蓝空K1商业定位报告88p

浦江筑城事业二部

蓝空K1商业定位报告谨呈武汉天道房地产开发开发背景及目标公建分配比例及商业体量商业环境分析及商业方向初判家居建材市场开展状况分析开发背景及目标工程开发背景公建快速回现建个标杆工程VS工程面临问题各方声音熊总：我们这个工程要求两点：1、引领；2、创新。对于标杆工程的打造最好能参照国内优秀作品北京吴总：我们这个工程关键是好销，现在不限购，LOFT公寓产品会很好销汪总：目前公建配比以现在市场为依据，开发目标，速度优先，价格其次，标杆第三公建分配比例及商业体量公建配比难点市场情况回忆业态划分及比例公建配比难点又回到了曾经的问题上，这么长时间的沟通后，我们再次做这道多项选择题面临问题：大型集中商业：目前周边入口还未入住，成熟时间还要5年左右，且区域内有24万方的日本永旺，集中商业如何突围？写字楼：周边供给写字楼98万方，从低端的7000元的产业园，到中端的10000元东合中心，到高端的国博中心双塔写字楼，年均20万的供给量压力巨大公寓产品：普通公寓产品由于首付50%和商水商电等居住本钱的原因，一直不受待见，LOFT公寓虽然由于总价高，依然面临高首付的问题，销售速度一直提升不起来，并且纯粹的LOFT没有相关配套资源增值，依然没有多少人问津城市街铺：必须要做，但是能消化多少面积？面对以上的市场背景，除了住宅和街铺，其他的产品类型均面临着难以快速销售的问题，同时价格可能被周边大量同质低价产品的打压公建解决希望面对这么一个巨大的公建体量，我们的利好：1、区域开展2021、2021两年是区域的爆发式增长的两年：周边产业园办公环境的初步成型带来商务及住宅需求，日本永旺开业带来大量人流，6号线地铁开通带来便利的交通，亚洲心脏病医院和亚洲大酒店完善了区域医疗和酒店的配套，杨泗港通道的开通吸引更多的武昌客户2、决心熊总对操作好本工程决心，7万方的公建短时间哪怕持有，也依然要做标杆工程的决心，超高层公建工程是不变的目标再次回忆目前的市场情况【周边产品分布】物业类型直接竞争对手区域供应项目面市直接竞争住宅观澜高尔夫公馆、观澜御苑、广电兰亭时代、绿地新都会、金地澜菲溪岸、观澜国际270万方158万方写字楼电子商务产业园、华中智谷、泰富名企道、武汉国博新城180万方150万方公寓泰富名企道、绿地新都会、武汉设计产业园8万方4万方商铺日本永旺、华中智谷、武汉设计产业园、泰富名企道29万方29万方（其中26万方非出售）酒店华中智谷、亚洲大酒店、泰富名企道13万方13万方【写字楼未来几年供给情况】周边写字楼产品未来5年平均年供给量在20万方以上，2021年以前以产业园写字楼为主，2021年以后以国博高端写字楼为主项目2013年以前201320142015201620172017年以后总计电子商务产业园4.854.3000014.1武汉设计产业园34000007华中智谷065.5678.4032.9泰富名企道0588882554和昌都汇华府02.1000002.1武汉国博新城005.55.55.55.54870总计7.822.123.319.520.521.936180.1【区域写字楼目前主要竞争对手销售情况】项目名写字楼总体量目前存量销售周期销售价格武汉设计产业园5.9万方3万方2.5万方/年7200元/平米（高层）电子商务产业园17万方11万方4万方/年8000元/平米（独栋）华中智谷32万方32万方/7500元/平米(高层写字楼）8500元/平米(独栋写字楼）泰富总部特区54万方54万方/7000元/平米东合中心34万方18万方3万方/年10000元/平米国际博览中心60万方60万方//和昌都汇华府2.1万方2.1万方//目前区域写字楼销售根本上在年销售约3万方，独栋写字楼去化较快，到达4万方/年，而高层去化较慢，仅为2.5-3万方/年，销售价格上片区的写字楼在7000-8500元/平米，高层写字楼超越同期片区高层住宅价格300元/平米，销售速度上，远远低于片区8万方/年竞争对手动态项目2013年以前201320142015201620172017年以后总计武汉设计产业园02000002泰富名企道00022004绿地新都会02000002总计04022008【区域公寓目前主要竞争对手销售情况】项目名公寓总体量剩余套数销售周期3月销售价格北大资源首座5万方剩余200套2万方/年8200元/平米（精装）朗诗绿色街区2万方400套/7400元/平米(soho)9600元/平米（LOFT)麦迪森广场2.78万方497套2万方/年7300元/平米圣龙国际广场4.2万方453套1万方/年7400元/平米8100元/平米（精装）人信汇5万方5万方/年10500元/平米（5.4米LOFT）目前区域平层公寓销售一般，特别是40年产权公寓，由于目前所推公寓根本都为单栋公寓，无规模优势，无论是销售价格还是销售速度均低于片区同等住宅，而人信汇的LOFT公寓却因为其位置和5.4米层高及220%的得房率，受到热捧，开盘400套房源去化90%。竞争对手动态朗诗绿色街区：目前认筹半个月，认筹量35套，其中平层公寓5套，LOFT公寓30套。开发商要求在5月12号前，认筹量到100，消化60套。客户来源以旁边4s店员工为主名士一号：LOFT开盘销售78%，公寓销售45%，一共去化1.1万方【住宅未来几年供给情况】周边住宅供给量一直很大，直到2021年，其中2021年后，住宅供给会逐渐减少，且以高层为主项目2013年以前201320142015201620172017年以后总计广电兰亭时代0999991863观澜御苑755000017观澜高尔夫公馆3.788880035.7绿地新都会16.8883.200045金地澜菲溪岸21.89999.20058和昌都汇华府2.594000017.5观澜国际488860034总计55.8565137.232.2918270.2【区域住宅目前主要竞争对手销售情况】项目名住宅总体量销售周期2月销售价格绿地新都会45万方6.5万方/年6877元/平米金地澜菲溪岸58万方5万方/年6600元/平米观澜高尔夫公馆35.7万方9万方/年6766元/平米观澜御苑17万方2万方/年8000元/平米观澜国际34万方8万方/年6971元/平米和昌都汇华府17.5万方7万方/年6761元/平米广电兰亭时代63万方//目前区域住宅已经没有低于均价6600元的楼盘，销售速度虽然有所不同，但是根本上去化速度非常快，平均到达7万方/年，相当于月均去化60套。观澜御苑目前卖多层湖景房，价格高于周边楼盘。成交均价在8000元，面价超过9000。金地澜菲溪岸：月均40-50套，均价6800元，外地人买的较多，100平米以上的户型有优势广电兰亭时代：目前认筹，5月开盘，预计均价6300-6400观澜国际：4月21号开盘，到场400人，销售310套，解筹约80%，成交均价7000元竞争对手动态项目2013年以前201320142015201620172017年以后总计日本永旺0002600026泰富名企道00001001华中智谷00100001武汉设计产业园01000001总计0112610029【商铺未来几年供给情况】区域内可售商业面积仅3万方左右，除了日本永旺的区域型商业购物中心，其他均为园区配套商业项目2013年以前201320142015201620172017年以后总计华中智谷00200002泰富名企道00002002亚洲大酒店00030003武汉国博新城00330006总计005620013【酒店未来几年供给情况】区域内酒店以四星级酒店为主，国博的酒店和亚洲大酒店均为五星级酒店，高端酒店聚集项目2013年以前201320142015201620172017年以后总计写字楼7.822.123.319.520.521.936180.1公寓04022008住宅55.8565137.232.2918270.2商铺0112610029酒店005620013【区域未来四年所有物业类型供给情况】工程入市时，住宅和写字楼产品会面临剧烈的竞争，而公寓产品那么会出现空当。项目总计销售速度写字楼180.11-2万方/年公寓8LOFT1-5万方/年平层1-2万方/年住宅270.2平均8万方/年商铺29平均2万方/年酒店13/【区域目前所有物业类型销售情况】周边情况小结再次做选择题之前我们的判断：LOFT公寓：乐观平层公寓：悲观写字楼：悲观商铺：乐观集中商业：不考虑目前我们的判断：LOFT公寓：一般平层公寓：悲观写字楼：悲观商铺：乐观集中商业：？？？5.4mLOFT公寓5.4mLOFT公寓3.6m写字楼5.4mLOFT公寓3m平层公寓5.4mLOFT公寓快销型产品5.4mLOFT公寓5.4mLOFT公寓3m平层公寓讨论后产品5.4mLOFT公寓写字楼以上的讨论，全部建立在LOFT能快销的根底上，我们再回过头来看看朗诗朗诗麦郡朗诗麦郡为一栋LOFT和公寓的混合楼，共21层，1-10楼LOFT产品，11-21层平层公寓，4月13号开始推广，在王家湾设有外展点，每天的来访到达60组，但是到4月27号，半个月时间，认筹量仅仅35套。去年这栋公寓楼曾开过一次盘：仅仅销售了6套，惨不忍睹。麦郡人信汇朗诗1km朗诗与人信汇同样的产品45平米的LOFT，地段仅相隔1000米，人信汇两周吸筹800多组，而朗诗吸筹35组，价格朗诗9400，人信汇9600，区别并不大，但是为什么人信汇开盘清盘，而朗诗举步维艰呢？朗诗麦郡追溯原因：1公里的距离差，两极化的销售结果？核心区别1、工程定位人信汇的LOFT买来主要是办公需求，即使一万一平米，折算下来也是5000元一平的办公用地，租金30/月就稳赚朗诗LOFT定位为住宅，纯屌丝来购置，还用了借3成首付的营销方式，依然没有太大起色2、升值空间人信汇3号线无缝对接，楼下20万方地铁商业朗诗什么配套都没有，无附加价值纵观武汉市卖的比较好的LOFT产品项目地段配套南国soho520南湖新城居住中心南国城市广场南国北都城市广场后湖新华家园商圈南国北都城市广场人信汇王家湾商圈人信汇地铁商业南国大武汉SOHO宗关商圈南国大武汉家装坐标城光谷软件园商圈沃尔玛寻找规律可以预见的是，假设一味的按照快销型方式定位，本案的大量LOFT布局会面临问题结论熊总：“我们做一个7-10万方超高层写字楼，哪怕放在手里面不卖也行〞转换思维我们再次回忆前面的选择题：乐观一般一般熊总：“我们做一个7-10万方商业综合体，哪怕放在手里面不卖也行〞避开永旺与其持有大量写字楼不如持有大量的商铺大胆设想【周边商业市场研究】周边的工程集中商业的销售模式主要是自持，未来总建面到达58万方，就已运营的经开万达来说，已经度过培育期，目前市场越来越成熟项目名总面积商业体量销售模式开发商运营状态经开万达44万方20万方自持万达购物中心周末人流一般，周一至周五人流量很少绿地新都会45.8万方10万方自持绿地未开业永旺梦乐城26万方26万方自持永旺未开业16万人2万人4万人10万人3万人3万人3万人2万人3万人3万人2万人3万人8万人2万人2万人本案大胆设想业态划分及比例住宅街铺集中商业超高层物业类型建筑面积K1写字楼（两栋）3万方集中商业6万方社区（商业街）2万方LOFT公寓5万方总计16万方我们建议工程商业体量共8万方，建议将两栋写字楼底商做成MALL的形式，共6万方。其余为社区商业2万方。业态划分及比例我们大胆设想推导出6万方集中商业+写字楼+LOFT公寓+少量商铺的公建配比结论那么，6万方的集中商业的业态形式如何表现?让我们重新审视本区域地块的商业价值商业环境分析及商业方向初判商业环境分析商业业态选择千亿文化产业的振兴，不仅为武汉文化企业的开展提供了更广阔的市场空间，更为重要的是在培育武汉一个新的、低碳的经济增长极。文化环境未来四新将以江城大道、四新大道为轴线，建设以武汉新区行政管理中心、国际商务中心、武汉国际博览中心等为依托，形成辐射华中地区的生产性效劳中心——四新生态新城。“方岛”

T型总部经济区武汉国际博览中心海洋乐园墨水湖南岸生态居住区金十字轴江城大道江城大道四新大道四新大道入口公园综合商贸区区域规划区位：工程位于武汉市四新片区南部，三环以外，属于汉阳片区的新城区域，未来居住新城；商圈：目前商业未成形，距离市内主要商圈均在15分钟车程之内；交通：江城大道直连汉口，三环线更是方便进出城；未来地铁6、10号线的换乘点工程位于四新片区南部，正临武昌主干线“快车道〞江城大道，交通便利，距离王家湾、钟家村商圈在15分钟车程以内，未来6,10号线的换乘点，同时位于三环线边，进出武汉市都较为方便10号线6号线三环线地块交通泰富总部特区54万方写字楼本案亚酒、亚心医院、日本永旺大型生活购物广场、东方高尔夫等配套资源为本片区提供良好的商业开展环境及空间。地块商业气氛聚焦到地块周边，以总部国际的办公楼为主，同时日本永旺的参加，使得未来区域商业面积到达30万方，此处会成为四新商业和创意产业的中心区域。日本永旺株式会社是由国内外142家企业组成的大型跨国零售集团，现在在12个国家开展事业在中国、泰国、越南等亚洲地区，永旺开发和生产了永旺的品牌“TOPVALU〞商品。品种扩大到7,000多种。已开展为日本国内最大的自有品牌商品。2021年度实现52061亿日元营业额位居日本零售业No.1.【日本永旺】亚洲零售巨头强势入驻武汉，拟在汉东西湖、后湖、沌口四新建三店，其中沌口店规模最大永旺最大的特点：停车免费，建成后将成为武汉市场单店面积最大、单店停车位最多的商超。例：北京永旺国际中心15万方规模，可免费停车8000辆。永旺会员信用卡，用永旺卡在永旺集团旗下的JUSCO购物，可以享受全场1.5%-2.1%折扣，而且可以先购物，后还款，最长免手续费还款期为48天。在华自有品牌商品TOPVALU(特慧优)，品种达1000多种。周边商业【日本永旺开发模式】永旺购物中心是将两个以上的核心店用专卖店街连接起来形成2核1街型的购物中心2核1街1核1核1街GMS（大型综合超市专卖店街百货公司核心店铺GMSJUSCO次核心店铺购物中心动线布局【日本永旺开发模式】【日本永旺商场布局图】“两核一街〞模式涵盖百货超市、美食、影视娱乐、体育休闲等为一体的大型mall式购物广场商业环境小结本案在区域交通及生活配套核心区位，且依靠日本永旺这个大商业环境下，需要寻求一个符合本案的工程形象气质的商业形式，走特色商业，才能与它形成差异化竞争。商业业态的选择，需要从商业开发和商业运营双重角度进行商业业态选择从商业开发的角度，结合商业区位选择的一般规律进行考虑。大型超市和专业市场、批发市场将是适宜的商业业态。商业区位选择的一般性规律交通便捷的城市繁华区交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高档居住区附近用地相对丰富、交通便利的城乡结合部交通枢纽和物流集散中心本工程开发条件不具备条件不具备商业业态选择从商业运营的角度，结合消费者行为模式进行考虑。目的地型的特色商业和专业市场将是适宜的商业业态。商业业态选择业态类别主要特征具体业态本项目开发拦截型（邻里商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素。日常快速消费品零售及服务，如便利店、药店、干洗店等项目规模大，不足以填满项目地块替代型（区域商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的决定性因素之一生活耐用品零售的集中商业、如购物中心、中型超市（3000-5000平左右）等条件不具备目的地型（特色商业）距离不是消费者选择该类业态消费场所的考虑因素特色商业和专业市场，如特色餐饮、休闲娱乐、大型购物超市、家居建材等结合工程整体及周边环境条件，本工程可定位于能为住宅增值的中高端的专业市场工程商业地块和住宅地块的定位需综合考虑，商业局部需对住宅物业形成增值效应，不能对住宅局部造成不良影响，从而提高工程形象及区域配套价值。因此，建议本工程定位于中高端的专业市场，中高端的家居建材市场是值得探讨的方向。可选择业态典型商业门类项目契合度分析结论大型超市如：沃尔玛、家乐福、华润苏果近距离有强力竞争性业态，项目东侧日本永旺规划不适宜特色商业如：特色餐饮、休闲娱乐项目商业形态主题为大盒子的综合商业，不适合该业态不适宜专业市场如：家居建材、家电卖场等项目本体契合度较好，相对较适宜适宜商业业态选择根据浦江经验，对家居建材市场的选址条件与工程本体条件进行对位分析本工程从区位、交通、地块形状及规模等方面，都较符合家居建材市场的选址需求。家居建材市场选址KPI项目本体条件城市属性直辖市、水路交通枢纽，城市大复兴湖北省会城市，中国中部崛起的国际大都市区域属性大型新兴住区边缘受市政府重视的武汉三大城市副中心之一道路要求交通驱动型，要求快速交通干线沿线项目位于四新片区南部，属于汉阳新城板块，交通便利，距离王家湾、钟家村商圈在15分钟车程以内，未来6,10号线的换乘点竞争关系对是否在城市传统商圈无苛刻要求，一定规模的聚集效应可形成自我中心化周边汇集了武汉经开万达，日本永旺等大型商业，为本项目提供了较好的商业环境配套要求场地开阔，交通流线畅通，停车位充足、仓库租金低廉，不与城市发生直接关系地块可塑性强，对于内部物业布局和交通流线的布置有发展空间建筑单体总规模3-10万平米，单一业态3-5万平米，层数2-5层，进深50-70米，层高5.5米左右目前商业部分占地8万方，商业总规模有可调整空间。商业业态选择客户名称家乐福背景情况受访人拓展部张先生联系方业简介苏果超市是江苏最大的连锁超市企业，在全国连锁企业当中已连续11年位列前十强，全国快速消费品零售企业前四强。

业态类别连锁超市、卖场拓展计划一二线城市经营面积区间12000-30000㎡物业模式租赁对区域评价对项目区位未来发展看好。选址及物业要求（面积、楼层、位置、层高、停车）在项目1.5公里范围内人口达到20万以上为佳，3公里范围内常住人口可达到30万人以上，商圈总人口50万以上为佳，最好2公里内不要有强有力的竞争对手。道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场。面积：单层18000㎡以上，二层9000~11000㎡/层（F1~F2，F1~B1）三层：7000~8000㎡/层（F1~F3）。物业纵深在60米以上为佳，临街面不低于100米，层高不低于5.4米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）对项目进入意愿暂无意向其它对本项目区位和综合发展看好，但在和其他项目洽谈，故暂不考虑进驻。超市市场需求分析我司对超市品牌需求进行了访谈，了解其对本工程的需求商家访谈我方：这边有一个约60万方的工程，商业6-8万方，在三环边太子湖临江城大道，可观望湖景，地块周边以总部国际的办公楼为主、建有东方高尔夫俱乐部，工程东北角将来会有亚洲心脏病医院、亚洲大酒店，同时日本永旺的参加，使得未来区域商业面积到达30万方，会成为四新商业和创意产业的中心区域，导入区域内人口将到达30余万，同时这边紧邻未来的地铁6、10号线，且日本永旺将建成大型免费停车场，将成为交通中转点。大概是这样一个情况，您那边有兴趣入驻吗？家乐福张先生：你们工程的地块我知道，有人和我联系过。我方：那您这边有兴趣入驻吗？家乐福张先生：是永旺旁边太子湖那块地吗？我方：是的，您这边意向怎么样？家乐福张先生：不好意思，我们已经跟别的开发商在谈了。我方：那我们这边过段时间再和您联系。超市经营者访谈情况超市市场需求分析我司对超市品牌需求进行了访谈，了解其对本工程的需求客户名称苏果超市背景情况受访人拓展部黄先生联系方业简介苏果超市是江苏最大的连锁超市企业，在全国连锁企业当中已连续11年位列前十强，全国快速消费品零售企业前四强。

业态类别连锁超市拓展计划一二线城市经营面积区间5000-15000㎡物业模式租赁对区域评价区域位置交通市场需求具备一定发展潜力。选址及物业要求（面积、楼层、位置、层高、停车）优先选择购物中心或商业街/楼层要求：最好一层，最高两层/建筑要求：净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右/停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个对项目进入意愿暂无意向其它对本项目区位和综合发展看好，但是由于直面日本永旺的竞争，故不考虑进驻。超市市场需求分析我司对超市品牌需求进行了访谈，了解其对本工程的需求超市市场需求分析商家访谈我方：这边有一个约60万方的工程，商业6-8万方，在三环边太子湖临江城大道，可观望湖景，地块周边以总部国际的办公楼为主、建有东方高尔夫俱乐部，工程东北角将来会有亚洲心脏病医院、亚洲大酒店，同时日本永旺的参加，使得未来区域商业面积到达30万方，会成为四新商业和创意产业的中心区域，导入区域内人口将到达30余万，同时这边紧邻未来的地铁6、10号线，且日本永旺将建成大型免费停车场，将成为交通中转点。大概是这样一个情况，您那边有兴趣入驻吗？苏果黄先生：日本永旺是在你们旁边吗，多远距离？我方：在旁边地块200米左右。苏果黄先生：那可能不行。我方：是因为永旺离我们太近吗？苏果黄先生：确实是。超市经营者访谈情况我司对超市品牌需求进行了访谈，了解其对本工程的需求客户名称苏宁电器背景情况受访人开发部高先生联系方业简介业态类别连锁家电卖场拓展计划一二三线城市经营面积区间4000㎡以上物业模式租赁对区域评价永旺带动商业氛围，项目区域位置交通及需求具备一定发展潜力。选址及物业要求（面积、楼层、位置、层高、停车）3公里内辐射人群达20万人口以上的大型购物中心,百货,大型超市卖场/楼层要求：一层或最高两层建筑要求：净高3.5米以上，柱距6-8m左右，内部需做双向扶梯停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个对项目进入意愿暂无意向其它对本项目区位和综合发展较看好，有一定的兴趣专业市场需求分析我司对家电市场品牌需求进行了访谈，了解其对本工程的需求商家访谈我方：这边有一个约60万方的工程，商业6-8万方，在三环边太子湖临江城大道，可观望湖景，地块周边以总部国际的办公楼为主、建有东方高尔夫俱乐部，工程东北角将来会有亚洲心脏病医院、亚洲大酒店，同时日本永旺的参加，使得未来区域商业面积到达30万方，会成为四新商业和创意产业的中心区域，导入区域内人口将到达30余万，同时这边紧邻未来的地铁6、10号线，且日本永旺将建成大型免费停车场，将成为交通中转点。大概是这样一个情况，您那边有兴趣入驻吗？苏宁高先生：哦，永旺旁边那边地啊，还是比较感兴趣。我方：永旺在天津有跟苏宁合作过，本工程地块的永旺没有和贵公司谈过合作事宜么？苏宁高先生：我们和永旺谈过的，只不过是东西湖的美联永旺，最终结果是因为考虑到运营本钱过高及管理冲突没有进一步合作。我方：那么你对本地块的商业价值认同么。苏宁：还是比较认同的，永旺带动的未来商业效应会比较好，具体可以提供下地块的资料给我么。我方：好的，稍后把地块资料发给您，咱们保持联系。专业市场经营者访谈情况专业市场需求分析我司对家电市场品牌需求进行了访谈，了解其对本工程的需求家居建材经营者访谈情况我司对家居建材品牌需求进行了访谈，了解其对本工程的需求红星美凯龙欧亚达居然之家金马凯旋红旗家具拓展计划全国一线城市全国二、三、四线经济较发达城市武汉暂无武汉暂无暂无（资金问题）区域选址要求周围有高密度的中高档住宅区和一定商业气氛要求以项目为中心，5公里半径内人口达30-50万城市经济发达或重点开发区域，交通便利，商圈10-15㎞范围内，常住总人口覆盖50-80万———店面选址要求总楼层五层单层面积不低于8000平米，总建筑面积不低于50000平米，总层数不超过五层。首层层高不低于5.5m，二层以上层高不低于5m；———合作模式合资、同股同权租赁,合作,其他———面积需求60000-80000㎡10000-30000㎡———本项目意向有意向无意向、已自购地块暂无意向暂无意向暂无意向对区域看法区域资源丰富，比较看好———项目地块资源不足专业市场需求分析从对一些大型主力店的访谈来看，我们可以得出以下结论。主力超市商家，对本工程区域资源相对看好，但是基于地块旁有日本永旺的大规模驻扎，对于其他零售产业造成直接竞争压力，导致零售商家对本工程根本不予考虑。一些大型家居建材商家对本工程所在区域开展看好，市场需求量足够，我们考虑到工程周边有日本永旺这个大型零售商入驻，建议引入差异化的专业市场入驻本工程。家电型专业市场对本商圈较感兴趣，但由于门店体量有限，可以与家居专业市场相配合进驻本工程。为了解家居建材经营者对本工程的意向，我司对武汉市现有家居品牌的开发拓展部进行了访谈，居然之家、欧亚达、金马凯旋家居、红旗家具、宜家家居等对本地块区域开展看好，但近年内在武汉市均无拓展方案。红星美凯龙对本区域相对看好，本工程将重点引进入驻，形成家居购物中心的集群效应。商家访谈小结家居建材市场开展状况分析区域房地产开展情况区域家居建材开展情况家居建材市场与房地产市场的关系本案广电地产60万方住宅1900元/平米武汉卧龙40万方住宅2087元/平米武汉御水华城40万方住宅1854元/平米武汉锦杭4.6万方住宅和商业2827元/平米二环线三环线江城大道名流置业60万方商业、住宅1903元/平米招商地产110万方住宅3083元/平米武汉锦杭8.2万方住宅和商业1500元/平米武汉福盛瑞22万方商业住宅2032元/平米武汉恒大31万方商业住宅2035元/平米工程周边未来土地仅住宅供给将超过420万方，假设算上已启开工程的未开发面积，未来土地供给到达700万方。区域未来土地供给本工程周边竞争区域在售工程以30-60万方的大中型工程为主，后期入住居民量及家居需求相当明显。项目总建面容积率人信太子湾7.4万方1.52绿地新都会45万方2.41金地澜菲溪岸58万方1.90朗诗绿色街区12万方2.38万科汉阳国际57万方3.41金色港湾五期16万方2.63人信汇70万方5.35和昌都汇华府17万方3.0观澜国际34万方3.4观澜高尔夫公馆36万方3.7万科金域蓝湾53万方2.50世茂龙湾870万方1.13叠翠园11.6万方1.00千晴岸6万方2.50金桥普林斯顿12万方1.79枫树湾9.5万方1.80本案60万方3.4周边住宅工程较密集，且体量均较大，开发年限长，未来片区内住宅将持续供给。周边住宅工程规模区域家居广场名称区域家居广场名称汉口红旗家具广场汉口店武昌欧亚达(徐东店)香江家居武汉金鑫精品家具城居然之家汉口店武汉和平家具大世界金马凯旋汉口店欧亚达(光谷店)欧亚达(汉口店)金马凯旋家居(中南店)红旗家具广场汉口店红旗家俱金博莱家具广场居然之家武昌店家华家具城金鑫精品家具城光谷店美克美家美克美家汉阳金马凯旋汉阳店汉阳好美家家居广场欧亚达建材家居汉阳店武汉家居广场分布武汉家居广场多分布在商圈气氛及居住气氛开展成熟的中心城区，除汉口北家居CBD外，城郊无家居广场存在空缺。汉阳区域家居广场数量明显低于武昌及汉口区域，尚存较大的开展空间。汉阳家居广场分布名称好美家家居广场金马凯旋家居汉阳店欧亚达建材家居广场（汉阳店）单体总规模1万方1万方5万方主营档次中低端家具国内外中高端家具品牌国内外中高端家具品牌经营状况好美家提供一站式服务满足顾客的需要。自1999年首次落户武汉至今，励精图治，气势十足地引领了武汉建材市场的消费潮流。位居汉阳王家湾核心商圈，2005年9月入驻汉阳，为汉阳首家高档家居卖场，由于产品定位较单一及店面老化，营业状况欠佳。位居汉阳王家湾核心商圈，2009年9月盛大开业，全新的中高端形象及较大的体量赢得汉阳核心区域建材家居市场较大的份额汉阳家居广场分布集中在汉阳王家湾商圈内，新入市家居广场较少，老一代的家居广场规模均在5万方以下。1.房地产市场开展：供需两旺，客户构成相对稳定，为居住相关的商业需求提供了强劲的消费支持。2.四新是重点开展区域：未来新城市核心要素聚集，高品质人口进驻，大规模土地及住宅放量，都将带来居住及相关装修装饰等需求。武汉四新片区的商业消费需求旺盛，同时高端家居建材市场存在一定的市场时机。高端家具建材业态将是本工程可行的方向。1.区域属性：区域内聚集多个大型居住区；2.交通属性：临地铁6.10线换