惠州市房产抵押管理办法

惠州市房产抵押管理办法总则制定目的为加强惠州市房产抵押管理，规范房产抵押行为，保障房产抵押当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据国家有关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在惠州市行政区域内依法取得房屋所有权证的房屋及其占用范围内的土地使用权抵押的管理。基本原则房产抵押应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。抵押当事人应当依法设定抵押，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。抵押登记登记机构惠州市房地产管理部门负责本市房产抵押登记工作。申请材料1.抵押当事人的身份证明或法人资格证明；2.抵押登记申请书；3.抵押合同；4.《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《房地产权证》；5.可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；6.可以证明抵押房地产价值的资料；7.登记机关认为必要的其他文件。登记程序1.申请：抵押当事人向登记机构提出房产抵押登记申请，并提交相关材料。2.受理：登记机构对申请材料进行审核，材料齐全、符合要求的予以受理。3.审核：登记机构对抵押合同等进行审核，核实抵押物的权属、状况等情况。4.记载于登记簿：经审核符合规定的，将抵押事项记载于房地产登记簿。5.发证：向抵押权人核发《房屋他项权证》。登记变更与注销1.抵押合同变更：抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在变更后15日内，持有关文件到原登记机构办理变更登记。2.注销登记：债务履行完毕或抵押关系终止的，抵押当事人应当在终止之日起15日内，持有关证明文件到原登记机构办理注销登记。抵押物可抵押房产范围1.依法取得所有权的房屋；2.以出让方式取得土地使用权的，土地上的房屋可以抵押；3.依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，其地上的房屋可以抵押；4.依法可以抵押的其他房产。不得抵押房产范围1.权属有争议的房产；2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.已依法公告列入拆迁范围的房产；5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房产；6.依法不得抵押的其他房产。抵押物价值评估1.抵押当事人可以协商确定抵押物的价值，也可以委托具有相应资质的房地产评估机构进行评估。2.评估机构应当按照国家有关规定和技术标准进行评估，并对评估结果的真实性、准确性负责。抵押合同合同内容抵押合同应当包括以下内容：1.抵押当事人的姓名或者名称、住所；2.被担保债权的种类、数额；3.抵押房产的基本状况；4.抵押担保的范围；5.抵押房产的占用管理方式；6.抵押期限；7.当事人认为需要约定的其他事项。合同效力抵押合同自签订之日起生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。抵押合同生效后，当事人应当办理抵押登记，抵押合同未经登记的，不得对抗第三人。抵押担保范围抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。抵押权的实现实现条件债务履行期届满，债务人未履行债务致使抵押权人未受清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房产。实现方式1.折价：抵押权人与抵押人协商一致，将抵押房产折价归抵押权人所有，以抵偿债务。2.拍卖：抵押权人依法定程序委托拍卖机构将抵押房产公开拍卖，以拍卖所得价款优先受偿。3.变卖：抵押权人可以将抵押房产变卖，以变卖所得价款优先受偿。清偿顺序同一房产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房产所得的价款依照下列规定清偿：1.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；2.抵押权已登记的先于未登记的受偿；3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。法律责任抵押当事人责任1.抵押当事人违反本办法规定，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。2.抵押当事人隐瞒抵押物真实情况，骗取抵押登记的，由登记机构撤销抵押登记，并依法追究其法律责任。登记机构责任登记机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。附则施行日期本办法自发布之日起施行。解释权本办法由惠州市房地产管理部门负责解释。以上《惠州市房产抵押管理办法》明确了房产抵押管理的各项规定，从总则到附则，涵盖了抵押登记、抵押物、抵押