湛江市住宅建设管理办法

湛江市住宅建设管理办法一、总则（一）目的与依据为加强湛江市住宅建设管理，保障住宅质量和安全，规范住宅建设活动，维护人民群众的合法权益，根据国家有关法律法规和行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于湛江市行政区域内新建、改建、扩建住宅的建设活动及其相关管理。（三）基本原则1.依法管理原则住宅建设活动必须严格遵守国家法律法规，依法办理相关手续，接受政府部门的监督管理。2.质量第一原则牢固树立质量意识，把住宅质量放在首位，确保住宅结构安全和使用功能完善。3.安全保障原则强化安全管理措施，保障施工安全和住宅使用安全，预防和减少安全事故的发生。4.节能环保原则推广应用节能、节水、节材等新技术、新材料、新工艺，促进住宅建设的可持续发展。（四）管理职责1.市住房和城乡建设主管部门负责本市住宅建设活动的统一监督管理，具体履行以下职责：贯彻执行国家和地方有关住宅建设的法律法规、政策和标准；制定本市住宅建设发展规划和年度计划；负责住宅建设项目的立项、规划、施工许可等审批管理；对住宅建设工程质量、安全、文明施工等进行监督检查；协调处理住宅建设活动中的重大问题。2.区住房和城乡建设主管部门按照职责分工，负责本辖区内住宅建设活动的监督管理工作。3.其他有关部门按照各自职责，协同做好住宅建设管理的相关工作。二、规划与设计（一）规划要求1.住宅建设项目应当符合城市总体规划、土地利用总体规划和控制性详细规划的要求。2.合理确定住宅的布局、间距、层数、高度等，保障居民的日照、通风、采光等基本生活需求。3.配套建设必要的公共服务设施，如幼儿园、社区服务中心、物业管理用房等，满足居民的日常生活需要。（二）设计规范1.住宅设计应当符合国家和地方的设计规范和标准，保证住宅的结构安全、功能合理、使用方便。2.设计单位应当按照工程建设强制性标准进行设计，对设计文件的质量负责。3.鼓励采用先进的设计理念和技术，推广应用节能、环保、智能化等新技术、新材料、新工艺，提高住宅的品质和性能。（三）设计审查1.住宅建设项目的设计文件应当报建设主管部门审查。建设主管部门应当组织有关专家对设计文件进行审查，重点审查设计是否符合规划要求、工程建设强制性标准和安全规范等。2.设计文件经审查合格后方可用于施工。未经审查或者审查不合格的设计文件，不得使用。3.建设单位、设计单位应当按照审查意见对设计文件进行修改完善，并将修改后的设计文件报原审查机构备案。三、建设工程管理（一）项目报建1.建设单位在进行住宅建设项目前，应当按照规定向建设主管部门办理项目报建手续，提交项目可行性研究报告、规划许可证、土地使用证等相关文件。2.建设主管部门应当对报建资料进行审核，符合条件的予以受理，并出具受理通知书。3.建设单位应当按照受理通知书要求的时间和内容，及时办理后续手续。（二）施工许可1.建设单位在取得项目报建手续后，应当向建设主管部门申请办理施工许可证。申请施工许可证应当提交建设工程规划许可证、施工图纸及技术资料、施工单位资质证书、监理单位资质证书等相关文件。2.建设主管部门应当对申请资料进行审查，符合条件的颁发施工许可证。3.建设单位应当按照施工许可证规定的内容组织施工，不得擅自变更施工内容和施工期限。（三）工程发包与承包1.住宅建设工程应当依法实行招标发包，择优选择具有相应资质的施工单位和监理单位。2.建设单位应当与施工单位签订书面施工合同，明确双方的权利和义务。施工合同应当包括工程质量、安全、工期、价款支付等主要条款。3.施工单位应当按照施工合同约定组织施工，确保工程质量和安全。施工单位不得转包或者违法分包工程。4.监理单位应当按照监理合同约定履行监理职责，对工程质量、安全、进度等进行监督管理。（四）施工管理1.施工单位应当建立健全质量管理体系和安全生产管理制度，制定施工组织设计和施工方案，确保施工质量和安全。2.施工单位应当按照工程建设强制性标准和施工规范进行施工，不得偷工减料。3.施工单位应当加强施工现场管理，设置明显的安全警示标志，采取有效的安全防护措施，预防安全事故的发生。4.建设单位应当按照合同约定及时支付工程价款，保障施工单位的合法权益。（五）工程监理1.住宅建设工程应当实行监理制度。监理单位应当按照监理合同约定，对工程质量、安全、进度等进行全程监理。2.监理单位应当配备足够的监理人员，按照监理规范和标准进行监理工作。3.监理单位应当定期向建设单位报告工程监理情况，及时发现和解决工程建设中存在的问题。4.监理单位不得与施工单位串通，弄虚作假，降低工程质量。（六）竣工验收1.住宅建设工程竣工后，建设单位应当组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。2.竣工验收应当按照国家和地方的验收规范和标准进行，重点验收工程质量、安全、消防、环保等方面。3.建设单位应当在竣工验收合格后15日内，将竣工验收报告报建设主管部门备案。4.未经验收或者验收不合格的住宅建设工程，不得交付使用。四、质量与安全管理（一）质量管理1.建设单位应当建立健全质量管理责任制，对住宅建设工程质量负责。2.施工单位应当严格按照工程建设强制性标准和施工规范进行施工，确保工程质量。3.监理单位应当按照监理规范和标准进行监理，对工程质量进行全程监督。4.建设主管部门应当加强对住宅建设工程质量的监督检查，发现问题及时责令整改。（二）安全管理1.建设单位应当建立健全安全管理制度，落实安全管理责任，保障施工安全。2.施工单位应当制定安全施工方案，加强施工现场安全管理，设置明显的安全警示标志，采取有效的安全防护措施。3.监理单位应当对施工现场的安全状况进行监督检查，发现安全隐患及时要求施工单位整改。4.建设主管部门应当加强对住宅建设工程安全的监督检查，对存在安全隐患的责令限期整改，对拒不整改的依法予以处罚。（三）质量保修1.住宅建设工程实行质量保修制度。建设单位应当按照国家和地方的规定，与施工单位签订质量保修书，明确保修范围、保修期限和保修责任等。2.质量保修期限自工程竣工验收合格之日起计算。在质量保修期限内，施工单位应当按照质量保修书的约定，履行保修义务。3.建设单位应当在工程竣工验收合格后，按照规定向建设主管部门缴纳住宅质量保证金。质量保证金用于住宅工程出现质量问题时的维修费用。五、物业管理（一）前期物业管理1.住宅建设项目在销售前，建设单位应当通过招投标等方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。2.前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务等主要条款。3.建设单位应当按照规定配置物业管理用房，提供必要的物业管理条件。（二）业主大会与业主委员会1.住宅物业交付使用后，业主应当按照规定成立业主大会，选举产生业主委员会。2.业主大会应当制定业主大会议事规则和管理规约，决定物业管理的重大事项。3.业主委员会应当代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业的服务质量。（三）物业服务1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的物业服务，包括环境卫生、绿化养护、安全保卫、设施设备维护等。2.物业服务企业应当定期公布物业服务费用收支情况，接受业主的监督。3.业主应当按照物业服务合同约定按时缴纳物业服务费用，配合物业服务企业的管理工作。六、法律责任（一）建设单位责任1.建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由建设主管部门责令改正，并处以罚款：未办理项目报建手续擅自开工建设的；未取得施工许可证擅自施工的；未按照规定组织竣工验收或者验收不合格擅自交付使用的；对住宅建设工程质量问题未履行保修责任的。2.建设单位违反本办法规定，将住宅建设工程发包给不具有相应资质的单位或者个人的，由建设主管部门责令改正，并处以罚款。（二）施工单位责任1.施工单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由建设主管部门责令改正，并处以罚款：未按照工程建设强制性标准和施工规范进行施工的；偷工减料的；转包或者违法分包工程的；未按照规定对施工现场进行安全管理的。2.施工单位违反本办法规定，对住宅建设工程质量问题未履行保修责任的，由建设主管部门责令改正，并处以罚款。（三）监理单位责任1.监理单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由建设主管部门责令改正，并处以罚款：未按照监理规范和标准进行监理的；与施工单位串通，弄虚作假，降低工程质量的；对施工现场的安全状况未进行有效监督的。2.监理单位违反本办法规定，对住宅建设工程质量问题未履行监理责任的，由建设主管部门责令改正，并处以罚款。（四）其他责任1.设计单位违反本办法规定，未按照工程建设强制性标准进行设计的，由建