镇江房屋预售管理办法

镇江房屋预售管理办法一、总则（一）目的为加强镇江房屋预售管理，维护房地产市场秩序，保障购房人的合法权益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于镇江市行政区域内国有土地上新建房屋的预售活动及其管理。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规及相关政策开展房屋预售管理工作，确保各项管理措施合法合规。2.公开公正原则预售管理过程中的各项信息应公开透明，管理行为应公正公平，保障各方主体的合法权益。3.预防为主原则通过加强预售前的审核、监管等措施，预防和减少房屋预售过程中的违法违规行为，维护市场稳定。二、预售条件（一）土地条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.土地用途符合城市规划要求，不存在土地闲置等违法违规情况。（二）建设工程规划条件1.取得建设工程规划许可证。2.按照规划要求设计的房屋户型、面积、配套设施等符合相关标准和规定。（三）施工进度及质量保障条件1.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2.建设工程施工单位具备相应资质，工程建设质量有保障措施，不存在重大质量安全隐患。（四）其他条件1.已办理预售登记，取得商品房预售许可证。2.预售房屋的物业管理方案已经落实。三、预售许可申请与审批（一）申请主体房地产开发企业作为预售许可申请主体，应当如实提交有关材料，并对申请材料的真实性、合法性负责。（二）申请材料1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金证明，如银行出具的资金到位证明等。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案，包括预售房屋的位置、面积、户型、价格、交付日期等内容。7.物业管理方案。8.法律、法规、规章规定的其他材料。（三）审批程序1.受理房地产管理部门收到预售许可申请后，对申请材料进行形式审查。材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次性书面告知申请人需要补正的全部内容。2.审核房地产管理部门对受理的申请进行审核，重点审查预售条件的落实情况。必要时，可进行实地查勘。3.许可决定经审核符合预售条件的，房地产管理部门在受理之日起10日内作出准予预售许可的书面决定，颁发商品房预售许可证；不符合预售条件的，作出不予许可的书面决定，并说明理由。四、预售合同管理（一）合同签订1.房地产开发企业与购房人应当签订书面商品房预售合同。合同应当采用示范文本，明确双方的权利和义务。2.合同内容应当包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付期限、质量标准、违约责任等条款。（二）合同备案1.房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2.房地产管理部门应当建立商品房预售合同网上备案系统，方便购房人查询合同备案情况。（三）合同变更与解除1.经双方协商一致，可以变更或解除商品房预售合同。变更或解除合同的，应当签订书面协议，并到原备案机关办理变更或解除备案手续。2.因不可抗力或者当事人约定的其他原因需要解除合同的，应当及时通知对方，并按照合同约定承担相应的责任。五、预售资金监管（一）监管账户设立1.房地产开发企业应当在预售项目所在地商业银行设立商品房预售资金监管账户。2.监管账户应当与项目一一对应，不得多头开户。（二）资金缴存1.购房人按照商品房预售合同约定支付的房价款，应当直接存入监管账户。2.房地产开发企业不得另设其他账户收存预售资金，不得以任何形式直接收存购房人的房价款。（三）资金使用监管1.房地产开发企业使用预售资金应当按照工程建设进度提出用款计划，经监理单位审核、房地产管理部门批准后，由监管银行按照用款计划拨付资金。2.预售资金应当优先用于支付工程建设进度款、购买建筑材料、设备等，确保工程顺利进行。（四）资金余额管理1.项目竣工备案后，房地产开发企业可申请提取账户余额。2.提取余额前，应当向房地产管理部门提交工程竣工验收备案表等相关证明材料，经审核同意后，方可办理余额提取手续。六、预售房屋交付管理（一）交付条件1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2.已取得房屋测绘报告。3.商品房买卖合同约定的其他交付条件。（二）交付通知1.房地产开发企业应当在交付日期届满前不少于10日，书面通知购房人办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料。2.因不可抗力或者其他特殊原因不能按照合同约定的时间交付的，房地产开发企业应当及时通知购房人，并说明原因。（三）交付手续办理1.购房人应当在通知的交付期限内，携带相关证件材料到指定地点办理交付手续。2.房地产开发企业应当向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照合同约定交付房屋及相关设施设备。（四）交付验收1.购房人有权对房屋及相关设施设备进行查验。发现质量问题或其他不符合交付条件的，应当在交付时书面提出。2.房地产开发企业应当对购房人提出的问题及时进行整改，整改合格后重新组织交付。七、监督管理（一）日常巡查1.房地产管理部门应当加强对房屋预售活动的日常巡查，及时发现和处理违法违规行为。2.巡查内容包括预售条件落实情况、预售合同签订与备案情况、预售资金监管情况、房屋交付情况等。（二）投诉处理1.设立投诉举报渠道，受理购房人及其他利害关系人的投诉举报。2.对投诉举报事项进行调查核实，依法处理违法违规行为，并及时反馈处理结果。（三）信用管理1.建立房地产开发企业信用档案，记录企业在房屋预售活动中的诚信情况。2.对违法违规企业，依法采取信用惩戒措施，如限制市场准入、公示不良行为等。八、法律责任（一）开发企业违法责任1.未取得预售许可擅自预售房屋的，责令停止预售，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.隐瞒有关情况、提供虚假材料或者采用欺骗手段取得预售许可的，由房地产管理部门责令改正，撤销预售许可，并处3万元罚款。3.未按照规定签订、备案预售合同的，责令限期改正，逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。4.挪用预售资金的，责令限期改正，并处挪用金额20%以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。（二）购房人违法责任购房人采取欺诈手段签订预售合同的，合同无效；给开发企业造成损失的，应当承担赔偿责任。（三）其他相关责任1.房地产管理部门工作人员在房屋预售管理工