四川欧陆风格居住区建筑方案文本

目录第

第

第

第

第

第

章

序六

五

四

三

二

一/章

章/章/章/章/章/启

立

产

规

相

用

圈动

面

品

划

关

地

层区

设

设

方

案

解

文策

计

计

案

例

读

化////略/启示录/序序章圈層文化圈層·文化東方傳統智富階層圈層啟示錄人是萬物的尺度而世界總是掌握在少數人的手中他們以旁觀者絕對冷靜的姿態操縱著這座城市細微的成長預見著這座城市細微的脈絡智富圈层

需要怎样的

居住体验？享受

內斂自在

創新壹第一章用地解讀01|用地解读SITEANALYSIS项目整体区位COFC01|用地解读SITEANALYSIS区位分析：周边无竞品

|交通便利

——

高端豪宅基因SITECOFC01|用地解读SITEANALYSIS项目周边概况1#3#2#1#3#2#基地周边概况周边交通情况COFC01|用地解读SITEANALYSIS地块景观及居住价值分析强强——

土地居住价值

————

城市界面展示价值

——弱弱1#3#2#周边景观分析地块居住价值分析COFC01|用地解读SITEANALYSIS结论居住VS展示1#地块

居住和展示价值适中2#地块3#地块展示价值较强居住价值最高COFC貳第二章相关案例

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CASES案例分析

——

橡树公园

O奥尔黑机场橡树公园chicago位于芝加哥西北靠空港位于城市西郊，近奥尔黑国际机场低密度低密度小镇，私家别墅，豪宅区域文脉传承赖特不海明威故乡，草原风格建筑发源地COFC

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CASES案例分析

——

橡树公园

COFC

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CASES案例分析

——

橡树公园

COFC

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CASES中粮瑞府·北京建筑类型：独栋别墅，合院别墅别墅300容积率：0.66别墅400容积率：0.68售价：4000万起/套COFC02|相关案例RELATED

CASES相似定位案例·规划区位：城郊豪宅版块

——

中央别墅区&紧邻机场还原传统街巷空间形态回归传统城市肌理COFC02|相关案例RELATED

CASES相似定位案例：院落结构16.4m10.3m【一层半的建筑体量】私密、封闭的内部空间。【C形建筑院落】大小院落组合。合院入叛【合院入叛】仪式性的合院入叛，增加住户私密性。COFC02|相关案例RELATED

CASES相似定位案例：产品分析——四合院户型（400㎡-1.5F）10.3mC字形二层围合院落

露台一层平面二层平面地下一层平面建筑面积

260.3㎡建筑面积

140㎡建筑面积

280㎡COFC

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CASES成都豪宅案例龙湖源著用地面积：

66666.6㎡建筑面积：

121000㎡容

积

率：2主力户型面积：三居(91㎡)

四居(126|147㎡)售价：16000~30000元龙湖西宸原著用地面积：

87930㎡建筑面积：

549563㎡容

积

率：4.5主力户型面积：四居(133|151|175㎡)售价：12000-15000元九龙仓雍锦汇用地面积：

14674㎡建筑面积：

76099㎡容

积

率：3.96售价：30000元绿地锦天府用地面积：91908㎡建筑面积：280000㎡容

积

率：2.83主力户型面积：三居(183|199|343㎡)售价：

23000元蓝光雍锦世家用地面积：21333平方米建筑面积：98876平方米容

积

率：3.1主力户型面积：146-225㎡售价：

24000元首创娇子一号中大文儒德用地面积：

95663平方米中铁建·西派国际

建筑面积：

286000平方米中铁建·西派澜岸容

积

率：2主力户型面积：四居(133|163招商大魔方㎡)三居(75㎡）售价：40000元复地金融岛融创长滩壹号用地面积：

205640㎡建筑面积：

200000㎡容

积

率：0.94龙湖九里晴川占地面积：37742

㎡建筑面积：140063㎡容积率：3.14面积段：35-88

㎡售价：18000主力户型面积：四居(400㎡)亓居以上378㎡售价：18000融创玖棠府用地面积：

80911㎡建筑面积：

242879㎡容

积

率：2主力户型面积：四居(142|180㎡售价：13800元COFC02|相关案例RELATED

CASES近期成都市场认可度较高的豪宅项目四个关键词高低配改善、高端改善大面宽、南北通一梯一户新古典ArtDeco现代智能门禁、保安系统高档会所、高级酒店全年龄健身系统中轴礼序南北朝向、景观导向围合式布局传统十字劢线户型高层4房主流石材双入户大堂，重视归家体验中心大景观庭院改善产品板式住宅为主局部T4产品导致高端属性丌纯正简约低层送天送地COFC极强的个人领域感及私密感重视精神内涵及文化格调稀缺的环境地段资源

顶级会所配置BRAND城市豪宅的共性

现代技术不智能化难以复制的个性化特征INDIVIDUALIZATIONSOCIAL

RESOURCES

TASTE高度的社会资源整合体现在各种细节中的奢华品味02|相关案例RELATED

CASES目前，我们有什么？

&

将来，我们能做什么？COFC02|相关案例RELATED

CASES從世界到成都

|

我們的立足點区位地段豪宅，之所以叫豪宅是因為擁有獨一無二的資源CULTURE历叱文化运营管理無論是自然景觀資源，或是歷史文化管理資源自然景观NATURAL都可以作為溢價的籌碼PRODUCTCOMPETE产品竞争力竞争力COFC從世界到成都

|

我們的立足點成都印象CHENGDU

IMPRESSION川西园林從世界到成都

|

我們的立足點成都印象CHENGDU

IMPRESSION市井坊巷從世界到成都

|

我們的立足點成都印象CHENGDU

IMPRESSION古今建筑從世界到成都

|

我們的立足點中粮地产(集团)股份有限公司是一家占地157亩全国性、综合性的房地产开发上市企业。是国务院核定的16家以房地产为主业的央企之一。容积率

2.0适宜打造高品质舒居高低配产品。低密别墅产品立形象、拔调性。？已成熟的产品系列主要有鼎级景观住宅系列、都市精品住宅系列、祥云国际生活区系列等几大系列。品牌知名度高，项目以高品质、高定位、高附加值赢得客户的一致好评。品牌容积率

2.0我們的”成都味儿”從世界到成都

|

我們的立足點一

一

一座

座

座有

讓

來著

人

了豐

留

就厚

戀

不文

的

想化

城

走又有人情味兒的城。成都引入传统街巷-院落-理序主题溢价规划溢价产品溢价人文溢价底蘊、慢節奏、的城從世界到成都

|

我們的立足點尋找客戶的需求點

•打造相適應的規劃空間從世界到成都

|

我們的立足點更時尚的東方美學從世界到成都

|

我們的立足點更文化的居住体驗從世界到成都

|

我們的立足點不僅造房子，更是造生活從世界到成都

|

我們的立足點【更熟悉的風土人情】更熟悉的風土人情02|相关案例RELATED

CASES我们的愿景成都顶豪圈层的引领者中粮西南区标杆典藏之作COFC02|相关案例RELATED

CASES武侯•中糧瑞府COFC弎第三章規划策略03|规划策略PLANNING

STRATEGY/第叁章感性与理性融合理

规性划策常

方

规规

案

划分

演

方析

绎

案强

产

规排

品

划测

选

条算

型

件先算账略/方案演绎COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY规划条件1#&3#地块用地性质：

二类住宅用地（纯住宅）1#3#2#用地面积：

1#

41863.23㎡3#

32416.54㎡合计74279.77㎡FAR

2.0覆盖率

28%2#地块容积率

≤2.0(单地块丌得＜1)建筑密度

≤28%用地性质：

二类住宅用地（兼容商业服务业设施用地）用地面积：

30500.45㎡（代建

1.2万㎡

商业服务设施）绿地率限高≥30%39.47m~41.09m配建要求2#地块应修建1.2万㎡商业，丏独立设置，丌能叠建，宜临金履路和金兴路设置，高度丌高于24米，层高丌低于4.5米；配建住宅计容面积丌低于住宅计容总面积20%的租赁用房—人才公寓（户型面积60-120㎡），首期开发，建成后无偿移交政府；……COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY高

层

产

品户型面积套型3.5房双卫套四双卫套四三卫套四三卫—套数120345202144811套数配比10-15%40-45%25-28%15-20%100%面积15360495153393626640125451面积配比10-15%40-45%25-30%20-25%100%125-130㎡140-146㎡165-170㎡180-185㎡合计128-146㎡产品可为2T3户产品，控面积、控总价，形成差异化竞争，为本项目的现金流产品。低

多

层

产

品168㎡产品设置为南北向板式2T2产品，三卫设计，丰富功能性，形成差异化优势。户型面积145-148150-160合计套型4室2厅3卫5室2厅4卫—套数47套数配比80-90%10-20%100%面积716220509212面积配比80-90%10-20%100%1360户型面积160-170180-190合计套型5室2厅3卫5室2厅4卫—套数10626套数配比80-90%10-20%100%面积176064810面积配比80-90%10-20%100%㎡180

产品作为补充，中庭最佳位置，双套房设计，丰富产品及客户面的同时，追求最大化溢价。13222416备注：尽可能增大产品赠送面积，如局部设置错跃产品等，提升竞争力。COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY高层产品模块（1T2）·初步选型15M14M13M12M13M13M13M12M180产品168产品148产品128产品(可考虑局部T3)4面宽

4房4面宽

4房3面宽

4房3面宽

3+1房首层占地

193.5㎡层数

12F单栋面积

2160㎡首层占地

180.6㎡层数

12F单栋面积

2016㎡首层占地

159.1㎡层数

12F单栋面积

1776㎡首层占地

137.6㎡层数

12F单栋面积

1536㎡COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY低、多层产品模块·初步选型联

排

产

品叚

拼

产

品190产品

端户8.17.5170产品

叚拼162面宽

5房2面宽

5房首层占地

190㎡首层占地

75㎡10.510.514层数3F层数6F/4F单栋面积

190㎡单栋面积

1020/680㎡170产品

中间户2面宽

5房首层占地

70㎡层数3F单栋面积

170㎡COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY强

排

测

算STEP1测算原则破题策略·货值最大化·纯低密高品质社区—“血统纯”·小高层的品质—保证项目现金流居住VS展示·形象展示——低密度社区呈现COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY强

排

测

算STEP2强排方案对比——初选1#小高+人才公寓2#小高+联排，北侧商业3#联排1#叠拼+联排2#小高+联排，东侧商业3#小高+人才公寓1#叠拼+联排2#小高+联排，东侧商业3#小高+人才公寓1#小高+洋房2#小高+联排，东侧商业3#联排方案一方案二方案三方案四A.产品综合货值B.纯低密高品质社区C.小高层的品质D.社区形象展示A.产品综合货值B.纯低密高品质社区C.小高层的品质D.社区形象展示A.产品综合货值B.纯低密高品质社区C.小高层的品质D.社区形象展示A.产品综合货值B.纯低密高品质社区C.小高层的品质D.社区形象展示XXX√COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY强

排

测

算STEP3理想布局模式1#地块2#地块小高层产品洋房产品人才公寓

（独立管理）经济型别墅（150-170㎡）售楼处预售价格2.9面积111476123240总价（单位：万3#地块高层6+1洋房六叠拼四叠拼联排323280394370打造纯别墅社区3.23.844.5但无法满足容积率0034004153018FAR=0.76＜1.0合院4.1总

计515735COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY强

排

测

算STEP4修正方案对比高层换别墅洋房换别墅叚拼换联排6叚3#FAR=1.03#FAR=1.083#FAR=1.143#FAR=1.46预售价格2.9面积112740123240总价（单位：万）预售价格2.9面积101056274440总价（单位：万）预售价格2.9面积10185609600371209244总价（单位：万）2953820预售价格高层6+1洋房六叠拼四叠拼联排326946394370高层6+1洋房六叠拼四叠拼联排293062878210高层6+1洋房六叠拼四叠拼联排高层6+1洋房六叠拼四叠拼联排2.93.23.844.54.1总

计76290072270221241027462603.23.844.54.1总

计3.23.844.54.1总

计3.23.844.54.1总

计364801484804159800003274014733029304131868924441598合院合院合院合院513713512751521940537465COFC高层产品6+1洋房六叠拼四叠拼联排如何再次提升货值？类独栋产品错层复式产品别墅产品高层产品+

¥1000+

¥100003|规划策略PLANNING

STRATEGY强排测算STEP5提高产品力，进一步提升货值【类独栋产品】【传统联排产品】·南北向庭院无法连通缺少沟通·侧向庭院9.2m完整贯通互劢交流·南北向入户·侧向入户庭院无直接对视影响私密性较强庭院直接对视影响私密性较弱COFC/第叁章感性与理性融合理

规性划策常

方

规规

案

划分

演

方析

绎

案强

产

规排

品

划测

选

条算

型

件先算账略/方案演绎03|规划策略PLANNING

STRATEGYCOFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY傳統的

院落-禮序

結構四进院落—从公共逐渐走向私密、神圣的空间序列中轴线中轴线

杜甫草堂平面图成都川西园林多进制空间序列COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY五進院落的規劃結構

|

頂級酒店的管理體系COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合——方案演繹双重叙事流线COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合——方案演繹三重门禁管理COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹一進空間·門之儀

——【沐洗院】售楼处·入叛4景观·次入叛3城市共享空间·主入叛1南侧·入叛（喷泉广场）2COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹一進空間·門之儀沐洗院COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹一進空間·門之儀沐洗院COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹一進空間·門之儀沐洗院COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹二進空間·庭之悅

——【尚友园】社区下沉会所社区大堂21COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹二進空間·庭之悅

——【尚友园】【会所平面图】社区下沉会所庭院以文化为主题脉络满足行|居|游|观|想的共享空间。底层架空视线通透COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹二進空間·庭之悅

——【尚友园】棋牌室健身房棋牌室阅读空间儿童活劢区景观庭院咖啡厅艺术水景门厅恒温泳池【社区下沉会所平面图】COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹二進空間：庭之悅尚友园COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹二進空間：庭之悅尚友园COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹二進空間：庭之悅尚友园COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹三進空間·苑之樂

——【暢遊園】风雨运劢场地各类球场露天剧场婚礼等服务类设施1幼儿活劢场地4步道游戏坑适老活劢场地5休憩观景群体活劢步道健身儿童活劢场地2游戏场3各类球场小型劢植物温室COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹三進空間：苑之樂暢遊園COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹四進空間·园之趣

——【精趣园】邻里交往1半私密庭院花园2COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY四進空間：园之趣COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合—方案演繹五進空間·道之逸

——【禪修園】别墅尊享花园入户庭院别墅尊享花园入户庭院COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY五進空間：道之逸COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY鸟瞰图COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY总平面图COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY1#地块2地块3#地块类别数值备注类别数值30500.561004.02.0备注类别数值备注总用地面积41862.77113411.82.71总用地面积计容建筑面积容积率总用地面积计容建筑面积容积率32417计容建筑面积容积率35194.2方案一指标表1.09商品房112964.8商品房9224.0商品房35194.212814817018014874.8

14.8%12812804451044.3%32.6%8.4%1481701800148168180高层高层高层327920841000合计6+1100586.8合计7+1其中其中合计叚加0.0其中其中12378其中其中15168中间套边套合计00000中间套

14326.2中间套

5947.0边套总别墅别墅别墅边套570020026.23277.09224.039512.123239.316272.839512.1其中预售价格2.9面积100587275460总价（单位：万）其中其中合计合计人才公寓6叚拼4叚拼人才公寓6090合计配套用房6叚拼4叚拼人才公寓00高层6+1洋房六叚拼四叚拼联排2917028814706090合计3.23.844.56090人才公寓底层00配套用房267.9合计配套用房售楼处商业29250.2131626447703售楼处商业1600.010400.0628.0售楼处商业合院4.1户数合计511475户数户数188其中商品房商品房商品房128148168180跃层000000128148168180跃层115288184440128148168180跃层00总货值(错复高层高层高层0预售价格面积总价（单位：万）0高层错复2.9359384.841202.027546.00.0172216123606881470其中其中0合计合计631720合计合计六叚拼四叚拼0叚加别墅其中其中其中其中6+17间套边套3818566+1洋房六叚拼3.23.84其中中间套边套合计其中中间套边套别墅别墅0合计人才公寓6090合计0四叚拼0.00六叚拼四叚拼人才公寓0390182572类独栋联排4.68297.03816600人才公寓联排合院4.54.120953.2942896090合计6090基底面积高层8540.2合计别墅叚加商业售楼处人才公寓3582.7基底面积高层别墅108688870019980基底面积高层别墅100770796521120合计5164251550.0600.02807.50.318936.079940.06+1洋房叚拼商业售楼处人才公寓7+1洋房叚拼商业售楼处人才公寓建筑密度地下室总建筑面积地下室总建筑面积COFC55098168509.8地下室总建筑面积2842763621.203|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合——常規分析住宅产品分布COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合——常規分析小区功能分析COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合——常規分析规划特色社区商业&景观界面共同打造“十字轴系统”COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合——常規分析规划特色社区商业&景观界面共同打造“十字轴系统”COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY感性與理性的融合——常規分析地下车库分析COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY其他方案COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY方案二总平面图叚加+类独栋COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY1#地块2地块3#地块类别数值备注类别数值30500.561004.02.0备注类别数值32417343001.06343000备注总用地面积计容建筑面积容积率41862.77115222.82.75总用地面积总用地面积计容建筑面积容积率计容建筑面积容积率方案二指标表商品房115222.8商品房9224.0商品房128148170180跃层14874.8

14.8%44752

44.4%32792

32.5%128148168180128148170180跃层0高层高层高层0084108.3%其中其中合计叚加0.0合计6+1中间套边套合计100828.814394合计6+100其中其中其中总货值中间套

5947.0别墅00000边套3277.09224.039512.123239.316272.839512.1中间套

1360边套预售价格2.9面积总价（单位：万）29240446061别墅其中别墅其中合计其中494063000高层6+1洋房六叚拼四叚拼联排100828.8143940人才公寓合计6叚拼4叚拼人才公寓6090合计6叚拼4叚拼人才公寓3.23.844.52800002660015528.4106400698786090合计人才公寓底层6090合计配套用房267.9其中售楼处商业户数商品房1600.010400.0628.0合院4.1售楼处商业售楼处商业户数合计514742户数商品房703其中194128148168180跃层000000商品房128115288184440128148168180跃层00高层总货值（类独栋148168180跃层高层高层0预售价格2.93面积总价（单位：万）172918123606460610其中其中高层错复6+1洋房六叚拼四叚拼类独栋联排59626.841202.014394.00.0合计0叚加别墅合计6+1631720合计6+10其中其中其中中间套边套38185603.23.84其中中间套边套其中中间套边套8别墅别墅0合计026340人才公寓26600.07537.010640034670合计0合计6090合计390182572六叚拼四叚拼0六叚拼四叚拼人才公寓4.60160人才公寓联排合院4.54.17991.435961基底面积8540.260906090高层别墅叚加商业售楼处人才公寓其中3582.7合计519616合计合计基底面积高层别墅10623.28625.2019980基底面积高层别墅951002510070001550.0600.02807.50.318936.079940.06+1洋房叚拼商业售楼处人才公寓6+1洋房叚拼商业售楼处人才公寓建筑密度地下室总建筑面积地下室总建筑面积COFC5509896960.77地下室2842760844总建筑面积03|规划策略PLANNING

STRATEGY方案三总平面图3#地块全联排方案COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY1#地块2地块3#地块类别数值41862.771240542.9612360815960386724309013388备注类别数值30500.561004.02.0备注类别数值32417245200.76245200备注总用地面积计容建筑面积容积率总用地面积计容建筑面积容积率总用地面积计容建筑面积容积率商品房商品房9224.0商品房方案三指标表12814.4%34.8%38.8%12.0%128128148170180跃层148170180跃层1481681800高层高层别墅高层00其中其中合计叚加0.0合计11111012498合计6+100其中其中其中6+1中间套边套5947.03277.09224.039512.123239.316272.839512.1267.9

人才公寓底层1600.010400.0628.0别墅中间套边套00000其中中间套

17680总别墅合计人才公寓6090合计配套用房边套684024520其中其中预售价格2.9面积111110124980总价（单位：万）合计合计6叚拼4叚拼人才公寓6090合计配套用房6叚拼4叚拼人才公寓00高层6+1洋房六叚拼四叚拼联排3222193999403.26090合计3.8售楼处商业其中400446745户数4.533744.0151848售楼处商业其中商品房售楼处商业户数合院4.11281481681800.00.00.00.00.0户数140合计514061高层商品房商品房128148168180跃层115248240700128148168180跃层00其中其中合计高层高层0叚加别墅0中间套边套合计人才公寓6090合计38.018.056.00合计673720合计0其中其中其中6+16+10其中中间套边套合计其中中间套边套合计104361400390.0182.0572.08540.2别墅别墅00六叚拼四叚拼人才公寓0六叚拼四叚拼人才公寓基底面积高层00别墅叚加商业3582.76090合计6090其中1550.0600.02807.50.318936.079940.0合计售楼处基底面积高层别墅11188.49190.4019980基底面积高层别墅9612人才公寓096120建筑密度地下室总建筑面积6+1洋房叚拼商业6+1洋房叚拼商业0售楼处人才公寓建筑密度售楼处人才公寓建筑密度26.7%5754818160229.7%2842752947地下室总建筑面积地下室总建筑面积COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY方案四总平面图1#地块全高层方案COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY1#地块2地块3#地块类别数值41862.81132852.711128392826846104342484219.21128390备注类别数值30500.561004.02.0备注类别数值备注总用地面积总用地面积计容建筑面积容积率总用地面积计容建筑面积容积率32417计容建筑面积容积率35302.2方案四指标表1.09商品房商品房9224.0商品房35302.212814817018025.1%40.9%30.4%3.7%12814816818012814817018000高层高层高层000合计6+1其中其中合计叚加0.0合计7+1其中其中其中其中15276方案四1#3中间套边套合计0中间套

5947.0边套

3277.0合计中间套

14326.2别墅别墅别墅0边套570020026.2预售价格2.9面积112839152760总价（单位：万）其中其中09224.039512.123239.316272.839512.1其中合计高层6+1洋房六叚拼四叚拼联排3272344888306叚拼4叚拼人才公寓6090合计配套用房0人才公寓6叚拼4叚拼人才公寓0006090合计3.23.86090合计400人才公寓底层配套用房267.94.529250.2131626446717售楼处商业1600.010400.0628.0售楼处商业售楼处商业合院4.1户数合计507743户数其中商品房户数186商品房1281481681800.00.0商品房12814816818020729619222717012814816818000高层0.0高层高层0.00其中其中合计0.00合计中间套边套合计人才公寓38.018.056.0合计0别墅其中其中6+1其中其中7间套边套合计0中间套边套合计其中别墅其中别墅006090合计390.0182.0572.08540.2六叚拼四叚拼人才公寓0六叚拼四叚拼人才公寓00基底面积高层6090合计6090合计别墅叚加商业3582.7基底面积高层别墅9798.289798.28基底面积高层1026008040222001550.0600.02807.50.318936.079940.0售楼处人才公寓000别墅7+1叚拼商业售楼处人才公寓6+1洋房叚拼商业售楼处人才公寓建筑密度地下室总建筑面积建筑密度23.4%57548170833建筑密度31.7%2842763729.2地下室总建筑面积地下室总建筑面积COFC03|规划策略PLANNING

STRATEGY方案对比方案一3#地块方案二3#叚加+类独栋高货值(取决叚拼实际货值)方案三方案四1#地块小高小高品质洋房+联排3#纯低密社区高货值综合平衡FAR小亍1.0方案四总货值面积100587275460总货值总货值预售价格2.9面积112839152760总价（单位：万）预售价格2.9总价（单位：万）预售价格2.9面积100828.81439402660015528.4总价（单位：万）29240446061预售价格2.9面积111110124980总价（单位：万）高层6+1洋房六叚拼四叚拼联排327234488830高层6+1洋房六叚拼四叚拼联排291702881470高层6+1洋房六叚拼四叚拼联排高层6+1洋房六叚拼四叚拼联排3222193999403.23.23.844.53.23.844.53.23.803.840000106400698784004.529250.213162629250.21316264.533744.0151848合院4.1合院4.1合院4.1合院4.1合计507743合计511475合计514742合计514061COFC肆第四章產品策略04|产品设计PRODUCT

DESIGN感官体验：好看！实际功能：好用提升空間效率強化視覺感受洄游行走動線空間的可變性細部酒店式處理靈活的組合模式COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN产品关键词：舒适性|开放性|趣味性|可变性COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN【

户型产品

·

级配表

】户型主卧套间次卧套间南向面宽基本配置玄关客厅餐厅厨房公卫其他分类面积段

类型层数主卧书房

衣帽间

主卫次卧

衣帽间

卫生间3.3*3.63.5*3.6（卧室）1281T3124房2厅2卫11.5*1.53.9*3.63.0*2.5

2.1*3.0

1.8*3.0

3.7*3.62.4*2.1

1.9*3.02.7*3.6（书房）1481481T31T212124房2厅3卫4房2厅3卫531.9*1.82.5*2.37.2*3.8（横厅+餐厅）3.6*1.8

3.0*1.8

3.9*3.62.25*1.92.7*1.5

2.3*2.2

3.6*4.12.4*2.02.7*3.83.0*3.6（卧室）2.6*3.5（书房）3.55*3.53.2*3.74.2*4.33.3*3.9

3.3*1.83.9*3.92.5*1.5

2.6*2.12.6*2.11.5*2.4（多功能）

3.0*3.5（卧室）4+1房2厅31681T21242.2*1.8

4.2*4.3+2.7*4.3（横厅+书房）

2.2*3.6

3.6*2.4

2.2*2.9

3.9*4.22.5*1.8

2.5*2.7

3.55*3.32.25*2.1卫1.8*2.4（家政）2.1*2.13.6*3.9高层产品跃层（奇数层）16816812125房2厅3卫5房2厅3卫442.1*3.04.2*4.93.5*4.0

3.5*1.83.9*4.02.7*2.2

2.7*2.73.3*3.9（卧室）3.0*4.0*23.0*1.82.1*2.13.0*1.8跃层（偶数层）2.1*3.0

4.2*4.9+3.0*4.0（横厅+书房）

3.5*4.0

3.5*1.83.9*4.0

3.0*4.0

2.7*2.2

2.7*2.73.6*3.93.3*3.9（卧室）1.8*2.5（多功能）1.8*2.5（家政）4+1房2厅31801T21242.3*1.8

4.5*4.3+3.0*4.3（横厅+书房）

2.3*3.9

3.9*2.5

2.3*3.1

4.0*4.22.7*1.8

2.7*2.9

3.55*3.452.25*2.13.1*3.6（卧室）卫4.0*3.94.0*1.8

4.0*2.2

3.6*3.81.5*4.2

2.5*4.2

3.6*3.84.0*1.8

4.0*2.2

3.6*3.81.5*4.2

2.5*4.2

3.6*3.82.4*1.82.4*1.82.4*1.82.4*1.8跃层（奇数层）5房2厅4卫（双主卧）18018015515515517019018012124552.4*3.02.4*3.02.7*1.82.0*3.33.3*2.03.3*2.01.8*1.81.8*1.87.4*4.2（横厅+餐厅）7.4*4.2（横厅+餐厅）6.6*5.4（横厅+书房）6.6*5.4（横厅+书房）6.5*4.53.0*3.6

1.8*1.73.0*3.6

1.8*1.73.0*3.83.0*3.82.25*3.0（家政）2.25*3.0（家政）3.4*4.24.0*3.93.4*4.2跃层（偶数层）5房2厅4卫（双主卧）3.3*3.9*23.3*3.3下叠上叠5房2厅3卫5房2厅3卫4房2厅3卫5房2厅3卫5房2厅3卫5房2厅3卫64.2*3.2

3.3*1.9

3.3*1.8*2

4.2*3.9

2.4*3.9

3.3*1.5

3.3*1.8叠加产品联排产品3.3*3.9*2464.2*3.2

3.3*1.9

3.3*1.8*2

3.9*3.93.3*1.5

3.3*1.82.7*3.9（书房）3.0*3.33.0*1.8

4.4*4.53.5*3.5

3.3*2.13.3*2.1

4.5*2.1

4.5*3.32.0*3.32.7*2.02.1*2.41.8*2.4中间户34.564.1*4.2

2.4*4.2

3.5*2.4

3.5*3.32#端3.0*1.83.3*1.83.9*3.5

2.7*1.33.9*3.3

2.7*1.53.0*3.33.3*4.837.2*4.84.2*3.5

3.3*2.73.9*2.44.5*4.8

2.7*4.8

3.5*3.2

3.9*3.33#中间1.8*2.4

4.9*4.8

2.1*4.8

2.4*4.8

3.6*2.4

3.3*4.82.1*2.4

4.2*4.8

3.2*2.0

3.5*2.41.8*2.4

4.9*4.5

2.2*4.5

2.1*4.5

3.6*2.4

3.0*4.52.1*2.1

4.2*4.5

3.0*2.0

3.6*2.43.6*3.6（书房）3.6*3.6端户端户369.5*4.8（横厅+餐厅）9.2*4.5（横厅+餐厅）3.3*3.6（书房）3.3*3.6363.6*2.4COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN【

高

层

户

型

】不止于舒适COMFORTABLE

ANDMORECOFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN改造后房间阳台1/2面积赠送户型名称128户型（1T3）①

户型配置：3+1房2厅2卫改造后为：4房2厅2卫②

套内面积：103.14㎡(丌含阳台)③

阳台面积：18.12㎡

阳台占比：14.96%④

建筑面积：128.17㎡(含阳台)⑤

得房率：87.54%⑥

改造后可增加建筑面积：2.98㎡⑦户型特点：·劢静分区明确，避免干扰；·主卧套间；·大面宽阳台。COFC【改造后】【128户型&148户型】【改造前】04|产品设计PRODUCT

DESIGN阳台1/2面积赠送户型名称148户型（1T3）①

户型配置：3+1房2厅3卫改造后为：4房2厅3卫②

套内面积：116.70㎡(丌含阳台)③

阳台面积：20.00㎡

阳台占比：14.92%④

建筑面积：144.73㎡(含阳台)⑤

得房率：87.54%⑥

改造后可增加建筑面积：2.4㎡⑦户型特点：·南向亓开间超大尺度面宽；·豪华客餐横厅区域；·大面宽南向阳台；·主卧套间；·减少走道面积，提高空间利用率。COFC【128户型&148户型】04|产品设计PRODUCT

DESIGN改造后房间阳台1/2面积赠送户型名称148户型（1T2）①

户型配置：3+1房2厅3卫改造后为：4房2厅3卫②

套内面积：114.04㎡(丌含阳台)③

阳台面积：18.86㎡

阳台占比：13.59%④

建筑面积：148.02㎡(含阳台)⑤

得房率：83.41%⑥

改造后可增加建筑面积：2.34㎡⑦户型特点：·独立电梯厅入户；·公馆化入口玄关体系，多方向流线引导至丌同区域，避免干扰；·主卧套间；·大面宽南向阳台；·减少走道面积，提高空间利用率。COFC【改造后】【148户型】【改造前】04|产品设计PRODUCT

DESIGN改造后房间阳台1/2面积赠送户型名称168户型①

户型配置：3+1房2厅3卫改造后为：4房2厅3卫②

套内面积：134.79㎡(丌含阳台)③

阳台面积：25.18㎡

阳台占比：14.74%④

建筑面积：184.16㎡(含阳台)⑤

得房率：85.91%⑥

改造后可增加建筑面积：2.7㎡⑦户型特点：·独立电梯厅入户；·公馆化入口玄关体系，多方向流线引导至丌同区域，避免干扰；·大面宽书客宽厅及南向阳台；·豪华主卧套间；·多洄游劢线，提升空间感，使走道功能化，增强各区域间互劢体验；·酒店式三分离卫生间，提高品质；·可变式厨房功能强大，可不其他配套用房共同形成连贯完善的后勤区域；·南北向次卧可不厨房&书房形成两间套间，满足未来家庭人口增多的需求。COFC【改造后】【168户型】【改造前】04|产品设计PRODUCT

DESIGN·北向卧室不多功能房组合形成卧室套间。·南向卧室不书房组合形成卧室套间。COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN阳台改造后房间-B上空改造后房间-B上空面积赠送阳台1/2面积赠送户型名称168户型（跃层）①

户型配置：4+1房2厅3卫改造后为：5房2厅3卫②

套内面积：135.27㎡(丌含阳台)③

阳台面积：23.58㎡

阳台占比：14.63%④

建筑面积：173.00㎡(含阳台)⑤

得房率：85.01%B-2FB-2FA-1FA-1F⑥

改造后可增加建筑面积：13.79㎡⑦户型特点：·独立电梯厅入户；·公馆化入口玄关体系，多方向流线引导至丌同区域，避免干扰；·跃层设计，局部面积赠送，上空可改造，改造后可增加建筑面积约为10.64㎡；·改造部分空间可分可合：可独立成间；亦可形成大面宽书客宽厅及豪华主卧套，为丌同的家庭需求提供可能性和灵活性。COFC【改造后】【168户型（偶数层）】【改造前】04|产品设计PRODUCT

DESIGN阳台改造后房间-A上空改造后房间-A上空面积赠送阳台1/2面积赠送户型名称168户型（跃层）①

户型配置：4+1房2厅3卫改造后为：5房2厅3卫②

套内面积：135.27㎡(丌含阳台)③

阳台面积：23.58㎡

阳台占比：14.63%④

建筑面积：173.00㎡(含阳台)⑤

得房率：85.01%A-2FA-2FB-1FB-1F⑥

改造后可增加建筑面积：13.79㎡⑦户型特点：·独立电梯厅入户；·公馆化入口玄关体系，多方向流线引导至丌同区域，避免干扰；·跃层设计，局部面积赠送，上空可改造，改造后可增加建筑面积约为10.64㎡；·改造部分空间可分可合：可独立成间；亦可形成大面宽书客宽厅及豪华主卧套，为丌同的家庭需求提供可能性和灵活性。COFC【改造后】【168户型（奇数层）】【改造前】04|产品设计PRODUCT

DESIGN上空面积赠送-B【户型A`·1F】【户型A·2F】【户型B·2F】上空面积赠送-A【户型B·1F】【户型B`·2F】【户型A·1F】168跃层-A|B户型·错层示意图COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN改造后房间阳台1/2面积赠送户型名称180户型①

户型配置：4+1房2厅3卫改造后为：5房2厅3卫②

套内面积：147.31㎡(丌含阳台)③

阳台面积：25.18㎡

阳台占比：14.36%④

建筑面积：184.16㎡(含阳台)⑤

得房率：86.83%⑥

改造后可增加建筑面积：2.79㎡⑦户型特点：·独立电梯厅入户；·公馆化入口玄关体系，多方向流线引导至丌同区域，避免干扰；·大面宽书客宽厅及南向阳台；·豪华主卧套间设计；·多洄游劢线，提升空间感，环型流线使走道功能化，增强各区域间互劢体验；·酒店式三分离卫生间，提高品质；·可变式厨房功能强大，可不其他配套用房共同形成连贯完善的后勤区域；·南北向次卧可不厨房&书房形成两间套间，满足未来家庭人口增多的需求。COFC【改造后】【180户型】【改造前】04|产品设计PRODUCT

DESIGN改造后房间-B上空面积赠送-B户型名称180户型（跃层）①

户型配置：4房2厅3卫改造后为：5房2厅3卫(双主卧)②

套内面积：142.35㎡(丌含阳台)③

阳台面积：26.10㎡

阳台占比：14.97%④

建筑面积：181.79㎡(含阳台)⑤

得房率：85.48%B-2FA-1FA-1FB-2F⑥

改造后可增加建筑面积：28.80㎡⑦户型特点：·跃层设计，局部面积赠送，上空可改造改造后可增加建筑面积约为28.80㎡；·独立电梯厅入户；·公馆化入口玄关体系，多方向流线引导至丌同区域，避免干扰；·大面宽书客宽厅及阳台；·减少走道面积，充分提高空间利用率；·改造部分空间可改为豪华卧室套间，

形成双主卧套间格局；·主卧套间可改为独立的2房1卫格局，为丌同的家庭需求提供可能性和灵活性。COFC【改造后】【180户型（偶数层）】【改造前】04|产品设计PRODUCT

DESIGN改造后房间-A上空面积赠送-A户型名称180户型（跃层）①

户型配置：4房2厅3卫改造后为：5房2厅3卫(双主卧)②

套内面积：142.35㎡(丌含阳台)③

阳台面积：26.10㎡

阳台占比：14.97%④

建筑面积：181.79㎡(含阳台)⑤

得房率：85.48%A-2FB-1FB-1FA-2F⑥

改造后可增加建筑面积：28.80㎡⑦户型特点：·跃层设计，局部面积赠送，上空可改造改造后可增加建筑面积约为28.80㎡；·独立电梯厅入户；·公馆化入口玄关体系，多方向流线引导至丌同区域，避免干扰；·大面宽书客宽厅及阳台；·减少走道面积，充分提高空间利用率；·改造部分空间可改为豪华卧室套间，

形成双主卧套间格局；·主卧套间可改为独立的2房1卫格局，为丌同的家庭需求提供可能性和灵活性。COFC【改造后】【180户型（奇数层）】【改造前】04|产品设计PRODUCT

DESIGN主卧套间可改为【独立2房+1卫】的房间格局，以适应丌同的家庭需求。COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN上空面积赠送-B【户型A`·1F】【户型A·2F】【户型B·2F】上空面积赠送-A【户型B·1F】【户型B`·2F】【户型A·1F】180跃层-A|B户型·错层示意图COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称

人才公寓-60户型①

户型配置：2房2厅2卫②

套内面积：45.33㎡(丌含阳台)③

阳台面积：6.30㎡④

建筑面积：60.96㎡(含阳台)⑤

得

房

率

：79.53%户型名称

人才公寓-90户型①

户型配置：2房2厅2卫②

套内面积：67.87㎡(丌含阳台)③

阳台面积：8.40㎡④

建筑面积：90.62㎡(含阳台)⑤

得

房

率：79.53%COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称

人才公寓-60户型①

户型配置：2房2厅2卫②

套内面积：45.75㎡(丌含阳台)③

阳台面积：8.10㎡④

建筑面积：61.25㎡(含阳台)⑤

得

房

率：81.30%户型名称

人才公寓-90户型①

户型配置：2房2厅2卫②

套内面积：69.24㎡(丌含阳台)③

阳台面积：7.13㎡④

建筑面积：89.55㎡(含阳台)⑤

得

房

率：81.30%COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN【

联

排

户

型

】不止于奢華LUXURY

ANDMORECOFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称148户型①

户型配置：4房2厅3卫②

套内面积：120.54㎡(丌含阳台)③

阳台面积：18.68㎡

阳台占比：13.32%④

建筑面积：148.68㎡(含阳台)⑤

得房率：87.36%⑥户型特点：独立电梯厅入户；·公馆化入口玄关体系，多方向流线引导至丌同区域，避免干扰；·豪华主卧套间设计；·多洄游劢线，提升空间感，环型流线使走道功能化，增强各区域间互劢体验。COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称170户型①

户型配置：5房2厅3卫②

套内面积：137.51㎡(丌含阳台)③

阳台面积：23.31㎡

阳台占比：14.42%④

建筑面积：169.42㎡(含阳台)⑤

得房率：88.05%⑥户型特点：独立电梯厅入户；·公馆化入口玄关体系，多方向流线引导至丌同区域，避免干扰；·豪华主卧套间设计；·多洄游劢线，提升空间感，环型流线使走道功能化，增强各区域间互劢体验。COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN【

洋

房

户

型

】不止于奢華LUXURY

ANDMORECOFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称155户型(联排)地下层平面本层建筑面积：91.59㎡夹层建筑面积：55.48㎡户型特点：地下私家车库入户；多功能家庭娱乐空间；利用层高设置夹层区域。【地下层平面】【地下夹层平面】COFC庭院可改造天五可改造庭院可改造改造后房间改造后为电梯五改造后为餐厅04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称155户型(联排)户型配置：3房2厅3卫改造后为：4房2厅4卫本层建筑面积：62.93㎡本层占地面积：60.95㎡总建筑面积：246.34㎡地上建筑面积

：154.45㎡地下建筑面积：91.89㎡赠送面积

：254.56㎡地下赠送面积

：91.59㎡地下夹层赠送面积：55.48㎡露台赠送面积：28.8㎡挑空赠送面积

：38.79㎡阳台（门廊）赠送面积：1.98㎡电梯五赠送面积

：8.55㎡庭院可建赠送面积

：29.37㎡实得面积：500.90㎡赠送率

：164.82%【1F平面-改造前】【1F平面-改造后】COFC客厅上空可改造庭院上空可改造改造后为主卧套间改造后为衣帽间04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称155户型(联排)二层平面本层建筑面积：38.21㎡（改造前）71.90㎡（改造后：客厅上空+庭院上空）户型特点：二、三层为全套间配置；赠送客厅上空及侧向庭院上空面积，可改造为主卧套间。【2F平面-改造前】【2F平面-改造后】COFC庭院上空可改造改造后为主卧衣帽间04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称155户型(联排)三层平面本层建筑面积：53.40㎡（改造前）60.00㎡（改造后）户型特点：豪华主卧套间；南北大面积露台空间；赠送侧向庭院上空面积，可改造为主卧套间。【3F平面-改造前】【3F平面-改造后】COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称170户型(联排)地下层平面本层建筑面积：104.14㎡夹层建筑面积：63.25㎡户型特点：地下私家车库入户；多功能家庭娱乐空间；利用层高设置夹层区域。【地下层平面】【地下夹层平面】COFC庭院可改造天五可改造庭院可改造改造后房间改造后为电梯五改造后为餐厅04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称170户型(联排)户型配置：3房2厅3卫改造后为：4房2厅4卫本层建筑面积：71.43㎡本层占地面积：69.18㎡总建筑面积：274.69㎡地上建筑面积

：170.55㎡地下建筑面积：104.14㎡含采光五面积

：12.62㎡赠送面积

：293.97㎡地下赠送面积

：104.14㎡地下夹层赠送面积：63.25㎡露台赠送面积：36.84㎡挑空赠送面积

：45.34㎡阳台（门廊）赠送面积：2.25㎡电梯五赠送面积

：8.55㎡庭院可建赠送面积

：33.60㎡实得面积：568.66㎡赠送率

：172.37%【1F平面-改造前】【1F平面-改造后】COFC客厅上空可改造庭院上空可改造改造后为主卧套间改造后为衣帽间04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称170户型(联排)二层平面本层建筑面积：36.53㎡（改造前）77.64㎡（改造后：客厅上空+庭院上空）户型特点：二、三层为全套间配置；赠送客厅上空及侧向庭院上空面积，可改造为主卧套间。【2F平面-改造前】【2F平面-改造后】COFC庭院上空可改造改造后为主卧衣帽间04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称170户型(联排)三层平面本层建筑面积：62.59㎡（改造前）71.50㎡（改造后）户型特点：豪华主卧套间；南北大面积露台空间；赠送侧向庭院上空面积，可改造为主卧套间。【3F平面-改造前】【3F平面-改造后】COFC04|产品设计PRODUCT

DESIGN户型名称180户型(联排)地下层平面本层建筑面积：105.58㎡夹层建筑面积：75.6㎡户型特点：地下私家车库入户；主佣劢线分离；多功能家庭娱乐空间；利用层高设置夹层区域【地下层平面】【地下夹层平面】COFC天五可改造庭院可改造改造后为电梯五改造后为餐厅04|产品设计PRODUCT

DESIGN9200