深入调查研究老旧住宅小区S物业设施设备管理的调查成果。调查实施1.调查准备阶段对S小区开展现场调查并结合指导老师的意见，明确调查目的、研究范围和调查的重点，对调查问卷中的问题进行合理的设置。对S小区物业设施设备管理可能存在的问题有一个大概的了解，结合相关资料对问卷内容进行修改与完善。2.调查实施阶段第一步，对S小区居民和物业设施设备管理人员进行网上问卷的发放，之后在S小区内进行纸质版问卷的现场发放，有99.21%的问卷顺利回收。本次研究主要是对老旧住宅小区的物业设施设备管理的问题的研究，因此本次问卷调查的范围为48.41%的S小区设施设备管理人员，选取大多数的小区设施设备管理人员作为主对象，选取少量小区现在的住户作为次对象来开展调查研究。第二步，开展对S小区的设施设备管理人员实地访谈的工作，以面对面交流的方式对物业设施设备管理的部分员工进行调查，探析他们在物业设施设备管理工作中存在的问题和困难，及时记录所了解到的问题。3.资料的整理与分析在问卷调查和实地访谈后，对所得到数据进行分析和总结，通过制作图表的方式为老旧住宅小区物业设施设备管理所存在的问题和改善建议提供数据支撑。4.论文的撰写通过对S小区设施设备管理现状的调查所得到的数据，与查阅的相关的文献相结合，对老旧住宅小区的物业设施设备管理问题进行分析研究，梳理撰写的思路，确定研究的角度，并根据相关文献，提出对解决老旧住宅小区物业设施设备管理问题的有效措施。调查问卷的发放与回收本次调查分为线上问卷调查、线下问卷调查和实地访谈三种方式，为保证问卷数据的准确性，在回收调查问卷后，需要对问卷进行检查，只有经过仔细确认为有效地问卷才能录入数据处理软件，并作为本调查的数据依据来为研究提供支撑。本次问卷调查的对象为老旧住宅小区S的居民和物业设施设备管理人员，调查发放纸质版问卷50份，问卷当天发放并回收，其中49份问卷为有效，1份问卷为无效，问卷有效率98%。线上调研共进行7天，网络电子问卷7天后共计回收77份有效问卷。有效问卷126份，问卷有效率99.21%，详细的问卷回收情况如下表。表1S小区物业设施设备管理调查问卷回收情况调研途径发放数量（份）回收数量（份）有效数量（份）网络调研纸质版问卷775077507749老旧小区物业设施设备管理现状的调查分析发展现状分析伴随着30多年来我国物业管理行业日新月异的发展，物业设施设备管理的规范化、专业化、精细化水平也在不断的提高。然而老旧住宅小区的物业设施设备管理问题却依旧没有解决，物业配套设施设备管理仍然存在很多问题，这些老旧小区不仅物业设施设备配套不足、设施设备陈旧而且设施设备的管理水平低，对设施设备的维护维修做的不到位。经调查研究发现，老旧住宅小区物业设施设备管理存在以下几点发展现状：老旧小区的物业设施设备管理人员在开展工作时，不够重视设施设备管理的日常维护维修工作，并且物业设施设备管理人员的专业水平也不高，在日常的设施设备巡查工作中不能深入进行检查，进行物业设施设备检查工作时只是象征性的看一下设备能否正常使用，没有仔细检查物业设施设备是存在有故障的隐患。没有完善的设施设备管理制度，设施设备管理意识差，认为设施设备管理仅仅是在设施设备损坏后能及时恢复，而没有重视设施设备的日常管理工作对于保证设施设备使用的重要性。物业设施设备管理人员不够专业，无法及时发现并解决物业设施设备的突发情况。老旧小区的设施设备管理的改善需要大量的资金，但老旧小区的居民不太愿意支付设施设备管理的费用，导致老旧小区的物业施设施设备管理资金不足。这些有关老旧住宅小区物业设施设备管理的问题对小区的物业管理服务水平和居民对物业管理服务的满意度有很大的影响，因此需要尽快解决好物业设施设备管理所存在问题。调查对象基本数据分析表2调查对象基本数据表人口特征分类频数比例性别男5946.83%女6753.17%年龄18岁以下1814.29%18-35岁2419.05%36-55岁5342.06%55岁以上3124.60%身份业主3124.60%设施设备管理人员6148.41%租客2721.43%其他75.55%表2（续表）人口特征分类频数比例居住（任职）时长一年以下3124.60%一至三年3930.95%三年以上5644.44%通过调查数据分析发现，被调查者中有46.83%的男性，53.17%的女性；14.29%的人是18岁以下的，18-35岁的人占19.05%，35-55岁的人占42.06%，55岁以上有24.60%的人，由此可以看出S居民主要以中老年为主；另外，被调查者中有24.60%的人是业主，48.41%的人是物业管理人员，21.43%的人是小区中租客；有24.60%的人在S待了一年以下，30.95%的人待了一至三年，44.44%的人待了三年以上。因此本次对于老旧住宅小区的物业设施设备管理问题调查的数据十分具有参考意义。老旧小区设施设备管理问题数据分析物业设施设备基本现状分析图1S物业设施设备的现状从图1可以看出，在调查的126人中对供电、供水、通信设施设备感到满意的共95人，占总人数的75%，29人感觉一般，占比23%，只有3人感到不满意，占比2%，可见绝大多数人对供电、供水、通信设施设备是满意的；126人中66人对消防设施设备感到满意，占总人数的52%，55人对消防设施设备感到一般，占总人数的44%，5人对消防设施设备感到不满意，占总人数的4%，只有极少数的人对消防设施设备不满意；仅有11人对楼宇对讲设施设备感到满意，占总人数的9%，有15人觉得楼宇对讲设施设备一般，占总人数的12%；有100人对楼宇对讲设施设备感到不满意，占总人数的79%，可见绝大多数的人对楼宇对讲设施设备意见很大；调查的126人中对安防监控设施设备感到满意的共43人，占总人数的34%，32人感觉一般，占比25%，52人感到不满意，占比41%。设施设备维护维修现状分析图2设施设备维护维修满意度由图3可知，在调查中的126人中极少数人对S小区的设施设备维护维修方面比较满意，占总人数的3%；15%的人对设施设备维护维修感到满意；10%的人对设施设备维护维修态度是一般；25%的人对设施设备的维修维护不满意；将近一半的人对设施设备的维护维修感到很不满意。图3各类设施设备的维护维修情况由上图可知，在对S小区设施设备维护维修的调查中，有86%的人认为楼宇对讲设施设备做到了定期维护，43%的人认为消防设施设备做到了定期维护，而认为小区物业在供水、供电、通信设施设备和安防监控设施设备定期维护的人分别只占了27%和8%；认为供水、供电、通信设施设备做到了及时维修的占61%，其余的消防、楼宇对讲、安防监控设施设备分别只占了15%、11%、19%；73%的人认为安防监控设施设备进行了定期检查，39%的人认为消防设施设备做到了定期检查，只有13%的人认为供水、供电、通信设施设备有定期检查，3%的人认为定期检查了楼宇对讲设施设备。由以上数据可以看出消防、楼宇对讲社会死神定期维护的工作做的很不到位，供水、供电、通信设施设备没有及时维修，消防、安防监控设施设备定期检查的工作不到位。设施设备管理制度现状分析图4设施设备管理制度的满意度由图4可知，在对设施设备管理人员的调查中，仅仅只有6%的人对设施设备管理的制度感到满意，认为觉得设施设备管理制度一般的人有31%，而对S小区设施设备管理制度不满意的占总调查的设施设备管理人数的63%。由此可见，S小区的设施设备管理制度还不够完善，管理人员对其设施设备管理制度的满意度不高。图5各类设施设备管理制度规定是否明确由图5可知，S小区的设施设备管理人员中有65%的人认为其设施设备管理人员职责规范对管理人员的岗位职责规定的不明确，77%的人认为S小区的设施设备管理维护维修制度的规定不明确，认为设施设备管理考核奖惩制度中没有对考核标准和奖惩办法进行明确规定的占58%，认为设施设备管理运行规范的规定明确的占95%，可见设施设备管理运行规范的制度已经较为完善。设施设备管理人员现状分析图6设施设备管理人员学历分布图7管理人员专业知识及仅的掌握情况由上图6可以看出，S小区的设施设备管理人员大部分都是初中及以下的学历，共29人占管理人员总人数的47%；高中学历的共19人，占总人数的31%；管理人员是专科学历的有12人，占总人数的19%；有本科学历的物业设施设备管理人员只有2人，仅仅占总人数的。这说明S小区的物业设施设备管理人员的学历普遍偏低，文化知识水平不高。由上图7可以看出，S小区的设施设备管理人员中对专业知识及技能掌握的非常好的和掌握的好的分别只占了3%和8%；对设施设备管理专业知识及技能掌握的一般的占总人数的65%；对老旧小区的设施设备管理专业知识与技能掌握的不好的有24%。由以上数据可以看出，管理人员的设施设备管理专业知识与技能普遍并不高，因此不能很好的对老旧住宅小区的物业设施设备进行管理。图8设施设备管理人员是否参加过设施设备专业知识技能培训由图8可以看出，参加过设施设备专业知识技能培训的人占管理人员的总人数的5%，只有3个人；没有参加过设施设备专业知识技能培训的人占管理人员的总人数的95%，共有58人。从以上数据可以看出，老旧小区的设施设备管理人员几乎都没有参加过专业的培训，对物业设施设备管理人员的培养意识不足。设施设备管理资金的现状分析图9设施设备管理资金现状由上图可知，认为老旧住宅小区设施设备管理资金足够的人占19%，认为其设施设备管理资金不足的占调查总人数的81%。由此可见，老旧住宅小区的设施设备管理资金不足以支撑日常设施设备管理开销。图10哪些方面管理资金不足由图10可以看到，调查者中更换老旧设施设备资金不足的问题占30%，引入新的设施设备资金不足的问题占36%，维修费用不足的问题占42%，维护费用不足的占15%，其他的占7%。由以上数据可以看出维修费用不足、引入先进设施设备和更换老旧设施设备资金不足的问题相对来说较为严重。图11设施设备管理资金的来源由图11可知，在对S小区的设施设备管理人员的调查中，64%的设施设备管理资金来源于物业费，政府拨款占30%，通过多种经营的方式来获取管理资金的只占6%。老旧小区S的物业设施设备管理资金大多数来源于小区的物业费，其次政府也对S的设施设备管理资金给予了一定的支持。设施设备存在的问题老旧小区物业设施设备维护维修工作不到位由于老旧住宅小区从建设完成到现在已经经历了较长的时间，又受限于当时的设施设备只是用于满足居民日常的基本生活需求，导致老旧小区对物业设施设备疏于管理。设施设备的管理维护维修工作落实不到位会造成设施设备管理过程中的问题频发。从图3可以看出，老旧小区没有对供水、供电、通信、安防监控设施设备进行定期维护，消防、楼宇对讲、安防监控设施设备在损坏后没有进行及时维修，没有定期检查楼宇对讲、供水、供电、通信设施设备，根本不注重设施设备的日常管理工作。通过实地访谈发现老旧小区的供水、供电、通信设施设备老旧的问题严重，水、电、通信管网、管线老化问题为居民的日常生活用电、用水带来了极大的困扰，但管理人员在日常的物业设施设备管理中却忽视了这个问题，认为只要这些设施设备还能继续正常使用就不用进行更换。老旧小区的一些消防设备如消防栓、灭火器等配备不足，并且个别地方还存在消防设施设备损坏、灭火器过期的情况。安防监控和楼宇对讲设施设备损坏后不能及时发现设施设备出现了问题，有的时候甚至发现了也不进行维护维修，只是放任不管。老旧小区物业设施设备管理制度不完善老旧住宅小区的设施设备管理制度不够健全，阻碍了其设施设备管理水平的提高。从图5可以看出，多数的人认为S小区的设施设备管理人员职责规范不明确，大多数的人认为老旧小区的设施设备管理维护检修制度不完善，超过一半的人觉得设施设备管理考核奖惩制度规定不明确。访谈的过程中发现物业管理企业在开展老旧小区设施设备管理工作时，没有完善的制度去规范日常的巡检工作，使得物业设施设备管理人员的工作浮于表面，对设施设备的管理十分松懈，日常管理工作不规范。设施设备管理人员的职责规范不完善，没有对小区的设施设备管理人员的职责进行明确详细的规定，导致小区的物业设施设备管理人员的工作效率一直不高，不利于老旧小区设施设备管理往后持续发展。除此之外，老旧小区没有严格的设施设备管理考核奖惩制度，俗话说：“没有规矩，不成方圆”。在老旧小区物业没有设施设备管理考核奖惩制度的情况下，管理人员就容易在日常的设施设备管理工作中出现积极性不高，人浮于事，管理工作落实不到位，责任心低下，设备管理水平难以提升甚至下降等情况，极大影响设施设备管理的水平。老旧小区物业设施设备管理缺乏专业人才由对S小区的设施设备管理人员的现状分析和实地访谈可知，老旧小区内现有的物业设施设备管理人员大都文化水平不高.由图8可知，未经过一定的专业设施设备管理知识与技能培训且缺少系统的物业设施设备管理的专业知识，不熟悉设施设备的操作，在设施设备管理的工作中效率不高。例如供水、供电、通信设施设备涉及到的专业较复杂，在进行设备管理时，要有专业的管理人员进行管理。而在老旧小区物业设施设备管理中，聘请的物业设施设备管理人员仅仅只有水电皮毛知识，不够熟悉物业设施设备，在日常的巡查工作中，很难发现物业设施设备的异常，这样就不能合理消除设备故障隐患，不利于物业管理工作的开展。安防监控设施设备的管理人员需要会运用各种监控和报警控制系统，熟悉监控报警设施系统基本原理、功能，熟练掌握操作技术。同样，楼宇对讲设施设备需要管理人员熟悉楼宇对讲设施设备的基本原理和功能。但老旧小区的安防监控和楼宇对讲设施设备的管理工作却经常交给一些不具备专业知识并且年龄较大的保安管理，万一出现问题不能第一时间作出反应，为小区居民的安全带来了隐患。老旧小区物业设施设备管理的资金不足老旧小区建成年代早，存在着设施设备不完善、维护保养管理工作不到位等很多设施设备方面的问题，要改善老旧小区的设施设备管理问题需要大量的资金注入。但通过调查发现老旧小区现有的物业设施设备管理资金根本不足以支撑小区设施设备管理改善所需要的费用。图10表明，老旧小区更换老旧设施设备资金不足，引入新的设施设备资金不足和维修费用不足的问题比较严重，并且维护费用不足也是一个问题。由图11可知，老旧小区的物业设施设备管理资金的筹集方式比较单一，资金大多数还是来源与居民上交的物业费，政府拨的款也只占了一小部分，虽然S小区有通过多种经营的方式来筹集资金，但还不够成熟，仅仅只为设施设备管理资金提供了很小的一部分，筹集资金方式单一导致物业设施设备管理资金不足，而物业设施设备的管理资金不足就无法保证物业设施设备管理的质量，从而无法保证物业服务的质量。改善老旧小区物业设施设备管理的建议落实物业设施设备维护维修工作增加小区业主对设施设备管理问题的投诉渠道。通过广大居民的监督，对物业设施设备管理维护维修工作不到位的情况进行投诉，可以建立小区的微信公众号，在公众号中设立投诉链接，居民通过链接对小区的物业设施设备管理维护维修不到位的情况进行投诉。也可以通过在小区设立投诉信箱，让居民对老旧小区物业设施设备维护维修工作的不到位的地方进行投诉。另外，要对受到投诉的相关管理人员进行处罚，以此来加大物业对设施设备管理的力度，督促老旧小区物业设施设备管理人员对其设施设备进行定期维护检查，及时对出现损坏的设施设备进行维修。充分发挥物业设施设备管理领导者的作用。让设施设备管理的领导者充分调动起设施设备管理人员的积极性，使设施设备管理人员意识到设施设备定期维护、定期检查和及时维修对于物业管理服务满意度的重要性。领导者应该明确老旧小区设施设备管理人员的责任，培养其责任意识，提高设施设备管理人员对设施设备维护维修和定期检查的自主性。完善物业设施设备管理的制度制定日常设施设备巡查管理方案。首先，加强日常的设施设备巡检工作，详细深入的对物业设施设备是否正常运行进行检查，要注意设施设备的检查内容不能仅停留在表面，还要对仔细检查设施设备的功能是否有问题，一旦发现物业设施设备存在问题要及时进行维修。其次，不断加强对设施设备的保养方案的完善，定时进行设施设备的维护保养工作，保证设施设备的使用寿命和使用效果等，不能等到设施设备已经损坏的时候才采取维修管理，这样无形之中又会给物业设施设备的管理造成不必要的负担。强调落实设施设备管理，严格执行操作规范。老旧小区要建立其一套奖罚分明的设施设备管理考核奖惩制度。制定包括制度执行、服务态度、工作质量等详细的检查考核管理办法，并明确出考核的责任主体。实行日常检查、随机抽查、问卷调查、业主投诉等多种方法相结合的方式，对设施设备管理人员进行检查。并将检查结果与绩效挂钩。完善设施设备管理人员职责规范制度。明确设施设备管理人员的岗位职责，有针对性的对设施设备管理人员的管理职责进行分类。明确设施设备管理各级、各类员工的工作内容，明确物业设施设备管理人员的操作规范、步骤，使物业设施设备管理人员熟悉设施设备管理的相关操作步骤，明确自己的工作内容和标准，提高管理水平。加强物业设施设备管理的人才培养和引进不断加强对物业设施设备管理人员的培养，提高管理人员的水平。定期组织设施设备管理人员关于物业设施设备管理专业知识和技能的培训，将培训分为基础培训、专业培训、技能培训、能力提升培训、素质培训等，通过考核将设施设备管理人员进行合理分类，再有针对性的进行培训，使其在设施设备管理的工作中发挥出应有的作用。另外，可以安排有经验的专业物业设施设备管理人员带领没有经验的物业设施设备管理人员，实现“以师带徒，以老带新”的培养模式。引进新的物业设施设备管理专业人才。老旧小区的物业企业可以通过校企合作的方式引进具备专业知识和技能的设施设备管理人才，节约企业成本，实现企业和学校的有机结合，这样老旧小区物业就既不用担心设施设备管理的专业人才不够，又不用担心培养专业人才时所需要的时间和金钱成本。还可以通过高校招聘的方式吸引新的专业的物业设施设备管理人才，重点培养这些人才，发挥出他们最大的潜力，为老旧小区物业设施设备管理之后的可持续发展做准备。以多种方式筹集设施设备管理资金积极争取政府的资金支持。积极争取中央、省、市等上级的财政补贴，县、乡两级财政根据当年的财政状况，加大地方财政对老旧小区物业设施设备改造和设施设备管理资金的支持力度。以多种经营的方式筹集资金。老旧住宅小区物业可以扩大其经营服务的范围，开辟物业设施设备管理资金筹集的新渠道，通过为居民提供各种生活服务，如通过开展家政服务、物流服务、广告业务、房屋中介业务等多种经营的方式增加物业的盈利收入，弥补物业设施设备管理资金不足的问题。结语随着我国社会经济发展以及城镇化建设不断深入，在城市中大量的老旧住宅小区设施设备管理存在极大的问题，因此老旧住宅小区物业设施设备管理改善也成为老旧小区物业发展迫在眉睫的一个问题，改善老旧小区的物业设施设备管理是提升物业管理整体水平的重要一环，通过设施设备的管理提升物业服务的质量，实现老旧小区物业企业的可持续发展。希望通过对老旧住宅小区的物业设施设备管理问题的分析，可以对解决老旧住宅小区设施设备管理意识淡薄、制度不完善、缺乏相关人才和资金不足的问题有所帮助。参考文献李子扬.北京市老旧小区综合整治路径探索[J].城乡建