杭州物业后续管理办法

杭州物业后续管理办法总则目的与依据为了规范杭州物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等相关法律法规，结合杭州市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于杭州市行政区域内的物业后续管理活动。本办法所称物业后续管理，是指物业竣工验收交付使用后，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业等各方主体对物业进行维护、管理、服务的活动。管理原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则。鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。管理部门职责杭州市住房保障和房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。区、县（市）住房保障和房产管理部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。业主、业主大会与业主委员会业主权利与义务业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。业主大会物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会成员每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）住房保障和房产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：业主大会成立和业主委员会选举的情况；管理规约；业主大会议事规则；业主大会决定的其他重大事项。物业服务企业企业资质与备案物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业服务企业在本市承接物业服务项目的，应当自承接之日起三十日内，持营业执照、资质证书、物业服务合同等材料，向物业所在地的区、县（市）住房保障和房产管理部门备案。服务内容与标准物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同应当包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等内容。物业服务企业提供的服务应当符合国家和地方有关物业管理服务的标准和规范，包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；环境卫生、绿化养护管理；秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。服务收费物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市价格主管部门会同市住房保障和房产管理部门制定基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业应当按照规定明码标价，在物业管理区域内的显著位置公布服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。服务合同与交接物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定是否续聘物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当与物业服务企业续签物业服务合同；业主大会决定不续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前九十日书面通知物业服务企业。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房、物业档案资料、物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料等交还给业主委员会，并按照规定办理退出手续。物业的使用与维护物业使用业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业的用途。因特殊情况需要改变物业用途的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。物业维护业主、物业服务企业应当按照规定和约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常维护、保养和维修。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和地方有关规定执行。发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用专项维修资金。法律责任业主、物业使用人责任业主、物业使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门依法处理：擅自改变物业规划设计用途的；损坏房屋承重结构、主体结构的；违法搭建建筑物、构筑物的；破坏或者擅自改变房屋外观的；违反规定饲养动物的；乱扔垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定停放车辆等影响环境卫生和居住安宁的；法律、法规禁止的其他行为。物业服务企业责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由住房保障和房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款：未按照规定备案的；未按照规定明码标价的；未按照物业服务合同的约定提供服务的；物业服务合同终止时，未按照规定办理退出手续和移交资料的。业主委员会责任业主委员会成员违反本办法规定，有下列行为之一的，由住房保障和房产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正，逾期不改正的，取消其