湖南恩施金桂大道商业mall项目提报91

湖南恩施金桂大道商业mall工程提报2021.03目录Part2Part3Part4恩施房地产、商业市场分析金桂大道商业市场具体分析工程本体分析Part5Part6案名建议工程定位价格策略及招商建议Part1恩施概述及宏观经济分析Part1恩施概述及宏观经济分析恩施市恩施市位于湖北省西南部，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市国土面积3972平方公里，总人口80万，其中以土家、苗、侗等为主的少数民族人口占总人口的38.7%，城市人口30万人，距离重庆〔沪渝高速〕380KM，车程约4个半小时。湖北恩施市城市概况-城市概述湖北恩施市城市概况-城镇空间结构规划规划形成“一核两圈三副〞+“T字形主轴〞的城镇空间总体布局结构。一核：恩施中心城区两圈：紧密联系圈和外围辐射圈，前者为恩施中心城区至利川城区、宣恩城关与建始城关的半小时城镇经济圈，后者为恩施中心城区至咸丰城关、来凤城关、鹤峰城关及巴东野三关的一个半小时城镇经济圈。三副：利川中心城区、来凤城关与巴东城关和野三关镇复合副中心。T字形主轴：沿沪渝高速、宜万铁路、G318和G209北段的复合城镇开展轴；沿安吉高速和G209南段的复合城镇开展轴。湖北恩施市城市概况-中心城区开展规划规划界定中心城区范围，北起龙凤，南至大沙坝长约20公里，宽为10公里的地域，由现状城区办事处范围和龙凤镇、州市经济开发区组成，中心城区范围总面积约120平方公里，主导产业选择确定为：绿色食品加工业、生物医药业、生态旅游业、现代物流业。城市规模近期〔2021年〕，市城总人口85万，中心城区人口规模40万，城镇化率到达50%。远期〔2030年〕，市城总人口92万，中心城区人口规模65.0万,城镇化率到达70%。城市沿清江向南北两个方向生长的同时，近中期主要向东部和北部开展，远期城市重点开展后山湾路以西地区。形成“一带两翼双组团〞城市空间布局结构。空间拓展方向选择为：“东进、西延、北拓、南控〞。本案湖北恩施市城市概况-中心城区开展规划湖北恩施市城市概况-城市交通湖北恩施市-许家坪机场飞行线路1、恩施许家坪机场－－武汉天河机场2、恩施许家坪机场－－宜昌三峡机场3、恩施许家坪机场－－广州白云机场4、2021年10月26日，恩施机场举行了恩施至北京、上海航班的首航仪式。至此，恩施－－北京、恩施－－上海的航班正式开通。恩施许家坪机场于1986年开工修建，1993年11月建成交付使用的新机场，离市区4.5km。2021年再次扩建，现有机坪北侧新建面积约1.6万平方米的停机坪，机坪机位总数为8个，机场年吞吐量20万人次，新建航站楼1万平方米，新航站楼与现有航站楼通过连廊连接，形成一个完整的旅客航站系统，共同满足2021年目标年第一阶段旅客吞吐量80万人次的需求。湖北恩施市城市概况-城市交通湖北恩施市城市概况-小结恩施近中期主要向北部发展目标地块目标地块处于恩施城市北拓核心恩施市中心8km恩施许家坪机场火车站恩施市GDP、人均GDP分析单位：亿元/RMB单位：元/RMB恩施市GDP增长值恩施市人均GDP增长值第三产业占比超过40%恩施市产业占比〔%〕以上数据来源于政府工作报告年份固定资产投资总额（亿元）增长率2010244.3834.13%2011314.3828.63%2012406.1929.27%2013510.425.7%201461220%CAGR25.85%恩施州固投情况以上数据来源于政府工作报告年份社会消费品零售总额（亿元）增长率201013220.06%2011156.8218.23%2012182.8416.37%201321014.7%201423813.3%CAGR15.9%在与恩施州相邻的周边地区比较中，恩施州的零售总额仍然处于比较落后阶段，2021年1-3月社会消费品零售总额与相邻的宜昌市比较仍然有172.1亿元的差距，由此可以推断恩施州的商业市场开展潜力巨大，待开展成为比较完整的商业体系还需要一段时间。恩施州社会消费品零售额情况1-3增长速度黄石市125.211.9十堰市129.113.3宜昌市225.712.6襄阳市255.612.8鄂州市52.213荆门市91.914.7孝感市173.812.9荆州市189.412.6黄冈市145.112咸宁市84.513.6随州市7912.7恩施自治州52.913.4仙桃市54.414.1潜江市34.913.9天门市48.514神农架林区1.315湖北省各城市1-3月社会消费品零售额情况以上数据来源于政府工作报告恩施市消费品零售分析恩施近年来经济保持快速开展，持续开展的综合经济实力，将为恩施房地产行业的开展提供强大的经济支撑。总结：Part2恩施房地产及商业市场整体分析2021年上半年，恩施州可供销售的房源总计27186套，共成交商品房8298套，同比增长11%，均价3701元/㎡。恩施市可供销售的总房源共12021套，上半年共成交3740套，同比增长16.7%，均价4333元/㎡,均价同比下跌7.8%；其中一手住宅成交2756套，均价3954元/㎡，均价同比下跌8%。恩施市房地产市场分析-供给统计2021年，恩市共售房9683套，与去年的16348套相比，减少6665套，降幅达40.7%。上半年恩施州共成交商品房8298套，住宅均价3701元/㎡，其中恩施市成交3740套，排名二、三位的分别是来凤县和利川市，成交套数为1298套和968套成交套数同比增长16.2%。商铺共成交547套，均价8162元/㎡，其中舞阳区域独占鳌头，成交454套，占商铺总成交量的83%。恩施州上半年商品房成交概述上半年恩施楼市局部楼盘采取“一批多量，逐步降价〞的策略，对处于供大于求的市场来说，是一场不小的“地震〞，根本上形成了买方市场，于购房者来说无疑是好消息。充足的房源一方面满足了刚需购房者的多样选择，购房者的观望情绪十分浓厚。个别盘率先降价，众多楼盘措手不及，资金压力山大，市场竞争加剧，销售去化压力大。2021年上半年，恩施州可供销售的房源总计27186套，共成交商品房8298套，同比增长11%，均价3701元/㎡。恩施市可供销售的总房源共12021套，上半年共成交3740套，同比增长16.7%，均价4333元/㎡,均价同比下跌7.8%；其中一手住宅成交2756套，均价3954元/㎡，均价同比下跌8%。恩施市房地产市场总结恩施的商业区主要分布在舞阳坝、老城区、航空大道与机场路，形成舞阳坝、小渡船、六角亭、土桥坝、四个商业板块。商圈间通过干道连接、资源流通，商业开展呈现“四点扩散、辐射开展〞效应，形成“以四点带动全面〞的开展格局。

舞阳坝商业核心区：以舞阳坝为核心，是目前恩施市商业最为繁华的地段，该中心区总面积为75公顷，其辐射范围涵盖整个主城区。这里商店密集，流动人口多，名、特、优商品齐全，为全市及外来人口提供购物、餐饮、娱乐、金融、休闲等于一体的全方位效劳，现有正泰商厦、中心商场、正中时代广场、锦联华名品商城、美美百货等。预测至2021年，该区商业营业总面积可达16.0万平方米。小渡船泛商业核心区：小渡船商贸区以航空大道和施州大道南段(老机场北段)、民族路一带为主。南起金三角，北至施州大桥，这里是一处新兴的商业区。预计至2021年，该片区的商业营业面积将到达20.0万平方米。作为适宜居住的区域，其商业以生活配套效劳为主，其兴旺程度与商业气氛虽不如舞阳坝商圈，但也较为完善繁荣，未来开展价值开始逐步显现。六角亭非主流商业区：在人民路、解放路、清江西路、中山路沿线区域形成环形商业中心，该片区商业结合历史文化名城保护，凸显其历史文化价值，目标顾客为本地区居民和旅游人口。这个区现以中低档服装销售和家电市场为主，另有两家小型超市。作为恩施市的老城区，曾经繁荣一时，但随着恩施城市经济的开展而逐渐衰退，目前区域内的群体以老企业的下岗退休及低保职工为主，区域消费水平与档次均较属于中低水平，其商业形态也以中低档消费为主，成为恩施市的非主流商业区。土桥坝片区：土桥大道的东半段，经营业态以生活购物类为主，临近政府或事业单位的门面，会根据单位不同而有所区分，如动植物检测所附近门面主要为化肥、动植物药品、兽医站、化学器材，幼儿园附近为儿童用品、玩具店，医院附近为鲜花、水果、快餐等业态。土桥大道的西半段，即民族学院周边，人流主要为民院和职院的学生，中午和晚上用餐时间人流较多。业态主要是学生相关的餐饮，娱乐以及服饰为主。恩施市商业市场分析舞阳坝商圈航空路商圈商业形态消费群体商圈优势开展趋势学院路商圈以中百电器、享买乐超市、武商量贩等百货、品牌超市、家居电器等卖场为主，辅以建材市场区域周边的消费人群、客运站过境人群、城郊消费群体；消费层次中档偏低恩施城市中心，交通便捷，人口相对集中且密度较大随着区域内商业工程的不断增多和升级，商圈地位逐渐上升，但商圈内将出现较严重的同质化竞争以湖北民族学院为主要消费群，集中大量中低端休闲娱乐消费区域内消费群体充足，消费水平较高，竞争少商圈内店面主要以居民楼一层底铺为主，由于没有进行大规模开发，整体经营一直较为原始以中百仓储、正中时代广场等百货商场、品牌超市等为主，辅以餐饮、服装与IT购物、娱乐周边地域性消费群体，主要表现为就近消费恩施最大老牌商圈，历史沉淀深厚，商业气氛浓厚正逐步更新换代。但受老城区规划限制影响，商圈开展限制。以美容美发、KTV、快餐、服装店、打印店为为的国低端业态以原始的街铺为起始，结合中低端百货和超市构成恩施整体商业形态。恩施市商业市场总结Part3金桂大道商业市场具体分析2021年恩施楼房地产，继武陵国际装饰城后，专业商业地产正式在恩施独步风骚，国际汽车城、机电汽配城、恩施奥山等纷纷面市，同时以女儿城为首的旅游地产也开始崭露头角，而商业地产除了恩施国际商贸城、奥山世纪城、时代家居Mall等商业综合体，还有国际汽车城、机电电子城、爱奔汽车城等专业市场相继推出，共有3849套商业用房在售，已成交商业用房近1800套。中国硒都茶城恩施新天地武陵国际装饰城时代家居MALL红星美凯龙本案国际商贸城奥山世纪城金桂大道商业分析项目名称项目地址项目规模业态分布项目进驻品牌项目销售价格返租明细情况总建筑规模商业万福国际商贸城金桂大道火车站广场右侧22万方11万方服装城、鞋城、箱包城、纺织品城、小商品城、饰品城、文体城、美容美发城海宁皮革城、万商白马服装城、一楼商业均价：17687元/㎡，二楼均价：10153元/㎡，三楼均价：7214元/㎡.住宅5-8楼均价：4022元/㎡,13-15楼4483元/㎡返租5年，前三年从总房款减6%，后两年6.5%奥山世纪城施州大道与金桂大道交界处60万方54万方、一期8栋1号楼14层、2号楼15层都是写字楼、3-6号楼3-4层、7号楼14层（公寓）旅游商业综合体，星级酒店，特色商街。精品客栈，时尚公寓雅阁酒店、沃尔马、西界维国际影城、EUROJOY一层商业均价：19189元/㎡，三层均价：6436元/㎡.一二楼返租五年，三楼返十年，前三年按七个点、后四五年返八个点，之后的几年保底七个点硒都茶城（民众乐园）金桂大道州文化中心斜对面45万方35万方、3-6层电影城、娱乐、休闲、购物、酒店大地数字影院、杰之行运动城、欢乐空间KTV和电玩城、丹顶鹤足浴、雅戈尔服饰、西部民聚淘宝商城、堡狮龙服饰、生活几何服饰、金信休闲大酒店商业：1-2层18000-38000元、3层以上14000-9500、6层7000一二楼返租三年、三楼返五年、统一返8%，5号楼民众乐园返7%，三到十年固定返租，即买即收租，商业和物业双重升值回报新天地金桂大道州文化中心斜对面6万多方共四层，天街两层，地铺两层潮流购物、时尚餐饮、休闲娱乐、LOFT公寓、居住中影星美影院、知名量贩式KTV电玩城一夹二均价：14000元/㎡，二夹二8718元/㎡返三年，每年7%，三年一次性返完时代家居金桂大道伍家槽20万方16万方、3层、写字楼14层家居类购物中心和博览中心两大职能。商务酒店、商务中心写字楼、SOHO商务公寓、中高档美食休闲娱乐中心的商业硅谷6万方红星美凯龙一楼19000-32000、二楼9000-16000、三楼5000-9000返十年、前三年返5%，中间三年返6%，后四年返7%骏兴万金汇恩施火车站转盘处万金汇项目部12万方5万方，2层时尚服饰、潮流鞋帽、奢华箱包、咖啡西餐、日本料理、ktv、spa会所、少儿教育、潮流酒吧一楼均价27000元每平方，二楼17000元每平方，3-17楼起步4308元每平方，最高4778元每平方，优惠后均价4200-4300元每平方返5年，6%，前三年一次性返，后两年一年返武陵国际装饰城恩施市金桂大道与学院路交叉口东侧30万方约16万方芝华仕头等舱沙发、奥普兰贵族沙发、康耐登家居、顾家家居生活馆.旗舰店、喜临门软床、简欧家具、城市之窗、韩城之恋、格莱德斯、忆东方实木家具等金树湾主体建筑面积约三万平米，六层框架来填补家具品类的项目缺口24800---26800元/㎡恩施国际汽车城恩施州经济开发区西区松树坪18万方18万方东南三菱，东南汽车，广汽丰田，林肯，宝马，奔驰，保时捷，路虎，福特，奥迪靠后面9000-12000,临街16000-20000按三年10%一次性返租施南古城湖北省恩施市学院路与凤天路交汇处40.48万方10万方商业步行街旅游商业街、购物商业街、购物步行街和主力购物中心，业态涵盖服饰、餐饮、生活超市、酒店客栈、旅行社、百货、影城、民俗工艺品、土特产等。华润苏果、天天渔港、豪客来、公馆KTV、周大生等一楼商铺23000---34000，二楼10000左右，三楼8000左右，四楼6500左右，五楼5000左右返租5年，前三年6%一次性返到首付款，第四年6.5%，第五年7.5%重点在售商业一览商业存量工程所在区域商业存量较大约为116.5万方左右，最大的为武陵国际广场约为30万方，最小的也在2.5万方左右，与本工程较近且具有严重竞争的为时代家居20万左右及武陵国际广场约为30万方。序号项目名称建筑面积（平米）1武陵国际广场3000002万福国际商贸城2200003硒都茶城4500004三立时代广场250005时代家居2000006骏兴万金汇1200007恩施国际汽车城180000恩施商业进入战国时代金桂大道商业分析项目概况项目业态家居、公寓、写字楼、酒店及商业项目定位20万方第四代家居商业集群项目配套6万方红星美凯龙全球家居10万方品牌家居馆10万方快捷物流仓储区4万方超级智能停车库121家奢侈品牌馆960家专卖店红星美凯龙甲级写字楼品牌馆摩家公寓曼胡特酒店工程周边竞品概况-时代MALL整体介绍红星美凯龙品牌馆〔以商铺的方式销售〕项目情况一览表精装公寓销售均价5400元/㎡写字楼销售均价6500元/㎡商铺均价整体均价21000-23000元/㎡1F18000-30000元/㎡2F9000-16000元/㎡3F6000-10000元/㎡商铺销售模式销售模式10年返租1-3年返租总房款5%（返租总金额从总房款扣除）4-6年返租总房款6%7-10年返租总房款7%商铺2-3F销售情况较好，1F因总价较高，去化较慢。工程周边竞品概况-时代MALL·品牌馆商场家具馆一楼是各大品牌卫浴洁具、橱柜以及水槽；二楼为地板、木门、移门衣柜、门窗和整体家居区；三楼主要是沙发以及软床床垫；四楼为实木家具、韩式、儿童、办公家具；五楼那么主打欧美家具、壁纸、硅藻泥、窗帘布艺以及红木家具。红星美凯龙恩施商场是红星集团进驻恩施的第一家店，位于恩施金桂大道，商场建筑面积6万平方米，会聚国内外家居建材品牌共160家，是一家规模大，硬件设施齐全，消费品类完整的家具、建材一站式购齐的全球家居生活广场。工程周边竞品概况-时代MALL·红星美凯龙金树湾家居生活馆建材装饰城五星级酒店武陵国际广场商业分析金树湾家居坐拥恩施金桂大道武陵国际二期，利用恩施最大最专业的武陵国际装饰城，总建筑面积约30万平方米的专业休闲购物圈。金树湾主体建筑面积约三万平米，六层框架来填补家具品类的工程缺口。金树湾家居以品牌家具为主，以少量高端品牌为龙头，以精品品牌为重心，涵盖社会高端人群和最广阔普通受众，根值于公寓、中小户型，少量豪宅的生活方式。以高端品牌取得最大利润空间，以精品品牌获得最大消费群体，全新打造新一代家居广场商业模式。商场主营品牌有：芝华仕头等舱沙发、奥普兰贵族沙发、康耐登家居、顾家家居生活馆.旗舰店、喜临门软床、简欧家具、城市之窗、韩城之恋、格莱德斯、忆东方实木家具、年年红红木家具、柏森大观旗舰店、多喜爱儿童家具、世纪名威、摩迪卡家居、斯可馨、华叶家具、美蒂世家、梦洁软床、法·丹尼、风格家私、天涯丽珠、CBD国际睡眠中心、三星装饰、名扬世佳旗舰店。武陵国际广场商业—金树湾家居广告分析施南古城分析10万方风情街30万方别墅社区旅游风景区工程的区域属性决定了工程要把整体金桂大道工程纳入工程内作为一个整体来考虑，既要立足于区域，又要立足于城市。区域环境与区位条件决定了工程具有整合区域级城市资源的能力，但时机尚不成熟，商业根底需要寻求产业的支撑。市场竞争较为剧烈，市场供给量较大，去化速度较慢，需要在定位、规划和业态组合以及前期招商考虑。区域商业需求与业态需求存在市场空白点，需要寻求新的商业支撑点。金桂大道商业总结Part4工程本体分析本案的出路在哪里？工程本体分析本案中心旅游城市：位于恩施旅游城市北拓核心区域；辐射力极为强大：南北及东西交通网络极其兴旺；未来开展极具潜力：恩施正向北开展商业价值将得到大幅提升，金桂大道周边商业集群给本工程带来良好的开发前景。工程本体分析本案工程属恩施北拓西侧，属开发区开发地段，地处金桂大道，周边商业集中，对面为整个城市文化广场，且交通通达工程本体分析周边配套：区域除商业建设根本正在完善，交通便捷。工程本体分析优势〔STRENGTH〕区位优势：城市北拓商圈核心，交通通达较高；客群互动性强：共享客群；商业互动性强：差异互补；整合能会展、博物馆等公建工程高形象价值；临近金桂大道城市主要交通线；力强：商圈互补，协同开展。劣势〔WEEKNESS〕工程业态定位无可持续性工程周边竞争工程较多，导至客户选择面较多工程整体定位无明显优势；工程周边居住人群较少威胁点〔THREATEN〕时机点〔OPPORTUNITY〕商业集群带来的时机：升级并互补金桂大道商圈；全新的商业与业态带来的时机：将产生很强的聚集效应；周边新社区开发和旅游人群聚集带来的时机。SWOT分析SWOT分析工程本体分析【工程分析总结】经过上述分析，可以明确本工程：工程最大优势工程的区位优势；工程面临较好的市场时机，同时因工程存在的缺点和剧烈市场竞争态势，时机与挑战共存.结合市场形势和工程自身条件，提出以下工程策略：“资源整合，建立优势〞的市场竞争策略“查漏补缺，寻找商业空白〞的市场营销策略工程本体总结筹划定位思路：通过对工程地块价值、周边产品分析，挖掘工程核心价值、精准定位，找准客群并以招商为导向，营销配合招商主动出击，使本工程更好的落地执行。以下报告假设有缺乏之处，敬请指正问题1：金桂大道区域商业集中扎堆，如何突破？问题3：如何调整工程策略，使工程成功去化？工程定位思路经济与商业开展：恩施目前人均GDP18000元，处于大型综合商场超市阶段，未来的开展趋势是综合性的mall型商业。主力商家的竞争将日趋剧烈，因此，对主力商家而言，优先抢占进入时机和市场份额尤为重要集市&沿街商业大型综合商场&超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出效劳于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同开展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活效劳和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临剧烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的开展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的根本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或效劳的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场时机被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体会聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态恩施目前所处阶段2021年恩施进入都市MALL阶段工程定位思路恩施家具广场主要集中在航空路，多以中小品牌、低端为主；〔突出杂乱〕施州大道有双虎家私、摩力克家居、新潮家私广场等中型家居市场；〔突出单一〕金桂大道主要有武陵国际装饰城、金树湾家居广场、中国硒都茶城、时代家居mall等高端市场。〔突出高端、专业〕〔补充体量〕工程定位思路恩施家居市场分为三类一、以零散销售为主的小型卖场：这类的小型卖场多在长沙一般的街道，或者人流聚集的车站，小区旁边。经营分散，所卖家具类型多样，一般有五金家具，布艺家具，普通木质家具等，如北门河坝沿街，整体环境差，属于中低价位的家具。整体环境差，属于中低价位的家具工程定位思路二、以直销为主的家具企业以直销为主，通过广告投放等方式进行宣传，有自备展厅，不过所展示产品类型单一简单，客户以定制为主。走高档路线，这局部消费者包括企、事业单位的管理人员，城市“白骨精〞〔白领、骨干、精英〕，他们事业有成，思想独立，个性化追求较为明显。对家私的性价比、设计风格、用材、品牌定位较为看重。如：摩力克等。厂家直销，高端路线工程定位思路三、以代售为主的大型家具广场处于繁华地段，知名度高。如在喜福汇等其内局部三层，聚集了广州、四川区内外的许多家具品牌，分为家用，办公，休闲，酒店等几大块。以中高档家具为主，集中销售。其优点是：在恩施地区有极高知名度，有专门的公交车停靠站台，人们可选空间大，一定程度上节约了单个品牌的广告支出，地理位置优越，客流量大，购物环境好，占据恩施中高档家具主要市场。中高端，集中代卖工程定位思路家居商业存量恩施区域局部家居市场存量约为3.56万方左右，最大的为喜福汇约为1.6万方。序号项目名称建筑面积（平米）1喜福汇家居城160002华贵家私2200左右3新潮家私8000左右4双虎家私18005摩力克家居15006北门水坝沿街45007老地方家私1600工程定位思路家居市场需求分析恩施经济开展：从恩施GDP增长情况说明，恩施人均GDP从当初9100元增长到18206元，看出恩施城市开展增速，人的生活水平提高，带动了人们的物质水平要求的提升，使人们从刚性需求开展到现在的改善需求。给家居市场带来市场需求；而群众家居市场处于城市各处，购物环境落后交通不便。从而恩施需要一个与红星美凯龙等高端市场互补群众家居市场。单位：元/RMB恩施市人均GDP增长值家居市场需求分析恩施房地产市场开展带动家居市场需求：从恩施房地产市场情况说明，楼市销售的回暖，2021年恩施市共售房9683套，恩施州可供销售的房源总计27186套，不含待开发量。地产销售的持续回暖和消费升级步伐带动装修及家具购置。而恩施家具市场多处于传统大卖场形式，整体商业环境落后，品牌杂乱，家居类型单一，往往买齐家庭所需跑较多地方，无法在集中区域一站式购置。而金桂大道的家具又以高端为主，应此群众消费家居市场有待开发，这将给金谷工程带来契机。家居市场需求分析2014年恩施房地产销售一览表商业时机家居市场需求导向区域市场需求：红星美凯龙及金树湾高端家具市场，缺乏区域大众消费家居市场城市发展需求刚性需求发展到现在的改善需求－－缺乏大众消费家居市场恩施房地产市场发展带动家居市场需求：2014年恩施市共售房9683套，恩施州可供销售的房源总计27186套

恩施现有家居市场经营品牌档次红星美凯龙家居三楼主要是沙发以及软床床垫；四楼为实木家具、韩式、儿童、办公家具；五楼则主打欧美家具、壁纸、硅藻泥、窗帘布艺以及红木家具。高端收入人群金树湾家居多喜爱专业青少年儿童家具、米迪床垫二楼简欧家具、奥普兰、斯可馨沙发软床餐台范冰冰代言、摩迪卡家居、柏森家具（一线品牌）、名扬世佳家具（成都）格调沙发：头等舱沙发、康耐登沙发餐桌茶几等中高端收入人群区域商业空白较大，需求也较大，问题在于竞品众多，业态档次之间差异较大，整合难度较大。工程定位思路推荐案例好百年家居好百年家居于在深圳区域，好百年家居的深圳总店、彩田店和宝安店，均以国际流行的购物中心模式进行规划，以销售中高档家居产品为定位，汇萃两岸三地及世界名牌家居商品，为消费者提供了五星级的购物环境和完美的家居一站式购物体验。三店主要经营品牌家具、欧陆灯饰、时尚布艺、家居饰品、家庭用品、床上用品等六大系列产品，各达6000余种单品，数量繁多，款式新颖独特，为消费者提供了多样全面的购物选择。金海马是家具产品代理商和经销商,是中国家具行业连锁商业机构。金海马集团在中国成功首创"专业化家居卖场"、"仓储式销售模式"和"连锁经营商业模式"。以“营造温馨家园〞为核心理念，以“物美价廉、效劳群众〞为追求目标，通过优质的产品和满意的效劳为群众创造温馨的家，为顾客提供美好的家居生活环境。严格质量控制专业质检体系绝对质量保证薄利多销策略统一采购配送创造附加价值推荐案例金海马家居推荐案例居然之家以中高端为经营定位，为顾客提供设计、材料、家具、家居用品及饰品等“一站式〞效劳，融家装设计中心、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。

名副其实的“一站式〞从设计到装修，从购置材料到家具配套，从家用电器到家居用品、家饰用品,也就是说从您拿到房子钥匙到正式入住，所有消费环节都可以在居然之家实现。且居然之家内参展家具都为合约商家提供，并由居然之家负责审核调查。保证消费者的权益。博采众长的全业态取各种家居业态之长，实现了家装设计中心、家具建材市场、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场的有机结合。清晰明确的中高档定位以中高档收入人群为消费群体，经营品种以中高档品牌为主；倡导个性消费，引领家居品质和时尚。Part5工程定位家居市场消费力思考家居市场消费力思考从四方面考滤：一为社会消费额提高：2021年，恩施州的社会消费品零售总额实现了150亿元的突破，在2021年突破200亿元。2021年作为州行政中心的恩施市社会消费品总额到达76.7亿元，城市消费额提高将会导向城市各行业的消费力包括家具行业。二为城市化建设：随着城镇居民住房条件的不断改善，家具已成为家具市场的消费热点之一。三是青年结婚进入顶峰期：恩施每年约有1.6万青年男女进入结婚年龄，新组成的几千个家庭需要装修和购置家具，这局部新组建的家庭是家具的主要购置者，他们所需要的家具强调新潮、特色、个性。随着人们精神文化生活日趋丰富多彩，求新、求异、求美、求真的消费心理的变化以及对居住环境和室内陈设方面追求的增加，人们喜欢营造一个华贵的家庭气氛，这必将成为家具消费市场主力军。四是楼市销售的带动家居购置力：楼市销售的回暖，2021年恩施市共售房9683套，恩施州可供销售的房源总计27186套，不含待开发量。地产销售的持续回暖和消费升级步伐带动装修及家具购。定位思路：现有以红星美凯龙及金树湾为高瑞家居代表的金桂大道区，产业业态上缺少以群众消费为主导的家居生活为主题的美居中心；工程区域辐射恩施洲区域等近380万人口，近千万家庭，消费市场极其旺盛；恩施洲房地产开展程度日益加深，对家纺精品、家居家具精品、家居装饰、灯饰等行业需求越来越大。工程定位分析业态组合定位从工程的市场定位入手，根据工程实际情况，从以下四个方面进行业态组合：组团1、家居精品汇组团2、家居展示中心组团3、灯饰博览城组团4、酒店商务大厦工程定位分析业态定位：复合型一站式家居博览文化中心工程定位分析复合型一站式家居博览文化中心群众精品馆1F2F3F家居生活中心家居精品城家居生活文化中心L4窗帘布艺灯饰馆工程定位分析家居文化中心工程定位分析1F2F3F家居生活中心家居精品城家居生活文化中心L4窗帘布艺灯饰馆商业体量28803平米1F2F3F窗帘布艺灯饰馆（约7000方）家居精品城（约7000方）家居生活文化中心（约7000方）L4家居生活中心〔约7000方〕以上面积为假设面积，具体以招商情况划定。生活家具办公家具酒店家具满足家庭生活需要的家具总称满足商务办公需求的家具总称满足酒店需求的家具总称工程定位分析家居精品灯饰精品分类按结构特性分产品包括吊灯、吸顶灯、落地灯、壁灯、台灯、筒灯、射灯、沐浴灯（浴霸）等图片工程定位分析分类按材料分产品包括玻璃灯、水晶灯、塑料灯、纱质灯、木质框架灯等图片灯饰精品工程定位分析被褥类罩单类枕靠类其它类包括夏凉被、春秋被、冬暖被、多用被等包括床单、床罩、床围、托单、床笠被套、枕套、枕巾等包括枕头、抱枕、靠枕、靠垫、坐垫等包括睡衣、睡袋、蚊帐、帐篷等典型商家：富安娜

罗莱梦洁

金凯莎

家纺精品工程定位分析分类幕类产品包括窗帘、门帘、帷幕、壁挂、屏风等图片品牌商家窗帘精品工程定位分析Part6价格策略及招商建议存在的危机危机一：市场接近饱和危机二：定位不明确、商业没有特色危机三：地段周边商业体量大危机四：周边居住人群缺乏，区域培育较长工程营销策略工程营销策略营销招商策略工程营销策略项目名称项目地址业态的分布项目进驻品牌（宣传）项目销售价格万福国际商贸城金桂大道火车站广场右侧服装城、鞋城、箱包城、纺织品城、小商品城、饰品城、文体城、美容美发城海宁皮革城、万商白马服装城、一楼商业均价：17687元/㎡，二楼均价：10153元/㎡，三楼均价：7214元/㎡.住宅5-8楼均价：4022元/㎡,13-15楼4483元/㎡奥山世纪城施州大道与金桂大道交界处旅游商业综合体，星级酒店，特色商街。精品客栈，时尚公寓雅阁酒店、沃尔马、西界维国际影城、EUROJOY一层商业均价：19189元/㎡，三层均价：6436元/㎡.新天地金桂大道州文化中心斜对面潮流购物、时尚餐饮、休闲娱乐、LOFT公寓、居住中影星美影院、知名量贩式KTV电玩城一夹二均价：14000元/㎡，二夹二8718元/㎡时代家居金桂大道伍家槽家居类购物中心和博览中心两大职能。商务酒店、商务中心写字楼、SOHO商务公寓、中高档美食休闲娱乐中心的商业硅谷6万方红星美凯龙一楼19000-32000、二楼9000-16000、三楼5000-9000骏兴万金汇恩施火车站转盘处万金汇项目部时尚服饰、潮流鞋帽、奢华箱包、咖啡西餐、日本料理、ktv、spa会所、少儿教育、潮流酒吧一楼均价27000元每平方，二楼17000元每平方，3-17楼起步4308元每平方，最高4778元每平方，优惠后均价4200-4300元每平方武陵国际装饰城恩施市金桂大道与学院路交叉口东侧芝华仕头等舱沙发、奥普兰贵族沙发、康耐登家居、顾家家居生活馆.旗舰店、喜临门软床、简欧家具、城市之窗、韩城之恋、格莱德斯、忆东方实木家具等金树湾主体建筑面积约三万平米，六层框架来填补家具品类的项目缺口24800---26800元/㎡工程价格策略在售价估算时，宜选择与工程环境类似的在售商业作为参考比较，本工程选取：时代家居和武陵国际、新天地的1F商业均价进行比照测算。影响价格因素权重本项目时代家居武陵国际装饰城新天地售价（元/平米）基准分数PxPXA-32000PXB-26800PXC-14000影响商铺价格的重要因素位置2015182012人流量151112155周边商业氛围1088106硬件设施52455临街展示性1510121114业态综合性1056108交通便利性1513131312休闲配套设施55334商业营运管理55565合计10074819371时代家居px/pa1.15权重40%11694武陵国际装饰城px/pa1.1530%6398新天地px/pb1.1830%4378计算得出1F商业参考售价为：PXa=(QX/QA)×PA＝29235元/平方米PXb=(QX/QB)×PA＝21325元/平方米PXC=(QX/QC)×PA＝22470元/平方米同时根据与工程的相似性选取权重，时代家居40％，武陵国际30％，新天地30%求得目前工程均价约：PX=22470元/平方米工程价格策略基准价格测算考虑到本方案较于原方案的优越性，故我司针对本方案设置假设干提价因素，并以原方案1F均价为参考基准，进而得出本方案均价。那么，本方案商业1F销售均价〔约〕为：23000元/平方米参考均价提价因素本方案均价项目位置人流引导作用业态互动性2%3%5%22470工程价格策略我司在商业操作过程中总结发现：商业楼层售价通常伴随着楼层的升降呈现升降趋势，具体系数受物业形态、经营业态、工程区位等多因素影响，工程商业各楼层售价如下表所示。各楼层价格测算楼层价格（元/㎡）系数4F52900.253F80500.352F115000.51F230001那么，本方案商业销售均价〔约〕为：11960元/平方米工程收益分析商业收益≈34454万元商业总产值工程收益分析投资型酒店公寓商务公寓建议：自住与办公合理分开（15000平米）办公写字楼（15000平米）商务公寓\写字楼建议部分在销公寓工程收益分析项目名称项目地址产品面积项目销售价格时代MALL恩施市金桂大道伍家槽时代MALL公寓56.45平米左右5400元/平米奥山，恩施市金桂大道火车站广场前侧公寓面积40-70平米/套4500元/平米工程收益分析在售价估算时，宜选择与工程环境类似的在售公寓产品作为参考比较，本工程选取：时代家居和奥山世纪城均价进行比照测算。影响价格因素权重本项目时代家居奥山世纪城售价（元/平米）基准分数PxPXA-4998PXB-6238影响商铺价格的重要因素位置20151820人流量15111215周边商业氛围108810硬件设施5245临街展示性15101211业态综合性105610交通便利性15131313休闲配套设施5533商业营运管理5556合计100748193时代家居px/pa1.15权重60%4566奥山世纪城px/pa1.1540%4964计算得出住宅参考售价为：PXa=(QX/QA)×PA＝4566元/平方米PXb=(QX/QB)×PA＝4964元/平方米同时根据与工程的相似性选取权重，时代家居60％，中大40%求得目前工程均价约：PX=4726元/平方米按市场持继开展因素均价上浮10%：修正均价4800元/平方米公寓收益≈7200万元公寓产品总产值工程收益分析公寓按15000平米X4800元/平米部分在销写字楼产品工程收益分析项目名称项目地址产品面积项目销售价格时代MALL恩施市金桂大道伍家槽时代MALL每层面积约1300平方米/层均价7400----7500元/平方米硒都茶城文化中心正对面6500---7000元/平方米在售价估算时，宜选择与工程环境类似的在售公寓产品作为参考比较，本工程选取：时代家居和奥山世纪城均价进行比照测算。影响价格因素权重本项目时代家居硒都茶城售价（元/平米）基准分数PxPXA-7500PXB-7000影响商铺价格的重要因素位置20151515人流量15111215周边商业氛围108810硬件设施5245临街展示性15101211业态综合性105610交通便利性15131313休闲配套设施5533商业营运管理5556合计100747888时代家居px/pa1.