房屋管理登记管理办法

房屋管理登记管理办法总则目的与依据为了加强房屋管理登记工作，规范房屋登记行为，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于本行政区域内的房屋管理登记活动。包括国有土地范围内的房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等；集体土地范围内的房屋所有权登记等。管理部门市、县人民政府房地产行政主管部门是本行政区域内的房屋登记机构，负责房屋管理登记工作。房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿，以电子介质或纸质介质形式进行保存。基本原则房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，遵循公开、公平、公正的原则，保证登记结果的真实、准确、完整。一般规定登记申请1.申请主体：房屋登记一般由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。可以由当事人单方申请的情形包括：因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利等。2.申请材料：申请人应当向房屋登记机构提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料等必要材料。申请材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。3.申请方式：申请人可以亲自到房屋登记机构提出申请，也可以委托代理人申请。委托代理人申请的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。受理1.受理条件：房屋登记机构收到申请后，应当对申请材料进行查验。申请材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性书面告知申请人需要补正的内容。2.不予受理情形：申请登记的房屋不在本登记机构管辖区域内的；提供的申请材料不齐全且无法补正的；申请登记的事项与房屋登记簿记载冲突的等，房屋登记机构不予受理，并书面告知申请人不予受理的理由。审核1.审核内容：房屋登记机构应当对申请人提交的申请材料进行审核，包括对申请材料的真实性、合法性、有效性进行审查，对房屋的实际状况与申请登记的内容是否相符进行核实等。2.实地查看：房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告；可以对申请登记的房屋进行实地查看。实地查看时，申请人应当予以配合。登记1.登记时限：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日；抵押权、地役权登记，10个工作日；预告登记、更正登记，10个工作日；异议登记，1个工作日。集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日。2.登记发证：经审核符合登记条件的，房屋登记机构应当将申请登记事项记载于房屋登记簿，并根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》《房屋他项权证》等。不予登记有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；房屋被依法查封期间，权利人申请登记的等。国有土地范围内房屋登记所有权登记1.初始登记：合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。房屋登记机构对符合规定的初始登记申请，应当予以登记，将房屋所有权登记在建设单位或者个人名下。2.转移登记：发生买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、房屋分割、合并导致所有权发生转移等情形的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。申请房屋所有权转移登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料等。3.变更登记：房屋所有权人的姓名或者名称变更；房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更；房屋面积增加或者减少；同一所有权人分割、合并房屋等情形，权利人应当在事实发生后申请房屋所有权变更登记。申请房屋所有权变更登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明发生变更事实的材料等。4.注销登记：房屋灭失、放弃所有权等情形，权利人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记。申请房屋所有权注销登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋灭失或者权利人放弃所有权的材料等。抵押权登记1.一般抵押权设立登记：以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权设立登记。申请一般抵押权设立登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、主债权合同和抵押合同等材料。房屋登记机构对符合规定的抵押权设立登记申请，应当将抵押当事人、债务人的姓名或者名称、被担保债权的数额、登记时间等事项记载于房屋登记簿。2.最高额抵押权设立登记：设立最高额抵押权的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。申请最高额抵押权设立登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、最高额抵押合同等材料。3.抵押权变更登记：抵押当事人、债务人的姓名或者名称变更；被担保债权的数额、范围、最高债权额、债权确定的期间等发生变更等情形，当事人应当申请抵押权变更登记。申请抵押权变更登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋他项权证书、抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议等材料。4.抵押权转移登记：主债权转让的，抵押权随之转让，当事人应当申请抵押权转移登记。申请抵押权转移登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋他项权证书、主债权的转让协议等材料。5.抵押权注销登记：主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权等情形，当事人应当申请抵押权注销登记。申请抵押权注销登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋他项权证书、证明抵押权消灭的材料等。地役权登记1.地役权设立登记：在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。申请地役权设立登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、地役权合同、房屋所有权证书或者房地产权证书等材料。房屋登记机构对符合规定的地役权设立登记申请，应当将地役权人、供役地权利人和需役地权利的姓名或者名称、地役权的内容、利用期限等事项记载于房屋登记簿。2.地役权变更、转移、注销登记：地役权内容发生变更、地役权转移、地役权消灭等情形，当事人应当申请地役权变更、转移、注销登记。申请时应当提交相应的登记申请书、申请人身份证明、地役权证书、证明变更、转移、消灭事实的材料等。预告登记1.预告登记的适用情形：签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向房屋登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。2.预告登记的申请：申请预告登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、已登记备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定等材料。房屋登记机构对符合规定的预告登记申请，应当将预告登记事项记载于房屋登记簿。3.预告登记的失效：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。更正登记与异议登记1.更正登记：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋登记簿记载错误的证明材料等。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，房屋登记机构应当予以更正。2.异议登记：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请异议登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋登记簿记载错误的证明材料等。房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。异议登记申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。集体土地范围内房屋登记所有权登记1.初始登记：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明、申请登记房屋符合城乡规划的证明、房屋测绘报告或者村民住房平面图等材料。房屋登记机构对符合规定的初始登记申请，应当予以登记，将房屋所有权登记在宅基地使用权人或者集体建设用地使用权人名下。2.转移登记：集体土地范围内房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明、证明房屋所有权发生转移的材料等。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。3.变更登记与注销登记：集体土地范围内房屋所有权的变更登记和注销登记，参照国有土地范围内房屋所有权变更登记和注销登记的规定办理。法律责任登记机构及其工作人员的责任房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，由上级主管部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；玩忽职守、滥用职权、徇私舞