【J小区工程方案选择和经济分析案例8900字】

J小区工程方案选择和经济分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u25241一、绪论 119114（一）研究背景和意义 113512（二）国内外研究现状 317705（三）研究方法和内容 418118二、工程经济分析理论 53298（一）工程经济分析组成要素 528710（二）工程项目的经济评价指标 68771（三）价值工程理论 716926三、J小区项目建设规划 88742（一）项目规划情况 823734（二）项目区位图 84283（三）项目周边配套设施 811904四、J小区工程方案选择和经济分析 1014568（一）方案制定和选择 1031479（二）建设用地相关分析 1211173（三）环境和生态影响分析 139466（四）工程投资估算 141808（五）小区建设项目盈利能力分析 15一、绪论（一）研究背景和意义1、研究背景2020年全年房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，其中住宅投资104446亿元，增长7.6%REF_Ref6247\r\h[1]。2021年1—4月份，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%；比2019年1—4月份增长17.6%，两年平均增长8.4%。（数据来源于：国家统计局）表1-12020年房地产行业发展状况指标单位绝对数比上年增长（%）投资额亿元1414437.0其中：住宅亿元1044467.6房屋施工面积万平方米9267593.7其中：住宅万平方米6555584.4房屋新开工面积万平方米224433-1.2其中：住宅万平方米164329-1.9房屋竣工面积万平方米91218-4.9其中：住宅万平方米65910-3.1商品房销售面积万平方米1760862.6其中：住宅万平方米1548783.2本年到位资金亿元1931158.1其中：国内贷款亿元266765.7个人按揭贷款亿元299769.92021年两会，政府就房地产行业提出了相关政策：保障好居民对于住房的需求。请保持一种立场，即房屋用于生活，而不是投机，以稳定土地价格、房价和预期。图1-1全国房地产开发投资增速2021年2月18日，南京市政府部门发布的《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》中强调，对南京市板块中四个非主城区的落户限制有所放宽。2、研究意义一方面，对于工程建设项目来说，资源合理配置以及高效利用在整个项目建设中是不可忽略的一部分，通过对项目的工程经济分析，将涉及工程技术的一些领域都能考虑周到。同时工程经济分析也是项目生产决策的先决条件和基本基础。没有经过专业的经济分析得出最后结果，就很难确保该决策正确与否。进行工程经济分析可以来证明无法实施的解决方案，降低在做出决策中的片面和盲从性，规避项目在建设中不必要的财产损失，将投资风险降至最低。另一方面，在南京J小区建设项目开展之前对其进行工程经济分析，通过对各种经济因素进行科学合理评估预测，进而发现和及时规避这些可能存在的风险。工程经济分析理论来源于实际的经济理论，用实际的经济理论指导现实中建设项目的工作，确保获得预期的经济效益，因此对J小区建设项目进行工程经济分析是有必要的，对本项目具有实用性。同时也能在其他建设项目进行工程经济分析时提供一定的参考性。（二）国内外研究现状1、国外研究现状可行性研究正是在80年代初被正式运用到房地产项目领域REF_Ref22244\r\h[2]。很多学者从项目区位、投资经济效益、风险预测与防范等方面对房地产项目的可行性研究进行了开拓性的探究REF_Ref22708\r\h[3]。Gaglon.

E.

Greer在房地产投资的可行性研究中认为对潜在风险的认识、分析、预测和防范是最重要的，其中他认为风险可以大致分为三种:一是财务风险；二是可保风险；三是经营风险REF_Ref22813\r\h[4]。英国学者亚瑟认为房地产投资的可行性研究面对的不确定性因素较多，在项目的风险分析中应该采用概率分析法，以保障分析的适用性和准确性。概率分析是使用概率预测分析不确定因素和风险因素对项目经济效果的影响的种定量分析方法REF_Ref22927\r\h[5]。2000年以来，Viktoras

ZubrecovasbREF_Ref23342\r\h[6]通过建立分析模型多维度的对房地产投资进行可行性研究，将数学模型分析的概念引入到房地产项目的可行性研究中来，进一步提升了可行性研究的准确性和客观性。这种模式为解决发电机的替代选择、投资资源分配以及支持和改善房地产价值等问题提供了很好的想法REF_Ref9000\r\h[7]。英国学者诺曼则以房地产项目投资者的角度进行可行性研究,主要从供给和需求两大方面进行分析，并撰写了《商业房地产投资分析》一书，为房地产项目的可行性研究提供了分析思路和依据REF_Ref29214\r\h[10]。2、国内研究现状当前我国而言，国家疆土辽阔资源丰富，根据第七次人口普查结果：我国仍是世界第一人口大国，而这恰恰促进了近些年我国建筑业和经济市场获得了快速发展，然而快速增长的背后其实就是经济发展的不平衡，建筑经济发展在许多方面都不够健全，没有特定的政策和体制对其进行严格的管理和限制，进而导致了工程建设中的经济费用和成本流失的数额比较大。随着社会经济发展总体速度的不断提高，公有制经济和私有制经济同时发展。在这种情况下，一些国有企业则会出现一些不正常的发展，使其在竞争中处于不利地位。这就要求不仅要探讨更好的管理措施和价值体系，而且要探索更好的发展道路，把可持续发展纳入建设工程经济发展的目标之中。只有这样，才能实现有效的发展趋势。

（三）研究方法和内容此次分析使用到了三种方法分别是文献分析法、案例分析法、定性分析和定量分析法。(1)文献分析法。通过对国外国内与此次分析内容相关文献的查阅，借鉴他人在这方面的研究成果，从而提高本次分析的准确性以及夯实了理论基础。(2)案例分析法。在此次分析过程中，结合其他建设成功的项目成果，为项目的经济提供了一定的参考性，同时也提高这篇文章的实用性。(3)定性分析和定量分析法。文章分析了特定的小区建构设计项目，在分析研究过程中，精致的分析和量化分析结合文章的进一步分析，并得到了建议和结论。内容共分为四个章节，分别为以下：第1章:从宏观层面介绍了研究内容的发展脉络和当前发展的现状，所选择的课题进行工程经济分析的重要性，以及所用到的方法。第2章:介绍此次分析能使用到的理论，工程经济分析体系中几个指标以及符合本次分析的价值工程理论进行方案的选择。第3章:讲述J小区项目的规划状况，包括项目整体的区位图、项目用地情况和主要建设内容以及项目周边配套设施。第4章:J小区工程方案选择和经济分析。从几个方案中选出合适最优方案、进行建设用地的投资估算和环境影响分析，对最终选择的方案进行项目工程经济分析。

二、工程经济分析理论（一）工程经济分析组成要素1、投资投资是反映建设项目投资者想在可预见的时期内获得利润或者现有资金有所升值，提前做出投放资金或实物的货币等价物的本质特征。表2-1投资估算表2、成本小区项目在前期的建设过程中，建设方需要进行材料采购和机器的配备等其他的成本消耗。项目开展前对成本费用做出系统的规划以及根据预算进行成本控制是工程建设中又一重要的部分，项目建设时产生的成本由多个费用组成，具体见下图2-1。2.制造费用：人员工资、职工福利、维修费用、办公费等利息净支出、净亏损、2.制造费用：人员工资、职工福利、维修费用、办公费等利息净支出、净亏损、其他财务费用1.直接费用：直接材料直接电力成本和其他直接成本。折旧费、修理费、摊销费、工资福利和其他管理费折旧费、运输费福利费、手续费、其他费用图2-1成本构成（二）工程项目的经济评价指标对项目方案中的相关经济数据进行调查、分析和综合研究，目的是保证决策的正确性和项目投资的科学性，降低或有效地防止其投资所带来的的风险，对其所参与投资项目计划的利润水平有所涉及，尽所能得出其所参与投资计划中项目的利润率和最高经济效益。由此可见经济评价是工程经济分析的基础也是关键一步，选择合适此次分析内容的建筑工程经济评估指标方法是首要考虑的部分。评价指标体系有多种分类方式，其中按照时间因素可以分为下述，如图2-2所示。投资收益率静态评价指标静态投资回收期借款偿还期偿债能力偿债备付率利息备付率项目评价指标内部收益率净现值动态评价指标净现值率净年值动态投资回收期图2-2经济评价指标体系其中，净现值主要是对投资方案实施时在计算周期内的获利能力的进行动态性评价的重要指标REF_Ref1972\r\h[15]。（三）价值工程理论1、价值工程的定义价值工程是把科学技术与经济两者融合，从而所要分析对象实现可行、成本相比最低的现代科学管理模式。价值工程是一种解决过度和不合规的功能，将项目建设成本降到最小，同时效益有所增长，进而得到提高总体绩效的结果。2、城市小区建设中价值工程的实施价值工程把“价值”定义为“对象所具有的功能与获得该功能的全部费用之比”(即V=F/C，计算公式中，V表示价值，F表示功能，C表示成本），要实现项目价值的最大化，就需要借助价值工程理论进行创新性研究，侧重降低投入成本和提升项目价值的产出REF_Ref3092\r\h[10]。提升项目管理的效能，在城市小区建设项目工程中应用价值工程理论的最终目的是最大程度上实现项目工程的效能。一是实施精准管理，提供有针对的评估、干预和效果评价。二是充分利用已建成投入使用项目的优秀成果。总而言之，价值工程理论在城市小区建设项目实践中的应用，契合了项目管理事业发展的目标，能够最大效能地实现管理体系的构建。价值工程理论的目标不是一味追求高质量，也不是单纯追求低成本。它是在产品功能和成本之间达到一个很好的平衡，从而在两者之间形成一个最优的关系。3、方案选择和评价对所提出的各种项目方案进行一个全方位的考察和评价相比，这其中涉及到的有经济效果、技术的可行性和社会效果评价等。方案进行评价的过程分为两个部分，分别是一般评价和最后的详细评价。

三、J小区项目建设规划（一）项目规划情况J小区项目总建筑面积15.9万方左右，计划建设成为8栋25-26F的高层住宅。有89平、109平、125平三种不同的户型，最终交付为中央空调、地暖和新风系统的精装修。在J小区建设项目规划中，分为初步设计、扩大初步设计和施工图纸设计三个阶段。整个工程造价对设计阶段的完成起着决定性的作用，包括建筑标准的影响、施工场地的影响和设计方案的影响REF_Ref29568\r\h[13]。J小区建设项目整体规划分析是按照开发商的施工技术要求，根据项目总体规划要求，选择项目功能与建设主题、公共配套设施、道路规划等要求，通过尽可能降低项目的预计成本的方式来提高小区项目的价值。在该住宅小区项目的规划方案中，融入了浓厚的文化气息，同时小区内部的附属设施完备，便民的党员服务中心以及养老机构。除此以外，居民居住安全方面和物业人员素质方面，均要在项目建设前考虑全面，指标符合工程建筑安全原则。此次小区建设容积率为1.2，绿化率控制在35%或大于35%。（二）项目区位图该项目位于南京九龙湖南板块，靠近牛首大道，可同时享受百家湖商圈和河西商圈的配套。具体详见下图：图3-1项目规划图（三）项目周边配套设施项目由三大Top100房企，分别是保利地产、东原地产、朗诗地产联名打造，结合三家品牌实力所长，倾力打造当代湖居生活样本。①项目周边有江苏省森林公园——牛首山森林公园，以及银杏湖休闲度假景区、薰衣草庄园，临近项目的雕塑公园，自然生态环境优美。图3-2周边设施配套图（一）②交通西侧紧邻牛首大道，距离河西约10公里，新街口距离20公里左右，禄口机场约22公里；周边有G2503（南京绕城高速）、在建中的机场西通道、南面是安康东路和正方中路、牛首大道，自主交通可快速纳入市中心半小时交通圈。③项目最大的亮点之一就是学区，距离项目约600米的南外仙林分校。规划建设中的幼儿园和小学也是环顾项目周边。图3-3周边设施配套图（二）④项目坐拥江苏省中医院牛首山分院，目前正在建设中，已经投入使用的谷里社区医院。⑤项目依托谷里街道商业，大润发超市、邻里大道商业街，北边的牛首山金陵小镇（目前正在建设中）、吾悦广场、约2.4万方商业等。

四、J小区工程方案选择和经济分析（一）方案制定和选择项目工程建设前期，需要对多种建设方案进行筛选比较，本次方案的选择我们邀请到了4位专家，通过德尔菲法，让专家列出几个工程中的重要部分，最后综合各位专家的意见，从中选出土木建筑工程、建筑电气装置、土地费用、供热通风与空调工程（简称暖通）、绿化园林工程、装潢工程、市政设施建设工程这几个方面给出分值，计算出四位专家对各方案打分的分值，进行汇总。图4-1德尔菲法过程图以下是三种建设方案，由4位专家对三套方案中七个因素打分。方案一：项目建设偏向于将项目打造成当代都市人士用来休憩的小镇，建设以别墅为主，项目在建设时需要保证其总体绿化率高，同时项目建成后要具备成熟的服务配套设施和娱乐场所，除此以外房屋内部格局设计上，充分考虑房间的使用空间、舒适度等因素，凸显出小镇建设的贴心度。方案二：小区建设以高层建筑为基础，和周围环境相互融合，从小区入户门开始，由高层建筑环绕，形成别具一格的小区住宅。除此以外，高层小区在建设时能够提高土地的使用率，计划方案是8幢楼栋平行建设，相比较多层来说室外公共空间比较大，提高了小区生活便利性，创造出一种和谐友好的氛围，打造理想的家庭社区。方案三：以多层建筑为基础，户型相比高层来说设计空间比较大，居住舒适度也会更好一些。在建设方面，多层住宅要比高层住宅的得房率高一些，规划有满足孩童需求的儿童游乐场和适宜中老年人用来休闲的活动广场。针对以上三种方案，该项目采用“04”评分法，由4位对该项目熟悉的专家分别从多个方面进行打分，具体评价指标见表4-1。方案一的打分结果如表4-1-1所示。表4-1-1方案一专家打分结果评价指标A专家B专家C专家D专家分数土木建筑工程432 211建筑电气装置342110暖通233210土地费用12339绿化园林工程233210装潢工程12328市政设施建设工程242311合计1521181569方案二专家打分结果如表4-1-2所示表4-1-2方案二专家打分结果评价指标A专家B专家C专家D专家分数土木建筑工程432413建筑电气装置334212暖通334313土地费用244313绿化园林工程344314装潢工程343212市政设施建设工程442313合计2225232090方案三专家打分结果如表4-1-3所示表4-1-3方案三专家打分结果评价指标A专家B专家C专家D专家分数土木建筑工程332210建筑电气装置234211暖通323210土地费用234211绿化园林工程224210装潢工程22329市政设施建设工程332311合计1718221572综合上述三个方案专家所打出的分值,根据功能评价系数计算公式，绘制出功能系数计算表，如表4-1-4所示。（功能重要系数=每个方案的功能总分/所有方案的功能总分）表4-1-4功能评价系数计算表方案一二三A专家152217B专家212518C专家182322D专家152015得分699072功能指数0.2990.3900.312这三个方案的预算成本分别为15.91亿元、16.72亿元、17.21亿元。如上表4-1-4三个方案的功能评价系数经计算分别是：0.299、0.390、0.312。根据成本系数计算公式得出三种方案的成本系数为：0.3192、0.3355、0.3453价值系数计算公式（价值系数=功能重要系数/成本系数）得到三种方案的价值系数为：0.9367、1.1625、0.9035从而三种方案对应的功能分数和价值分数情况如表4-1-5所示。表4-1-5三种方案的功能得分及价值总分功能系数预算成本成本系数价值系数方案一690.29913.010.31920.9367方案二900.39013.320.33551.1625方案三720.31213.760.34530.9035从表4-1-5中可以看出,方案一的功能和成本都是最低的，方案二的功能和价值都是最佳的，方案三的费用是最高的，但功能居中。综合来看方案二为最合理的方案。（二）建设用地相关分析1、土地利用合理性分析根据《南京市土地利用总体规划（2006-2020年）》建设项目用地性质符合土地利用整体规划布局的要求。项目总用地面积103080平方米，总建筑面积159495平方米，其中地上建筑面积146869平方米，容积率1.2，符合相关规划要求及相关土地利用情况的规定。2、拆迁补偿安置方案该项目使用的土地为土地建设，该土地没有其他地上附属物或居住区。故不存在征地拆迁补偿安置方案。（三）环境和生态影响分析1、项目建设工程污染源或污染物此次建设工程为房产开发工程，住宅性质的项目，目的是让城市居民在进行房子居住时多一些选择，在工程建设和后期的项目运营过程中主要有材料（水泥、石灰等）使用过程中产生的灰尘、大型设备在工作时产生的噪音、以及夜间施工时的光污染、业主居家生活生成的污水、垃圾以及工程建设中产生废物等。根据《中华人民共和国建筑施工场界噪声限值》不同施工阶段作业噪音限值如下表4-2。表4-2施工噪音限值图2、环境保护措施（1）项目施工建筑现场要制定环境保护和定期核查卫生管理制度，工程建设过程中产生的污水排放在申领临时排水许可证后，污水经过多次加工处理后排入市政污水管网。（2）工程施工所使用的脚手架表面用防尘布进行装置；施工现场道路进行定期洒水措施；风度较强的天气，停止能产生灰尘粉尘的建筑材料作业。（3）噪音方面主要措施：严格遵守法律法规，依据《中华人民共和国环节噪声污染防治法》内规定的数值和时间进行作业。（4）夜间施工或地下建筑进行施工时，用于照亮的灯外部加上一层灯罩，可防治光线的直射，有效防治光污染产生。（5）不论是工程项目建筑期内生成的废弃物，还是项目投入使用后居住人群产生的生活垃圾，都需要进行垃圾分类，严格按照《南京市生活垃圾管理条例》中的要求实施。（四）工程投资估算1、投资概况该项目建设投资166384万元，具体包括：工程费用79335万元，土地费用77124万元，工程建设其他费用5810万元，基本预备费4415万元。项目投资估算依据包括以下几个方面：《江苏省建设工程费用定额》《江苏省建筑装饰工程量计算规则》《江苏省建筑工程造价估算指标》南京市建筑材料市场主要材料价格参考本地类似工程及建筑方提供的造价指标2、主要技术经济指标表4-3主要技术经济指标表序号项目单位指标1总用地面积㎡10308022.12.2总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积㎡㎡㎡159495146869126263住宅总户数户17784总人数人56905容积率/1.26建筑密度％277绿地率％353、土地费用土地通过出让的方式获得，根据南京市国土局资源局发布的招标信息，本项目的土地取得成本是77124万元，平均每平方米成本为7482元。4、建筑安装工程费（1）建筑地面工程：经市场调研均价为3780元/平方米，即146869×3780=55517万元。（2）地下工程：经过市场调研均价为4399元/平方米，即12626×4399=5554万元。5、工程建设其他费用工程建设其他费用主要有如下两类：（1）在建设工程施工阶段产生的其他费用。依据市场均价算得4186万元。（2）在项目运营阶段有关的其他费用，如环境影响评价费、劳动安全卫生费、公用设备设施建筑及绿化补偿费等等REF_Ref15136\r\h[19]。依据行业均价得出费用为1624万元。6、项目投资估算结合相应计算数据，得出项目建设投资，详见表4-4。表4-4项目建设投资预算（单位：万元）序号项目投资（万元）备注一工程费用793351建筑安装工程费610712设备及工器具购置费18264二土地费用77124三工程建设其他费用5810四基本预备费4115建设投资166384合计166384（五）小区建设项目盈利能力分析1、财务基础数据销售价格通过对该建设工程周围环境和其他项目进行调研考察，结合南京市住宅小区新房均价和南京市政府对于该项目售价的限值，最后确定该高层住宅小区均价为26950元/平方米，另外地下停车位是可用于出售，单价为1.09万元/个。本项目住宅面积149878平方米。销售收入为34225万元，具体数值见下表。表4-5销售收入估算表（单位：万元）分类可售面积/个（㎡/个）销售均价（元/㎡/个）销售收入（万元）高层住宅14987826950403921地下车位160010900017440合计//421361按照项目实施进度计划，以及对项目前期市场调研剖析，销售周期计划五年之内，见表4-6。表4-6销售计划表（单位：万元）年份项目2122232425合计销售比例3.5％28％32％30％6.5％100％销售收入14748117981134836126408273884213612、现金流量和项目盈利分析J小区建设工程2019年出建设投资为105896万元，2020年出建设投资为60488万元。J小区建设工程2021年投产运营，在2021年和2022年初分别投入流动资金12135万元和5915万元。该住宅工程在正常年份的经营成本为13486万元，项目工程运营的第一年也就是2021年其运营能力是成熟运营期内能力的百分之七十,则2021年J小区经营成本依据正常年份的七折估算。该项目各年的销售收入、经营成本和销售税金及附加都是当年年末产生。J小区住宅工程的增值税金及附加主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税REF_Ref12135\r\h[18]。增值税的数值按照南京市相关文件规定是该J项目的销售收人的5%，城市维护建设税按照南京市相关文件规定是其J住宅工程所得的增值税的7%，教育费及附加按照南京市相关文件规定是其增值税数值的3%，土地增值税按照南京市相关文件规定取J小区建设项目所取得销售收人的1%，销售佣金取销售收人的2%。在对2020年至2021年来国家对住宅项目方面的关注度、施行的行业政策、对房产市场调控等措施，房地产行业自身的现状、战略布局、技术方案目标等的基础上，对各种影响因素整合分析考虑，基准收益率为7%。具体见项目现金流量表4-7所列：表4-7现金流量表（单位：万元）时间项目建设期生产经营期合计0123456一、现金流入0014748117981134836126408273884213611销售收入0014748117981134836126408273884213612回收固定资产余值000000003补贴收入000000004回收流动资金000000017050二、现金流出1058966048823829294292494724231158142846341建设投资10589660488000001362152流动资金00131355915000190503经营成本00944013486134861348613486633844增值税金及附加008116489741669521506231754.1增值税5%007375899674263201369210684.2城市维护建设税7%00524134724429614754.3教育费及附加3%0022177202190416325土地增值税1%0014711801348126427442146销售佣金2%0029523602697252854884277维持运营投资000000