城市房地产抵押管理办法

城市房地产抵押管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强城市房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等法律、法规的规定，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房地产抵押管理。（三）基本原则房地产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。二、房地产抵押的定义与范围（一）定义本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（二）可抵押房地产范围1.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。2.以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。3.以划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以设定抵押权。（三）不得抵押房地产范围1.权属有争议的房地产；2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6.依法不得抵押的其他房地产。三、房地产抵押的设定（一）抵押当事人房地产抵押当事人包括抵押人、抵押权人和抵押物共有人。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押物共有人是指对抵押房地产享有共有权的人。（二）抵押合同1.房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。2.抵押合同应当包括以下内容：抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；主债权的种类、数额；抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；抵押房地产的价值；抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；债务人履行债务的期限；抵押权灭失的条件；违约责任；争议解决方式；抵押合同订立的时间与地点；双方约定的其他事项。（三）抵押登记1.房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。2.办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件。3.登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。四、房地产抵押的效力（一）抵押担保的范围抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。（二）抵押期间房地产的占有、使用、收益1.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押房地产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2.抵押人有权将抵押房地产出租，但抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。（三）抵押权的处分1.抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。2.债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。五、房地产抵押的实现（一）抵押权实现的条件债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（二）抵押权实现的方式1.拍卖抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。2.折价抵押人与抵押权人可以协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。（三）清偿顺序同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照下列规定清偿：1.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；2.抵押权已登记的先于未登记的受偿；3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。（四）对抵押房地产的处置1.处置抵押房地产时，抵押人应当向拍卖机构如实说明抵押房地产的瑕疵。2.拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。3.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。六、法律责任（一）抵押人的责任1.抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。2.抵押人擅自以出售、出租、交换或者其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。（二）抵押权人的责任抵押权人未按规定办理有关登记手续的，其抵押行为无效。（三）登记机关的责任登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑