河南开发商品房管理办法

河南开发商品房管理办法总则目的与依据为了加强对河南省商品房开发经营活动的管理，规范商品房市场秩序，保障商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，结合本省实际，制定本办法。适用范围本办法适用于在河南省行政区域内从事商品房开发、销售及相关管理活动。基本原则商品房开发经营活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一。开发企业管理设立条件设立房地产开发企业，应当具备下列条件：1.有符合公司法人登记的名称和组织机构；2.有适应房地产开发经营需要的固定的办公场所；3.有符合规定额度的注册资本和流动资金；4.有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员；5.法律、法规规定的其他条件。资质管理1.房地产开发企业资质等级分为一、二、三、四级和暂定资质。2.新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和劳动合同；房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。3.房地产开发企业资质实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审批。经营行为规范1.房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。2.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。3.房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。确需变更的，应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。项目管理项目立项与规划1.房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。2.房地产开发项目实行项目手册制度。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。土地取得与使用1.房地产开发用地应当以出让方式取得，但法律、行政法规规定可以采用划拨方式的除外。2.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。建设工程管理1.房地产开发项目的勘察、设计、施工、监理，应当由具有相应资质等级的单位承担。2.房地产开发企业应当按照有关规定，将房地产开发项目的工程发包给具有相应资质等级的承包单位。3.房地产开发项目建设工程竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。销售管理预售管理1.商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。2.未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。3.开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。现售管理1.商品房现售，应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。2.房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。销售合同管理1.商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。2.商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。销售价格管理1.商品房销售价格由当事人协商议定，但不得违反国家有关价格管理的规定。2.房地产开发企业应当在商品房销售场所醒目位置明码标价，公布商品房价格、收费标准及相关依据。交付与保修交付条件1.房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。2.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。交付手续1.商品房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。2.房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。3.保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。相关责任开发企业责任1.房地产开发企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由房地产开发主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照：未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的；擅自转让房地产开发项目的；以欺骗手段取得资质证书的；未取得《商品房预售许可证》预售商品房的。2.房地产开发企业在开发经营活动中违反其他法律法规规定的，由相关部门依法予以处罚。