住建部城市住宅管理办法

住建部城市住宅管理办法一、总则（一）目的与依据为加强城市住宅管理，保障住宅权利人的合法权益，促进住宅的合理使用与维护，根据国家有关法律法规，结合城市住宅管理实际情况，制定本办法。本办法旨在规范城市住宅管理活动，确保住宅建设、使用、维护等各个环节符合相关标准和要求，营造安全、舒适、有序的居住环境。（二）适用范围本办法适用于城市规划区内国有土地上各类住宅的管理，包括新建住宅、既有住宅的使用、维护、修缮以及相关配套设施的管理等活动。集体土地上住宅管理可参照本办法执行，但需结合集体土地相关规定进行调整。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规开展住宅管理工作，确保各项管理活动有法可依、有章可循。2.保障权益原则充分保障住宅权利人的合法权益，包括所有权、使用权、收益权等，维护住宅市场的公平、公正。3.合理使用与维护原则倡导住宅的合理使用，鼓励权利人对住宅进行定期维护和修缮，延长住宅使用寿命，提高住宅质量。4.统一管理与分工负责相结合原则住建部负责全国城市住宅管理的宏观指导与监督，地方各级住建部门按照职责分工，负责本行政区域内城市住宅的具体管理工作。同时，相关部门如规划、城管、消防等按照各自职责协同做好住宅管理工作。二、住宅建设管理（一）规划审批1.规划要求城市住宅建设项目应符合城市总体规划、控制性详细规划等相关规划要求。规划部门在审批住宅建设项目时，应充分考虑周边环境、公共服务设施配套等因素，确保住宅建设的合理性和科学性。2.审批流程建设单位应向规划部门提交住宅建设项目的规划设计方案，包括总平面图、建筑效果图、户型图等。规划部门进行审核，组织专家论证，并征求相关部门和利害关系人的意见。经审核通过后，核发建设工程规划许可证。（二）工程质量监管1.质量责任主体建设单位对住宅建设工程质量负总责，勘察、设计、施工、监理等单位按照各自职责对工程质量承担相应责任。2.质量监督管理住建部门及其委托的工程质量监督机构对住宅建设工程质量实施全过程监督管理。监督内容包括工程建设各方主体的质量行为、工程实体质量、工程质量检测等。建设单位应在工程竣工验收合格后，向住建部门备案。（三）配套设施建设1.配套设施内容城市住宅建设项目应配套建设必要的基础设施和公共服务设施，如道路、供水、排水、供电、供气、通信、绿化、物业服务用房、社区居委会用房等。2.建设要求与验收配套设施应与住宅建设项目同步规划、同步建设、同步交付使用。住建部门在组织住宅建设项目竣工验收时，应对配套设施的建设情况进行验收。配套设施未经验收或验收不合格的，住宅建设项目不得交付使用。三、住宅使用管理（一）住宅使用规范1.禁止行为住宅使用人不得擅自改变住宅的使用性质，不得损坏住宅的承重结构、主体结构，不得在住宅内从事违法违规活动，如生产、经营、储存危险物品等。2.合理使用要求住宅使用人应按照住宅设计用途合理使用住宅，不得超负荷使用水、电、气等设施设备。同时，应遵守物业管理规约，配合物业服务企业做好住宅区域的管理工作。（二）住宅装饰装修管理1.装修申报住宅使用人进行装饰装修前，应向物业服务企业或相关管理单位申报登记，提交装饰装修方案等资料。2.装修限制装饰装修不得影响建筑物结构安全和外观统一，不得损坏共用部位和共用设施设备。物业服务企业应对装饰装修活动进行现场巡查，发现违规行为及时制止并报告相关部门。（三）住宅租赁管理1.租赁登记备案住宅出租人应自房屋租赁合同签订之日起30日内，到住建部门办理房屋租赁登记备案手续。租赁当事人应签订书面租赁合同，明确双方的权利和义务。2.租赁行为规范住宅租赁不得违反法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益和他人合法权益。出租人应保证住宅符合安全使用要求，承租人应按照合同约定合理使用住宅。四、住宅维护与修缮管理（一）维修责任划分1.专有部分维修住宅专有部分的维修、养护由专有部分业主负责。业主应定期对专有部分进行检查和维护，确保其正常使用。2.共用部分维修住宅共用部分的维修、养护由相关业主共同承担。共用部分包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶、楼梯间、电梯、给排水管道、供电线路等。当共用部分需要维修时，由业主委员会或物业服务企业组织实施，费用按照相关规定分摊。（二）维修资金管理1.维修资金的缴存业主应按照规定缴存住宅专项维修资金。维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。2.维修资金的使用住宅专项维修资金的使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。物业服务企业或相关业主组织提出使用方案，经业主大会或相关业主同意后，按照规定程序申请使用维修资金。（三）修缮管理程序1.修缮计划制定物业服务企业或相关业主组织应根据住宅的实际情况，制定年度修缮计划，明确修缮项目、资金预算等内容。2.修缮实施修缮计划经批准后，按照相关规定组织实施。修缮工程应委托具有相应资质的施工单位进行，确保工程质量和安全。在修缮过程中，应做好施工现场的安全防护和环境保护工作。五、物业服务管理（一）物业服务企业资质管理1.资质等级划分物业服务企业资质分为一、二、三级。不同等级的物业服务企业承担不同规模和类型住宅项目的物业服务。2.资质申请与审批物业服务企业应按照规定向住建部门申请资质等级评定，提交相关资料。住建部门对申请资料进行审核，符合条件的予以颁发资质证书。（二）物业服务合同1.合同签订建设单位依法与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。业主大会成立后，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2.合同内容物业服务合同应明确服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、违约责任等条款。物业服务企业应按照合同约定提供物业服务，业主应按照合同约定缴纳物业服务费用。（三）物业服务质量监督1.监督主体与方式住建部门负责对物业服务质量进行监督管理。监督方式包括定期检查、不定期抽查、业主满意度调查等。2.问题处理与整改对物业服务质量存在问题的，住建部门责令物业服务企业限期整改。物业服务企业应按照要求进行整改，并将整改情况及时报告住建部门。六、住宅安全管理（一）安全检查与隐患排查1.定期检查制度住建部门、物业服务企业等应定期对住宅进行安全检查，重点检查住宅的结构安全、消防安全、电气安全、燃气安全等方面。2.隐患排查与整改对检查中发现的安全隐患，应及时下达整改通知书，责令相关责任人限期整改。整改完成后进行复查，确保安全隐患得到彻底消除。（二）消防安全管理1.消防设施配备住宅应按照规定配备消防设施设备，如灭火器、消火栓、自动喷水灭火系统等，并保持完好有效。2.消防通道畅通住宅内的消防通道应保持畅通，不得堆放杂物。物业服务企业应加强对消防通道的巡查，及时制止占用消防通道的行为。（三）应急管理1.应急预案制定住建部门、物业服务企业等应制定住宅安全应急预案，明确应急处置流程、责任分工等内容。2.应急演练与处置定期组织应急演练，提高应对突发事件的能力。发生安全事故或突发事件时，应立即启动应急预案，采取有效措施进行处置，保障居民生命财产安全。七、法律责任（一）建设单位责任建设单位违反本办法规定，未按照规划要求建设住宅、未履行工程质量责任等，由住建部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，依法吊销相关资质证书。（二）住宅使用人责任住宅使用人违反本办法规定，擅自改变住宅使用性质、损坏住宅结构等，由住建部门责令限期改正，恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任。（三）物业服务企业责任物业服务企业违反本办法规定，未按照合同约定提供物业服务、未履行