陕西住宅租赁管理办法

陕西住宅租赁管理办法一、引言随着陕西省城市化进程的不断加快，住宅租赁市场日益活跃。住宅租赁作为房地产市场的重要组成部分，对于解决居民的居住问题、促进住房资源的合理配置具有重要意义。为了规范陕西省住宅租赁市场秩序，保护租赁当事人的合法权益，根据国家相关法律法规和政策要求，结合陕西省实际情况，特制定本住宅租赁管理办法。本办法适用于陕西省行政区域内的住宅租赁活动及其监督管理。二、管理办法制定背景与目标（一）制定背景近年来，陕西省住宅租赁市场规模不断扩大，但也存在一些突出问题。部分租赁当事人法律意识淡薄，租赁合同签订不规范，导致租赁纠纷时有发生；一些租赁企业经营行为不诚信，存在哄抬租金、克扣押金等现象，损害了承租人的合法权益；同时，住宅租赁市场监管机制不够完善，缺乏有效的信息共享和协同监管手段，难以对市场进行全面、精准的监管。这些问题不仅影响了租赁当事人的切身利益，也不利于住宅租赁市场的健康稳定发展。（二）制定目标本办法旨在通过建立健全住宅租赁市场监管体系，规范租赁行为，保障租赁当事人的合法权益，促进住宅租赁市场的公平、公正、有序竞争。具体目标包括：一是加强租赁合同管理，提高合同签订率和规范化水平，减少租赁纠纷；二是规范租赁企业经营行为，加强对租赁企业的监管，打击违法违规行为，维护市场秩序；三是建立住宅租赁信息服务平台，实现租赁信息的共享和公开，提高市场透明度；四是加强部门协同监管，形成监管合力，提高监管效能。三、适用范围与相关定义（一）适用范围本办法适用于陕西省行政区域内的住宅租赁活动，包括自然人、法人和其他组织之间的住宅出租、承租行为。住宅是指供居住使用的房屋，包括成套住宅、非成套住宅等。（二）相关定义1.租赁当事人：指住宅租赁活动中的出租人和承租人。出租人是指将住宅交付他人使用并收取租金的自然人、法人和其他组织；承租人是指使用住宅并支付租金的自然人、法人和其他组织。2.租赁企业：指从事住宅租赁经营活动的企业，包括房地产经纪机构、住房租赁企业等。3.房地产经纪机构：指为住宅租赁活动提供居间、代理等服务的中介机构。4.住房租赁企业：指通过长期租赁或购买等方式取得住宅房源，再将其出租给承租人的企业。四、租赁当事人权利与义务（一）出租人的权利与义务1.权利（1）按照合同约定收取租金。（2）在租赁期限届满后收回住宅。（3）对承租人使用住宅的情况进行监督，发现承租人有违反合同约定或法律法规规定的行为时，有权要求承租人改正。2.义务（1）按照合同约定将符合居住条件的住宅交付承租人使用。（2）保证住宅及其附属设施设备的安全性能符合国家和地方相关标准，定期对住宅进行检查和维护。（3）在租赁期间，未经承租人同意，不得擅自进入住宅。（4）依法缴纳相关税费。（二）承租人的权利与义务1.权利（1）按照合同约定使用住宅。（2）要求出租人对住宅及其附属设施设备进行维修和保养。（3）在租赁期限内，享有住宅的优先购买权和续租权。2.义务（1）按照合同约定支付租金和相关费用。（2）合理使用住宅及其附属设施设备，不得擅自改变住宅的结构和用途。（3）遵守物业管理规定，不得影响其他业主的正常生活。（4）在租赁期限届满后，按照合同约定将住宅返还给出租人。五、租赁合同管理（一）合同签订1.租赁当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当包括以下主要内容：（1）租赁当事人的姓名（名称）、住所、联系方式。（2）住宅的坐落、面积、结构、附属设施设备等情况。（3）租赁期限、租金及其支付方式、押金数额及其退还方式。（4）住宅的用途、使用要求和维修责任。（5）违约责任和争议解决方式。2.房地产经纪机构和住房租赁企业应当引导租赁当事人使用示范文本签订租赁合同。（二）合同备案1.租赁合同签订后，出租人应当自合同签订之日起30日内，到租赁房屋所在地的房地产管理部门办理租赁合同备案手续。2.办理租赁合同备案手续应当提交以下材料：（1）租赁合同。（2）租赁当事人的身份证明。（3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明。3.房地产管理部门应当对备案材料进行审核，符合要求的，予以备案，并出具租赁合同备案证明。（三）合同变更与解除1.租赁期间，租赁当事人协商一致，可以变更或者解除租赁合同。2.有下列情形之一的，出租人可以解除租赁合同：（1）承租人未按照合同约定支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付的。（2）承租人擅自改变住宅用途或者转租给他人的。（3）承租人损坏住宅及其附属设施设备，经要求修复而拒不修复的。（4）法律、法规规定的其他情形。3.有下列情形之一的，承租人可以解除租赁合同：（1）出租人未按照合同约定交付住宅或者交付的住宅不符合居住条件的。（2）出租人未履行维修义务，致使承租人无法正常使用住宅的。（3）法律、法规规定的其他情形。六、租赁企业管理（一）企业设立与备案1.从事住宅租赁经营活动的企业，应当依法办理工商登记注册手续，并在取得营业执照后30日内，到所在地的房地产管理部门办理备案手续。2.办理备案手续应当提交以下材料：（1）营业执照副本。（2）法定代表人身份证明。（3）企业章程。（4）经营场所证明。（5）从业人员情况。（二）经营规范1.租赁企业应当遵守法律法规和行业规范，诚实守信，合法经营。2.租赁企业应当在经营场所显著位置公示营业执照、备案证明、服务内容、收费标准等信息。3.租赁企业不得哄抬租金、克扣押金、恶意克扣承租人租金和押金等损害承租人合法权益的行为。4.租赁企业应当建立健全租赁业务档案管理制度，如实记录租赁业务情况。（三）资金监管1.住房租赁企业向承租人收取的租金和押金，应当通过银行转账方式进行结算，并纳入监管账户管理。2.住房租赁企业应当按照规定向房地产管理部门报送租金、押金等资金收支情况。七、房地产经纪机构管理（一）机构设立与备案1.设立房地产经纪机构，应当依法办理工商登记注册手续，并在取得营业执照后30日内，到所在地的房地产管理部门办理备案手续。2.办理备案手续应当提交以下材料：（1）营业执照副本。（2）法定代表人身份证明。（3）房地产经纪人员资格证书。（4）经营场所证明。（二）业务规范1.房地产经纪机构应当按照核准的业务范围从事房地产经纪活动，不得超越业务范围经营。2.房地产经纪机构应当与委托人签订书面经纪服务合同，明确双方的权利和义务。3.房地产经纪机构应当如实向委托人提供房源信息，不得隐瞒真实情况或者提供虚假信息。4.房地产经纪机构不得为不符合交易条件的住宅提供经纪服务。（三）收费管理1.房地产经纪机构收取的经纪服务费用应当符合国家和地方有关规定，不得擅自提高收费标准。2.房地产经纪机构应当在经营场所显著位置公示收费项目和标准。八、住宅租赁市场监督管理（一）监管部门职责1.房地产管理部门负责住宅租赁市场的监督管理工作，包括租赁合同备案、租赁企业和房地产经纪机构备案、市场秩序监管等。2.工商行政管理部门负责对租赁企业和房地产经纪机构的登记注册和经营行为进行监督管理。3.税务部门负责对租赁当事人的纳税情况进行监督管理。4.公安部门负责对租赁房屋的治安管理和承租人的居住登记管理。5.城管、物价、消防等部门按照各自职责，做好住宅租赁市场的相关监督管理工作。（二）信息共享与协同监管1.建立住宅租赁信息服务平台，实现租赁信息的共享和公开。房地产管理、工商行政管理、税务、公安等部门应当将相关信息及时录入信息服务平台。2.各监管部门应当加强协同监管，建立健全联合执法机制，加强对住宅租赁市场的日常巡查和专项检查，及时发现和查处违法违规行为。（三）信用管理1.建立租赁企业、房地产经纪机构和从业人员的信用档案，记录其经营行为和信用状况。2.对信用良好的企业和从业人员，给予表彰和奖励；对信用不良的企业和从业人员，依法予以惩戒。九、法律责任（一）租赁当事人的法律责任1.出租人未按照规定办理租赁合同备案手续的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处1000元以下罚款。2.承租人未按照合同约定支付租金的，应当按照合同约定承担违约责任；经催告后在合理期限内仍未支付的，出租人可以解除租赁合同。3.租赁当事人违反法律法规规定，损害对方合法权益的，应当依法承担赔偿责任。（二）租赁企业和房地产经纪机构的法律责任1.租赁企业未按照规定办理备案手续的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上1万元以下罚款。2.租赁企业和房地产经纪机构有哄抬租金、克扣押金、恶意克扣承租人租金和押金等损害承租人合法权益行为的，由房地产管理部门责令限期改正，并处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，吊销备案证明。3.房地产经纪机构为不符合交易条