.12.11遂宁健坤喜盈门项目市场报告

遂宁健坤喜盈门工程——市场报告1一、宏观经济环境分析二、四川省产业战略环境四、遂宁市城市开展态势分析七、工程策略性市场定位六、城区商业、专业市场调查分析五、遂宁市城市实力分析报告结构三、遂宁市城市区位分析2一、宏观经济环境分析国内宏观经济——经济站稳并逐步回暖3汇丰PMI指数印证经济回暖汇丰12月14日公布了11月中国制造业采购经理人指数(PMI)，11月汇丰PMI终值为50.5，为13个月以来新高，略高于50.4的市场预期。4电力行业数据点评:经济回暖11月全社会用电量4139亿千瓦时,同比增长7.6%,增速较10月上升1.5个百分点,说明经济逐步回暖,对电力的需求逐步提升。1-11月,全国全社会用电量45028亿千瓦时,同比增长5.1%。5十城11月新房成交翻倍612月资讯北京：一线城市土地出让收入减4成，警惕巧立名目卖地。上海：12月楼市成交量创23个月新高，购房心态逆转。广州：量价齐升，广州一手住宅价格2021年微涨6.7%。深圳：2021即将粉墨登场，深圳房贷一族月供将“减负〞。成都：市出台意见对居民灾后购房实施购房财政补贴；开征个人住房出租租赁税，税率分三档最高10%。7城镇化将成中国经济增长新动力8根据各大房企的销售简报统计，包括万科、恒大、保利、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、中海、招商在内的十大龙头房企，2021年前11个月销售已经到达了6025亿元，在一季度遭遇地产寒冬的情况下仍创出历史新高。在销售回暖的同时，龙头房企的拿地金额也明显增加。在上半年拿地金额仅304亿元的情况下，6月～11月十大龙头房企的拿地金额一跃升至882亿元，较上半年增长190%，占销售额的比值也到达了29.1%。全年拿地销售比进而提升至19.7%，接近2021年的水平。(据12月13日?证券日报?)十大房企前11月销售突破6000亿910房企整体规模登上新台阶，梯队差距一次次拉大，前50房企向前冲刺的动力在加大，房地产市场进入更为剧烈的竞争格局。绿地与保利十分抢眼，借助高周转运营模式，业绩突破千亿。绿城和华润成为第二梯队新秀，300-500亿的阵营竞争进一步加剧。销售面积方面，几乎与销售金额梯队保持一致，第一梯队增加1席，已达3家，企业整体向前靠拢的趋势明显。各种数据说明：今年调控目标初步实现，我国经济明显回暖。将持续到明年上半年；随着政府结构性调整，明年下半年的经济也会持续好转，消费者信心会得到恢复！现在是地产行业屯粮的好时机。分析与总结：112021年上半年经济预测在国家宏观经济环境影响下，贯彻本项目的开发战略：经济回暖，市场消费信心开始恢复，因此在工程开发以市场消费为战略思考点。12二、四川省产业战略环境13产业战略：建设西部经济开展高地——强力推进产业战略开展规划“一枢纽、三中心、四基地〞在2021年1月22日召开的四川省第十一届人代会第一次会上，四川制定了未来5年的开展蓝图：着力打造“一枢纽、三中心、四基地〞，形成新的开展格局，建设西部经济开展高地；生产总值年均增长10%，到2021年到达18600亿元，人均到达22200元，城乡居民收入较快增长；进一步改善开展环境，努力建设富裕四川、和谐四川、文明四川、开放四川、生态四川。“一枢纽〞——西部综合交通枢纽“三中心〞——西部物流、商贸、金融中心“四基地〞——重要战略资源开发基地、现代加工制造业基地、科技创新产业化基地、农产品深加工基地小结：遂宁市优越的地理位置，刚好在这次省政府的战略推动下，成为关注的热点，中国西部现代物流港的建设和遂宁交通枢纽的交叉聚集正好印证了遂宁在这次战略中所面临到的机遇。14开展枢纽经济，让四川辐射西部、面向全国、融入世界，建设西部经济开展高地——枢纽建设：“蜀道难〞将变“蜀道通〞四川将全面打通北南西东四个方向的出川铁路大通道。北通道是连接四川与西北地区、京津冀地区、东北等地区的客货主通道。通道内现有：宝成线、达成线(含在建的达成扩能)、襄渝线(含在建的襄渝二线)，拟建兰渝线。规划拟新增成都至甘肃哈达铺到兰州、成都至江油延伸至西安客运专线的建设，可形成成都至北京和成都至兰州大通道，进而与中亚铁路相接，融入欧亚大陆桥通道。建成后形成年输送能力可达客车200对，货运3亿吨，比目前增加客车170对，增加货运能力2.7亿吨，旅客旅行时间成都到北京约缩短到8小时、成都到兰州约4小时。南通道是连接四川与北部湾、珠三角地区乃至东南亚的重要铁路通道。通道内现有成昆线、内昆线。规划拟新增成都至贵阳铁路的建设，加强与北部湾、珠三角地区乃至东南亚的联系，是四川连接泛亚铁路和出海的对外进出口货物主通道。建成后将形成年输送能力可达客车160对，货运1.7亿吨，比目前增加客车145对，增加货运1.4亿吨，旅客旅行时间成都到广州缩短到8小时。“一枢纽、三中心、四基地〞1516“一枢纽、三中心、四基地〞三、遂宁市城市区位分析17遂宁在我国的地理位置珠三角经济区长江三角经济区环渤海经济区成渝经济区遂宁小结：遂宁市地处成渝经济区中的节点城市。路、空交通网络，遂宁在成渝经济区中起到了重要的作用。四大经济区的照应和交流，为遂宁城市在未来的开展中带来了前所未有的开展机遇。18遂宁在四川省的位置重庆区域遂宁19遂宁的交通网络优势小结：遂宁是四川第二大交通枢纽，与成都、重庆两个特大城市等距140公里，是川渝经济区的中心节点城市，被誉为“川中明珠〞和“成渝之心〞。中国西部四大高速铁路、五大高速公路网络在此交汇，“一环六射〞的综合立体交通网络初步形成。目前正在实施的广州-贵阳-重庆和上海-武汉-成都高速铁路建设工程，未来遂宁将成为成为连接沪汉蓉、渝贵穗，贯穿长三角、珠三角、京津冀的重要城市。20小结：国家大西部开发战略中，四川作为一个重要的开发省份，在区域性经济开展中，成渝经济区必然成为继长三角、珠三角、京津冀之后的中国经济区域性经济增长极。中规院把遂宁市确定为物流、交通枢纽，从上图分析中，遂宁区域区位优势突出，相当于京津塘之间的廊坊、长三角的苏锡常和珠三角的东莞。遂宁在川渝经济圈中的特殊区位遂宁市重庆市成都市成渝经济区在川渝经济圈的成渝经济区中，遂宁的城市开展必然成为区域性经济的补充。21遂宁在成渝经济圈的交通优势——机场

双流国际机场江北机场重庆南充机场绵阳机场小结：上图为遂宁1.5小时车程范围内，涵括37座城市共1.14亿人口，便利的交通优势，为遂宁城市开展城市提供良好的先天条件。在成渝经济圈中，效劳型城市功能将越显突出。五大机场作用，为遂宁市在旅游、物流方面提供了便利的快速交通网络，必将加速城市产业升级。22遂宁机场遂宁区位总结与工程机遇思考遂宁位于四川省东部区域，东临成都，南靠重庆，在整个成渝经济区中，起到了节点城市的作用。便利的交通网络〔陆、空交通动线〕，推动了遂宁产业不断升级，城市产能不断增大，居民收入不断增高，人均消费力增强，当前在商业消费层已逐步偏向中高端消费。遂宁是一个新兴的开展中城市，各行各业正面临着极大的机遇。在成渝经济圈中，虽然具备了良好的开展时机，但是，遂宁是农业生产所占比例很重，因此整体经济实力不高，产业开展还需根底。因此，对于本工程同样面临着城市在增加过程中，产业升级、消费层面升级等所带来的商机，因此本工程商业业态必然能弥补市场空缺。23四、遂宁市城市开展态势分析24城市简介2526城市简介射洪县大英县逢溪县船山区安居区总结：遂宁市市区为船山区和安居区，其中城市中心为船山区，遂宁市有丰富的旅游资源，交通便利，与成都、重庆形成等边三角区域关系，在四川致力打造成渝经济圈的过程中，在成都、重庆之间起到了承接节点的作用。随着产业战略的不断推进和升级，城市未来开展后劲十足。27船山区中心城市功能分区城市中心组团经济技术开发区组团创新工业园区组团中国西部现代物流港组团28中心城市城市开展方向安居方向分析：遂宁城区区域不大，人口不多，城区未来开展必然向外扩，从以上规划总图中分析可以得出，新老城区已经形成了城市的中心，城区开发，因新城地理环境受阻，目前只有向北、向南方向，由于受城市核心——中央商务区影响，由于城市北向市政配套欠缺，未来城区开展方向必然向南，然后向安居区域延伸，这也是城区开发本钱最低，效果最好的方向。29工程所在地区域链接安居区域本工程1号快速路开善东路城区环线30城市开展方向分析与总结31五、遂宁市城市实力分析322011年四川省与全国人均GDP排名前6位的省份比较省份广东江苏山东浙江河南河北四川GDP总量52673.5948604.2645429.2132000.1027232.0424228.1821026.68增速10.011.010.99.011.611.315.0排名1234568宏观经济数据比较2012上半年排名前七的省会城市GDP总量比较省份广州市成都市武汉市南京杭州沈阳长沙GDP总量6304.33951.4437003380337232442896.54总量排名1234567小结：从省会城市产能GDP总体比照来看，四川成都排名第二，从侧面反映，四川城市开展潜能巨大，特别在国家西部大开发战略的推动，每年GDP产值不断提高。小结：从全国各省比较，四川省无论在GDP总量还是人均GDP值中都远远落后于排名前六的全国各省，从而反映四川当前总体经济开展水平相对还不高，整体经济有待开展。33排序市州

GDP1成都6854.62绵阳1189.13德阳1137.54宜

宾1091.25南

充1029.596达

州1011.87凉

山1000.18乐

山918.069泸

州900.910内江854.6811资

阳836.412自

贡780.3613眉山67514广安659.915攀枝花64016遂

宁58417广元40418雅

安35019巴

中343.3920阿

坝168.4821甘

孜152.222021四川各市州GDP排名小结：四川各市GDP总值比照可以看出，遂宁在整个排名中第16位，GDP产能低下，城市竞争力有限，城市开展还相比照较初级。川渝经济圈的不断推进，遂宁作为川渝经济圈中的节点作用城市，其城市开展必然受到经济圈的辐射影响，独特的交通枢纽，遂宁未来经济开展必将重新提速，未来前景看好。34国家级卫生城市中国优秀旅游城市国家级绿化模范城市国家级园林城市国家级文明城市全国治安综合治理优秀城市全国流通领域现代物流示范城市〔2021年〕荣获全国最正确城市管理奖〔2021年，是四川省唯一获此殊荣的城市〕遂宁城市荣誉——八大称号凸显城市开展的潜能352021年四川省政府工作报告中，物流港被列为四川省三大物流基地之一，并列为四川省重点建设工程之一，成为效劳川渝经济圈的重点城市。小结：遂宁物流港地位被确认，反映了省政府对遂宁在川渝经济圈中的节点作用，给与了充分的肯定，遂宁经济的开展在国家开发大西部战略中，必然得以长足提升。城市开展的信心——遂宁市在川渝经济圈中的作用36上市企业沱牌曲酒四川美丰

华纺银华

华润锦华明星电力高金食品城市开展的信心——七家上市公司落地遂宁天齐锂业

37遂宁市宏观经济数据分析近年遂宁市城市GDP产值年份2009年20102011GDP412.07亿元495.23亿元584亿元增速14.715.317.92三大产业比值年份2009上半年20102011比重24.4：47.7：27.922.1：51.4：26.516.2:60.3:23.4小结：遂宁市是一个农业生产占比例很重的城市，09年以前工业产能不高，09年开始，随着遂宁交通枢纽作用的凸显，遂宁效劳型城市功能开始凸现——第二产业的比重逐年增加，城市产能开始凸现。川渝经济圈的开展，遂宁市在省政府的引导和重视下，物流港规划和落成，成功引进企业，未来城市GDP产能将不断增加，而且幅度增加很大。38本工程在遂宁城市开展中所面临的机遇与挑战遂宁为新兴开展城市，很多产业经营相对初级，市场存有多方位空缺，因此对于本工程开发商业必然是个时机。城市产能不断升高，人均收入增多，消费能力增强，市场的需求量增大，商业气氛形成气候业已开始多层次、高纵深形成，因此对本工程的开发提供了一个很好的切入口。作为一个新兴开展中城市，第一产业的比例较大，城市起步较晚，总体经济实力相应较弱，在与四川省各城市GDP总值比照中可以分析出，遂宁市的开展是一个长期的过程，商业市场需要培育，因此本工程开发业必然面临商业市场培育时段，工程开发面临难度。39六、城区商业、专业市场调查分析40遂宁市川中食品批发市场专业市场概况描述：位置：遂宁市城南南津路216号规模：1万多㎡商业建筑形态：1层单体铺经营商：私人铺铺位个数：约200个出租率：50%开业时间：1985年6月主要经营业态：糖、烟酒及其他副食产品，采取批、零兼营的经营方式。分析：市场培育已有多年，从现场调查可以看出，因缺乏统一经营管理和强有力的市场经营引导，虽开业多年，市场影响力依然缺乏。41城南财富中心专业市场概况描述：位置：遂宁市城南南津北路规模：8000多㎡商业建筑形态：5层商业市场定位：五金机电汽配中心铺位面积：40—120㎡/间实用率：80%开业时间：预计2021年末主要经营业态：五金、机电及汽车摩托配件销售情况：已出售90%以上业主形式：以小个体购置为主分析：财富中心，此商业卖场商铺形式主要是切块后由小个体商户商进行铺购置，开发商只是从旁辅助招商，然后实行经营〔开发商不参与经营〕，目前遂宁市汽配市场主要集中在开善路和开善东路，财富中心正好延伸了业态，是目前遂宁市唯一一个集中式五金、汽摩中心，有其存在的地利和时机优势，但是，缺乏统一高效的运营管理，加上五层的商业相对于市场而言很难形成真正意义上的磁铁效应，因此对市场影响有限。42遂宁灯具批发城专业市场概况描述：位置：遂宁市凯旋中路规模：约800㎡商业建筑形态：1层商业〔处于第二层，一层为家居用品〕市场定位：灯具批发城开业时间：2004年主要经营业态：灯具业主形式：个体批量经营分析：灯具批发城，统一管理卖场，多品种经营，历经多年经营，但由于商业规模不大，且没有临街门面，是借助首层的家具卖场为过道，经营商家主要是个体全场经营，在市场上也是以零售为主。43遂宁新市场专业市场概况描述：位置：遂宁市遂州路规模：约800㎡商业建筑形态：1层商业〔处于第二层，一层为家居用品〕市场定位：综合商品市场铺位面积：30—100不等开业时间：2007年主要经营业态：家具、小百货、皮鞋、小件饰品批发兼零售出租情况：80%业主形式：个体经营分析：新市场为一家大型综合性市场，商品主要以低端产品为主，除主体商业楼外，沿出入通道处多为小商品店铺，管理也相对低级，因比较靠近中央商务区——城市中心，因此商业范围比较浓厚，主要针对的客户是底层消费群体。44永逸家具专业市场概况描述：位置：开善路293号规模：约2万㎡商业建筑形态：5层市场定位：高端家居城开业时间：2007年主要经营业态：家具、布艺、建材、卫厨器具出租率：80%以上业主形式：统一管理〔个体租场经营〕分析：遂宁市高端家居用品市场，市场的标杆，有统一高效公司统一运营管理，市场客户主要是遂宁高端客户群，业主进驻必须是品牌商家，由于目前遂宁市场的局限性，在高端市场中，市场的占有率不高，一般为中高以下消费。45海琪-公园口家居广场专业市场概况描述：位置：公园口规模：约2万㎡商业建筑形态：首层卖场，二层以上为住宅市场定位：家居装饰材料城开业时间：2021年国庆左右主要经营业态：五金、家具、装饰建材、卫厨器具出租率：70%以上业主形式：统一经营管理〔个体租场经营〕分析：遂宁市品种相对齐全的综合性零售市场，主要是中端产品为主，有完善的配备和经营管理，位置优越，地处城市中心靠近步行街，建成开业后在市场影响力辐射面很大。46海琪-时代广场专业市场概况描述：位置：德胜路规模：约1.2万㎡商业建筑形态：共5层大型购物商场市场定位：购物广场开业时间：不定主要经营业态：电脑、服装、电影城和电玩城出租率：70%以上业主形式：统一经营管理〔个体租场经营〕47天润数码港专业市场概况描述：位置：凯旋中路规模：2万多㎡商业建筑形态：共5层，1层为店、2层为电脑城、3层4层为培训学校、5层为酒店经营商：大型个体经营出租率：90%以上开业时间：2007年主要经营业态：、电脑、信息培训和酒店分析：天润数码港，一个综合性数码购物中心，处于城市中心位置，受中央商务区辐射，商业价值价较高，由于市场容量有限，在经营规模相对较小。48鑫发综合市场专业市场概况描述：位置：开善路规模：2万多㎡商业建筑形态：首层为卖场，二层以上为住宅经营商：个体经营商出租率：95%以上主要经营业态：综合百货小商品分析：由于开发商没有长期经营，鑫发综合市场始终经营不起来，各自商业以业主自主经营，业态比较凌乱，商业规划缺乏市场的后续性，因此，该市场未来开展预期不高，辐射范围能力有限。49中央商务区——步行街商业描述：地处遂州路中央商务区。遂宁市最聚集人流的商业步行街，全市最优价值的休闲购物街，在遂宁市多年的经营中，已形成产业集聚效应，目前有多家品牌店进驻，如：肯德基、柴牌服装等。商业街经营时间一般是从早上8：00到晚上9：30之间。50特色商业街——装饰材料、卫厨、家居一条街商业描述：上述相片为凯旋路端的特色商业街，由于城市化得推进，此种商业街已呈遍地开花局面。遂宁市作为一个新兴开展中城市，城市开发不断推进扩大，新增居住面积不断升高，相应的拉动了配套市场的长足开展，特色商业街就是在这样的市场背景下诞生。51特色商业街——汽车、摩托配件商业街商业描述：位于开善路和开善东路。传统的汽配商业街，商业主要以街铺为主，经营业态比较零散，虽有一定的产业聚集效应，但经营业态初级。随着新区的开发，城市中心的不断扩大，此地商业必然要面临新的改变。52商业市场调查分析小结53川中车业——小型汽车专点特点描述：小型小汽车专卖点，整车数量不多，在原有遂宁川中油田运输的根底上，配属了少量的汽车销售。带有维修功能。54上海群众——准4s汽车销售店特点描述：占地面积相应较大，估计约3000㎡，建筑以简易结构为主。整车产品以中低档为主。准4S销售店，较为齐全的系统效劳，有整车销售、售后效劳、零配件销售和二手车置换等功能。55上海群众——准4s汽车销售店特点描述：占地面积相应较大，估计约3500㎡，建筑以简易结构为主。整车产品以中档为主。4S销售店，齐全的效劳系统，有整车销售、售后效劳、零配件销售和信息反响等功能。56三菱汽车北京现代遂宁汽车销售店特点描述：纯粹的汽车销售店，销售商主要以市场需求为向导，经营多个牌子。配有汽车效劳维修和售后效劳功能。57遂宁二手车交易市场特点描述：位置处于开善路，与汽配商业街形成业态照应。二手车交易市场初级，没有形成规模，相应的市场交易比较冷清。车型只是限于遂宁市本区域，没有与一线城市二手市场衔接，因此产品很单一。58汽车市场调查分析小结遂宁市汽车市场目前处于初级开展阶段，产业没能形成很好的产业聚集，分布零散，而且汽车市场产品比较低级。市场中，大多人买车都是去成都或重庆购置