新疆奥特莱斯建材城专业市场项目定位报告

……奥特莱斯建材城工程定位报告……2021年1月5日第二局部：工程定位篇第三局部：工程价值篇第四局部：概念规划篇第五局部：城市价值篇第一局部：工程分析篇……市市场分析……市房产市场分析一工程分析……市家居市场分析……市额敏县裕民县和布克赛尔蒙古自治县托里县……县乌苏市城市开展城市规划国民经济持续稳定开展综合经济实力明显增强工业经济总量不断扩大，拉动经济增长的能力不断增强。2021年全市工业企业实现增加值8.01亿元，五年年均增长30%，工业增加值占GDP的比重由2005年的10.3%，提高到2021年的19.3%。三次产业结构从2005年的24：22：54，调整为2021年的19：28：53，二产比重逐年提高，工业在二产中的比重提高至69%，工业逐渐成为拉动二产的中坚力量。一批产业化带动较强的工业企业开始显露头角，成为拉开工业经济的骨干力量。截止2021年底全市各类所有制工业企业已达658家，规模以上工业企业增加到12家。新型工业化进程不断推进特色产业体系逐渐形成“十二五〞预期目标城乡抗震安居工程、廉租房建设全面推进，保障性住房制度不断完善。农牧民人均纯收入到达8584元，较2005年增加4188元，年均增长14.32%；城镇居民人均可支配收入到达11600元，较2005年增加3176元，年均增长6.6%；解决了420户1890名特困人口温饱问题，1230户5535名低收入人口实现脱贫。各项社会事业全面开展人民生活水平不断提高……市市场分析……市房产市场分析一工程分析……市家居市场分析……市今年整体开发量较小，主要的市场供给来自……各个单位集资建房，目前到商品房的过度阶段，近年来公务员、单位集资房已经释放了城区居民的住宅消费潜力。……市现有开发工程不多，均为小量开发。新建商品房住宅在售有6个工程，整体均价为3150元/㎡，……市的房地产市场目前尚处于引导期。整体市场分析塔南新天地铭城雅苑重点工程分析……市市场分析……市房产市场分析一工程分析……市家居市场分析工程周边现状2021年建材家居市场回忆2021年建材家居市场前瞻全国家居装饰装修的总产值大约有8000亿元，而家居饰品的年消费能力可到达2000-3000亿元，而且每年20%-30%的速度增长，随着人们生活水平的不断提高，个性化家居饰品的市场越来越大。主要消费群体是20-40岁阶段的城市人群。主要消费群体集中在中高产阶层。产品消费量调查……家居市场开展现状……家居市场开展趋势工程周边没有形成纯粹的中心商业圈，商业形态较为杂乱；家居建材市场商业正面临着重新洗牌，升级换代的历史变革期；周边路网建设完善，为商业提供便利条件；旧商业模式处于退隐阶段；商家资源方面，定位相关产业的市场已初具规模。因此建议工程引进类似月星家居、红星美凯龙家居等专业品牌商场。这样不但有自己的招商标准和家居档次、品味和效劳上各具特色。在商场内形成家居精品商业街，带动了整个商场的人气和人流。……家居市场开展趋势第二局部：工程定位篇第三局部：工程价值篇第四局部：概念规划篇第五局部：城市价值篇第一局部：工程分析篇占位“新中心〞，代言城市和区域形象标杆——树立新地标，聚焦全城影响价值标杆——聚合城市功能，实现全能生活 定位总策略一站式建材商业综合体以建材为核心，集时尚购物、餐饮、装饰、农资、农机、农贸、五金机电、文体、休闲娱乐、酒店行业等效劳为一体的城市商业综合体，容纳性、整合性、集成性是工程最大特点与竞争力；而“一站式〞既符合……市这个城市人们的购物特点，也是本工程所提供多业态、多种类产品及效劳的总和；商业综合体是现代商业综合街区的称呼，同时也是……市商业管理模式的创新作品，意味着其符合影响力的提升。定位总策略新核心商圈复合型建材家居专业市场新核心商圈：颠覆传统商业中心无商业标志建筑、无明显商圈特征的形象，而本工程的入市，标志……商圈的新生与强劲的吸金!复合型：涵盖了工程所拥有建材商品及配套效劳的丰富种类；时尚居家：这是本工程业态及建材专业市场的主旨，同时是工程及商圈的强劲竞争力；最具影响力的建材类综合体，代表……，集建材、购物、农机、农资、家居、文体、商务、旅游、休闲、美食，情景体验式购物为一体商业活动中心综合体，影响城市推动力、城市文化的的展现。商业影响、政治文化与综合商业的结合。市场定位建材专业市场

时尚居家基地这里是建材、五金、机电、汽配、农机、农资等产品及各类配套产品、美食、娱乐、休闲、仓储运输的聚集地这里能满足时……人对居家潮流的尝鲜需求这里是改善生活质量的人的首选购物场所这里物美价廉、可选性大、性价比高形象定位绝对是城市的新形象。最具有超强冲击力的综合性建筑、目的地购物及区域特色。最具特色的门区，形象大气、标志性强、现代简约、商业气氛浓的二层双首层为主的建筑。最前卫、时尚、种类齐全的建材商品及效劳的代名词、聚集地。一站式购物的乐趣它给人的感觉……，它能给消费者带来不仅是……形象定位4大目标市场客户定位那些追求提高家居生活质量的人，热爱都市家居生活的人，是本工程家居博览中心商业的主力消费客户。主力消费客户建材购物餐饮酒店商贸娱乐 CBRichardEllis|Page213cg35最有价值房产筹划2000案一站式建材商业综合体功能定位商业〔精品、品牌、中高端〕以品牌化、连锁化、中高端建材品牌引入形成商业核心价值；通过建材主题化的营造实现区域商业价值的升级；商业分为两局部，一局部为以建材、五金、机电、农机、农资、电动车等品牌产品的集中商业，另一局部为配套餐饮、宾馆、休闲广场、家居广场、仓储、物流、钢材、石材等加工为主的商业。通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。第二局部：工程定位篇第三局部：工程价值篇第四局部：概念规划篇第五局部：城市价值篇第一局部：工程分析篇

“奥特莱斯〞是英文Outlets的直译，指由国内外最知名商品组成、厂家直销、特价供给的卖场，也称为品牌直销购物中心，所有商品价格仅为正价的折扣价。这一模式在服装界已经比较成熟，但是在家居建材界还是个新鲜事物，尤其是在西北地区。……的建材奥特莱斯的销售模式不仅需要保证“大品牌〞、“低价格〞，还要“产品丰富〞。1、大品牌：……奥特莱斯建材城将采用大品牌独家经销模式，独家经销后可以在不与他人冲突的情况下自主定价，真正复原名牌名品的本质价格。在……奥特莱斯建材城的商户和多家国内外名牌家具企业签署战略联盟协议，引进多家知名品牌家居主力店成为业内翘楚。工程价值大品牌给我们的不仅仅是品牌的荣誉，更是放心的质量、满意的设计和舒心的效劳。1〕质量放心：一流企业、一线品牌，首先就保证了其产品不仅符合国内环保等质量检验标准，而且符合更加严苛的欧盟家具质量检验标准，环保指数更高，不管是用料还是工艺，都严格按照相关标准执行监管，用得放心。2〕效劳舒心：品牌是效劳的代名词，同一个品牌，就意味着提供同一种标准效劳，无论是在精品店购置还是在折扣店购置，销售员也许会变，但品牌经久不衰，值得信任。工程价值2、低价格：1〕规模采购：“……奥特莱斯建材城〞，采用买断套系的采购模式、大批量制作、集装箱直接到店，大大地缩减了加工、物流本钱，相比常规的摆一套、卖一套、加工一套、运送一套的方式，本钱节约多在一半以上。2〕快速周转：“快周转〞模式，单件商品的加价率仅为行业平均水平的五分之一，局部商品甚至低于本钱价出售，尽量降低积压库存带来的负面损失。3〕低本钱运营：从场地租金、装修、照明等硬件环节尽可能降低运营本钱；另外，真实的折扣价格代表了最大的诚意，踏踏实实做事，不烧钱炒作，靠口口相传便积累了足够的忠实客户。所有节约的本钱，最终会让买单者获益。4〕开放式销售：全部产品采用低价放量供给，售完为止的销售方式，区别于一般商场限时秒杀或限量抢购的促销方法，商品折扣价都不限时不限量。工程价值工程价值工程价值“六字核心〞大多广众专新工程价值大体量——……地区**万平米的航母级建材综合体大规划——大主题、大板块、集建材旗舰店、城市公园、餐饮街区、建材市场、五金机电、农机、农贸、钢材市场、仓储物流于一体的超级采购中心、生活广场。大流通——城与市、市与人、人与商品，全方位互动交融大工程价值多业态——共融共生多产品——提供全方位选择多功能——带来多重体验多工程价值辐射面广——经过2021年的战略定位，……奥特莱斯建材城将成为推动天山北坡经济带上的重要家居建材装饰博览展示中心。广工程价值大量人流——焕然一新的……奥特莱斯建材城，足以承载、也必将吸引更多数量、更广范围的消费人群，延续商脉，再造……商业传奇。

众工程价值专业团队组合——聘请上海和广州和外乡三地的商业专家为工程进行定位、规划，充分挖掘工程的商业价值，打造其为新……的实力名片。专业商业运营——来自疆内的商业专家将为工程进行招商和营运，并帮助商户寻找品牌，提升形象，拓宽进货渠道，提升经营能力。专工程价值商户提升——物业、交通全新规划定制，为商户提升价值空间商业持有——商业全持有，全新统一运营管理模式品牌规划——专业商业品牌规划，创造利益最大化业态组合——合理业态配比，功能互补形成更加强大的吸金能力新工程价值第二局部：工程定位篇第三局部：工程价值篇第四局部：概念规划篇第五局部：城市价值篇第一局部：工程分析篇规划思路：打造成……城市门户地标建筑工程可实现价值最大化工程内各位置商铺尽量均好尤其关注二层商铺的价值提升整体布局合理，利于客流均布、交通组织、人车分流、客货组织、停车及日后经营管理有利于销售和招商推广“……奥特莱斯建材城〞的规划设计亮点概念规划整体规划设计重点：主街入口尽量有标志性建筑主入口导入人流商街在防止急弯前提下尽量曲折以增加商铺面宽总长度多个纳气广场交汇，并设有商业活动展示区和主题演艺广场门区中央广场具备集会和凝聚人气的功能设置大型主停车场步行街白天禁行车辆，通过环交通形成人车分流整体布局合理，利于客流均布、客货组织、停车概念规划“……奥特莱斯建材城〞建筑设计从三个层次来表达：第一层次：外观造型从建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二层次：立面设计讲究欧式异域风情。第三层次细节精细设计装修装饰的设计、商业的可亲近性和体验性。“……奥特莱斯建材城〞外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业气氛。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。“……奥特莱斯建材城〞，强调内部空间的可视性，对公共购物产生引导作用。整个空间可以通过天街和中庭的变化，让顾客产生空间平安感和舒适感。概念规划规划原那么整体规划以家居商业为主题的综合体项目，公寓为SOHO的形式。形象打造整体形象体现国际化、设计感，树立形象地标。国际化氛围营造营造项目国际化特色，细节体现品质。规划要点商业外部广场：表达活泼、现代气息，凸显城市感和设计感欣赏性小品、雕塑：显示趣味性，表达人文精神霓虹广告：极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑商业设计要点建议——其它营造高质量的商业空间装饰概念规划垂直交通〔5部货梯、10部扶梯〕的设置要考虑铺位的均好性。设置休闲聚气口袋广场建立闭路电视监控报警保安系统。建立背景音乐及应急播送系统。合理布线，增加互联网高速接口入铺。洗手间的布局对大局部商铺使用便利。合理利用偏僻位预留作仓库。保障各位置的无线通讯信号畅通。大型广告电子屏幕设置的位置合理，视觉协调。“……奥特莱斯建材城〞公共配套的亮点表达概念规划露天咖啡休闲带营造高质量的聚气休闲空间概念规划——休闲空间电子屏幕营造高质量的广揭发布空间概念规划——广揭发布营造高质量的沿街商业展示面概念规划——沿街展示面商业外立面形象表达国际、现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质概念规划——立面形象在外立面方面建议给以强烈的视觉冲击力，在考虑实用性的根底上，多采用颜色的搭配，造型的设计，以及广告牌位的位置、色调搭配的整体协调感。概念规划——立面形象天街内街形式的商业综合体购物中心概念规划——天街内街通过点缀绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业气氛。动线指引性明确的地面铺装及标志，细节表达品质感。通过景观中庭、挑空等处理，提升商业档次。具体情况为：在二层设室外楼梯，从而可以直接上到二层；同时设天街，使各个业态之间相连。商业局部内设3-5个中庭，其中一个中庭可直接到达顶部。设观光梯，可以直接到达五层。观光梯、飞天梯可以直接到达四层。概念规划——内部空间6161内部空间参考设计商业外部广场：表达活泼、现代气息，凸显城市感和设计感欣赏性小品、雕塑：显示趣味性，表达人文精神霓虹广告：极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑概念规划——其它63国际一流的观影视听设备，优质的观影效劳，舒适、优雅的环境为消费者提供身临其境的观影感受。辅助类配套——影院特色休闲餐饮在为商城的消费者提供美食、休息、娱乐场所同时，也相对延长顾客在商业场所的停留时间，增加随机消费，为商城带来更多的销售利润。辅助类配套——休闲餐饮四层电影院及配套休闲餐饮、KTV、洗浴健身、足浴、美发、美容、SPA健身、咖啡、冷饮、甜点等。辅助类配套——休闲娱乐三层精品家居、陶卫区、板材区、商业配套、楼门区、配饰区、内街、区域广场等辅助类配套——家居装饰精品家居、地板区、橱柜区、五金涂料超市、灯饰超市、内街、区域广场等辅助类配套——家居装饰沿街门面、内街、时尚品牌专营，以服饰、家居馆、家饰、饰品、玩具、文体为主一楼主要以门面式单户型设计，在门脸处建议采用较大面积玻璃透光材质，在后期店铺经营中，方便商铺做成橱窗，这样会给街区带来更加直观的感受。68辅助类配套——情景购物会聚多种时尚品牌，新款潮品，精致而富有档次的装修，为消费者提供舒适、轻松的购物环境辅助类配套——情景购物

作为一个大型的商业，需要配备足够的停车位。建议在红线范围内全部开挖，地下二层为停车场，车库动线经过地下一层的超市入口，可停车。辅助类配套——停车场“……奥特莱斯建材城〞的业态卖点〔1〕多种业态的组合从业态模式上来说，“奥特莱斯建材市场〞虽然经营主体仍然是建材，但同时又组合了1F到2F多个如餐饮、超市、农资、农机等关联业态，以实现各业态之间的错位经营、人流共享和整体组合的良性互动。〔2〕实行招商制，但统一营销、统一管理从业态特征上来说，“……奥特莱斯建材城〞的主体是商场化市场，实际上也可以说是传统摊位制市场的升级版，其组织形式和业户构成仍是招商制，但由建材中心统一组织营销和对外宣传推广，并最大程度强化统一管理的思想，以实现高度统一的整体形象。“……奥特莱斯建材城〞的业态卖点〔3〕市场化经营