杭州房地产建设管理办法

杭州房地产建设管理办法总则制定目的为了加强杭州房地产建设管理，规范房地产建设活动，保障房地产市场健康有序发展，维护当事人合法权益，根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于杭州市行政区域内国有土地上房地产开发项目的建设管理活动。集体土地上涉及房地产开发建设的，参照本办法执行。基本原则1.依法管理原则：房地产建设活动必须遵守国家法律法规和本市相关规定，依法办理各项审批手续。2.质量第一原则：建设单位、施工单位等各方责任主体应当严格履行质量责任，确保房地产建设工程质量符合标准。3.安全保障原则：强化房地产建设工程安全生产管理，保障施工安全和人民群众生命财产安全。4.公平公正原则：在房地产建设管理过程中，应当遵循公平、公正的原则，维护市场秩序，保障各方合法权益。建设项目规划与审批规划条件1.土地出让前，自然资源和规划部门应当根据城市总体规划、土地利用总体规划等，确定拟出让地块的规划条件，包括土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、配套设施等要求。2.规划条件应当作为国有土地使用权出让合同的组成部分，建设单位必须按照规划条件进行建设。项目立项1.建设单位应当按照规定向发展改革部门申请项目立项，提交项目可行性研究报告等相关材料。2.发展改革部门应当对项目进行审核，符合产业政策和发展规划的，予以立项批复。规划设计方案审查1.建设单位应当委托具有相应资质的设计单位编制建设项目规划设计方案。2.规划设计方案应当符合规划条件和相关规范要求，并报自然资源和规划部门审查。自然资源和规划部门应当组织相关部门和专家进行审查，提出审查意见。建设单位应当根据审查意见对规划设计方案进行修改完善，直至通过审查。建设工程规划许可证办理1.建设单位在取得规划设计方案审查意见后，向自然资源和规划部门申请办理建设工程规划许可证。2.自然资源和规划部门应当对申请材料进行审核，符合要求的，核发建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是建设项目合法建设的法定凭证，建设单位应当按照许可证规定的内容进行建设。建设项目招投标与合同管理招投标管理1.房地产建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购，达到国家规定规模标准的，必须进行招标。2.招标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，按照法定程序进行。招标人应当依法发布招标公告，编制招标文件，组织开标、评标、定标等活动。3.投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，参与投标竞争。评标委员会应当按照招标文件规定的评标标准和方法进行评标，推荐中标候选人。招标人应当根据评标委员会的推荐意见确定中标人，并签订书面合同。合同管理1.建设单位与勘察、设计、施工、监理等单位应当依法签订书面合同，明确双方的权利和义务。2.合同应当包括工程概况、承包范围、工期、质量标准、合同价款、支付方式、违约责任等主要条款。3.建设单位和相关单位应当严格履行合同约定，不得擅自变更或者解除合同。确需变更的，应当协商一致，并签订补充协议。建设工程质量与安全管理质量责任1.建设单位是建设工程质量的第一责任人，应当依法对建设工程质量负责。建设单位应当选择具有相应资质的勘察、设计、施工、监理等单位，并对其质量行为进行监督。2.勘察、设计单位应当按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对勘察、设计质量负责。3.施工单位应当建立质量责任制，严格按照工程设计图纸和施工技术标准施工，确保工程质量。施工单位应当对建筑材料、构配件和设备进行检验，未经检验或者检验不合格的，不得使用。4.监理单位应当按照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。质量管理措施1.建设单位应当组织设计、施工、监理等单位进行图纸会审和技术交底，对工程质量提出明确要求。2.施工单位应当编制施工组织设计和施工方案，制定质量保证措施，建立质量检验制度。3.监理单位应当审查施工组织设计和施工方案，对施工过程进行全程监理，对关键部位、关键工序进行旁站监理。4.建设工程质量监督机构应当依法对建设工程质量进行监督检查，发现问题及时责令整改。对涉及结构安全和主要使用功能的工程质量，应当进行抽样检测。安全责任1.建设单位应当履行安全生产管理责任，向施工单位提供施工现场及毗邻区域内地下管线资料等有关资料，并协调处理施工安全保障问题。2.施工单位是建设工程安全生产的责任主体，应当建立健全安全生产管理制度，制定安全生产操作规程，确保施工安全。施工单位应当对施工现场的安全负责，设置明显的安全警示标志，采取有效的安全防护措施。3.监理单位应当审查施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案是否符合工程建设强制性标准，对施工现场的安全生产进行监理。安全管理措施1.建设单位应当在工程概算中确定并足额支付安全防护、文明施工措施费用。2.施工单位应当制定安全事故应急预案，定期组织演练。发生安全事故时，应当立即采取应急措施，并按照规定及时报告。3.建设工程安全生产监督机构应当对施工现场的安全生产进行监督检查，发现安全隐患及时责令整改。对重大安全隐患，应当责令停止施工，并依法进行处理。建设项目进度管理进度计划编制1.建设单位应当要求施工单位根据合同工期和实际情况，编制详细的建设项目进度计划。进度计划应当包括各阶段的工作内容、开始时间、完成时间、责任人等。2.施工单位应当将进度计划报建设单位和监理单位审核。建设单位和监理单位应当对进度计划的合理性和可行性进行审查，并提出意见。进度跟踪与调整1.建设单位和监理单位应当定期对施工进度进行跟踪检查，及时掌握工程进展情况。2.如发现实际进度与进度计划不符，建设单位和监理单位应当要求施工单位分析原因，采取有效措施进行调整。施工单位应当根据调整意见，对进度计划进行修改，并组织实施。协调与保障1.建设单位应当协调解决影响工程进度的外部因素，如供水、供电、道路通行等问题。2.施工单位应当合理安排人力、物力和财力，确保工程进度。如因资金、材料、设备等原因影响工程进度的，建设单位应当及时协调解决。建设项目竣工验收与交付使用竣工验收条件1.建设项目完成设计和合同约定的各项内容后，建设单位应当组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。2.竣工验收应当具备下列条件：完成工程设计和合同约定的各项内容；有完整的技术档案和施工管理资料；有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备的进场试验报告；有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件；有施工单位签署的工程保修书。竣工验收程序1.建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前，将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。2.工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。3.建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位按照竣工验收标准对工程进行检查验收，形成工程竣工验收报告。工程竣工验收报告应当包括工程概况、验收依据、验收范围、验收内容、验收结论等内容。4.参与工程竣工验收的各方对工程质量验收意见不一致时，应当协商解决；协商不成的，可提请建设行政主管部门或者其他有关部门调解，也可依法向人民法院提起民事诉讼。备案管理1.建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。2.建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：工程竣工验收备案表；工程竣工验收报告；法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；施工单位签署的工程质量保修书；法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3.建设主管部门收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。交付使用1.建设单位在办理工程竣工验收备案后，方可将建设项目交付使用。2.建设单位应当按照合同约定向购房人交付符合交付条件的房屋，并提供相关的质量保修等资料。3.购房人有权对房屋质量等问题进行查验，建设单位应当积极配合。如发现房屋存在质量问题，建设单位应当按照规定及时进行维修。房地产建设市场监管资质管理1.从事房地产建设活动的勘察、设计、施工、监理等单位，应当依法取得相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。2.资质管理部门应当加强对房地产建设企业资质的动态管理，定期对企业的资质条件进行核查，对不符合资质标准的企业，责令限期整改；整改仍不合格的，降低资质等级或者吊销资质证书。市场行为监管1.建设行政主管部门应当加强对房地产建设市场的监管，规范建设单位、施工单位、监理单位等各方主体的市场行为。2.严厉打击转包、违法分包、挂靠等违法行为，维护房地产建设市场秩序。对违法违规行为，依法予以查处，并记入企业信用档案。信用管理1.建立房地产建设市场信用档案制度，对建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位的市场行为、工程质量、安全生产等情况进行记录。2.信用档案信息应当向社会公开，接受社会监督。对信用良好的企业，在市场准入、评优评先等方面给予鼓励；对信用不良的企业，依法予以限制和惩戒。法律责任建设单位法律责任1.建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并处以罚款：未按照规定办理建设项目相关手续的；未按照规划条件进行建设的；未依法进行招投标的；未按照合同约定支付工程款的；未组织竣工验收或者验收不合格擅自交付使用的；对工程质量问题未及时整改的。2.建设单位违反本办法规定，造成工程质量事故或者安全事故的，依法承担相应的法律责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。勘察、设计、施工、监理等单位法律责任1.勘察、设计、施工、监理等单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并处以罚款：超越资质等级承揽业务的；允许其他单位或者个人以本单位名义承揽业务的；转包或者违法分包业务的；未按照工程建设强制性标准进行勘察、设计、施工、监理的；对工程质量问题未履行保修责