龙兴广场商业经营管理公司运营方案

龙兴广场〔标志〕龙兴广场商业管理公司运营方案策划：姚通二0一二年七月五日第一局部商业定位“龙兴广场〞功能定位为：是增槎路首家集商务、休闲、娱乐、购物、美食、康体、文化等一站式家庭生活娱乐休闲购物中心：一个永不落幕的时尚大舞台！首家体验式家庭娱乐MALL！购物：中档偏高的流行性及品质定位，中低价格；餐饮：品质及流性跨度大，应涵盖不同档次、不同类型，满足各类消费群体的消费需求；娱乐：高品质、低价格作为吸引人流的重要业态；效劳：在品质和价格上均设置加大的跨度，满足不同的消费层级消费群体的需要。工程整体定位：以中档为主，在餐饮及效劳类上少量高端定位作为形象支撑，娱乐及零售方面以中档的定位吸引消费群体。

建议根据“龙兴广场〞功能定位、整体定位及经营特点与运营管理模式，本人建议组建“龙兴广场商业管理公司〞，建立一支具有高素质的专业管理队伍，对“龙兴广场〞进行有效的招商与运营管理，提高工程的整体运作效能及公司的经济效益。成立“广州龙兴广场商业管理公司〞的意义

1、提升龙兴广场商业工程的后期运营和管理；2、促进和保障公司商业工程的持续运营和稳步开展。一、经营定位1、提供完备的商业效劳为核心定位；2、辅以商业咨询和适度的商业管理。二、定位说明商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业效劳。大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。究其根本原因是：产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中因此，龙兴商业管理公司的核心定位只能是：商业效劳三、经营战略长期战略通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为公司商业地产工程的开发提供支持和效劳。并在商业地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。短期目标围绕前期筹划公司开展主力店招商工作，积极配合和支持工程招商工作，实现工程招商成功。四、经营范围

主营：商业经营管理效劳、商业参谋咨询、商业工程筹划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销筹划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、发布等。兼营：糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化装品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等五、主要职能

四大职能：市场招商营销管理〔一〕市场职能1、工程商家经营情况审核；2、区域市场、竞争对手的调查分析；3、商业应对策略的制订；4、工程对外关系的协调和维护；5、工程营销推广和商业活动的筹划组织和执行。〔二〕招商职能1、工程业主的商铺转让、经营者的转租等；2、工程开业后的补位招商；3、商家的储藏工作；4、对入驻商家进行评估工作。〔一〕市场职能1、工程商家经营情况审核；2、区域市场、竞争对手的调查分析；3、商业应对策略的制订；4、工程对外关系的协调和维护；5、工程营销推广和商业活动的筹划组织和执行。〔三〕营销职能1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育工程所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；2、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持营业收入稳定提升；3、工程区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略；4、通过加盟工程推介、区域外工程考察等多种形式，为具备实力的业主或经营者“嫁接〞和导入新的商业理念和模式；〔四〕管理职能两大方面：物业管理运营管理

1、经营行为管理2、消费行为管理1、经营行为管理主要内容：①商户档案管理；②建立评估体系，对商户进行等级评定；③建立商业经营的各项规章制度；④建立和完善商业经营的各种流程；⑤代办效劳：工商税务等证照的办理；⑥特约效劳：商务、中介、委托等有偿效劳；⑦租金等费用收缴。2、消费行为管理主要内容：①宣传促销管理；②建立和完善工程VI系统；③经营秩序和公共平安管理；④退换货、投诉等售后效劳管理；⑤助学、文化等公关公益活动；⑥“龙兴商会〞会员的管理和维护；⑦工程电子商务平台的管理和维护。第二局部商管公司组织一、组织机构设计说明：商管公司的组织架构主要分为三大板块：物业效劳局部〔物业公司另案说明〕、商业效劳局部〔包括筹划促销和商户管理〕、行政财务等公司运营局部。其中由筹划部和运营部组成的商业效劳局部是整个管理公司的核心运营机构。公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反响和相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有商户。

二、商管公司组织机构图总经理策划组策划部运营部办公室财务部平面组会计组出纳组招商组客服组运营总监三、人员配置和岗位描述

序号部门职务人数岗位职责1运营部招商主管2名负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施商业物业管理方案客服主管2名负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等;负责项目电子商务工作的开展，网站的建设、管理和运营；2策划部市场策划主管1名负责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略，确定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开发、稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力；竞争对手分析和研究;项目促销工作的外联，商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管理、会员维护、项目广告位管理等等;平面设计2名其中平面1名，负责项目促销广告的设计、VI系统的设计之行和维护，项目商业形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；卖场美工1名，负责POP书写，卖场包装陈列、美化等；3办公室后勤支持1名办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等；人事管理1名人员培训、人员任免、薪资福利等；各类商户档案、合同、管理文本制作管理；4财务部会计1名经营活动中费用开支的控制；整体费用的控制；整体运营成本的控制；出纳1名各项费用的收取；报销、差旅等财务数据的审核；四、经营模式盈利模式管理模式风险和应对措施五、盈利模式阐述主要盈利渠道分析：1、管理费2、广告位发布费〔外立面和广场内部广告位〕3、场地使用费〔商业街内外公共场地局部〕4、租赁和转让〔有偿委托和转让中介收费〕5、活动赞助费用六、管理模式阐述开发公司商业经营公司租赁经营者委托合同租赁合同租赁合同委托合同返租合同七、管理模式的五个统一统一物业管理即统一进行工程建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境统一营销管理统一经营主题统一招商管理统一效劳管理即统一筹划全年的系列营销筹划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台即前期通过招商环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，根本实现工程统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。即为商户提供专业的效劳咨询；统一设立总效劳台，提供客户效劳提升工程效劳水平；代行局部工商行政职能，对商户经营行为、商品和效劳质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升工程认知度。即统一工程的业态规划和商品布局。八、重点工作流程商铺交验流程〔交铺验收〕商户进场装修流程〔装修审图、保证金入场证办理〕商户开业申报管理流程〔开业时间、地点、活动规模和形式等〕商户促销活动申请流程〔商家促销活动审核、风险预防〕商户特殊行业审批流程〔特殊行业证照审核、平安性评估等〕公关活动流程〔公关活动筹划、组织、实施、监控〕投诉处理流程〔消费者投诉问题的受理，处置、反响等〕退换货流程〔消费者货物退换的受理、处置、反响等〕九、重要管理制度?龙兴广场商户公约?—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件?龙兴广场商户效劳手册?—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节?龙兴商会会员手册?—会员效劳、联盟商家手册?龙兴广场委托租赁合同?—为租商户提供代租效劳?龙兴广场经营管理条例?—对商户日常经营行为进行标准化管理?龙兴广场商户经营承诺书?—要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺确认?龙兴广场消费者投诉管理制度?—结合相关工商规定执行?龙兴广场消防平安管理制度?—结合相关消防规定执行十、风险和应对措施散户退场商铺大面积闲置管理费收缴垫付装修费收回代收代缴费用主力店流失增加营销活动力度，增加商户储藏，调整经营思路；招商环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增加控制手段，强化招商，加强宣传推广；提升管理效劳水平，帮助商户提高销售，适度控制管理费减免优惠，减少工程环节质量问题；协助主力商家成功经营，完善效劳，资源整合；充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接效劳；财务风险经营风险第三局部工作内容前期介入阶段

正常管理阶段

跟进控制阶段

②③商管工作三个阶段①一、前期介入阶段商业经营管理调查〔招商促进和工程提升〕商铺交验业态规划和商业布局优化后期商业经营管理定位、商户公约、管理制度经营管理咨询和答疑〔招商促进〕人员组织控制等各项事宜

主要工作内容龙兴广场加建工程进度的监督与跟进二、正常管理阶段工程区域市场的升级管理工程区域市场的分析、评估工程区域市场的商家管理、调整工程区域市场的日常管理主要工作内容三、跟进控制阶段管理工作质量的监控

管理品质的评估及创新

主要工作内容四、工作范围的界定1、招商方面：商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前期筹划公司的招商工作，重点参与主力店客户洽谈，参加招商推介会等；2、租赁方面：以前期筹划公司和招商部为主，商管公司辅助和配合。重点参与工程推介会、某某区域市场商业调查、商户座谈等；3、前期宣传推广工作：以筹划部为主展开工作，商管公司辅助和配合。重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；4、商业运营方面：以商管公司为主导，负责某某区域重点商户拜访、现场到访招商散户接待登记工作。筹划部配合，前期筹划公司提供指导和支持。第四局部现阶段具体工作安排十大优惠措施实现零风险经营十大优惠措施实现零风险经营三、招商工作辅助1、商户座谈活动：走访某某重点餐饮和娱乐商户，主要传递两方面的信息内容：A、商管公司正在XX和某某市内招商，刺激某某区域商户心理；B、商管公司后期对工程进行总体运营管理，提供效劳；2、商业调查活动：商管公司负责设计商业调查问卷，了解龙兴广场提供的效劳和商品的需求；同时，针对性了解商户对未来商业管理公司有哪些效劳要求和建议。筹划部负责印刷问卷并制作小礼品，安排招商人员在各区域开展商业调查活动。3、会员招募活动：商管公司启动会员组织筹备，将龙兴广场的主要消费者提前聚集，既能促进招商，又到达营销效果，促进招商。并能在未来经营中成为重要的资源。4、商务网站筹建：商管公司着手拟定工程网站筹建方案，预备打造工程电子商务平台。拓展公司宣传推广和招商渠道。四、招商时间安排

第五局部招商策略二、招商总策略走出去、请进来；建立直复式的招商网络；以流动招商为主、现场招商为辅。1.走出去、请进来：由于本工程依托两级政府，面向市场，效劳社区的定位。因此在招商过程中也将针对主力客户走出去将招商的范围扩展至黄石路与新市，甚至是广州范围内，充分的利用有意向进驻的品牌商家的知名度、号召力进行商家的引进(通常麦当劳或肯德基进驻,就会吸引许多商家进驻)。2、建立直复式的招商网络：招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复营销手段可低本钱高效率地到达此目的。通过各种招商物料将工程的招商信息发布、传递到目标消费者〔如：工程做个网站、招商手册、DM等〕。3、以流动招商为主、现场招商为辅：在现场到达展示效果时，建议采用必须采用“现场+通路〞双管齐下招商推广模式，以流动招商为主，以现场招商为辅。五、招商具体工作流程1、确定招商对象；2、确定经营模式：联营经营、租赁经营、直接经营；3、制定招商优惠策略、租赁价格；4、商业工程部进行客户招商月方案实施；5、招商主管制定客户招商周方案；6、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；7、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽；8、总经理进行客户分类、确定重点；9、安排客户初步洽谈填写招商租户登记表；10、与客户的沟通谈判；11、与客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金；12、与客户沟通、谈判、方案修改与认可；13、客户双方正式签定租赁协议。第六局部