区域环境项目策划书

全程策划的背景——区域投资环境评估区域投资投资环境是直接影响一个项目能否运作成功的重要因素，只有在投资环境良好的情况下，经济才能平稳快速地发展，市场需求才能旺盛，市场才能活跃。价。主要探讨区域状况，经济发展水平，产业政策，基础设施状况等几个主要环境因子的利弊，对房地产投资的影响，以与发展态势与其相应对策。区域评估的方法主要有多因素分析法和层次分析法，我们这里主要运用层次分析法。所谓层次分析打分法是指对区域环境各个方面分层次按权重给予打分,最后综合打分，结合得分情况给予评价。1.4虎头综合开发区项目的投资环境分析评价---市与渝中区的投资环境分析人口状况分析人口是区域投资环境一个只要的因素，人口的多少直接关系到区域总的购买力和需求潜力。人口的发展状况和发展趋势直接关系到经济发展的潜力和趋势。市是我国最大的一个直辖市，随着经济的迅速发展，人们的生活水平越来越高，医疗卫生条件的改善，市人口在1999年已发展到3072.34万人，其中非农人口635.16万人，占总人口的20.67%，比上年提高0.57个百分点。虽实行计划生育，但市市人口仍以平均每年递增率为1.3%的速度增长。其中市主城区人口约300万，常年流动人口越50万。与同期XX市相比，XX市城市总人口为925.59万，国民生产政总值1240亿元，增长率为12.1%人均可支配收入6608元。XX和一样为我国的四大直辖市之一，但是其直辖较早，人均生活水平较高，其房价水平达到3000元/平方，需求潜力仍然巨大。从以上统计可以看出XX市虽然建市较早但是其人口总数却较市少，其总体需求潜力也必然比小。长远来看市正处于发展阶段其发展潜力未可限量，市地产地产市场将还有很长一段繁荣发展的过程。渝中区是市的城市和商业中心，其市区人口达到58.44万，在市各区排名中列29位，从业人口为42.18位,列市各区21位.渝中区人口以非农业人口为主,其中农业人口仅占全区人口的0.54%.全区人口出生率为4.28%。与其他各区相比江北总人口为45.18万,沙平坝总人口为64.68万,南岸总人口为44.53万,相比之下渝中区人口总量在这几个区中排第2位,然而渝中区作为城市和商业中心,其地理位置上有很大的优势,其人口密集,需求旺。据消费者欲入住区域市人口众多，渝中区人口多而密集，吸引力巨大，其市场潜力巨大，适合区域投资发展，其地产投资将大有可为。经济发展水平分析市位于盆地东部,是我国长江中下游最为重要的口岸城市,为西南地区的门户,俗有小XX之称,其区域位置非常重要.长期以来,市作为我国重要的工业城市,经过多年的发展,特别是1997年直辖后,其工业得到了高速的发展,商业极度繁荣.到1999年,市国民生产总值达到3000万元,较上年27700万增加了9.5%,人均可支配收入达到了6300元,较上年的5800元增长了3.7%,居民消费性支出5600元,较上年的5120元增长了3.9%,商品房销售面积也由1998年的148万平方米增加到250万平方米,增加额达到340%。同期渝中区国民生产总值达到150.34万元,列市各区第一位,人均可支配收入达到7101元,商品房交易额也达到28.8亿,交易面积171.9平方米.这一系列数据都充分表明,市经济正在持续良好的高速增长.城市居民的收入水品消费水平都在持续的增长,这种增长树立了消费者的消费信心,是消费增长的基础.从商品房消费的巨大增幅可以看出,住房消费在市存在着巨大的潜力.据调查,我市人均居住面积为9.51平方米,而据建设部发展纲要,我国到2010年人均居住面积应达到12.5平方米,按市主城区300万人口计算,市尚需300×(12.5-9.51)=897万平方米的住宅面积,这说明市居民商品住房还有一个巨大的发展空间,房地产还有一个较长的需求旺盛的发展期,在居民购买能力方面,随着市经济的良性发展,人均可支配收入大幅度上升,据资料显示，98年市城镇居民的储蓄已超过702亿元，平均人均储蓄存款余额2707元，99年国家再次降息，城乡居民存款增长较同期减缓，但仍增加了119.33亿，再加上单位的住房补贴和住房公积金以与目前实施的按揭购房制度,居民对商品房有着足够的承购能力,市特别是经济最为发达的渝中区,其商品房消费潜力将是非常巨大的.产业政策市作为我国重要的工业城市,经过多年的发展逐步形成了以汽车,摩托车生产为龙头,兼有化工,钢铁,药业,烟草为主的产业结构群体.同时自贸易也空前繁荣,产生了如解放碑购物中心、朝天门批发市场、沙坪坝步行街等一大批商贸区域。在科技发展方面规模化的开发产生了以石桥铺高新技术开发和南坪经济技术开发区为代表的高科技经济园区,同时在建的重大科技园区将为的高科技产业发展再添亮点.强劲的经济势力是作为西部看法龙头的基础.在产业布局上看,产业依托城市和城镇，沿“点轴”布局，经过不断调整，基本形成了主城区为中心的城区型经济、近郊区县的郊区型经济、三峡库区县的库区型经济和边远山区的山区型经济共同组成的、特色层次分明的布局体系。受城市和城镇分布布局的影响，产业布局主要以主城区、万州、等主要城市为“点”，以长江、嘉陵江、乌江流域和210、319、318国道，沿江高速公路等主要交通干线为“轴”所共同构成的区域上展开。该区域是目前市人口、资源和其他生产要素较为集中分布的地区。其中，中心区域，包括主城区、原东西向长江河谷、南北向川黔县和襄渝线与同向干道公路所构成的区域，是目前长江上游与整个地区人口、产业、资源最密集的区域。该区集中了全市加工工业主体，三大支柱产业与玻陶、日化、纺织、包装等优势轻工行业主要分布在该区域，主城是产业开发和布局的核心和依托。随着产业结构的升级和三峡库区三、以”格局向“三、二、一”升级。主城在产业布局上已基本完成“退而进一”，工农业布局主要在主城外围和周边卫星城镇展开，乡镇企业开始向中小城镇集中。据资料显示，到1998年，市三次产业结构已调整为21.2：40.9：37.9，三次产业对经济增长的贡献率分别为7.6%、22.5%业对经济增长的贡献率逐年提高。1978年到1998年，全市经济总量增长中，至少有20%来自于结构调整。第三产业呈跳跃式发展，并成为剩余劳动力转移的主要产业。改革开放后，商贸流通、金融保险、交通邮电、社会服务、房地产、旅游业等第三产业空前发展，在国民经济中的地位日益提高，对全市经济总量的贡献率已接近第二产业，并呈现出强三产业实现增加值542亿元，占国生产总值的37.8%，比1978年上升了20个百分点。房地产业、旅游业已成为新的经济增长点。房地产将面临一个高速发展的春天.止了福利分房,当前买房已成为社会的共识,住宅成了市持续消费的热点.在增强居民购房能力方面,今年又新出台了《关于2001年调整住房公积金交存比例比例从6%上调到7%,通过这一办法,大大增加了职工工资中的住房消费含量,加快了住房分配货币化的进程,有利推动了主房分配机制的转换.另外自1999年市政府采取了提高中低收入阶层和公制人员工资的举措,此举是市民可支配收入大大增加,极大的鼓舞了居民消费,对消费者心理产生了较为良性的影响.同时,使居民用于商品房购置的可支配收入增加,对住宅市场的发展有较大的业法》等政策法规先后出台,为越来越多的外地人入住办公经商打开绿灯,极大的刺激了他们在特别是在渝中区的购房欲望.估计在中国加入WTO以后,这种势头将得到进一步的加大.以上因素都是市房地产发展的非常有利的重大因素.据调查显示,目前有购房欲望者达到53%,其中非常需要者占31%,特别是在这两年希望改善住房者占46%,这些人多为富裕的二次置业者.以上数据充分表明,住宅市场发展前景良好,上档次的住宅需求将仍是一大热点.特别是在渝中区这块商机无限的城市主城区,开发商将会是机会多多,开发住宅产品,特别是在渝中区开发高档住宅小区,其开发经营将是大有可为的.基础设施分析市作为我国西部的一个大都市,经过多年的发展,其主城区特别是渝中区已形成了非常完善的基础体系.1)交通上:市位于长江中上游,是长江航运的终点港口,长江,嘉陵江贯穿城区,自古水路交通发达,是西南地区的重要门户.铁路方面,位于成渝,渝黔,湘渝铁路的交汇处,是我国西部铁路的重要的交通枢纽城市,目前拥有三个客运站,一个货运站,其对外运输和人员流动都非常的便利.在公路方面,目前作为成渝,渝长高速公路的起点城市,再加上正在修建的渝黔高速公路,其交通将是非常的迅达.在空运方面,市拥有一个军用一个民用机场.江北民用机场是我国西南地区最大的国际机场,对外交通非常的便利.方便快捷的交通条件使具有了巨大的商机.是作为西部开发重点的有利保证.2)供电方面:自二滩水电站启动以来,,地区的电力供应紧状况已得到根本的缓解,甚至出现了供过于求的状况.随着近几年市电网的成功改造,市已拥有了良好的供电环境,这为的工业也民用照明提供了根本的保障.3)供水方面:市位于长江嘉陵江的交汇处,淡水资源丰富,遍部城区的供水网管为工业民用用水提供了可靠的保证.4)供气方面:市已完成了天然气管网的建设,天然气已经全面取代了煤作为燃料,这为的经济发展和环境保护都提供了良好的基础.5)电讯通讯方面:目前我市电信网络以遍布全市,基本保证了家家同.同时宽带网络建设也发展迅速,信息通讯传递高速便捷,为提供了良好的投资环境.6)电视接收方面:市全市的闭路光纤网早已建成,只要接入网络,便能收看到全国几十家电视台的节目,这为市居民的业余生活提供了可靠的保障.以上这些完善的基础设施为市提供了良好的区域投资环境,是市进一步持续稳定发展的基础,同时也为市住宅产业的发展提供了良好的外部条件,是促进地产市场繁荣的优势所在.以上我们对市的区域环境的各个方面作了简要的分析,现在我们就的区域现状做区域评估.在这里我们主要采用层次分析打分法.我们先对区域环境的各个层面分别给予打分，并且按不同的权重给予综合打分（我们事先给定总分为10分我们假定人口在1000万以上者为8-10分，800-100万者为6-8分，800万以下者为1-6分；增长速度1%以上为8-10分，0.8%-1%为6-8分，以下为1-6分；文化水平按文化水平高，中，差给予8-10分，6-7分，1-6分打分；潜在需求量按需求水平高，人口总数人口总数9潜在需求量8综合得分文化水平增长速度9对于经济发展状况:我们假定经济发展状况发展的高，一般，低，分别给予给予8-1值76经济增长速度9人均收入状况7增长潜力综合得分对于产业政策:般，差分别给予给予给予8-10分，6-8分，1-6分打分，如下表所示：综合得分基础产业7扶持力度土地供给政策9住房商品化9对于基础设施状况:7供水电气状况9配套设施状况9综合得分我们结合上面的分析，再按照区域环境的各个因素的权种，对与整个区域给予综合评分，如下表所示:人口状况人口状况经济发展状况产业政策基础设施状况综合得分8.0761．4．6虎头综合开发区项目环境评价结论在层次分析打分法中,只要分数超过6分即为良好,超过8分即为好,本区域环境得分超过了8分为较好的区域环境,因此我们认为该区域区域投资环境良好，地产投资，特别是住宅地产投资是大有可为的。2.1区域市场研究在房地产经营中的重要意义区域市场研究是房地产经营活动中非常重要的一步，也是投资决策过程中关键的一步，它直接影响投资决策者的决策是否正确。只有在充分的市场调查研究下，了解、认识市场后，才能作出正确有效的决策，还可以科学的制定计划，按市场的需求组织则离不开经常性的市场调查研究。通过市场调查研究还有利于企业改善经营管理，提区域市场研究的容1)市场行情调查其目的是：掌握市场需求量大小，市场面大小，市场占有率的高低，掌握本企业可开2)购买者情况调查①现有购买者的数量与地区分布②购买者的购买数量、购买习惯与购买方式③研究购买动机以与产生这些动机的原因④研究购买者经济收入情况以与变化趋势如何3)竞争情况调查统计市场上有多少竞争对手，对他们的能力进行调查，主要包括：资金情况、企业规①科技环境调查与时了解新技术、新工艺、新材料的发展趋势与应用推广情况。②政治、经济环境因素的调查部门的政策、制度、规定的调整或改变。经济环境因素调查主要包括：消费和生产两方面的调查。区域市场研究的方法①公开信息法：收集公开信息资料进行分析，对某种事物或现象作调查②询问法主要包括：访问调查，调查，留置调查，宣传媒介调查，交谈旁听等。③观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察并记录被调查者行为与现场事物的一种收集资料的方法。④实验法它是通过小规模的市场实验，收集用户对商品的质量、价格、包装、广告等方面的反映，以次来发现问题，尽快调整并占有市场。⑤抽样调查抽样调查就是从所研究的总体中，抽取一部分足够多的，具有代表性的样本，并以对样本的研究来推算总体从而得到总体资料的一种方法。2.3虎头综合开发区项目的市场基础分析---市房地产市场的发展现状与趋势市房地产市场形势可概括为：房地产市场投资规模仍呈快速增长态势，投资结构有所调整；增量房，品牌楼盘销售和存量房交易明显增加，形成了目前的是市场热点；房地产市场理性化程度进一步提高，但需求总量大与消费力较低使得市场供需矛盾仍未房地产开发投资迅速增长，投资结构有所调整。地产开发完成投资24.40亿元，同比增长41.3%,占全市固定资产土地开发投资3.25亿元，同比增长2.45倍，房地产开发作为新的经济增长点和支柱产业的地位越来越明显。市房地产开发投资的比重由去年的46.24%提高到57.31%，非住宅投资完成14.50亿元，同比增长4.88%，大大低于住宅建设增长速度。房地产开发结构调整正朝着以住宅开发建设为主的方向发展。今年1—5月，竣工房屋面积大幅度增长，全市房地产开发竣工面积143.58万平方米，同比增长52.51%,其中住宅竣工面积104.97万平方米。同比增长58.63%。写字楼竣工面积7.53万平方米，同比下降27.87%。商业营业用房竣工面积19.43万平方米。同比增长110.46%。按照我市“十五”计划和2010年规划规定的城镇人均居住面积14平米要求，从现有人均9平米记算，我市房地产市场的潜在需求量还是很大的，据测算，我市今年10年每年对住宅的需求为700万平方米，每年投资约70亿元，若按建设部最新标准在我市城镇居民年均可支配收入99年底已达6300元左右，居民储蓄存款已达60居民消费构成中的恩格尔系数已降至41%，据世界各国综合统计资料显示，当人均国民收入300—1000美元的经济发展阶段，是房地产业快速发展，作为经济发展的支柱还是以中低价位的商品住宅为主，其中大部分为城乡结合部新开发的住宅小区，部分价位中高档的品牌楼盘和新增优势楼盘为消费次热点，从地理位置看，北部新城红黄路南北两侧，渝北龙溪，轻轨较新线沿线消费形势看好，从住宅质量和小区的整体环境分析，购房者十分看重房屋质量和小区整体环境与人文景观，从户型面积来看，受消费者欢迎的是80—120平方米的房屋。今年下半年的存量房销售预计还会有所上升。据调查表明，我市居民愿意购买二手房土地供给方面：继续采取控制土地供给总量，严格审批新增建设用地，鼓励开发存量土地的政策，并继续请理处置闲置土地，政府高度垄断土地一级市场以加大土地供应对房地产市场的调控力度，房地产开发建设面积：我市已出台处置积压商品和鼓励引导房地产住宅建设向中低档商品房倾斜的有关政策。加之房地产投资与消费日趋理性。促进我市“十五”期间房地产开发从数量增长型向质量环境型转变，空置房也有所下降。总体而言，住宅价格稳中有升，商业用房和写字楼价格有所回落，具体来说，商品住宅单价在2000元/平方米以上的会向高档房看齐，主要体现在北部新城和南方花园，竟地城市花园等品牌楼盘区，单价在1200—1500元/平方米的会向经济实用房小区集中，这方面南岸，大渡口等大型示小区优势独具。附：部分数据①我市房地产销售价格均值（1—5）销售价格（元/平方米）销售价格（元/平方米）大渡口区6上述价格在全国大城市中明显偏低，按国际上通行的家庭收入和房价之比1:上述价格在全国大城市中明显偏低，按国际上通行的家庭收入和房价之比1:6来计算，我市房价也偏低，的经济实用房平均价格为3100元／平方米，市5月份商业用房均价为34630元／平方米，写字楼3950元／平方米，住宅5403元／平方米。商品房空置量住房个人消费比存量房交易同城镇人均居住面912485.297.596.884.491.2投资热，私人购房热和期房销售热使2000年房地产市场的三大热点，据市统计局资料显示，去年，我市房地产开发投资取得固定资产投资增速第一的佳绩，全年共完成投资139.63亿元，同比增长24.1%。为历史最高水平，其中，72.8亿元为商与商品房销售量成正比。2000年我市私人购现房535.70万平方米，同比增长43.6，私人购住宅473.30万平方米，占整个现房销售的81.6%,这一统计数据表明，个人购房已成为我市房地产消费市场的主体。随着我市房地产开发品牌项目的大量涌现，期房销售在创新高，去年，我市商品房销售面积26.78万平方米，同比增长45.2%。开发市场收到的可用于房地产开发的定金与预售房款达44.96万元，占资金来源比重的29.6%,成为我市房地产开发资金的主要来源，期房热销，为繁荣我市房地产市场起了积极的推动作用。房地产市场不断发展，对管理机构，开发企业提出更高的要求，房地产开发只有符合消费者的实际要求，才能得到消费者的认可，实现社会效益和经济的双赢。市场消费者需求背景2000年职工平均货币工资6300元／年，城市居民人均可支配收入5876元，人均消费性支出5352元，平均每户人口3.03人，平均每户就业人口1.77人，人均居住面据调查，人乘坐最多的还是公交车，约占1/2,其次使中巴车，约占1/4。其他依次使出租车，其他交通工具和步行，由于收入，税收和路况等原因，购买私家车的市消费者的家庭结构中，以夫妻双方同住的居多，其次是和子女同住，再次是和父母调查显示，购房者文化程度普遍较高，有相当多的人已具有大专以上的学历。目前购房消费者的居住面积普遍较少，100平方米／户以下的占83.2%，其中21.5%的居民居住面积不到40平方米。71.9％的居民的居住面积不到80平方米。99年以来，是城市人均居住面积为9.51平方米，按我市“十五”计划和2010年规划的城市人均居住面积14平方米的要求，市房地产市场潜在需求量巨大。市场住宅需求的特征(1)更多的消费者选择渝中区居住，渝中区的需求比例为32.20%,比上年度同期增长8.8%,其需求比例依次为：渝中区，北部新城，沙坪坝，南岸，九龙坡，北碚和同期增长3.2%,三室户需求比例为34.83%,比上年度同期增长1.02%.(3)需求单价大幅上扬，房屋单价在1000-2000元／平方米的需求比例67.94%,较去年同期增长20.64%。房屋单价在1000元／平方米以下需求比例降了11.61%.需求单价呈明显上升趋势。(4)购房者均能接受现行物价管理价格，38.25%的受调查者愿意承受二级物业小区的物业管理收费，39.72%的受调查者愿意承受一级小区的物业管理收费，22.03%的受调查者可承受高档小区的物业管理收费。(5)大部分购房者选择分期付款方式，他们选择的付款方式依次为：分期付款，银行按揭，一次性付款，公积金贷款。(6)在影响购房者购房因素中，房价重新成为第一要素。综合统计排序为房价，环境，质量，户型，开发商实力，物业管理水平。市房地产市场交易情况解放碑区域均值：3844元/平方米，比上季度上升256元/平方米两路口区域均值：2301元/平方米，比上季度上升22元/平方米上清寺区域均值：2555元/平方米，比上季度上升9元/平方米大坪区域均值：2115元/平方米，比上季度下降47元/平方米简况：2001年一季度渝中区商品房成交2391套，成交面积322546平方米，成交金额130490.75万元。其中预售成交1424套，成交面积201086平方米，成交金额88189.84万元。现房成交967套，成交面积121460平方米，成交金额42300.91万本季度渝中区房地产市场价格走势出现较大波动，特别是解放碑区出现大体量高档豪宅，带动区域房价大幅上扬，由于竹园小区纳入大坪区域统计指标，使大坪区域市场价格均值下滑。本季度渝中区房地产市场供销两旺，是市场的热点区域。简况：2001年一季度江北区商品房成交1469套，成交面积148644.43平方米，成交金额32002.96万元。其中预售成交678套，成交面积81457.92平方米，成交金额20069.1万元。现房成交791套，成交面积67186.51平方米，成交金额11933.862本季度江北区楼市行情出现的波动不大，价格稳中有降，这一趋势是由于南岸区、沙坪坝区等近期热点区域升温，对购房者分流所造成的，也是房地产市场在政策和经济因素的影响下组团轮炒情况的体现，五里店价格下降就是非常明显的例证。南岸东路区域均值：1950元/平方米，比上季度上升35元/平方米南岸西路区域均值：2022元/平方米，比上季度上升183元/平方米南岸南路区域均值：1814元/平方米，比上季度上升73元/平方米经济技术开发区区域均值：2025元/平方米，比上季度下降88元/平方米简况：2001年1季度南岸区商品房成交2583套，成交面积272396.09平方米，成交金额62256.73万元。其中预售成交2186套，成交面积230997.17平方米，成交从2001年1季度南岸区房价走势来看，南岸的房价是稳中见暖。从具体各个区段的价格行情走势显示：南坪西路房价有较大幅度的上扬，主要受泰正花园、贝迪龙庭等品质楼盘价格上扬的带动和鹅公岩大桥通车的影响。经济开发区受尾盘和低价入市楼步行街、家湾区域均值：2174元/平方米简况：2001年1季度沙坪坝区商品房成交1330套，成交面积174073交金额33243.34万元，其中预售成交862套，成交面积90478.1平方米，成交金额22834.21万元，现房成交468套，成交面积83595.43平方米，成交金额10409.13本季度沙坪坝区房市与上季度有较大的波动，主要是因为本季度沙坪坝区推出大量高品质新盘，从而激活了沙区楼市，拉动整体楼价的上涨。家坪价格均值：1820元/平方米西郊路价格均值：1952元/平方米谢家湾价格均值：1573元/平方米简况：2001年1季度九龙坡区商品房成交1934套，成交面积178686交金额30070.1万元，其中预售成交1358套，成交面积132061.66平方米，成交金额23498.75万元，现房成交578套，成交面积46625.66平方米，成交金额6571.35本季度九龙坡区楼市行情出现了一定的波动，成交量较上季度明显减少，单价较上季度偏低，市场行情在年初就有下跌之势。区域价格均值：1667元/平方米简况：2001年1季度大渡口区商品房成交411套，成交面积42996.16平方米，成交金额5922.17万元。其中预售成交411套，成交面积42996.16平方米，成交金额本季度大渡口区的楼市行情较上季度有较大的波动，主要是因为大渡口区楼市并无明显的激活策略，众多老盘皆无特色促销。高新区区域均值：1754元/平方米简况：2001年1季度高新区商品房成交555套，成交面积61429.2平方米，成交金额11843.48万元，其中预售成交191套，成交面积26160.91平方米，成交金额5178.26万元，现房成交364套，成交面积35268.29平方米，成交金额6665.22万从2001年1季度高新区房价走势来看，整体行情比较平淡，本季度高新区楼盘仅8个，主力楼盘南方花园价格走势稳健。新牌坊区域均值：1922元/平方米，比上季度下降38元/平方米松树桥区域均值：2002元/平方米，比上季度下降88元/平方米，红黄路以北区域均值：2292元/平方米，比上季度下降17元/平方米交金额37501.69万元，其中预售成交931套，成交面积122051平方米，成交金额本季度渝北龙溪区域楼市稳中略降。此趋势是受区域持续开发力度与新盘影响不力等市房地产市场的走势房地产市场会在目前的基础上有持续的发展，具体表现在：投资和消费会同步增长，个人买房的比例还会提高；销售环节会加快规，住房消费领域会有更大的拓展；住房个人贷款的总量还会上升；住宅与房地产法制建设将会得到加强。对于一个房地产开发项目，决定其成败的因素很多，不但包括了项目所在区域的投资环境与区域房地产市场具体状况，房地产项目本身所选定的地块更是基础性、前提性因素，这就要求在进行一个房地产项目时，必须对所选地块的各种现状条件进行详细分析、判断，明确地块的性质、特点，为项目准确定位和产品优良规划创造条件。地块现状条件分析1）地块所在地理位置地理位置是指地块所处的具体区位口岸，是项目地块的重要因素，对其分析要从城市区域结构的宏观角度出发，明确地块区位性质。区位性质主要指地块在区位中所处地理、交通和经济位置。地块区位包括了：城区商务中心地块，中心外围区地块、外围区地块、城市郊区生态经济区地块、交通枢纽地块、多面临街地块、公共广场附近地块。确定地块的区位性质后，才能从总体上判断该地块是否具有开发价值——是否具有居家、工作、学习的便利；——是否具有投资、经营的收益性与保值增值潜力，从而为项目准确取向提供依据。，（地块面积大小决定了项目规模，影响项目取向和产品定位。如面积在15亩以下的地块：适宜商贸、办公、商住、酒店与高层建筑综合体等单体物业项目；面积在15~500亩的地块：适宜普通住宅小区、中高档住宅小区、高档宾馆等小区型项目；面积在500亩以上地块：适宜集居住、商贸、办公、文体、休闲于一体的大型综合性社区项地块形状和地质情况则影响产品规划和小区规划。要仔细分析地块的总体形状与地形特点，了解地质状况，评价它们对项目的影响程度，为项目规划工作提供参考。3）地块环境与景观资源地块环境包括了：生态环境、人文环境、社会环境，对地块环境的评价就是要了解三种环境的状况，评估其对居住区舒适性、文明性的影响程度。地块如果具有天然景观资源，对于项目来说是非常有利的开发条件。随着房地产市场不断走向精细营销和品牌经营，这种优越的景观将是一大卖点，甚至可以形成品牌效应。深入挖掘和评价地块的环境与景观资源优势，是地块评判的一项重要容。4）地块交通动线交通动线很大程度上决定了小区出入外界的方式与方便程度，对交通动线评价主要是小区部交通动线情况和小区与周边区域的交通动线两方面评价，具体分析容包括了道路网络、形态、等级、交通站点、交通管制、便捷程度。通过分析评价，判断交通动线影响地块与周边与城市系统三面的可与性、可达性与影响地块境性人流、聚合性人流）的程度。良好的交通道路系统是房地产品的重要市场吸引力公共配套设施和居民生活密切相关，决定了居民在小区生活、休闲方便程度，对公共配套设施的评价主要是对以下几个方面的评价：②供水系统。包括了供水管道系统和水源保证的评价。③天燃气供应的管道系统和气源评价。④电信通讯设施。电信网络的铺设情况和装机容量大小评价。⑤广播电视接收系统评价。⑥教育设施。包括中小学与学前教育设施。⑦娱乐、商服设施。对上述容的评价，了解地块现有哪些公共配套，哪些可加以解决，哪些解决较困难。6）地块权属状况。在地块评判中，要弄清地块的权属状况，防止开发过程中出现各种纠纷，使项目顺利开发。7）动迁状况。地块动迁状况的评价容包括：动迁的总人口数，总户数与拆迁面积，拆迁补偿费，拆迁费用与安置农转非费用等方面容。分析各种困难所在，控制各种费用，为项目顺利实施创造条件。8）土地级别，出让金，基准地价等情况。了解土地级别和出让金，测算基准地价，有助于评价地块的开发成本和费用，为制定产品价格和营销策略提供参考。9）政府管制：政府管制包括了规划限制，出让限制和交通管制。通过对政府管制情况的了解，分析政府管制对地块开发经营方向、价值、成本与义务的影响。地块综合评价——项目适宜性判断根据对地块各个现状条件的评价，考虑各种结果的相互影响和制约作用，加以综合评估，分析各种有利因素和不利因素，进而对地块的适宜与性项目的取向和产品的定位作出判断，判断地块适合哪些项目，不适合哪些项目，哪些是最适合的开发容，为整个项目规划作出根本性结论。3.2虎头综合开发区项目的地块分析与评判虎头综合开发区隶属市渝中区政府行政管辖，占地面积345.38亩，是以虎头经济合作社为主导通过招商引资，进行的合作式综合性开发，该开发项目的现状条件介绍和地块地理位置从城市总体经济布局来看，该地块位于市城区最中心处，坐落于嘉陵江畔，周边均是各发达的区域经济区，该地块是区域经济连接的天然纽带，处于区域经济的有效辐射从具体的地理角度看，该地区和周边个城区连接紧密。由目标地块出发向东往紧邻的商贸中心区——渝中区，路程仅三、四公里左右，乘车只需十几分钟；向西往高新科技开发区——石桥铺和科教中心区——沙坪坝区，乘车也仅需不到十几分钟和二十余分钟；往南出入重工业区——九龙坡区，只需花费不到十分钟；向北进入江北商贸轻工业区；仅有一江之隔，通过规划中的华村大桥只有不到十分钟路程。另外，目标地块出发前往火车站（菜元坝）；长途汽车站（菜元坝）和长江轮船客运站，路程均在虎头综合开发区地理位置优良，处于各发达城区的交接处（中心），与各城区连接紧密，具有良好的居家或外出之便。随着城市经济一体化与区域经济规模扩展，处于经中心外围区地块（多个中心外围区交界处）具有居家、工作、学习、出行之便。具有投资经营收益性和保值、增值潜力。地块属性包括：面积、形状、地形和地质虎头综合开发区目标地块面积为345.38亩，总面积较大，形状呈不规则的长方形，长约为宽的3倍，中部较两边宽些；地块大约与嘉陵江平行，沿东西方向；地块的地势较高，且不平坦，落差较大，尤其是地块中上部为一片坚固岩层，且海拔比东南部高出50~80米，目标地块多为农田、山林，植被状况良好。项目地块属红层浅丘和岩层混合地带，地质状况良好，虽地势变化较大，但总体上无滑坡、危岩，没有断裂等不良地质。小区降雨排泄条件良好，由于整体地势较高，水文地质条件简单，整个地区无山洪或地下水患之虑。从面积上看，在城市中心区，345.38亩是非常大的，若单纯从面积上看该地块（15<345.38<500）非常适合开发普通住宅小区，中高档住宅小区，高档宾馆等小区型项目，但综合考虑小区地块处于城市中心地块外围交界处，则开发部分中高档写字楼、商贸大厦、商住楼也可以。对于地块的形状和地形，比较符合的大多数开发地块——地势复杂，形状不规则。这更富有层次感和立体感，但这将增加费用成本。地质条件是比较好，适合开发包括高层在的各种楼宇，且无水患和滑坡之虑。该地块适合搞中型半综合性社区开发项目，形状地形变化多样，会增加开发成本和建安成本，但使项目更具有吸引力。地质状况良好。地块环境与景观资源目标地块环境：①生态环境。地块多为农田，山林，植被状况良好，由于地块为中心外围区，属农村，只有少量轻工业，无工业污染，空气质量明显优于市区。②人文环境是该地块的一个重要特点，由于地理位置处于农村，具有农村的众多特征，在这里民风淳朴，生活祥和，社会形态简单，民俗多样。③社会环境：由于地块整体处于城市中心部位，社会治安配套措施良好，加之农村里民风淳朴，人们之间交流丰富，矛盾较少，无严重的治安隐患。景观资源：地块处于农村，具有农村的湖光山色和田园风情；地面多为农田和山林，农田里庄稼作物，山上树木竹林，加上坐落于山野间的零星农舍，构成了一副优美祥和的山村画面；此外，在地块大部分海拔较高区域，近可俯看嘉陵江清澈江水和点点风帆，远可眺望江北城区的都市繁华和万家灯火。这是一种典型的城郊形态，环境幽雅清净；这种贴近大自然的淳朴生活环境在大城市是非常稀有的资源，这和城市居民追求返朴归真的心态相吻合；且区地势变化多样，景观别致，具有良好的开发价值和众多的炒作要素，尤其是适合开发中高挡综合住宅小区，满足城市部分居民二次置业的需求。地块具有不同于城市的独特的环境要素，自然景观资源作潜力。适合开发中高档居住与娱乐综合小区。目标地块部拥有主要的水泥公路近3公里；另外还有众多的岩石砌筑的道路和台阶。目标地块周边与与区外连接道路系统①环地块的石油支公路，红线宽16米，水泥路面，除个别拐弯处有破损外，其余路况良好，这是目前小区和外界联系的唯一交通要道；路上有一路公交车——427，交通管制较松，上下车方便，可乘车直接抵达交通枢纽地——大坪。宽54米。该路将成为连接高新区、大坪和九龙坡区的重要交通干线，是市区规划最好的道路，等级高，交通便捷，路上交通工具与交通站点设置将非常完善。③地块北部沿嘉陵江有嘉陵路（红线宽32米）和滨江快速干道（红线宽40米）两条嘉陵路上设置的公交车很多：216线往返沙坪坝和牛角沱；221线途径朝天门——家236经朝天门——沙坪坝。站点众多，交通便捷。④地块西部边缘有规划城市次干道——歇虎路，连接规划中的高九路和嘉陵路，使南北两条路有良好的连接，方便小区的出入。红线宽度26米。⑤小区东部边缘，有城市次干道——大化路，连接大坪和化龙桥，红线宽度为26米，此路也将高九路和嘉陵路连接在一起，使得地块处于数条道路包围的重要地段。⑥出入各区的道路另外还有：大石路，红线宽度为62米，连接大坪和石桥铺，此路管制有方，形成了目前连接沙坪坝、石桥铺、大坪和解放碑的横贯嘉陵江南岸主城区的重要交通干线；石油路将地块与高九路和大石路连接在一起；华村大桥引桥位于地这就为小区经由大坪出入各区提供了先进的交通工具。地块区域交通动线有很大优势——网络发达。无论是现有道路或未来规划，由地块通往周边区域都是便捷无比，有众多交通线路、交通工具可供选择，适于居家、出行，尤其是高九路，由于等级高，规划好，直接经过地块边缘，这对于地块所在区域聚集人气、汇集物流非常重要，将是小区地块升值的重要促进因素，使地块处于了交通要道旁，对项目取向有重要影响。总之，交通动线发达且由于有重要城市主干道经过地块边缘，使半综合小区开发方向具有可行性。此外，由于众多道路处于规划之中，导致项目开始和进度程序难以确定，不利于宣传和营销。地块配套设施1）供电电源和设备。地块电源目前由子坝供电站提供。规划中的铺设线路将沿歇虎路从小区西南角引入，采用10KV电力管道；另外沿高九路另一侧有一条从石桥铺至解放碑的110KV高压线路。地块现有供变电设施四座，共1145个千伏安，在歇虎路与嘉陵路交叉处设有一10KV的电力开闭所。2）供水系统。地块部现有供水管道五条，水源由市政自来水公司供给。按“大坪——化龙桥地区控制性详细规划”，横贯地块部将埋设一根DN200给水管道两根DN400的给水管道。在九龙坡水厂和石桥镇土湾提灌站支持下，地块供水将得到道体系包括了沿高九路的219管道和沿歇虎路、接通高九路的219支管。经与天然气公司联系后，可直接通过两条线引入地块使用。4）电信通讯设施。按照大坪——化龙桥地区控制性详细规划，经过开发小区地块边缘的规划电信管道将有两条：一条（12K）将沿歇虎路接龙桥，并在化龙桥处设置一个电信分局。另有一条（18K）沿高九路接通位于大坪的电信局。交换装机容量将能完全满足包括小区在的整个大坪至化龙桥区域。规划完成时，与电信部门联系后，即可经过任一条电信管道将电信网络引进地块使用。5）电视接收系统。地块有线电视网络完善，已建立了良好的闭路电视接收系统。6）教育设施状况。小区现有六店自小学一所；小区自建中型幼儿园一所。据两所规模，可以满足未来小区教育需求。7）环卫设施。渝中环保局已在小区修建高标准垃圾站一座。8）雨水、污水排泄系统。地块雨水排泄主要通过两条管线，一条沿歇虎路从地块西北端起始，抵化龙桥注入嘉陵江；另一条由大化路，最终回拐至化龙桥，与歇虎线交汇注入嘉陵江。污水排泄系统，据大坪到化龙桥区域控制性详细规划，在大坪到化龙桥之间将设一座污水处理厂，开发小区排放的污水将由污水处理厂处理。地块目前基本生活设施齐全，教育设施完备，按有关规定，这些都将获得更好的改善。相关城市基础设施完善，具有成熟的准社区环境。娱乐方面较不完善，商服网点分散，没有形成一个综合的功能齐全的商服中心。总体上地块的配套设施较为成熟完善，虽有不足，但这正是地块开发的方向——改进社区的功能结构，创造舒适的生活、休闲、娱乐环境。地块权属状况社集体：248亩由小区征为国有土地：29.3亩上级部门：8.2亩军事用地：21.3亩企业占地：68.08亩该地块的权属状况比较复杂，对项目有所影响，但由于除社集体外其余部门、企事业但可使地块权属明确化、单一化，利于项目的顺利开展。动迁人口总数：581人，户籍人口：550人，挂靠人口：31人户数：244户拆迁面积：12125平方米拆迁补偿费：230元/平方米安置农转非费用：80人*6000元/人=48万元宅基地为主；另外由于农转非增加了开发成本。土地级别、出让金与基准地价级别：八级出让金：85元/平方米（虎头社提供的资料，按土地面积计算）基准地价：待查政府规划管制由于针对该地块与周边的详细规划管制文件尚未下发，在此不作分析。但总的由“大坪——化龙桥地区控制性规划”可以看出，该地块所在区域将为成片开发的旧城改造，是未来城市发展的重要区域，相关规划措施非常有利于项目的开发。3.2.10该地块综合评价综合对地块各个层面评价的结论，可以得出关于该地块有利之处和不利之处：1）总体区位优良，属于具有良好的投资价值和巨大升值潜个中心外围区交界处）3）地块的人文、生态环境与景观资源丰富，具有开发价值和炒作潜力。4）地块交通线路发达，交通工具众多且先进；部分道路可聚集人流、物流，促进地块升5）政府对地块所在地区的城市基础设施规划作用巨大，规划将使项目获得开发的基本前提条件和成功的根本保证。1）地形、形状多变将增加开发成本，提高销售价格。3）现有公共设施虽齐全，但不先进，功能不完全，商服网点分散。4）权属状况复杂，动迁规模较大，均会影响项目开发，增加土地成本。●项目取向：据有利之处可分析得出该地块适合开发半综合性住宅小区。●具体开发容：中低档居住小区+中高档居住小区+部分别墅区+商住楼、写字楼+部分休闲、文体、服务设施开发。●开发方式：吸引外资，搞联合开发；采用分期分批开发。●开发时间：在相关规划开始实施前后启动，力争使部分项目完成比主要规划（对项目有较大影响的规划，如高九路）的完成提前一段合理时间；整体项目也比规划提前一段合理时间完成，利用时间差，进行早期、中期的广告宣传和部分营销，力促项目在规划完成和项目完成前能获得较高的知名度，形成品牌效应。5.1规划总体要求、特点与特色营造1）保护自然生态环境，要尽量保存原有地形、地貌，道路和房屋的布局结构应结合地形统一设计，力求使居住小区融于自然环境中。2）在保护自然环境的前提下，提高住宅容积率，空间容量要适度。3）保证绿地面积，提高居住环境质量。住宅区的园林绿化是自然生态重要的组成部分，对美化居住环境，改善居民生活起到重要的作用。因此，设计中要保证绿地面积不少于居住区面积的30%；有条件的力争做到50%更好，同时要保证城市公共绿地面积从现在的每人5平方米左右，发展到每人10平方米以上，有条件的地方还要增加。要保护有价值的河流、小溪、树木植被等并加以合理的改造，管理和利用。4）结合地形科学地不置道路系统，合理解决停车存在的问题。小区级路网应结合地形，尽量沿等高线不置，以利于排水防洪，要顺而不穿，通而不畅。按发展趋势，区的私人汽车拥有量不断增多，道路宽度与停车位置的矛盾日益突出，因此道路占用地不断增大小区级道路是联结各居住组团的主米；组团级道路宽4米，以保证救护车、搬迁车、私人车能到达各户；区的步行路宽2~2.5米，供居民散步、交通之用。小区停车位饿设置是个复杂问题，所以停车位要5）合理布局，明确划分组团，使每一组团各具特色。小区购物中心、文化娱乐中心不置在核心地段，将购物、休闲、娱乐结合起来，服务半径不超过300米。基层商业点结合组团出路口均匀分布，一般服务半径不超过120米。合理安排生活服务设施，完善配套工程设施，方便居民生活。6）居住组团要设置邻里庭院。它是邻里交往的社会环境，是居民享受阳光、空气、绿豆的室外环境，而且还是家庭生活空间的扩大与延伸，也是老年人和儿童休闲的好场所。邻里庭院是居民最重要的生活空间，所以在规划中要确定合适的居住组团的规住宅群组不置要符合居民的居住心理和居民行为特征的要求。7）丰富住宅类型，别墅、多层住宅和高层公寓相结合，高低错落，以满足不同使用者的需求。院落应各具特色，建筑布局，造型与细部处理要反映地方特点。绿化、坡地、水系与辅装等应有机结合起来。8）继承和发展传统建筑文化，并注意西方文化的交融，相互取长补短。发展地方特点，多元文化并存。建筑要美观，环境要美化。要充分体现居住小区的文化性的创造和体现城市发展的文脉。9）要加强物业管理的设施，塑造一个适应社会行为和物业管理的空间环境原则。要重视在各类建筑中发展智能的设施，既要具备通讯自动化、建筑设备自动化，如设置自动传呼、报警、电视监控等设施。在设计时要充分考虑这些新容，这是现代建筑发10）垃圾实行袋装化，取消垃圾和垃圾筒。垃圾收集方式是困扰居住小区的一个难点，过去每栋住宅楼都设置垃圾道和垃圾筒，污染环境的根源。实行垃圾袋化，可以定期定点收集，减少不必要的交叉污染，又可减少占地面积，其优点可见一斑。规划设计要面向未来，面向群众，创造一个布局合理、配套齐全、环境优美的新型居住小区。要把环境、社会和经济三大效益统一起来。规划设计是小区规划的灵魂。近年来不少城市住宅小之所以成为远近闻名的经典之作，一个重要的原因即在于它的规划设计往往出于名家引了现代居住区域规划设计理论的某些新的理念，因而不仅取得了许多技术层面的突破，而且也取得了某些文化层面的突破。比如，城市历史文脉的继承，对于地方民居建筑传统于风格的挖掘、创新，等等。居住区的规划设计应该体现城市的个性，不仅在其建筑风格、环境视觉印象上，而且在其社区构成、街坊组织、以与道路结构上，均应尽量保留或体现地方特色与传统，与城市整体相一致，相协调，同时又促进城市整体的有序延伸与发展。在居住区规划设计中，如何体现城市整体的延伸和如何很好地引如城市的概念与手法，是本节讨论的主题。担待建筑界对此问题的主要共识是1）居住区作为城市空间的延伸，应根据其所处位置，力求保存，深化和完善原有的街区风貌，人文环境和城市的商业教育文化功能，不应割裂环境和历史，在历史文化名称或名称中的历史地段，尤其应予注意。2）居住区规划中，要建立具有部空间秩序的外部空间，构成空间的边界就需要有一我们传统城市用以分割装组织住宅合院的街巷市场就是一种有序的能使人们和谐共存的城市公共生活空间，由于空间的序列性，外空间总是相对存在，研究空间过渡和3）摈弃“建筑决定论”在规划设计和住宅大鲵设计中的影响，建立“以人为核心”的指导观念，长期以来，“建筑决定论”在中外建筑街颇有市场，认为建筑将决定人的行为，使用者将按照设计者的意图区使用和感受环境。居住区的规划设计应强调以人为核心的观念，努力按照人的心理和行为特点，创造亲切宜人，方便使用的居住空间4）和户外“社会促进空间”，形成“邻里5）强化住区的识别性。有居住建筑型体形成的居住区的总体形象，在很大程度上反映者城市的概貌。我国南北气候地理差异悬殊，民俗，历史风貌迥然不一，然而近二十年大规模的新区建设和旧区改造，使千篇一律的居住建筑形式逐渐取代了传统的城市风貌，地区特色模糊，统一城市的不同住区也风格单一，识别性叉。不少成功的试点小区之所以令人有焕然一新之感。在于其设计师从规划到建筑风格刻意创造了不同的识别性。者识别性有加强了具名的认同感和归属感，融如了时代的文化涵。6）借助科学技术进步，推动住宅产业的现代话，进而改善提高居住区的建筑与设备的功能芝兰。几千年的建筑史告诉我们，任何历史时期的住宅建设，均以来和得宜于当时的科学技术条件，在现代科学进入电脑化，智能化的今天。住宅区从市政基础设施到物业管理，正在经历一场艺术革命。居住区的规划设计，必须敏感地反映这一历史进程，从‘而创造为人民服务的现代物质文明环境。居住区规划必须注重其地狱特色，空间特色，建筑特色，环境特色，品牌与品位特色的营造，从而提高其建筑质量。很难想象一个规划水平个人一头的住宅小区开发项目建成之后，在上述几个方面竟毫无特色可言。特色即意味着质量，意味着卖点因此不城，区位不同之别。所处地域不同，规划的手段和目标不一。旧同一城市而言，区位的重要性现在杂交通的便利性和基地周围的自然，人文因素对规划设计的正负面影响。规划实际必须扬长避短，在有利区位固然要文章做尽，发挥其所长。在不利区位也要通过基础设施改造，城市配套设施直至社区组织，文化教育等方面的特色营造采取不要的规划措施，来改善或优化地域特色。规划的空间特色体现在总体布局形态和居住空间组织等方面。重点应放在任何兼顾处理好封闭和开放这一队矛盾，以与如何利用地形地貌做好小区环境空间规划设计，从而创造处不同的，各具特色的空间环境。市琥珀山庄，四方小区，都是较为典型的成建设特色的营造重点。目前重要体现在对传统民居建筑风格的挖掘于创新上。如桐房巷的粉墙黛瓦，红梅西村的山墙木购符号的创意等，给小区带来一种建筑风格上的别致之感。建筑特色应该还有一些其他的更为深刻的涵，如其建筑空间的构成，空间序列的组织，建筑文哈的哲学底蕴和建筑技术的进步创新等等。环境特色不只是自然环境，而是包括了设备与服务环境。当然，自然环境市很重要的方面。比如使居民的视线能面临大海和湖光山色。当然使再好不过的；城市繁华景观的借用，不利景观的回避。人造环境的点缀，环境设施的包装处理等，也恩能够弥补自然还击功能之不足草坪，网球场等户外设施的规划，能给小区带来灵动之气，而设备，设施之先进，服务之周全，更使一种良好的居住环境特征当今小区建设者要追求品牌的特征很多，比如有大经济地位品牌的，豪华别墅，优质保安，以高收入者为对象，或者使经济适用房，安居小区等，以地成本的品牌吸引低收入者，还有大高新技术品牌的，智能小区，4A住宅等，有大质量品牌全优工程，优质工程，金牌住宅等。更多的使打环境，服务品牌；绿色小区，生态小区，服务遗留，今年有出现了社区品牌。老年公寓，青年公寓，等等，这些小区在规划设计时创造特色的立意原时不错的问题时其中的一部分往往水分甚多，名实不袱，气结果便导致了许多新建小区的品位布告。这种低劣品位特征的小区无须给顶什么标准，只要看看他的兵营式的建筑布局，牺牲必要的空低，绿地所造成的高密度杂乱环境，拙劣的建筑形体与装修，无人管理似的社区服务就刻意了解到他的品位特征，全国城市住宅建设试点小区特别是金奖得主，小康住宅示小区，还有少数开发商精心筹划，建设得某些住宅小区，确实从其环境，建筑，装修，设备，物业管理各方面，给人以高品位居住物业得强烈印象。高品位意味着高投入，不仅要付出规划建筑师高智力，高强因此，高品位小区得塑造，首先需要高品位得开发者。5.2规划实例——市渝中区虎头综合开发区规划方案构想1）产品方案策划依据①地形图②虎头社提供的地块资料③市场调查资料④国家与地方有关建筑设计规、规定虎头综合开发小区属市渝中区政府行政管辖，小区位于市渝中区石油路虎头岩，紧邻市级规划中的“九高”公路从小区边缘通过。小区有供电设施五座，共1145千伏安；自来水由九龙坡水厂与石桥镇土湾提灌站提供；六店子小学坐落在小区，小区自建的中型幼儿园已在经营中，区环保局在小区已修建高标准垃圾站一座。通讯、天然气与有线电视网络完善。虎头综合开发小区占地191亩。根据国家有关建筑政策、法规，以与市总体规划与市场分析资料，该地块将分为四期开发。第一期为该地块最东面的51亩，主要开发普通住宅，用于安置该区原来的住户；将于2002年3月开工，于2003年8月完工，第二期为小区中部的100亩，主要开发高层商住楼和多高层中高档住宅，于2005年12月完工，第三期为小区最北部的①构思宗旨塑造具有独特气质的普通住宅建筑群体，体现该地段农、工、商结合的价值，开创大都市中安置与小康住宅的幽雅环境。②设计原则墅区出入口，绿化广场作统一的规划布局，使其在形体、空间、环境上成为有机协调总图布局：本方案将规划的农贸市场布置在最东面道路旁，为附近市民的生活提供了方便。入口为一条贯穿南北的道路，以便通风和居民出入该小区。道路的东西两侧为住宅区，考虑到采光、通风的要求，设计成八层至十层。建筑造型属于现代建筑风格，力求朴素大方、高尚优雅，建筑轮廓丰富。平面设计：功能齐全，户型完善。农贸市场地下层：包括地下车库与设备用房。一、二、三层：农贸、副食、服装餐饮等。一层至八层或十层：普通住宅配套设施有：幼儿园、邮电所、居委会、治安室、小区综合管理处、活动中心等。4）主要技术经济指标总用地面积：34380平方米①构思宗旨塑造具有独特气质的多高层商住楼建筑群体，体现该地段的价值。开创都市中居住生活的优雅环境。为都市增添新的建筑景观，成为都市市区的标志性建筑。②设计原则空间整体性地段开发的普通建筑与后期开发的别墅出入口、绿化广场作统一的规划布局，使其成为有机的整体，并强化其在城市中的地位与作用。建筑标志性外观造型新颖独特，可识别性强，并具有一定的象征意义，以升华其2）总图设计①基地概述：该高层位于渝中区石油路虎头岩，紧邻国家级高新技术开发区，基地附近有公交车站，交通十分便利。基地东西高差3米，南北高差6米。②总图布局：本方案将高层塔楼布置在靠南向小区道路旁，使小区大门留出一大片广场，以作为市民进入小区的集散广场。③空间序列：沿着石油路，很明显地形成一高层建筑的城市轴线，中心花园以与马上就要建成的建筑，使这一地区的城市景观得以改善。④交通组织：流线清晰，外有别，人车分流设计时考虑到人流的进入主要是沿石油路的交通车站，故在沿石油路的方向设置商场入口，后勤入口以与地下车库入口，设置于小区规划道路。这样，整个交通流线便捷有序，互不干扰，作到了前人后车，人车分流。⑤环境处理：室外地坪除了必要的硬质铺地与道路外，其余均为生态地面，即用植草皮和花木，以增强绿化面积。①建筑造型：现代建筑风格，力求高尚优雅，朴素大方主体建筑高低搭配，塔楼局部退台，建筑轮廓线丰富。虚与实，穿插对比，充分体现了现代高层建筑的特点。②平面设计：功能完善，房型完善。.地下层：包括地下车库（600辆）与设备用房。.首层：商场用房与入口门厅。.二，三层：银行，证券。.五层—二十四层：中高档住宅。.低层：停车库.二层——八层、十八层、二十层：全部是中高档住宅③剖面设计：地下层设备用房层高4。2米，当有大型设备（如高压配电室）可局部4）主要技术经济指标.总用地面积：66667平方米.总建筑面积：163800平方米其中：商贸用27300平方米；公共建筑面积6900平方米.建筑密度：40.7%.容积率：2.46.绿化率：52%此次报建为第三期住宅部分，占地26680平方米。基地南面为中高档住宅区，北面隔道路与嘉陵江相邻。用地呈东西向展开，形成不规则长方形，地势西高东低，东西相差10—19米，基地原有数道挡土墙与陡坡。顶标高330。37米。本小区以独立式和联体式别墅为主体，配以会所等附属设施的高尚住宅小区。小区有独立式别墅三十四栋，建筑面积15500平方米，配套会所占地800平方米，建①设计的宗旨是把握基地有利的景向与山形条件，创造优美宁静的居住环境，确保每一住户得到舒适、方便与安全。设计改造了部分用地的高程，挖方区域位于西部，填方区域位于小区中东部。挖填方量大致相同，可节省运输与弃置开支。通过改造，使基地形成弧线台地，以室外阶梯和坡道相连。设计力求基地富于变化，视觉流畅又方便利用。②设计保留了第一期、第二期与所属部道路并加以利用。主出入口位于用地西侧道路交汇点以北，另设一个辅出入口于南侧规划路东段，介于本次开发围与高层建筑用地部道路呈“十”字型设计，最大限度地避免了交通的干扰；保持小区的部安宁。每栋别墅都有车路到达，同时也能满足消防要求。小区公共活动场地与会所均考虑了障碍设计。③在用地中部，设计规划了一处长三百余米，占地约1500平方米的台地绿园，园区呈流线弛变化，高低错落，绿园以草地为主，间植高大乔木与灌丛，绿园中心结合会所的室外活动设施布置了叠水、游泳池与硬地活动场、儿童游戏场。场地中心设计了一座标志塔，由架空连廊连接至会所部。标志塔突出于绿树荫园，成为小区醒目的地④新建独立式别墅三十四栋，每栋占地由240平方米到450平方米，建筑面积由300平方米到600平方米。建筑采用中南欧风格，楼高二至三层，结合基地高差布置，形成富于变化的庭院。每栋别墅均设游泳池、游戏房双层高起居厅。台地的处理使每栋别墅均有良好的景向，所有别墅同时拥有南北向布置。并设独立道影音等活动用房。入口大厅设咖啡室，车库上盖为网球场。会所通过架空廊桥与绿园中心的茶厅、泳池相连。4）主要技术经济指标总用地面积：26680平方米总建筑面积：155300平方米别墅面积：13100平方米建筑容积率：0。48绿化率：58%6.1物业管理在房地产经营中的重要意义随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业业已成为国民经济的支柱产业。作为房对以房地产为核心的物业实施有效管理，是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。其在房地产经营中有如下重要意义：良好的物业管理可以为房地产经营提供高附加值，为开发项目的营销提供硬件保证。完整的物业管理可以从使用和维护的方面为开发项目提出改进建议。对物业与其环境的科学管理，可以为业主和使用人提供良好的工作和居住环境。通过对物业的良好保养可以有效的延长物业的使用年限。6.2物业管理规划的主要容物业管理规划主要是要针对本小区的特点，按照社会化、企业化、专业化、制度化的思路，对本小区的物业管理的机构设置、人员配置、经营管理做一个具体的规划，并以分析财务收入、支出来验证本小区物业管理的可行性。6.3虎头综合开发区物业管理规划方案构想6.3.1虎头综合开发区情况简介虎头岩合作社开发小区项目是一个总面积达350多亩的大型成片地块房地产综合开发项目，拟规划成一个包括独立式住宅、高尚住宅和普通住宅在的大型分片区、形式独立、功能互补的住宅聚集小区。该小区建成后将具有能容纳近7000人居住的能力，人口聚集，商服配套齐全，环境优美，要在这样一个情况比较复杂的小区进行物业管理，首先必须深入了解该小区的自身特点。综合起来该小区的特点有如下几点：普通住宅区。每个区都有自己的鲜明特色，每个小区均各自独立分隔，互不干扰，但是又需要在功能上互补。所以要对这三个小区进行无差别的物业管理显然是不科学2）小区部多园林，环境优美，绿化难度较大。由于虎头岩地区一直是一片城市中心的农村，山林保护良好，幽雅的绿色山林是小区的一个卖点，如何搞好小区绿化，实现以绿化隔离三个片区，同时让整个小区的绿化统一美观的目的也是物业管理的一个重要3）小区人口众多，商服配套齐全。让区商服配套更好的为小区居民服务，但又不带来太多的负面影响，就必须由物业管理公司来综合协调，杜绝于未然。因此小区清洁任务将显得尤为重要和艰巨，同时还将对小区物业管理公司的保安工作带来严峻的考验。4）小区开发面积大，工期长，且为分段式开发。物业管理公司需要在小区未完全建设完为日后业主入住后提供更优质的服务，但是也将导致物业管理公司前期工作量巨大，5）小区土建工程多，管道复杂，供水、供电、供气出现问题将极大的影响小区居民的日常生活。物业管理公司需要对小区的维修、保养工作负责。工作重要、繁重并且责任6.3.2该区物业管理规划的指导思想根据小区的特点，根据物业管理规模经营可实现物业管理自负盈亏的经验，在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下采取这种“1拖N”管理架构可以弥补过去“小而全”的不足。“1拖N”即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一高度、分片服务，财务统一分支、分人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。所以建议对小区的三个片区均聘用同一物业管理公司，该公司对小区三片区全面负责，统一管理并区别对待。同一套班子对三个片区负责，相同的人员配置，只是在不同的片区工作容、工作深度、工作强度不同，实现规模化经营、规模化管理，从而减少人员配置、降低人工费开支、有效降低成本。早期介入的作用有三：一是熟悉物业情况；二是参于大楼的工程管理；三是可提出整2）统一管理原则首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法与时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层综合楼应坚持统一管理。管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。4）依法管理原则物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。5）经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则物业管理要通过科学管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得用户和住户的信任。6）公共服务、专项服务和特约服务并重的原则高层综合楼有许多不同性质的住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户现对该小区的物业管理从前期介入、保洁绿化、保安消防、日常维修、收费标准、管理服务等6个方面分别对小区的三个片区进行规划。6.3.3虎头综合开发区物业管理规划构想容1）片区特点与物管目的该片区是整个小区中最先动工完成的一个片区，在该片区竣工的同时二期、三期也就是另两个片区正在建设或将要建设。该小区的功能主要是解决合作社村民的居住、就业问题，同时将在此修建大型农贸市场、医院、学校、娱乐休闲等场所。人口流动大并且人员复杂。区以小高层为主，建筑密度较大。①熟悉片区和整个小区的物业情况，为日后工作做好准备②参与其他未完工的工程的工程管理，提出整改意见③理顺本片区的物业管理工作，为后两期开发搞好人才培养储备④提供优质服务，提高物业管理公司形象，为后期开发项目的销售工作提供硬件⑤做好小区的绿化工作，为小区提供优质的景观环境总的来说，本片区的工作任务是最重的，因为他不仅要为本小区服务，更要为另两个片区做好前期工作，还要提高自身形象、搞好绿化为项目的销售提供卖介入本片区应该在项目竣工前，首先和开发商做好交接工作，熟悉本小区的工程情况，做好业主入住准备，规片区管理，一步到位，实现计算机自动化管理。构财务部等。做好前期介入的软件建设，根据国家法令法规制定适合本片区的规章、制度、公约等本片区的保洁工作主要是各栋住宅的楼道保洁，其他公用地带主要采取加强管理，门前三包来实现片区的基本清洁。同时，做好隔离片区的绿化带的绿化工作，保护好原有绿化山林，增加培植更多的绿化，满足本小区的要求，并为另两个片区提供良好的景观环境，提高片区的附加值。因此建议采取将本片区14栋楼按位置分为三个部分，每个部分各自独立，四周以砖墙分隔，留设铁制大门，并采取各分部各设一个门岗兼房管员，巡逻总管三个分部。发现问题再从总小区保安的应急分队中抽调人员。在非特殊原因的情况下不在本片区在本片区设立工程部总部，统一管理三个片区的维修，维护任务。同时在装修期间对各楼宇负责。指导装修，严格把关，避免事故，防止装修原因导致楼宇出现参照《市物业管理收费标准》和本片区实际情况，建议每户月物管费用在50元一切以压缩成本考虑。实现片区自给自足，以管养管。本片区是商住综合片区，居住者多为层次较高，有一定消费水平的有产者和高级白领。居住人口也是三个片区中最多的一个，片区绿化率高，独特的风景和清洁的片区环境是该片区的销售卖点。在该片区的物业管理是小区物业管理的重点。片区建筑多为高层，高层的物业管理有如下两个特点：①高层综合高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常住流动人口极多。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼居民的生命财产安全，任务十分艰巨。②高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养管理成本高，收取的物业管理费也高。但由于在普通住宅区管理的同时就已经做好对本片区的准备工作，所以总的来说不会产生混乱和没有头绪的困惑。熟悉本片区和本身介入了本片区的工程建设，这是本片区物业管理的优势，如何利用好这些优势来完成本片区艰巨的管理任务是本小区对在普通住宅区所遇见的问题进行分析，对本片区的工程建设提出建议，确保物业交付时遗漏工程大大减少，避免在后期工作中出现难于解决的问题。将在普通住宅区形成的公司制度、管理模式等套用到本小区，并对不适宜的部分作出修正。同时，物管总部从普通住宅区转移到本片区，实现工作重点的全面转移。对本片区的保洁的要求是很高的，必须达到楼道时时清洁，片区道路日日清洁。不被占用，垃圾日产日清。绿化人员应对大楼周围与部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。由于本片区的隔离式管理，所以保安工作相对轻松，但绝不能掉以轻心，在本片区任何一个保安消防工作的失误都是致命的，主要要注意建设好本片区的24小时监控系统、24小时巡逻、车库管理和日常人员进出管理。保安人员对大楼与其围进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、住户人身财产安全。车库管理人员要对用户、租户以与外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响寿命和危与他人安全。维持大楼价值，创造增值潜力。物业管理人员要经常对大楼的供电供水与排水、电梯、消防、中央空调、收取租金与管理费用，并接受用户、住户监督。建立严格的“管理报告制”。让业主业推出的“管理报告”制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好可以借鉴。建议对本片区收取每月1元每平方米、户均每月100元较为合适。物业管理应对用户、住