衡水枣强大营火车站地块营销策划报告102P

2021年4月11日謹呈：河北碧水房地产开发前言河北省一流的地下商业广场本工程地上广场+地下商业一体建成后，建筑、景观、商业形态和内部规划设计，都比较超前，省内罕见，无形中提升了政府的地位及受关注的热度，将成为河北地下商业地产新模式的领跑者！认识工程认知工程认同工程思维逻辑导图认识大营大营镇历史人文

史属冀南古镇，大营镇始建于明朝永乐年间，祖传此地曾是永乐皇帝屯兵积粮的大本营，故称大营，并沿用至今。因商末丞相国神比干在此制裘，故这里是中国皮毛业和裘皮文化的发源地。悠悠3000载，辉煌贯古今。古之皇封“天下裘都〞，今之闻名全国“皮草之乡〞。据县志记载：殷商末年，“比干制裘于广郡〞〔广郡即今枣强大营一带〕。相传，商末丞相比干，曾在大营一带为官。当时此处，遍地荆棘，野兽肆虐，比干贴出告示，励众打猎食肉，将剩下的兽皮收集起来，进行反复泡制，终于创造了热皮技艺，使生硬的各种兽皮变成柔软的皮张。进而将不同色泽、不同毛眼的皮

张分类缝制成衣服，是为裘服。他将这一技艺传授乡里，造福庶民，为人乐道。大营镇概况大营镇位于河北省东南部，衡水市南端，地处两省〔冀、鲁〕三市〔衡水、邢台、德州〕交界处，属黑龙港流域全镇6.4万人，总面积136平方公里。是全国有名的皮毛集散地，素有“天下裘都〞之称，皮毛加工业已有三千多年的历史。是衡水市第一经济强镇，先后被评定为省百强乡镇、省小城镇建设先进乡镇、省小城镇改革开展重点镇、全国小城镇建设试点镇、全国小城镇综合改革试点镇。经济环境两翼齐飞打造中国最大裘皮产业集群2021年上半年，截至6月底，全镇完成工农业生产总值18亿元，比上年同期增长14%，财政收入到达1519.3万元，其中国税1119.3万元，地税400万元。大营镇支柱产业认识大营认识大营工程交通青银高速衡德高速京沪高速京九铁路大广高速地块解析工程位置大营火车站人民东路贸路经工程地块现状地块西南角地块西侧(人民路〕地块西北角地块北边地块南边地块规划指标、四至及交通条件地块分析：

工程地块在紧邻经贸路及正对人民路，交通极为便利，对商业市场的重要性不言而喻；

地块毗邻大营国际裘皮城与大营国际皮草中心，商贸繁荣。

地块周边的人民路形成了商圈。地块解析人民路经贸路北经贸路南工程环境资源为本工程提供了良好开发价值，区域开展更新提供了绝佳的时机条件，地块属性决定了积极的延伸价值；地块价值总体评估开发价值评估时机价值评估延伸价值评估►地块开发符合大营开展的总体思路，且大营开展的趋势也为商圈升级提供了有利支持，同时商圈升级的绝佳时机也为本工程的成功运营提供了保障；►该地块属于政府形象升级改造工程，具有重要的形象及经济意义。同时会提升政府部门的声誉，有利于其以后经济产业的开展；►本工程的成功运营必然为会开发商和政府在后期工程的开发运作中提供有利的资金及税收支持；城镇发展趋势形象改造升级地块开发符合支持迎合保障时机推进认识工程认知工程认同工程调研目的：◆掌握大营镇商业业态构成；

◆了解大营镇商业物业类型；

◆熟悉大营镇商业布局区域特征；

◆提供大营镇商业环境、区域商圈商铺综合分析；

◆了解经营业户的经营状态和消费客户的消费习性，研判在大营镇兴建大型地下商场的可行性。市场消费者调研概况大营镇商圈格局表现出以全镇级商业中心人民东路商业区为龙头，经贸路、皮毛街商业带等多个商业区割据的态势。調查時間：2021年4月27日—2021年4月30日。調研對象：給類商場、街道流動人口，店鋪業主。商業調查：對各類商業場所進行走訪調研。客户问卷：發放120份，回收118份，有效問卷115份。大营人多選擇以私家车和打车为出行方式占到49%，其他出行方式占31%比率。分析1、大型超市和商场在消费者心中占据重要地位，成为消费者购物的首选场所；2、专卖店和综合市场的影响力也不可小视，在消费者心中占据重要地位；3、人民路商圈是大营消费者心中最具消费潜力的地区，可以为未来大型地下商场的兴建提供可靠的客流资源。消费者购物考虑主要因素所占比例分析：商场“价格廉价、有娱乐设施、售后效劳好〞是人们选择并在其中购物的主要理由，在消费者调查中他们分别占到了26%、18%和13%。其次，“交通方便、购物环境好和商品全〞也是人们购物的重要理由，他们也占到了12%和10%。建议在未来的商场经营中，引进优秀的管理公司，提高效劳质量，保证商场信誉，提供品种齐全的商品；并且适时采取价格策略，提供优美的购物环境等。大营镇业态分析大营镇的的业态主要以皮毛为主，但餐饮店面比较小，档次比较低。仅人民东路与经贸路交口位置大营国际裘皮城与大营国际皮草中心规模较大。而且偏重于皮毛产业，其他行业均比较落后。大营镇店铺租金与面积状况大营镇的商铺以租赁沿街门面为主，租金最低为每年一万。店面最小面积为20平米。租金与店铺面积成正比。出租率颇高，但有一少局部自营，极少空置。大营镇店铺客户来源比例大营镇其主力产业皮毛行业的主力客户为外地客商，而皮草业务受季节性影响很大，所以淡旺季沿街店铺的客源业有所差异。旺季以外地人为主，淡季那么为区域周边为主。商铺经营方式调查店铺面积选择比例商铺接受价格区间有购置意向者所占比例放弃购置主要原因放弃购置主要原因分析：除铺面价格和消费者可支配资金这两大因素外，大局部调研对象都会考虑铺面所处地段和其铺面的升值潜力。从调研群体年龄层次来看，年龄偏大者多以报纸、电视、宣传页等传统渠道作为信息来源。而年轻一代那么多以网络和户外广告等作为信息来源渠道，不过也有很大一局部年轻人喜欢看电视、读报纸，可见传统渠道的影响力在当地仍然很大，至于短信和车体广告在当地那么比较少见。大营镇商圈的开展与消费人流、车流的多寡密切相关，地段第一在商业地产中更是得到最充分的表达。为此，我们对大营镇主要商圈的人流、车流进行了调查。人民路段作为大营传统商业区，车流量比较大，在下午6点站在广场向各个方向10分钟车流量也高达245辆，但人流量相对来说不多。大营皮毛产业集群开展现状皮毛产业集群的快速开展在大营镇社会经济开展中发挥了重要带动作用带动了经济开展促进了市场建设促进了小城镇建设促进了运输业及三产开展吸纳了农村剩余劳动力增加了农民收入大营皮毛产业集群开展现状大营皮毛产业集群开展现状大营镇皮毛集群开展对策建议

加快开展大营镇皮毛集群经济，需要从各方面采取有效措施，其中最重要的一个方面就是要整合、配置当地的优势资源，促进企业集群，形成有竞争能力的特色产业集群。

1、当地政府正确定位职责和权限；2、培养产业集群内企业的创新能力；3、建立中介效劳机构，完善社会效劳体系；

大营皮毛产业集群开展现状总结，“大营的开展思路是建设著名的工贸重镇、全国重要的皮草加工基地和著名的皮草市场，中国的裘皮名城。大营镇政府将以构建宜居、宜业、宜商、宜游的现代化‘中心城镇’和‘特大镇’为目标，坚持文明城、卫生城、园林城、环保城、文化城、旅游城‘六城同创’，用经营城市的理念经营大营，举全镇之力打造‘衡南卫星城’，完善大营的承载能力。〞通过市场调查〔周边配套调查〕分析，大营镇商业地产存在以下特点大营镇商业地产特点缺少投资性商铺租金售价差异大、商业分布不平衡产品单一、价格差距大经营管理落后、缺乏科学业态规划工程SWOT分析：项目因素—内因市场因素—外因优势(Strength)劣势(Weakness)项目规模大，各种功能规划齐备，有利于营造良好的商业氛围。为大营镇政府的形象工程，政府统一规划的大型商业区，市政大配套有保障。紧邻人民路、经贸路，项目周边的交通和商业氛围浓厚。地下商城这种物业形态尚未被大部分人认可、规模大，成本较高，资金压力大。目前区位价值市场评价较低。机会(Opportunitiss)SO做大整体形象，做好小主题市场。除了获取商家利益之外，项目具有“占地”优越感。WO将项目融入集合式商圈。商户对项目前景有所期待。大营对此类地下项目稀缺。大营城镇化进程飞速发展。威胁(Threats)ST小的专业市场或主题性商业可发展。WT商业先行，首先烘托商业气氛，为销售做铺垫。介入商业管理，持续推动后续经营，推广中对消费者重点引导，使其接受新型消费理念本项目在规模、售价上与竞争对手类似，项目面临着巨大的竞争压力，

转变居民购买习惯较难。九尊地產深度思考态——内部环境与资源大营镇未来的发展趋势是打造国际化裘皮城市，商铺越来越吸引了众多投资者的关注。项目前期较难改变大营人的消费习惯，难以取代传统商业的地位。项目竞争态势分析势——外部环境与需求大营除了几个专业市场相对环境好些，其它业态购物环境不佳，硬件升级困难，很难形成商业氛围，但相对租金较低也给经营业主带来吸引力；商业档次过低，商业形象无法提升，目前并不是大营一流的购物场所。工程的关键是解决地下商业空间的人气问题。那么如何解决工程地下商业的人气？这需要从工程商业的开展条件、地下商业的消费心理行为、地下商业的特性以及站在城市开展的高度，利用时机、强化优势、消除威胁、躲避劣势，分层次来制定工程地下商业的开展策略。差异化

扬长避短

互补性和延伸性策略

策略一：差异化从商业的开展与竞争环境来看，工程面临地面上城市核心商圈的强有力的竞争，在与其他商圈的竞合关系上是在现阶段表现的是竞争态势更为显著，消费者被地面上的各种商业物业强力吸附，人气和商气极难延伸到地下商业空间，因此，要与地面竞争首先，要在经营业态、经营模式、经营理念、经营时间、配套环境等各方面全面突破，展现工程的独特销售卖点。策略二：扬长避短地下商业空间尤其独特性，是地面物业所不具备的，也是本工程应着力挖掘和发挥的核心价值点。本工程地下商业空间如前面所述。因此，本工程可以吸引特色性、主题化商业进驻，并提供较多的公共配套和景观空间，这是地面上寸土寸金的商业口岸所不能比较的。策略三：互补性和延伸性策略核心商圈为区域带来了大量的消费人群，在注重商业产品本身的差异化竞争的同时，也应充分将整个城市商业链进行适度的延伸，从而与现有的商业开展格局相互补。经过，充分的市场调研，我们可以看到，核心商圈的消费者其购物和休闲、餐饮等消费需求实际上是派生需求，大量在此消费者的首要动机是来逛街、消遣和放松心情，购物是消费者的派生需求，基于此，我们可利用地下商业空间在购物的舒适度或景观化方面大做文章，称为一个都市旅游景点，吸引更多的到达性消费,通过旅游，带动购物、餐饮、休闲等相关消费行为。认识工程认知工程认同工程大营镇未来的总体规划开展大营镇提出了“大市场带动大产业、大产业支撑大市场〞的皮毛产业特色开展之路，按照“统一规划、一场一品〞的原那么，科学规划，合理定位，划行归市。经过3-5年的努力，形成我国裘皮制品精品名品制造中心、时尚展示中心、设计研发中心和信息发布中心，打造中国最大的裘皮产业特色集群，根本实现创立“中国裘皮名城〞的战略开展目标。根据宏观经济开展的新形势，顺应皮草产业开展的新需求，提出了把大营建设成为“文化广泛传承、产品独俱色、市场独占鳌头、产业领跑全国、环境宜居宜业〞的“中国裘皮名城〞的开展目标，为大营皮毛产业的开展描绘了新蓝图，力争到2021年实现年产服装300万件，产值超过200亿，利税到达20亿元。招商引资十大优势区位优势交通优势产业优势园区优势土地优势资源优势效劳优势人文优势宜居优势站在国际化的高度看待大营镇世界皮草业的东方明珠中国大营第十九届国际皮草交易会结束，会展期间吸引了来自俄罗斯、美国、意大利、韩国、日本、印度、香港等16个国家和地区的260多名外商和国内22个省市自治区的2000多名客商参会。大营镇的科学规划是建设小城镇的前提，而不是以站在国际化高度来规化城镇建设。大营镇的规划是建成具有鲜明产业特色、功能区分完善、环境优美舒适的全国一流精品小城镇。缺少国际化的眼光来规划大营镇镇而不城大营镇的开展方向—城而不镇大营皮毛产品销往50个国家和地区，其中大营皮毛加工企业生产的裘皮服装已经占到了莫斯科唐宁街裘皮服装市场的80%，毫不夸张地说，大营已经从一个名不见经传的城市，开展成为世界知名的“裘皮生产集散地〞。国际化的皮毛交易贸易中心—衡水卫星城，“大营的开展思路是建设我市著名的工贸重镇、全国重要的皮草加工基地和著名的皮草市场，中国的裘皮名城。大营镇政府将以构建宜居、宜业、宜商、宜游的现代化‘中心城镇’和‘特大镇’为目标，坚持文明城、卫生城、园林城、环保城、文化城、旅游城‘六城同创’，用经营城市的理念经营大营，举全镇之力打造‘衡南卫星城’，完善大营的承载能力。〞在产业布局上，大营与新屯统筹考虑，特别是将新屯纳入产业聚集区，形成营新一体化开展格局；在功能分区上，生产加工、商贸物流、硝染鞣制、产品研发、信息发布、质量检测统筹考虑，在大营镇形成东硝染、中商贸、西加工的开展格局市场时机点县委、县政府提出了大营将围绕构建“中国裘皮名城〞，力争3年实现产值超百亿、纳税超亿元，5年建成完备的产业链条和市场体系，实现年产值200亿元以上，成为名副其实的“中国裘皮名城〞。大营镇以‘大市场带动大产业、大产业支撑大市场’的开展之路，‘统一规划、一场一品’的原那么，科学规划，合理定位，划行归市。地理位置—本工程位于镇政府文化广场地下，随着大营的经济开展，以后的人流量的增加是本工程消费的支撑。地下商业广场—大营市场的空白城镇化开展—镇区面积由现在的6平方公里扩展到20平方公里。档次定位：战略高度鉴于本案的特点、相关规划、当地的实际情况和开发商的要求，结合对当前商业房产市场环境的研判，我司认为本案的市场定位为：大营首席全生活体验购物中心工程总体定位1、总定位原那么〔1〕发挥工程地段资源优势，充分利用市场缺失性与资源唯一性特征；〔2〕满足大营居民日益增长的消费需求；〔3〕符合政府规划开展要求，保证工程社会与经济效益统一；〔4〕提升品质、丰富功能链、拉伸档次、创造差异，躲避资源浪费与不合理竞争。2、功能定位及定位表述研究前提：大营镇城市规划大营镇商业市场研究消费者市场深度调查〔消费水平、结构、习惯、需求〕区域历史人文背景特征调查未来改造条件与交通配套设施建设指作为一个新的商业中心要与传统商圈共生乃至取代传统商圈，商业定位、业态规划、主力店号召力上都要要在市场上形成强大冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费指工程定位必须与工程所处的区位特征，商业格局升级换代的需求、工程的建筑体量等条件，和谐统一、共生共荣。意味着工程具备成为大营镇新的核心商业中心的条件。指工程定位必须差异于目前传统的商业定位、业态、品牌档次，形成自己的特色，即“差异定位、错位经营〞。因此在业态上要寻找传统商圈的空白，品牌上对传统商圈进行升级，走品牌化道路。工程整体商业定位原那么定位原那么：关联性、差异性、震撼性。九尊认为一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性〞三大定位原那么。遵循三个原则差异性关联性震撼性我们认为本工程的市场功能定位应该是：全生活体验购物中心考虑到众多因素，我们建议工程案名如下：主推：大营中心城工程主题形象定位工程的主题形象定位需要考虑到以下几个因素：工程商业辐射范围工程规模工程经营商品特性及组合工程历史人文工程建筑风格特色主打核心广告语大营与世界同步！将工程的主打广告语直接表现在大营和世界中，容易识别和得到认同。前面加大字营，暗示了工程的位置特。同时后缀“世界同步〞字能使人联想到大营的城镇规划超前性与政府对外宣传、定位的口径一致，易记易理解，容易联想到大营的开展前景。综上因素研究，本案总体形象应有如下特征：突出本案为大营镇传统商业中心改造，整体上突出工程的领导地位与和资源唯一性特征。符合提升整个大营建设国际化城镇的商业经营档次和引导消费新观念的产品特征。表达直接，容易聚焦诉求点，激起共鸣。目标市场定位目标消费者定位目标商家定位目标消费者定位工程消费客群筛选及其消费行为1〕核心商圈所吸附的消费者，把核心商圈和本工程地下商业作为购物目的地；2〕工程周边的行政、办公、商务人士等消费群体；3〕地下交通导向型的消费群体，包括工程停车场所吸引的局部高端客群和把地下商业空间作为人行通道的消费客群；具体来说，有以下人群组成：本地普通居民、本地接待型消费人士、高级管理层、个体经营户与自由职业者、政府事业单位人员、外来公务、商务人士、城镇年轻人。上述消费群体是本工程的目标客群的主要来源，但不是上述所有的消费群体都是工程的目标客群。要把这些消费群体引入地下商业空间消费，需要针对不同的消费群体的消费行为，量身打造相应的商业空间和商业业态。〔1〕对于将地下商场作为目的地消费群体，他们处于购置某种特定的商品而来，进入地下商城的购物的人，大多数属于爱“逛街〞人，爱逛街是年轻人的禀赋，特别是年轻的女性更是对逛街特有偏好，他们主要的商品莫过于服装和饰品，她们追求时尚，高度关注性价比高的商品。〔2〕对于周边的行政、办公、商务的消费群体，他们的主要需求主要是餐饮、休闲、商务洽谈等商务配套商业。〔3〕对于交通导向型消费群体，他们主要的主要目的是通行，但是他们也希望在通行的过程中买到生活需用品、食品、饰品等小金额商品。工程功能定位本工程地下商业空间的功能主要以商业功能为主，兼容人防功能和交通功能。根据工程的开展策略和工程概念定位，本工程地下商业空间可划分以下几个商业功能区：“服饰用品区〞、“五金电器数码区〞以及“餐饮食品区〞和“综合区〞。综合区餐饮食品区服饰用品区五金电器数码区定位业态定位业种业态定位策略以目标消费人群划分为根底，相应制定针对不同类型的目标消费人群而设定的业态比例；处理好不同业种之间的主力店与次级特色店的面积与数量的关系；注重消费者在关联性消费组合搭配上的关系，注重街区人流分布以及相应支撑性业态的设置。业种业态定位主要效劳业态根据人民路工程资源性分析及大营市场缺失性研究，本工程未来效劳业态有四大类：“服饰用品区〞、“五金电器数码区〞以及“餐饮食品区〞和“综合区〞本工程的主力目标消费群是大营镇周边的居民及打工族，普遍消费能力强，而大型综合百货超市凭借其丰富的商品品种，较低廉的价格，正吸引着越来越多的消费者。核心店位于整个工程的中心所在，是工程的主要人流吸引场。业态经营范围服饰用品区化状品、皮包、手表手饰、男女服装、服饰、领带、皮具、鞋袜、童装、内衣餐饮食品区中式快餐、西式快餐、特色餐饮、美食广场、餐馆食肆、食品五金电器数码区电脑、手机、相机、家电、音响器材、通讯器材、灯饰及其它五金构件综合区金银首饰、珠宝玉器、钟表、眼镜、图书、音像、文具、药房药店、等主要业态划分確定了項目的坐標，離達成目標只一步之遥。本局部方案主要闡述項目營銷及推廣策略，以保證項目具體執行不出偏差，在具體操作過程中進行細部調整，以達最優效果。营销策略銷售策略價格策略推貨策略推廣策略銷售策略總策略：擠壓式銷售、步步為贏三板斧逼定精良的服務低門檻蓄客四大執行法則低門檻蓄客蓄客的方式

蓄客主题：VIP金卡全城限量发放

设置限量的VIP卡给客户造成一种紧迫感，人为制造紧张热销的气氛。

金卡优惠条件：金卡认购金1万元，摇号选择商铺〔一卡一铺，不得转让〕。买铺时1万可冲抵2万元。“饥饿式〞推盘1、停车场配有专业保安，指挥客户泊车。2、入售楼处大门，配备形象保安，为客户进出开门。3、当客户进到售楼处时，由置业参谋接待，并为客户提供茶水、咖啡、饮料等小食品以待谈客期间客户自用，为客户创造一个轻松的交谈气氛。4、售楼部工作人员着装统一，谈吐专业、举止大方有气质，以符合我们高品质工程形象。5、配置儿童游乐区，专为客户孩子效劳。精良的服務三板斧逼定價格策略根据九尊对本工程周边地区的市场调查，及考虑到影响商业物业定价的各因素，综合分析确定用“市场比较系数法〞来进行本工程的价格测算，各因素之权重分析见下表：价格定位根本原則项目项目名称大营火车站商业广场大营国际裘皮城大营国际皮草交易中心参考权重30%70%销售均价(元/M2)PXPA=18800PB=9280地理位置10688交通状况8876商业氛围8467人口状况8476项目规模6454项目规划128108内部交通7555绿化景观6543发展商实力8566经营管理8466经营商实力信誉10597销售策略、推广手法7554合计100Qx=63QA=78QB=70备注：大营国际裘皮城和大营国际皮草交易中心的均价是指其四层销售均价计算而来；考虑到大营国际皮草交易中心从工程规模、工程规划、经营档次等各方面与本工程均有一定的可比性，故设定其参考权重为60%；3．本工程的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。修正后各相关工程的价格PI’PI’=〔Qx/QI〕XPI注：PI为销售均价PA’=〔Qx/QA〕XPA=〔63/78〕X18800=15186PB’=〔Qx/QB〕XPB=〔63/70〕X9280=7495各相关工程权重取值为WIWA=70%WB=30%PX=∑PIWI=7495X70%+15186X30%=9802本工程销售参考均价格为9802元/平方米推貨策略分期推貨，每期推貨一区较差一般差好確保商場銷售率，拉高差位置價格，以低價賣差位置吸引客户，建立項目美譽度，提升項目價值。由差位置往好推貨商鋪劃分方案划分主力面积：20平方米内占70%划分其他面积：20平方米以上占30%商铺独立可大小组合小面积分割销售方式——

一、直接有力销售手段

二、实现快速回笼资金

三、销售难度减小

四、获得较好经济利益回报

五、销售周期缩短

六、最终可实现全部销售銷售周期鋪排6789101112123456開盤尾聲前期蓄客开盘持續時間市场准备期6月8日——8月15日第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段入市蓄势期8月15日——9月30日开盘热卖期10月1日——11月30日销售持续期12月1日——3月30日推廣策略品牌定位战略市场产业趋势市场划分竞争动态VI识别管理让顾客一眼便了解代表什么广告为品牌创造差异，兴趣和兴奋点促销让顾客钱花得更开心公关“影响者〞，建立信誉/权威直效行销开掘和培养可赢利的客户关系媒介发现传递信息的最有力途径互动行销准确直接有效地接触目标群整合传播策略/方案消费者区隔定义行为/需求品牌认知营销推广核心内容6月8日——8月15日市场准备期8月15日——9月30日入市蓄势期10月1日——11月30日开盘热卖期12月1日——3月30日持续消化期商业设计、合作单位落实、物料准备、政府公关、牌坊设计、报纸地段软文炒作、红铺密档派发广告大巴/路牌/路旗/楼书/折页/围档/售楼处路牌/气球/软文/报广形象/车窗DM/沙盘〔2个〕/铺型平面图/展板销售进度传播工具传播进程红铺密档/路牌/路旗/楼书/折页/广告大巴/围档/售楼处路牌/软文/报广形象/沙盘/铺型平面图/展板/展架群众散播期分众传播期销售保温期舆论造势期路牌/路旗/楼书/折页/广告大巴/围档/售楼处路牌/软文/报广形象/沙盘/铺型平面图/展板/展架销售总比例预计30%40%20%一切为销售效劳——销售进度与传播工具及行为的对应市场准备期6月8日——8月15日政府全方位炒作工具：大巴直销车、报刊软文、路牌、路旗、擎天柱、政府网站、市场直销工作启动、售楼处装修筹备到位。沙盘、围挡广告、楼书、折页等工具、销售员落实、培训到位。广场盛大公售典礼稀世铺王新闻拍卖会100个小店铺一口价优惠售卖活动买铺暨送三年租金促销活动开始。第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段入市蓄势期8月15日——9月30日开盘热卖期10月1日——11月30日销售持续期12月1日——3月30日Openday营销推广方案千万别买商铺大营商铺革命震撼来袭，敬请垂注在了解这个工程前买商铺必定懊悔！第一阶段商铺革命解放大营辞别老街、老店，与传统商铺时代说再见！第二阶段品牌商铺全年免租大营与世界同步！一铺

赢天下第三阶段大营首席全生活体验购物中心

盛大公售！第四阶段现买金钻旺铺即返三年租金推广费用预算〔单位：万元〕推广费用明细报纸电视电台短信户外广告宣传资料公关活动现场包装不可预见费用费用金额3928.610.47813263926费用比例15％11%4%30%5%10%15%10%整体销售金额预计174698105元整体推广费用预计260万整体推广费用比例1.5%社会效益经济测算税收效益分析经济效益就业拉动消费截留社会资金提高商业档次升级商业格局城市形象本钱利润税费建筑运营土地不可预计开发经营销售经营销售净利润

投资估算表序号工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(元)备注（计费标准说明）1一、征地、拆迁补偿费

征地费平米23433.8045010545210.00

土地契税元

3.0%316356.30按征地费用土地登记公证费笔

30000.0030000.00

2二、斟察、设计和前期费

地形图测绘费平方米23433.800.143280.70按征地面积地质勘察费平方米24721.202.0046867.60按总建筑面积建筑设计费平方米24721.2025.00585845.00按总建筑面积规划管理费元61803000.003‰185409.00按建筑安装工程费招标费元61803000.00