驻马店雅居园项目推广策略99p

“本案，就是不同于驻马店北区其他工程。〞——我们对本案的第一印象大

社区。

低

密度。

高

绿化。本案建设规划约35万㎡的恢宏规模，实属驿城北区一个大社区多层和高层电梯豪宅，南北通透，户型实用舒适，楼间距超1：1的

低密度一条景观大道为中轴，两侧以带状绿化为连接，大于30%高绿化本案，致力创立在驻马店地产市场上的终极置业豪宅！提案纲要一、明确营销目标二、区域市场研究三、工程本体分析四、目标客户分析五、工程市场定位六、营销推广策略七、平面视觉表现区域背景本案条件目标客户市场定位思路界定工程面临为题明确营销目标确定工程营销策略——基于市场本质及客户需求之上，确定本案营销推广策略第一章明确本案销售目标※营销目标资金稳健回收利润最大化品牌树立与传播目标1：现金流通过分阶段的配合营销，实现工程的可持续性开发，为开发商保证良好的现金流，从而确保资金的快速回笼！目标2：利润在依托区域开展的根底上，充分发挥工程自身的潜在价值，实现工程利润最大化！目标3：形象与品牌通过对本工程的成功开发，及开发商在市场上的品牌知名度，实现提升品牌影响力，并创利润与品牌的双赢！目标1：现金流保证工程现金流的稳健回收是工程成功的根底理性的风险控制就像工程的保护伞目标2：利润追求利润销售速度的平衡点是工程营销目标工程永恒的话题利润通过工程卖点挖掘,借势营销,有效的推广，表达工程价值最大化。速度制定合理推售时序,依据市场对销售价格的监控，实现工程快速销售。目标3：形象与品牌不能就工程谈工程成为驿城首席达贵阶层集聚区成为雅居园精神在驻马店的注解成为驿城区域发展的发动机成为企业品牌的基石工程的成功不仅表达在销售的成功，也在于品牌形象的提升！本工程追求的三大目标协同开展稳固的三角形体系，保证工程相互支撑，协同开展现金流利润形象与品牌雅居园区域背景本案条件目标客户市场定位思路界定工程面临为题明确营销目标确定工程营销策略——基于市场本质及客户需求之上，确定本案营销推广策略一、区域根本概述二、区域市场竞争环境三、典型竞争工程个案分析四、竞争比照分析五、区域市场研究结论第二章区域市场研究一、区域概述间接竞争区域：纬一路、天中广成附近物业，存在和本工程类比要素。如：客户群、产品、规划、建筑风格等。驿城北区示意图核心竞争区域1、区域概况2、环境描述交通道路洁净、空气新鲜、绿意盎然；社区林立有秩；无工厂污染。天中广场等休闲场所，更加彰显区域环境魅力优势。3、交通体系京珠高速、107国道、乐山大道、文明大道、纬一路、开源大道、铜山大道等构成区域交通体系。铜山大道、纬一路、纬二路、靖宇路处于未完成改造，对附近社区有一定影响。4、区域配套区域配套主要依托中心天中广场组团，乐山大道、文明大道北段组团，目前教学配套趋于完善，其它生活设施匮乏，但是随着城市的开展，驻马店市的核心转移，区域配套将会逐步完善。5、开展趋势二、区域市场竞争环境1.区域市场供给分析分析说明<<<市场产品类型相似，根本上以高层为主，局部多层建筑；供给量集中，2021年超过400万㎡，其中不乏几十万以上的大盘；工程规划容积率普遍较高，主要因为产品以高层物业形态为主；区域内以3房为主，面积在110—120㎡，个别楼盘以130多㎡大户型为主；楼盘集中放量趋势明显，交房日期大都在2021年底或2021年；客户来源相似，主力客户为城乡群体和市区群体；工程供给量集中，对本工程所在区域构成一定的影响和客户分流的可能。2、市场需求分析1〕独栋别墅：市区权贵、企事业经理人、私营企业家为主，购置力在60万以上，对产品、社区、环境、品牌要求较高，需求的产品和价格区间相对集中。2〕高档产品：产品品质要求高、存在一定的价格敏感度。对社区整体规划、绿化景观、物业管理等有很高的要求。〔高层、电梯洋房〕3〕中端产品：改善居住环境，地缘性客群为主，追求生活品质，对价格有敏感性，属于成长型置业群体。〔多层、小高层〕4〕普通住宅：一次置业群体，追求老城区〔南区、东区〕，普同住宅的价位较低、对交通、生活配套依赖程度较高。〔多层〕3、区域市场价值提炼三、典型工程个案分析※天中第一城产品类别：多层、小高层、高层物业地址：文明、纬二路交汇处开发商：置地房地产集团占地面积：306亩建筑面积：60万㎡开盘时间：2021-10-18入住时间：2021年〔一期〕价格：均价3200元/平米套数：4000余套绿化率：43%装修标准：毛坯主力户型：三房：114.93㎡总价：36.8万/套※首府产品类别：多层、小高层、高层物业地址：乐山、置地大道交汇处开发商：河南省爱克实业开展占地面积：340亩建筑面积：75万㎡开盘时间：2021-4-24入住时间：2021年底价格：均价3500元/平米套数：3506套绿化率：30%装修标准：毛坯主力户型：三房：123㎡总价：43万元/套※森林半岛产品类别：多层、小高层、高层物业地址：乐山路与淮河大道交会开发商：驻马店建业住宅建设有限公司占地面积：400亩建筑面积：30万㎡开盘时间：2021-9〔三期〕入住时间：2021-7价格：均价3400元/平米套数：2084套绿化率：40%装修标准：毛坯主力户型：三房：125.54㎡总价：42.6万元/套※美庐园产品类别：多层、小高层、高层物业地址：铜山大道与交通路交汇开发商：驻马店民生置业占地面积：1000亩建筑面积：140万㎡开盘时间：2021-4入住时间：2021价格：均价3000元/平米套数：5000余套绿化率：30%装修标准：毛坯主力户型：三房：125.54㎡总价：42.6万元/套※香水湾产品类别：高层物业地址：文明、开源大道交汇处开发商：河南泽鑫置业占地面积：80亩建筑面积：25万㎡开盘时间：/入住时间：/价格：均价3200元/平米套数：/绿化率：40%装修标准：毛坯主力户型：三房：117.38㎡总价：37万元/套四、竞争工程产品比照分析五、区域市场调研结论区域背景本案条件目标客户市场定位思路界定工程面临为题明确营销目标确定工程营销策略——基于市场本质及客户需求之上，确定本案营销推广策略一、工程区位综述二、工程产品条件分析三、工程SWOT分析四、工程SWOT应对策略第三章工程本体分析本案位于——靖宇路、纬二路交汇处本案一、工程区位综述本案

本案所在区域交通畅达，107国道，京珠高速，石武客运专线等交通重要枢纽。工程南临纬二路，东接靖宇路，西抵经一路，北到洪河大道。距离市主干道文明路只有200米。本案本案1、交通概况二、工程条件分析工程北有开发区二高、开发区三小，目前已建设完成，即将投入使用。南有黄海学院、新地高等教育名校。已本案我中心，方圆2公里内，丹尼斯、市委市政府、天中广场、会展中心。黄淮学院天中广场市委2、周边行政配套高层多层景观大道小高层3、工程产品分析项目基本经济指标规划建设用地面积：140880.00㎡总建筑面积：336191.9㎡容积率：2.39居住区套数：2202套机动停车位：1630个三、工程SWOT分析1、优势〔S〕分析：S1、工程地处驻马店北开发区，市场前景好，购房气氛浓厚；S2、开发商户外媒体资源多，利于本案宣传，可迅速翻开市场；S3、工程地块到达七通一平，无拆迁建筑，对工程整体工程进度的把控和推广进度的协调较为有利；地块形状规整，便于规划开发；S4、交通畅达，区域内有107国道、京珠高速。本案周边有市区主干道——文明大道，北区主干道纬二路、洪河大道等道理组成的交通网络，出行十分便利；S5、工程社区园林景观、户型设计、生活配套等规划好。2、劣势〔W〕分析W1、周边生活配套略显缺乏，配套整体档次不高；W2、周边“靖宇路〞目前只有500米，未扩建完成，“经一路〞目前为进行改造治理，整体楼盘形象将会受到一定不利的影响。4、劣势〔T〕分析T1、同一区域内相近本工程的产品供给较多，市场竞争剧烈；T2、本案与“天中第一城〞隔路相对，其品牌优势和社区规模要大于本案，将会分流本案客户。针对W—劣势转换周边配套略显缺乏，配套整体档次不够高。靖宇路，只有500米，未扩建完成；经一路，正进行改造治理，对本案有一定不利影响。四、工程SWOT应对策略推广上突出北区开展前景优势，强调未来配套的美好前景，弱化现阶段配套缺乏的劣势。强势推广本案大社会、高绿化、低密度，转移注意力。细心为来访客户讲解周边路段处于改造阶段。〔有政府批文副本更佳〕针对O—风险转移同一区域内相近本项的产品供给较多，市场竞争剧烈。与“天中第一城〞隔路相对，其品牌优势和社区规模要大于本案，分流本案客户。强势推广，造成市场冲击，聚集客群关注度；深度挖掘产品诉求，区分市场竞争工程。借助岭南米酒公司户外媒体资源优势，建立广泛宣传，冲击消费者视野，让工程形象深入人心，弱化消费者对周边工程的关注。区域背景本案条件目标客户市场定位思路界定工程面临为题明确营销目标确定工程营销策略——基于市场本质及客户需求之上，确定本案营销推广策略一、目标客户群分析二、客户特征描述第三章找准目标客户从本案的规划来看，本案的客户群体也有别于其他楼盘，它不完全以经济总量来对目标人群进行区隔，涵盖范围更为局限、精确。本案以“先打外围再内攻〞〔即县城市区〕的客户营销战略，提供“一生只搬一次家〞的终极置业理念，为驻马店领袖阶层人物打造鼎级豪华官邸。我们明确寻找客户对象??一、目标客户群分析1、客户职业构成背景：政府机关要员〔特别是县城区域〕企事业经理人私营企业家医疗工作者IT、金融、房地产界精英改善住房环境，实现身份和生活品味的提升；选择更适合、舒适的居所；方便工作和子女上学。2、客户购置动机分析：在通货膨胀预期下，资金持有者越来越多项选择择进入房地产市场，以实现资产的保值升值。二、客户特征描述由于本工程很多因素的唯一性，市场可参考要素较少，鉴于产品规划的特征，因此我们的客户分析从红佳代理工程的客户信息数据库中进行筛选。其中，以红佳在驻马店代理的楼盘〔茵悦世家、南海丽景、尚东名筑、蓝山四季等〕提供的客户资料库为主，以驻马店其他各大咨询公司、代理公司发布的相关市场调研报告为辅。说明：该区域的客户来源主要来自市区和城乡两大群体，其中城乡群体以确山、汝南、上蔡、新蔡为主。1、客户所在区域分析：说明：该区域以刚性需求为主，首次置业占有绝大比例，二次置业改善型客户占有37%的比例。2、客户置业分析：3、客户家庭年收入分析：年收入分析表〔单位：万元〕4、客户群体描述：1〕自有或可支配现有净资产超过50万元。2〕收入稳定，属成熟阶段，家庭殷实的中产阶级，家庭年收入超过5元。3〕有车一族；注重优雅，交通便利的居住环境，注重家庭生活的私密性和平安感。4〕对家庭生活的品位、后代的教育、身心的健康等高质量的生活方式有独到的见解和认同度。5〕年龄在35-55岁，可能对居住现状不满，有换房的要求，并要求有良好的居住环境和条件等。6〕社会经验丰富，有自己独特的消费取向和审美观，对高档住宅有居住经验和判断标准。5、目标受众类型：1〕市区、城乡权贵要员为主要目标客户群。2〕市区、城乡私营企业家，拥有雄厚的经济实力，是区域财富顶层人士，对居住环境、质量有很高的要求，头脑灵活，追求终极置业。3〕市区、城乡公务员，喜欢集聚，即同单位聚集一个社区，对社区的环境绿化、交通、规模有一定的要求，追求品味生活，对要求社区要有区别其他楼盘的特色，对于价格敏感，意向产品三房120㎡；4〕高级白领，崇尚避开城市嘈杂的近郊低密度生活方式，重视自我的独立住宅空间，居住气氛和周边环境要求高，意向两房、三房85—110㎡；5〕金融、通信行业人士，有固定收入，追逐潮流。对社区交通要求严格；6〕普通居民，有一定的经济根底，虚荣心强、喜欢吹捧向往高档社区。由以上内容，我们初步了解了工程区域开展、市场概况、产品规划特征以及工程所针对的目标客户群。那现在，该怎样周全缜密包装工程，确定工程核心定位，是重中之重！区域背景本案条件目标客户市场定位思路界定工程面临为题明确营销目标确定工程营销策略——基于市场本质及客户需求之上，确定本案营销推广策略一、工程核心定位策略二、推广案名设想与建议第四章工程市场定位一、工程核心定位策略板块定位推广精神市场定位北一环领袖馆【北一环】本案占领驻马店北区最正确地块，市行政核心聚点，一个崭新、高端的行政生活圈正崛起！【领袖馆】工程所处板块具备“精英领袖人物〞居住的潜质，引领城市财智领袖生活之风气、事业之风气。板块定位内院多层透视图国际级总裁私属第一居所推广精神内院高层透视图豪居标杆终极置业本案塑造北区豪居标杆，构建一个国际级水生态的品质生活居住区，集高端物管、鼎级华宅和时尚秀场于一体，让居住于此的塔尖级阶层礼遇尊贵，恣享豪宅阔境！市场定位沿街透视图我们明确工程的核心定位目标就是——塑造豪宅形象，实现工程的有效传播——人们才能透过它获得认知，激起购置欲主推案名：【万乘】古时有万辆兵车之意，也指帝王、帝位。这一词即可表现工程磅礴气势与强大阵容，又可表现帝王的尊贵地位和至高权利的拥有。本案工程定位高端，专为都市塔尖阶层缔造，用“万乘〞作为案名相当贴切，又与“国际〞组合，展现出现代化的时尚气息，可谓古今交融，交相辉映。万乘国际雅居之城贵胄之选WanshengInternational二、推广案名设想与建议本案筑建驻马店北区品质之最，做金字塔最顶尖！我们为城市“钻石领〞阶层，提供与身份、与品味、与地位匹配的府邸，我们把他们的尊贵称之为“总裁〞。汇总全球建筑智慧，量体裁衣，第一居所，唯总裁DNA匹配。总裁府邸匹配总裁级DNA血统The

mansion

of

president备选案名1：案名为家和天下，本案以家和，人和，天下和的愿景，为消费者构筑一个和谐、健康、快乐的社区人文环境，这也正是高端领袖阶层一直追求和睦、美满家庭的向往，容易引起人们情感上的共鸣。家和天下北一环领袖馆FamilyharmonyWorld备选案名2：通过这三个案名〔万乘国际、总裁府邸、家和天下〕的设想及内涵延伸的思考，我们建议采用第一个案名——万乘国际