河南物业收费管理办法

河南物业收费管理办法总则目的与依据为规范河南省物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等有关法律法规和政策规定，结合本省实际，制定本办法。适用范围本办法适用于本省行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。定义本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费定价形式政府指导价物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。市场调节价非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务收费构成管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等包括物业服务企业管理人员、保洁人员、保安人员等的工资、奖金、津贴以及按照国家规定为员工缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用和按规定提取的职工福利费。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指物业管理区域内由业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。日常运行、维护费用包括设备的维修保养费、水电费、燃料费等，但不包括物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用。物业管理区域清洁卫生费用包括物业管理区域内的道路、楼梯、电梯间、停车场等公共区域的清扫、保洁费用，垃圾的收集、运输和处理费用，以及清洁用品的购置费用等。物业管理区域绿化养护费用包括物业管理区域内的花草树木的种植、养护、修剪费用，绿化用水费用，以及绿化工具的购置费用等。物业管理区域秩序维护费用包括物业管理区域内的安全保卫费用，保安人员的装备费用，安全监控设备的运行、维护费用等。办公费用包括物业服务企业的办公用品购置费用、通讯费用、差旅费、水电费等办公支出。物业服务企业固定资产折旧物业服务企业的固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。固定资产折旧是指按照规定的折旧方法对固定资产进行折旧计算的费用。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险是指物业服务企业为物业共用部位、共用设施设备以及因物业管理活动可能对第三方造成的人身伤害或财产损失购买的保险。保险费用根据保险合同的约定缴纳。经业主同意的其他费用经业主大会或业主委员会同意的其他服务费用，如举办社区文化活动的费用等。物业服务收费方式包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业收费的计费方式按建筑面积计费物业服务收费一般按照房屋的建筑面积计算。建筑面积以房屋所有权证登记的建筑面积为准；尚未办理房屋所有权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。其他计费方式物业服务企业与业主另有约定的，从其约定。物业收费的调整政府指导价调整实行政府指导价的物业服务收费标准需要调整时，由市、县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务成本变化等情况，按照规定的定价权限和程序进行调整。市场调节价调整实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业与业主可以根据服务内容、服务质量、物价指数等因素，在物业服务合同中约定调整方式和调整周期。物业服务企业调整物业服务收费标准，应当遵循以下程序：1.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示拟调整的物业服务收费标准、服务内容、服务标准以及成本变动情况等相关信息，公示时间不得少于30日。2.召开业主大会，就调整物业服务收费标准进行表决。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，方可调整。物业收费的收缴业主缴费义务业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。物业使用人缴费物业使用人在与业主约定由物业使用人交纳物业服务费用的情况下，从其约定，业主负连带交纳责任。未入住房屋收费已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按不低于合同约定标准的70%交纳物业服务费用。物业收费的监督管理价格主管部门职责各级价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。房地产行政主管部门职责房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的资质管理和服务质量监督，规范物业服务企业的服务行为。物业服务企业义务物业服务企业应当遵守国家价格法律法规和本办法的规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据等相关信息，接受业主的监督。业主权利业主对物业服务企业的收费行为和服务质量有知情权、监督权和投诉权。业主认为物业服务企业的收费行为违反法律法规和本办法规定的，可以向价格主管部门或者房地产行政主管部门投诉。法律责任物业服务企业违法责任物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：1.超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；2.低于服务等级标准提供服务并收费的；3.采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；4.强制服务并收费的；5.不按照规定实行明码标价的；6.其他价格违法行为。价格主管部门和房地产行政主管部门工作人员违法责任价格主管部门、房地产行政主管部门工作人员在