养老地产浅析77P

养老地产浅析2013.12一、前言二、养老地产的背景三、养老地产发展研究四、养老地产开发模式五、国内外养老地产案例研究目录六、养老地产经营模式分析养老地产包括：居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施，同时集餐饮、娱乐、养生、保健于一体。开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式：住宅、效劳、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合，这种复合地产工程的利润来源不止是住宅产品销售，还来源于完善的配套效劳带来的增值效应。前言养老地产的概念养老地产与一般住宅地产的差异性：——它是“针对老年人提供的住宅产品〞；产品设计消费群的专一性的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅〞、“乐龄住宅〞、“关心住宅〞。前言养老地产的概念一、前言二、养老地产的背景三、养老地产发展研究四、养老地产开发模式五、国内外养老地产案例研究目录六、养老地产经营模式分析国内老龄化现状：中国已经进入“老龄化社会〞其从进入老龄化到深度老龄化的周期远短于全球其他国家。养老地产的背景社会背景----中国跑步进入老龄社会资料来源：2021年联合国经济和社会开展部2021年世界人口展望我国老年人口的绝对数量大我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。高龄化趋势显著随着我国经济持续开展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“空巢〞老人〔即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人〕迅速增加关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂〞式的传统家庭越来越少，“四二一〞的人口结构〔一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩〕愈加明显。随着城市化的开展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例到达8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。养老地产的背景社会背景----中国人口老龄化特点从2021年到2021年全国60岁以上老年人人口比重将13.3%增加到16.4%；到2050年，中国60岁及以上的老年人口将到达4.3亿左右，约占当时人口的1/3。资料来源：中国1-5次人口普查资料2000年10%5%0%5%10%

85+80-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-4940-4435-3930-3425-2920-2415-1910-14

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0-4男女2005年10%5%0%5%10%95-9990-9485-8980-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-4940-4435-3930-3425-2920-2415-1910-14

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0-4男女2050年〔预测〕10%5%0%5%10%95-9990-9485-8980-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-4940-4435-3930-3425-2920-2415-1910-14

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0-4男女养老地产的背景社会背景----到2050年，中国老龄化峰值美国普查局国际工程中心国际数据库预测数据十七大?报告?民政部?鼓励和引导民间资本进入养老效劳领域的实施意见?养老地产的背景政策背景全国老龄委联合民政部等国家十部委发文?关于全面推进居家养老效劳工作的意见?中国社科院发布?中国老龄事业开展报告?蓝皮书老龄蓝皮书?中国老龄事业开展报告〔2021〕?指出：中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的；由于人口的现代化进程，“未富先老龄化老〞和“未备先老〞的特征日益凸显，加强开展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待；国家投入31亿元用于社会养老效劳体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门参加投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄效劳根底设施建设快速开展。养老地产的背景政策背景养老地产的背景政策背景养老观念老年人日渐注重提高自己的生活质量和健康水平，希望在有生之年享受生活的乐趣。各种原因导致大局部老人成为“空巢家庭〞的现实和传统居家养老观念的转变，增强了老人外出旅游的欲望，旅游养老、异地养老逐渐成为老年人提高生活质量的重要方式。养老地产的背景养老观念综述1.目前国内老龄化问题突出，养老地产空间巨大，需求集中；综上所述，根据“多重背景〞、“老年观念〞调查可以看出：一、前言二、养老地产的背景三、养老地产发展研究四、养老地产开发模式五、国内外养老地产案例研究目录六、养老地产经营模式分析欧美国家从最初的社会机构养老开展到家庭社区养老；亚洲养老以家庭同住或邻近居住模式为主。养老地产的发展国外养老地产发展研究兴旺国家老年住宅的研究背景建立在“先富后老〞根底上的养老模式特点：兴旺的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发缘由——在人口老龄化下，兴旺国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡……设计导向：系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已经成为养老模式开展的新趋势。老年公寓：主要面对健康老人和介护老人，一般有居家效劳式公寓、护理式托老公寓和适合留鸟型老人居住的酒店式度假公寓。所有物业均以每月计费方式使用，只租不售。福利院模式

养老社区模式

老年公寓模式敬老院模式•社会福利院：主要面向城镇“三无〞老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、抚养人，或其法定赡养人、抚养人确无赡养、抚养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗效劳。社会福利院的主要资金来源为政府补助。敬老院：主要针对城镇的给类有一定经济能力的老年人。敬老院分公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，自负盈亏。•

养老社区：养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老，公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。养老地产的发展国内养老地产发展模式养老地产的发展国外养老地产发展阶段第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓老龄化初期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善形成条件运营主体社会保障第三阶段老年社区“普通化”及“社区化”西方兴旺国家老年从“传统养老院〞到“老年公寓〞由老龄化初期的政府运营至老龄化中期政府与开发商共同开发；第三阶段在前阶段开展模式的根底上更加完善。第一阶段：“养老院〞初期规划设计配套不完善，无法满足老年人行为、心理需求；第二阶段：“老年公寓〞根底效劳设施等配套逐渐完善，但还不够丰富；第三阶段：“社区化〞充分表达其人性化设计理念和区别对待的关心模式，普通化和社区化开展成为新的热点。养老地产的发展国内养老地产发展机遇数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告全国老龄人口统计表机会一：老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加。基于养老环境的大背景，以及新的养老模式发展的新趋势。养老地产面对着巨大的发展机遇养老地产的发展国内养老地产发展机遇随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会突显随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。受惠于改革开放，如今老年人的收入和储蓄已有显著增加。根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。当前，我国的新型福利模式正处于由福利型向产业型过渡阶段中。到2010年我国仅离退休人员可用于购买住宅的资金总额就突破8000亿元，而到了2020及2030年，估计这个金额分别可达2.8万亿元及7.3万亿元，可见国内老年住宅的市场需求十分强劲，市场发展潜力巨大。机会二:老年消费者收入提高，消费能力增强养老地产的发展国内养老地产发展机遇时机三:国内养老地产的开发供给量缺乏福利性养老地产供给缺乏，2021年，居住在福利性质的养老机构人数缺乏高龄人口总数的0.58%。赢利性养老地产供给缺乏:国内开发的养老地产较少，做得成功的少。养老地产的发展国内养老地产发展机遇综述国内养老旅游地产前景一、前言二、养老地产的背景三、养老地产发展研究四、养老地产开发模式五、国内外养老地产案例研究目录六、养老地产经营模式分析居住环境、生活方式模式针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租养老地产的开发模式国外主流养老地产开发模式类别模式第一类：与社区共同建设专门建设综合型养老社区新建大型社区的同时开发养老组团普通社区中配建各类养老产品成熟社区周边插建多功能老年服务设施第二类：与相关设施并设与医疗机构结合，就近设置养老设施养老设施与幼儿园并设与教育设施结合，建设养老公寓第三类：与旅游或商业地产结合在旅游风景区中开发养老居住产品与商业地产结合，开发老年公寓第四类：与国际品牌接轨引入外资，建世界型连锁老年设施与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式第五类：以其他方式转型与保险业结合，利用险资投资养老地产与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产利用自身独特资源转型开发养老地产将旧的国有资产盘活，改造为老年设施养老地产的开发模式国内养老地产整体开发模式养老地产的开发模式国内养老地产开发遇到的问题化整为零，在普通社区内设立适当比例的老年组团和适老住宅，促进代际之间的互助互惠。选择有一定城市配套及交通条件的地区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。年龄隔离

老年人与其他年龄群体一起居住的全龄社区，保持了老人原有的生活方式和独立性；延续业

已形成的邻里关系和情感环境；保持老人与各种年龄群体的交往和生活。建筑规模工程选址养老地产的开发模式国内养老地产问题的解决策略养老地产的开发模式国内外养老地产研究小结对中国养老地产开发的启示：把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的开展趋势。日本的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。一、留鸟式养老模式留鸟式养老是中国开展较早的异地养老模式：主要有海南岛的冬季养老基地；北方滨海地区的夏季避暑养老基地；在成都、武汉等城市周边风景秀丽的地方也有所分布。还出现了连锁开展和养老机构之间的合作置换等模式优化，使老人有时机进行异地旅游、疗养；客户构成：健康且具有一定经济实力的老年人为主，优点是环境优美、灵活性强，缺点是季节性强、便利性缺乏。养老地产的开发模式“养老旅游类地产”开发模式二、居家式养老模式以养老和地产结合的居家式养老模式以养老住宅、养老别墅等地产大盘的形式出现，以北京、上海、深圳等一线城市周边居多，但大局部仍停留在概念层面，均只是“养老住宅的提供者〞，还没有成为“养老效劳的供给者〞。养老地产的开发模式“养老旅游类地产”开发模式养老地产的开发模式“养老旅游类地产”开发模式养老地产的开发模式“养老旅游类地产”开发模式五、农家休闲养老模式农家休闲养老是一种留鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老工程，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。该模式能够提高农民收入、促进城乡协调开展，但效劳水平和配套设施有待提高。五种模式在产品特色、目标群体、盈利模式上有所差异、各有所长。前两种目前较为普遍，竞争较为剧烈，后三种那么刚刚起步，未来开展潜力很大。养老地产的开发模式“养老旅游类地产”开发模式养老地产的开发模式“养老旅游地产”的开发策略建议1.专业化与综合化的结合专业化是指：小到养老公寓大到养老旅游度假社区的功能规划与工程设置，小到卫生间、马桶、淋浴、呼唤设施、室内颜色等细节的无障碍设计，无不深入考虑老年人的生理特点、生活需求和心理感受，为老年人提供身心照料。综合化是指：养老旅游度假社区可以因地制宜的和滨海度假、健康旅游、温泉旅游、旅游小镇等有机结合，既能够扩大市场目标群体，开展多元化经营，躲避市场风险，又能够让旅游度假的老人能够和年轻人保持接触，保持身心健康。根据区位交通、开展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式：养老地产的开发模式“养老旅游地产”的开发策略建议根据区位交通、开展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式：养老地产的开发模式“养老旅游地产”的开发策略建议根据区位交通、开展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式：养老地产的开发模式“养老旅游地产”的开发策略建议4.自主经营与合作经营的结合建议在一些医疗、康复等专业性强的领域，引入相关专业结构经营；对养护型的社区效劳、老年商业与休闲娱乐效劳，那么可以根据企业能力和战略灵活采取自主经营或与专业的养老机构合作的模式。根据区位交通、开展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式：一、前言二、养老地产的背景三、养老地产发展研究四、养老地产开发模式五、国内外养老地产案例研究目录六、养老地产经营模式分析国内案例1.九如城（宜兴）九如城〔宜兴〕国内案例1.九如城（宜兴）养老居住养老设施养老效劳建筑类型•康复护理中心•集中养老公寓〔主要面向健康老人〕•家庭式养生住宅〔老人可和子孙在一起生活居住〕••••••康复护理研究培训医疗培训运营效劳数据信息中央厨房••••••••养老社区养老公寓医院食品基地购物中心酒店学校公园••••养老研究中心体检中心老年康复医院养护院工程客群：中高端老年人群国内案例1.九如城（宜兴）••和当地政府有前期良好沟通，赢得政府支持；首次提出“养老综合体〞模式••••适老化设计，在住宅设计上全部采用适合老年人生活的设计和设备；整合运营资源：BOBATH康复医院〔韩国〕SEVERANCE体检中心〔韩国〕打造效劳链的上游： 在建600亩的“CSA农场〞，按需生产各类有机食品，供给给中央厨房。分期开发一期开发：2021.10.18开工, 预计2021年投入使用 养老研究中心 康复医院〔8万方〕 养老社区〔5万方〕•整合资源：通过整合运营医疗资源，提升目标客户对工程的信赖感•产品设计：独特的适老化产品设计，使普通住宅产品也能提升溢价能力。•产业链：通过上游产业的打造，一方面提升产品吸引力，一方面增加新赢利点工程启示工程要点国内案例1.九如城（宜兴）企业养老产业介绍：永泰红磡养老产业集团是一家以提高中国老人生活品质和幸福指数为使命，专注打造整个养老产业价值链的国内领先企业。聚焦城市：上海、北京、天津产业使命：提高中国老人的生活品质和幸福指数目标愿景：成为中国养老产业一线品牌核心业务：养老社区开发和资产管理业务养老社区运营和咨询业务国内案例2.永泰红磡-阳光幸福村（天津）定位：城市复合型高尔夫养老大盘工程区位：地处天津市河西区外环线、津沽二线、徽山路延长线、梨双公路内〔距离天津市中心约9公里距离〕用地面积：3560000平米〔5348亩〕建筑面积：1500000平米容积率：0.4国内案例2.永泰红磡-阳光幸福村（天津）CCRC定义：“持续照料退休社区〞+“一站式养老社区〞为老年人提供从独立生活到辅助生活、专业护理等不同阶段持续照料的养老社区，代表了一种更健康、更有力、更现代、生命更有保障的老年生活方式〔美国统计值是寿命延长8-10岁，医疗健康支出降低30%〕。社区形态：以市区中小型CCRC为主，以城郊中大型CCRC为辅。经营模式：持有经营收费模式：可返还押金+效劳费区域策略：先以上海、天津、北京三地为中心开展，然后逐步向其他经济兴旺城市辐射扩展。工程致力于打造中国式“CCRC〞国内案例2.永泰红磡-阳光幸福村（天津）养老居住养老设施养老效劳建筑类型工程客群：经济兴旺城市的中高收入老人群体••••••独立生活介助效劳医疗护理痴呆护理临终关心••••住宅医疗机构幼儿园活动中心 • • •低层，小高层〔大中• 小户型〕失智老人护理中心幼儿园护理之家大面积绿地、景观、种植园〔外环绿化带〕国内案例2.永泰红磡-阳光幸福村（天津）•2021年2月份启动，2021年8月份失智老人护理中心启用，配有怀旧疗法、音乐疗法、农艺、园林和宠物疗法等多种先进康复疗法，为失能老人家庭分担忧愁，缓解老人失智恶化程度。•••建设一家“护理之家〞医院。可提供预防、医疗、护理和康复等多种医疗效劳，配有经验丰富的老年专科医生。整合资源，与三甲医院“链接〞，并且“阳光幸福村〞负责为重病老人垫付医疗费；战略规划养老产业，打造中国式CCRC社区。借助开发商自有养老产业资源、社区医疗配套规划、适老化设计产品以及大型居住区自身配套，为老年人提供预防、医疗、护理、康复、休闲、娱乐等多种医疗及生活效劳。•CCRC：持续照料退休社区，可实现一站式养老•整合资源：通过整合医疗物业资源，提升运营能力工程启示工程要点国内案例2.永泰红磡-阳光幸福村（天津）国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）工程背景：香树湾国际养老地产工程通过与当地政府合作，与上海浦东医院建立紧急绿色通道与医保接口，由国际知名的养老品牌培训效劳团队运营，可全面满足老人医务保健、家政效劳、健康餐饮、休闲娱乐、健身养生等各类需求。环抱在大型绿地城市氧吧、高端别墅区中的生态养老社区横滨太阳城国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）工程位置：位于上海市近郊，入口直通迪斯尼南大门；距轨交16号线站仅约1公里，车程10分钟到迪斯尼，20分钟到浦东国际机场，40分钟到市中心。国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）工程规模：•占地面积：约100亩•建筑面积：约11万平方米•总户数：规划有300个福利性养老床位与532套老年公寓•户型面积：60平2房和108平3房国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）营收模式：香树湾国际养老社区目前整个社区已全部结构封顶，预计将于2021年正式开园。采用会员制的运营模式，会籍可转让、可继承，首批创始会员更将获得多项礼遇。入住老人特点：•高收入老人为主•局部中低收入老人•多数有国外生活背景•入住费用根本为自己承担工程软硬件配置：•美国知名企业魅力花园携带其在养老方面的国际标准和先进理念进入中国，旨在满足中国老年人在他们各年龄段的需求。•社区里将配备医务保健中心、专业食堂、恒温泳池、健身馆等，满足老年人在医务保健、家政效劳、健康餐饮等方面的需求。香树湾特别设计了局部户型，能让子女与父母共同入住。国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）社区颐养中心医疗效劳:本工程内设置颐养中心，以先进的设备与专业人员消除后顾之忧；开通与上海市浦东医院的“绿色通道〞,当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）养老居住养老设施养老效劳建筑类型工程客群：经济兴旺城市的中高收入老人群体•• 低层，高层〔两居和三居〕•••独立生活介助效劳医疗护理••••养老公寓颐养中心生活中心活动中心•••••颐养中心生活效劳中心营养食堂医务室皇家园林国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）、家政效劳、健康餐饮、休闲娱乐、健身养生等各类需求。，让他们可以拥有自己独立的居家养老空间。 员制的运营模式，会籍可转让、可继承。•国际知名的养老品牌培训效劳团队，可全面满足老人医务保健•产品设计：居家式的定位，打造兼顾四代 的养护、养老、养生、养乐天地。•老年公寓那么面向中高收入人群，按老年人居住习惯进行精装修•功能设计：社区化的功能互补，为老年人

解决在他们各年龄段的需求。•上海浦东医院建立紧急绿色通道与医保接口。 工程启示•会员制运营：香树湾国际养老社区采用会工程要点 •养老院将采用家居式的装修风格，全部安装了适合老年人生活 的地暖系统和智能化保障系统。国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）国外案例1.美国太阳城年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构社区现状人口构成

：老年人口占绝对多数美国太阳城中心美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟老年社区之一美国太阳城中心整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂物业类型为老年人量身定做：“太阳城中心〞〔独栋别墅〕“国王之殿〞〔联体别墅〕“湖中之塔〞〔辅助照料式住宅和家庭护理机构〕“庭院〞“阿斯顿花园〞〔出租的独立居住公寓〕“自由广场〞〔辅助照料式住宅和家庭护理机构〕国外案例1.美国太阳城国外案例1.美国太阳城美国太阳城中心成功因素分析国外案例1.美国太阳城美国太阳城中心成功因素分析规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间间导向设计，身心健康相关的社区设施国外案例1.美国太阳城美国太阳城中心成功因素分析草地保龄球室内游泳池高尔夫球场健身室多彩的体育运动——会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事国外案例1.美国太阳城超过200种各类俱乐部和组织美国太阳城中心成功因素分析艺术室木工工坊瓷器收藏俱乐部活动交流中心国外案例1.美国太阳城各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。桌球室游泳池图书室手工制作中心美国太阳城中心成功因素分析为老人设置专业、完善的配套设施工程位置•位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。•周边为成熟居住区边缘，即独立又融合地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市横滨太阳城国外案例2.日本横滨太阳城工程规模占地面积：84350㎡建筑面积：56012㎡总户数：601户〔其中自理型480户，介护型121户〕自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型平均面积为61.6㎡；介护型住宅单元的平均户型平均面积为22.9㎡公共空间面积：公共空间比例占到工程总面积的38%，高比例的公共空间配置是工程一大特点。国外案例2.日本横滨太阳城管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/两人餐饮费66,150日元（5,292元）/月/人营收模式〔括号内数字为人民币〕一次性入住金：根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等〔240~784万〕，其中4,900万日元〔392万〕的比例最多两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元〔80万〕/居室。一次性入住费用15年内可退还局部。计算公式为：入住费用*0.85*〔〔180月-入住月〕/180〕，入住满15年后一次性入住费用不再退还。•月金：额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。老人入住后可直至终老。国外案例2.日本横滨太阳城效劳人员配置•介护老人效劳：1.5(老人)：1〔效劳人员〕医疗配置•工程内设置提供日常健康管理诊察的就诊室；•当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。经营状况•自理型住宅单元的入住率为61.7%•介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点•高收入老人•多数有国外生活背景•入住费用根本为自己承担国外案例2.日本横滨太阳城•高星级酒店的装修风格；•良好的室内外景观视野室内设计国外案例2.日本横滨太阳城工程要点 •依靠强大的股东背景，工程开发资金、设备提供、酒店式运营 管理等均有股东提供，降低开发本钱，分摊开发风险。 •选址：选址近郊，以较低价格获得土地。 •高规格的酒店式装修是工程最大卖点及亮点。 •高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减 少居室内留置时间。 •充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上表达个性化 和精致性。国外案例2.日本横滨太阳城一、前言二、养老地产的背景三、养老地产发展研究四、养老地产开发模式五、国内外养老地产案例研究目录六、养老地产经营模式分析经营模式国外养老地产赢利模式分析美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如下图，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成局部，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000人×140美元/人=224万美元高尔夫球会费〔按1/3居民入会计〕：6000人×1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美