港闸区物业收费管理办法

港闸区物业收费管理办法总则目的与依据为加强港闸区物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《南通市物业服务收费管理实施办法》等相关法律法规及政策规定，结合我区实际，制定本办法。适用范围本办法适用于港闸区内物业服务收费及相关管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应按照国家和地方有关规定，实行明码标价，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置进行公示，接受业主监督。物业服务收费的定价形式政府指导价1.普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。2.政府指导价的基准价及浮动幅度，由区价格主管部门会同区物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定并向社会公布。3.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主通过合同约定具体的收费标准。市场调节价1.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业服务收费标准的制定与调整前期物业服务收费标准的制定1.建设单位依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的，应当在前期物业服务合同签订之日起15日内，将前期物业服务合同报区物业管理行政主管部门备案，并同时将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置进行公示。2.前期物业服务收费标准应当根据物业的类型、服务等级、服务内容等因素，按照本办法规定的政府指导价基准价及浮动幅度制定。3.物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定的服务标准提供服务，不得擅自降低服务标准。物业服务收费标准的调整1.物业服务合同期满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务收费标准不得提高；业主大会决定续聘的，物业服务收费标准由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.物业服务合同期内，物业服务企业根据服务成本变化情况等因素，需要调整物业服务收费标准的，应当在物业管理区域内显著位置公示拟调整的收费标准及理由，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.业主或者业主大会对物业服务企业的服务质量不满意的，可以通过业主委员会与物业服务企业协商解决；协商不成的，可以按照合同约定的争议解决方式处理。物业服务收费的计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务收费的收取与缴纳收费时间物业服务费用按月、季或年度收取，具体收取时间由物业服务合同约定。缴纳方式业主应当按照物业服务合同约定的方式和时间缴纳物业服务费用。业主可以通过银行转账、现金缴纳、电子支付等方式缴纳物业服务费用。逾期缴纳的处理业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可以按照合同约定收取违约金。经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务收费的监督管理价格主管部门的职责区价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法对物业服务企业的收费行为进行检查和处罚。物业管理行政主管部门的职责区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，指导、监督业主大会、业主委员会的成立和运作，协调处理物业管理中的纠纷，对物业服务企业的服务质量进行考核评价。其他部门的职责其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。监督检查措施1.价格主管部门和物业管理行政主管部门有权对物业服务企业的收费行为进行检查，物业服务企业应当如实提供价格检查所必需的账簿、单据、凭证、文件以及其他资料。2.物业服务企业应当定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。3.业主对物业服务企业的收费行为有异议的，可以向价格主管部门或者物业管理行政主管部门投诉、举报。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当及时受理，并依法进行处理。违反本办法的责任物业服务企业的责任物业服务企业有下列情形之一的，由价格主管部门按照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关规定予以处罚：1.超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；2.低于服务等级标准规定的服务内容和服务标准提供服务并收费的；3.采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；4.不按照规定实行明码标价的；5.其他违反价格法律、法规和规定的行为。物业服务企业有下列情形之一的，由物业管理行政主管部门按照《江苏省物业管理条例》等有关规定予以处罚：1.未按照本办法规定将前期物业服务合同报区物业管理行政主管部门备案的；2.未按照前期物业服务合同约定的服务标准提供服务的；3.擅自改变物业管理用房用途的；4.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；5.其他违反物业管理法律、法规和规定的行为。业主的责任业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，应当承担违约责任。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法