住宅物业收费管理办法

住宅物业收费管理办法一、总则（一）目的为规范住宅物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本地区行政区域内住宅物业服务收费及其监督管理活动。（三）基本原则1.合理定价原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。根据物业服务的内容、质量、成本等因素，合理确定收费标准，确保物业服务企业能够提供与其收费水平相匹配的服务。2.质价相符原则业主缴纳的物业服务费用应当与物业服务企业提供的服务质量和水平相符。物业服务企业应当按照合同约定，提供优质、高效、规范的物业服务，不得只收费不服务或者降低服务标准。3.公开透明原则物业服务收费应当公开透明，物业服务企业应当将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在物业管理区域内显著位置公示，接受业主监督。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.对于普通住宅前期物业服务收费，实行政府指导价。政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主通过合同约定具体的收费标准。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费，实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、市场供求状况等因素，通过合同约定收费标准。三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.人员费用包括物业服务人员的工资、奖金、福利、社会保险等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用（1）物业共用部位的维修、养护费用，如建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊通道等。（2）物业共用设施设备的运行、维护费用，如电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、照明系统、智能化系统等。3.绿化养护费用包括物业管理区域内的绿化植物养护、修剪、浇水、施肥、病虫害防治等费用。4.清洁卫生费用（1）物业管理区域内的公共区域清洁，如楼道、电梯、大堂、停车场、道路等的清扫、保洁费用。（2）垃圾分类收集、运输费用。5.秩序维护费用包括物业管理区域内的安全保卫、秩序维护、巡逻等费用，如保安人员的工资、服装、器械等。6.办公费用物业服务企业用于日常办公的费用，如办公用品、水电费、通讯费等。7.物业服务企业固定资产折旧物业服务企业拥有的用于物业管理服务的固定资产，如办公设备、交通工具等的折旧费用。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用为物业共用部位、共用设施设备及物业管理区域内公众责任购买的保险费用。9.经业主同意的其他费用经业主大会同意，物业服务企业可以提供物业服务合同约定以外的服务项目，其费用由双方另行约定。四、物业服务收费的计费方式（一）包干制1.物业服务费用实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。2.物业服务企业按照合同约定的收费标准向业主收取物业服务费用，自负盈亏。无论实际成本支出多少，业主按照合同约定的标准支付费用。（二）酬金制1.物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。2.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，定期向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。3.业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。4.物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提比例通过物业服务合同约定。五、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取主体物业服务收费由物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主收取。（二）缴纳方式业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式缴纳物业服务费用。业主可以通过银行转账、现金缴纳、电子支付等方式缴纳物业服务费用。（三）欠费处理1.业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。3.经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。六、物业服务收费的调整（一）政府指导价的调整1.政府价格主管部门应当根据本地区经济社会发展水平、物业服务成本变动情况等因素，适时调整普通住宅前期物业服务收费的基准价及其浮动幅度。2.调整普通住宅前期物业服务收费标准，应当遵循法定程序，征求业主、物业服务企业、行业协会等方面的意见，并进行成本监审。（二）市场调节价的调整1.实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业与业主可以在物业服务合同中约定物业服务收费标准的调整方式和调整周期。2.物业服务企业需要调整物业服务收费标准的，应当提前在物业管理区域内显著位置公示拟调整的内容和理由，并征求业主意见。3.经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务企业可以调整物业服务收费标准。调整后的物业服务收费标准应当在物业管理区域内显著位置公示，并告知相关部门。七、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门的职责1.负责本地区物业服务收费的监督管理工作，制定物业服务收费政策，规范物业服务收费行为。2.对物业服务企业的收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。3.受理业主、业主委员会、物业服务企业对物业服务收费的投诉和举报，及时处理价格纠纷。（二）房地产行政主管部门的职责1.负责本地区物业服务行业的监督管理工作，指导、监督物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.会同价格主管部门制定物业服务等级标准，规范物业服务市场秩序。3.协助价格主管部门做好物业服务收费的监督管理工作，对物业服务企业的服务质量进行考核评价。（三）业主、业主委员会的监督1.业主有权对物业服务企业的服务质量和收费情况进行监督，提出意见和建议。2.业主委员会应当监督物业服务企业履行物业服务合同，定期检查物业服务企业的服务质量和收费情况，并向业主大会报告。3.业主、业主委员会发现物业服务企业有违反物业服务合同约定或者法律法规规定的收费行为，可以向价格主管部门、房地产行政主管部门投诉、举报。八、法律责任（一）物业服务企业的法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门责令改正，并处以罚款：（1）不按照规定实行明码标价的；（2）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗业主与其进行交易的；（3）擅自提高收费标准或者增加收费项目的；（4）不按照规定公布物业服务资金年度预决算或者物业服务资金的收支情况的；（5）其他价格违法行为。2.物业服务企业违反物业服务合同约定，服务质量达不到约定标准，给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（二）业主的法律责任业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，应当承担违约责任。物业服务企业可以通过法律途径追讨欠费，并要求业主承担相应的违约金。（三）其他法律