物业老旧设施管理办法

物业老旧设施管理办法总则目的为加强物业老旧设施的管理，确保老旧设施的安全运行，延长其使用寿命，保障物业区域内业主的正常生活和工作秩序，根据国家相关法律法规和行业标准，结合本公司实际情况，特制定本管理办法。适用范围本办法适用于本公司所管理的物业区域内各类老旧设施的管理，包括但不限于建筑物本体的老旧结构、给排水系统、供电系统、消防设施、电梯、供暖系统、通风与空调系统等。管理原则1.安全第一：将保障设施安全运行和人员生命财产安全作为首要目标，采取有效措施预防和消除安全隐患。2.预防为主：建立健全设施设备的日常巡检、维护保养和定期检测制度，及时发现和处理潜在问题，避免设施故障和事故的发生。3.科学管理：运用先进的管理理念、技术和方法，提高老旧设施管理的效率和水平，实现设施管理的科学化、规范化和信息化。4.经济合理：在保障设施安全和正常运行的前提下，合理安排设施改造、更新和维修资金，降低管理成本，提高经济效益。管理职责物业管理部门1.负责制定和完善物业老旧设施管理的各项规章制度和操作规程，并组织实施。2.建立老旧设施管理档案，对设施的基本信息、维修记录、检测报告等进行详细记录和管理。3.组织实施老旧设施的日常巡检、维护保养和定期检测工作，及时发现和处理设施故障和安全隐患。4.制定老旧设施改造、更新和维修计划，并组织实施。5.协调相关部门和单位，共同做好老旧设施的管理工作。6.对老旧设施管理工作进行监督检查和考核评估，确保管理工作的质量和效果。设施使用部门1.负责设施的日常使用和维护，按照操作规程正确使用设施，避免因不当使用造成设施损坏。2.及时向物业管理部门报告设施使用过程中出现的问题和故障。3.配合物业管理部门做好设施的巡检、维护保养和检测工作。业主1.遵守物业管理部门制定的老旧设施管理规定，正确使用设施。2.积极配合物业管理部门做好设施的管理工作，发现设施安全隐患及时向物业管理部门报告。设施巡检巡检计划制定物业管理部门应根据老旧设施的特点和运行状况，制定详细的巡检计划，明确巡检的内容、周期、方法和人员。巡检计划应包括日常巡检、定期巡检和专项巡检等。日常巡检1.日常巡检由物业管理部门安排专人负责，每天对设施进行一次全面检查。2.巡检内容包括设施的运行状况、外观是否完好、有无异常声响、气味等。3.巡检人员应做好巡检记录，发现问题及时处理或报告。定期巡检1.定期巡检由物业管理部门组织专业人员进行，根据设施的类型和使用情况，确定不同的巡检周期，一般为每月、每季度或每年进行一次。2.定期巡检内容除日常巡检内容外，还应包括设施的性能测试、安全保护装置的检查等。3.巡检人员应出具巡检报告，对设施的运行状况进行评估，提出改进建议和措施。专项巡检1.在遇到恶劣天气、重大节假日或设施发生故障后，物业管理部门应组织专项巡检，对设施进行全面检查，确保设施的安全运行。2.专项巡检内容应根据实际情况确定，重点检查设施的关键部位和易出现问题的部位。维护保养保养计划制定物业管理部门应根据老旧设施的特点和运行状况，制定详细的维护保养计划，明确保养的内容、周期、方法和人员。保养计划应包括日常保养、一级保养、二级保养和三级保养等。日常保养1.日常保养由设施使用部门负责，每天对设施进行清洁、润滑、紧固等保养工作。2.日常保养应按照操作规程进行，确保保养工作的质量和效果。一级保养1.一级保养由物业管理部门安排专业人员进行，每季度或每半年进行一次。2.一级保养内容包括对设施进行全面清洁、检查、调整和紧固等，对易损件进行更换。二级保养1.二级保养由物业管理部门组织专业人员进行，每年进行一次。2.二级保养内容除一级保养内容外，还应包括对设施的主要部件进行解体检查、修复和更换，对设施的性能进行测试和调整。三级保养1.三级保养由物业管理部门委托专业机构进行，根据设施的使用年限和运行状况，确定不同的保养周期，一般为每35年进行一次。2.三级保养内容包括对设施进行全面解体检查、修复和更换，对设施的性能进行全面测试和调整，使设施恢复到最佳运行状态。定期检测检测计划制定物业管理部门应根据国家相关法律法规和行业标准，制定老旧设施的定期检测计划，明确检测的内容、周期、方法和机构。检测计划应包括特种设备检测、电气安全检测、消防安全检测等。特种设备检测1.电梯、锅炉、压力容器等特种设备应按照国家相关规定，定期委托具有相应资质的检测机构进行检测。2.检测机构应出具检测报告，对特种设备的安全状况进行评估，提出整改建议和措施。3.物业管理部门应根据检测报告，及时组织对特种设备进行整改，确保特种设备的安全运行。电气安全检测1.电气系统应每年委托具有相应资质的检测机构进行一次电气安全检测。2.检测内容包括电气设备的绝缘性能、接地电阻、漏电保护装置等。3.检测机构应出具检测报告，对电气系统的安全状况进行评估，提出整改建议和措施。4.物业管理部门应根据检测报告，及时组织对电气系统进行整改，确保电气系统的安全运行。消防安全检测1.消防设施应每年委托具有相应资质的检测机构进行一次消防安全检测。2.检测内容包括消防设施的完好情况、运行状况、消防通道畅通情况等。3.检测机构应出具检测报告，对消防设施的安全状况进行评估，提出整改建议和措施。4.物业管理部门应根据检测报告，及时组织对消防设施进行整改，确保消防设施的安全运行。设施改造、更新和维修计划制定物业管理部门应根据老旧设施的运行状况、检测结果和业主的需求，制定老旧设施改造、更新和维修计划。改造、更新和维修计划应包括项目名称、内容、预算、时间安排等。项目实施1.改造、更新和维修项目应按照相关规定进行招标或委托具有相应资质的施工单位进行施工。2.施工单位应按照设计方案和施工规范进行施工，确保施工质量和安全。3.物业管理部门应加强对施工过程的监督管理，及时协调解决施工中出现的问题。验收交付1.改造、更新和维修项目完成后，物业管理部门应组织相关部门和单位进行验收。2.验收合格后，施工单位应将项目交付使用，并提供质量保修服务。档案管理档案内容物业管理部门应建立老旧设施管理档案，档案内容包括设施的基本信息、设计文件、安装调试记录、使用说明书、维修记录、检测报告、改造更新记录等。档案建立与更新1.设施投入使用后，物业管理部门应及时建立设施管理档案。2.档案应随着设施的运行和管理情况及时更新，确保档案的准确性和完整性。档案保管与查阅1.设施管理档案应妥善保管，防止档案丢失、损坏和泄露。2.相关人员查阅档案时，应办理查阅手续，遵守档案管理规定。应急管理应急预案制定物业管理部门应制定老旧设施应急预案，明确应急处置的组织机构、职责分工、应急响应程序、应急救援措施等。应急预案应包括设施故障应急预案、安全事故应急预案等。应急演练物业管理部门应定期组织应急演练，检验应急预案的可行性和有效性，提高应急处置能力。应急演练应包括实战演练和桌面演练等。应急处置1.设施发生故障或安全事故时，物业管理部门应立即启动应急预案，组织人员进行应急处置。2.应急处置过程中，应及时向上级主管部门和相关单位报告情况，配合做好应急救援工作。3.事故处理结束后，物业管理部门应组织对事故原因进行调查分析，总结经验教训，提出改进措施。监督检查与考核评估监督检查物业管理部门应定期对老旧设施管理工作进行监督检查，检查内容包括巡检、维护保养、检测、改造更新等工作的落实情况。对发现的问题应及时下达整改通知书，要求相关部门和单位限期整