【案例分析】物业管理外包法律风险

【案例分析】物业管理外包法律风险20XX2023年9月9日，上海市某小区业主委员会与物业服务企业共同与某建筑防水工程有限公司签订《施工承包协议》，将该小区部分建筑外墙粉刷工程发包给某建筑防水工程有限公司。某建筑防水工程有限公司在施工过程中，因未采取必要施工安全防护措施，导致其工作人员侯某在作业过程中意外坠落，经司法鉴定机构鉴定构成七级伤残。侯某近亲属在向某建筑防水工程有限公司主张赔偿款项未果后，向人民法院提起诉讼，请求判令某建筑防水工程有限公司、该小区业主委员会及物业服务企业共同承担侯某所受损害的赔偿责任。庭审过程中，物业公司辩称其并非实际发包人，并在三方签订的《施工承包协议》中约定："某建筑防水工程有限公司的施工人员须严格遵守高空作业操作规范，施工过程中发生的一切工伤事故，均由某建筑防水工程有限公司负责处理并承担全部法律后果。"某建筑防水工程有限公司在提交法庭的答辩状中主张其未取得外墙粉刷施工资质，依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》相关规定，发包方小区业委会及物业公司应承担连带责任。针对某建筑防水工程有限公司的上述主张，小区业委会及物业公司未能提供充分证据证明其具备相应施工资质。经法院调查核实，某建筑防水工程有限公司确实无相应施工资质。最后，法院判令某建筑防水工程有限公司承担对侯某的赔偿责任，小区业委会和物业公司承担连带责任。在物业管理领域内，服务分包管理是一种普遍采用的管理模式。物业服务企业通常将部分服务管理项目委托给具备专业资质的企业实施，由其独立完成相应服务内容，具体包括配电室设备维护、小区安保服务及专业化外墙清洁等事项。物业服务企业广泛采用分包管理模式，主要基于以下三方面原因：第一，各专业服务项目的分包企业具备特种行业操作资质；第二，各专业分包企业拥有专业技术优势；第三，各专业分包企业针对特定项目已形成规模效应，能够以相对较低成本完成服务项目。在物业管理全过程中，物业服务企业主要承担以下职能：一是于相应档次的物业项目中筛选优质专业分包企业；二是负责协调与整合相关资源。当前，物业服务企业因客观条件限制，往往缺乏如消防、配电等专业操作资质，在相关技术及运行成本方面亦不具备竞争优势。上述情况为专业分包企业创造了广阔的市场空间，使其专业技术优势得以充分释放。物业服务企业将部分专业服务项目委托专业分包商运营后，能够更充分地投入物业管理的全局性工作，发挥协调者职能，更有效地进行资源整合。然而，该管理模式的建立导致物业管理过程中物业服务企业与各类专业分包企业之间形成信息不对称现象，致使物业服务企业在经营管理中存在一定的管理风险。如何有效规避物业管理行业中的此类管理风险，笔者认为关键在于解决以下问题：（一）加强物业服务企业的专业技能培训目前，物业管理领域的技能培训主要聚焦于物业管理实务及相应技术工种的操作实践。然而，涉及其他行业领域（如消防检测、配电管理、电梯维护等）的技术管理培训，普遍缺乏足够的重视，多数物业管理人员认为相关工作可由分包单位负责，从而忽视了企业内部专业人才的培养。基于此，物业服务企业应积极鼓励管理人员参与上述行业的技术培训，条件成熟时可考虑组织管理人员赴相关技术部门进行定向培养。（二）建议专业技术行业主管部门规范政府指导价价格规范作为行业规范的重要基础，对物业管理领域技术性服务收费标准的规范化具有重要意义。政府指导价制度的实施，有助于物业服务企业明确设备维护费用的承担范围，依据统一标准开展费用核算，实现专业设备维护成本的规范归集，从而确保物业服务费用收支的透明性与合理性。社会分工的细化是生产关系演进的必然规律。随着社会现代化水平的持续提升与经济体系的加速发展，社会分工的专业化程度将呈现持续深化的趋势。物业服务企业委托专业机构承接相关业务的运营模式，已成为物业管理行业发展的客观趋势。为更好地适应社会生产力与生产关系的辩证发展规律，物业服务企业应当充分认识当前该管理模式中存在的风险