临海物业收费管理办法

临海物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强临海物业管理区域内物业收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《浙江省物业服务收费管理实施办法》等相关法律法规及行业标准，结合临海市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于临海市行政区域内依法成立的物业服务企业，以及使用物业的业主和物业使用人。（三）基本原则1.合理补偿原则：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，体现物业服务的价值。2.质价相符原则：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，物业服务企业应当按照合同约定提供质价相符的服务。3.公开透明原则：物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，接受业主监督。二、收费标准（一）政府指导价1.普通住宅物业服务收费实行政府指导价。政府指导价的基准价及其浮动幅度，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素制定，并向社会公布。2.物业服务等级标准分为一级、二级、三级、四级，具体标准按照《临海市物业服务等级标准》执行。各等级物业服务对应的基准价及浮动幅度如下：一级物业服务：基准价为[X]元/平方米·月，浮动幅度为上下[X]%。二级物业服务：基准价为[X]元/平方米·月，浮动幅度为上下[X]%。三级物业服务：基准价为[X]元/平方米·月，浮动幅度为上下[X]%。四级物业服务：基准价为[X]元/平方米·月，浮动幅度为上下[X]%。3.物业服务企业应当按照政府指导价规定的收费标准，与业主在物业服务合同中约定具体的收费标准。（二）市场调节价1.非普通住宅、别墅、商业物业及其他物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，接受业主监督。三、收费方式（一）包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期公布物业服务费用的收支情况。（二）酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会可以按照物业服务合同约定，对物业服务企业的服务质量、服务费用收支情况进行审计。四、计费起始与终止（一）计费起始1.新建物业交付使用前，物业服务费用由建设单位承担。建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业交付时物业服务费用的承担方式。2.新建物业交付使用时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房及相关资料，并协助物业服务企业做好物业承接查验工作。物业承接查验合格后，物业服务费用由业主承担。（二）计费终止1.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。3.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。业主委员会应当与新选聘的物业服务企业做好交接工作。物业服务企业应当在物业服务合同终止后，按照规定办理退出手续，并在[X]日内将预收的物业服务费用及其他有关费用退还给业主或者业主大会。五、费用构成（一）物业服务成本物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。（二）法定税费法定税费是指物业服务企业按照国家税收法律法规规定应当缴纳的税费。（三）利润利润是指物业服务企业在履行物业服务合同过程中所获得的经营收益。实行包干制的，利润包含在物业服务费用中；实行酬金制的，利润按照物业服务合同约定的比例或者数额从预收的物业服务资金中提取。六、费用调整（一）调整条件1.物业服务企业根据物业服务成本变动情况及业主承受能力等因素，可以向业主委员会提出物业服务费用调整方案。2.物业服务合同约定的服务标准提高、服务项目增加或者物业服务成本上升等原因确需调整物业服务费用的，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务成本变动情况及调整理由，并召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整。（二）调整程序1.物业服务企业提出物业服务费用调整方案，应当包括调整理由、调整幅度、调整后的收费标准等内容。2.业主委员会应当在收到物业服务企业的调整方案后[X]日内，将调整方案在物业管理区域内显著位置公示，并书面征求业主意见。3.业主委员会应当在公示期满后[X]日内，组织召开业主大会，对物业服务费用调整方案进行表决。业主大会应当采用无记名投票的方式进行表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，方可通过调整方案。4.业主大会通过物业服务费用调整方案后，业主委员会应当将调整结果在物业管理区域内显著位置公示，并书面告知物业服务企业。物业服务企业应当按照调整后的收费标准收取物业服务费用。七、代收代缴费用（一）代收代缴项目物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托，代收有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。（二）费用结算1.物业服务企业应当按照与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位签订的委托代收协议，定期与相关单位进行费用结算。2.物业服务企业应当将代收的费用及时足额转交给相关单位，不得截留、挪用。相关单位应当按照规定向业主开具发票。3.业主应当按照规定及时足额交纳代收代缴费用。业主逾期不交纳代收代缴费用的，物业服务企业应当协助相关单位催交，并按照物业服务合同的约定承担相应责任。八、价格管理与监督（一）价格管理1.市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。2.物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，明码标价，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。3.物业服务企业不得擅自提高收费标准或者增加收费项目，不得重复收费。物业服务企业违反价格法律法规的，由价格主管部门依法予以查处。（二）监督检查1.市房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督检查，定期对物业服务企业的服务质量进行考核评价，并向社会公布考核评价结果。2.业主委员会应当对物业服务企业的服务质量和收费情况进行监督，发现问题及时与物业服务企业沟通，并向市房地产行政主管部门和价格主管部门报告。3.业主、物业使用人对物业服务企业的服务质量和收费情况有异议的，可以向业主委员会或者市房地产行政主管部门、价格主管部门投诉、举报。市房地产行政主管部门和价格主管部门应当及时受理，并依法进行处理。九、争议处理（一）协商解决业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，应当首先通过协商解决。双方可以自行协商，也可以在业主委员会的主持下进行协商。协商达成一致的，应当签订书面协议。（二）调解解决协商不成的，业主可以向业主委员会申请调解，也可以向市房地产行政主管部门或者其他相关部门申请调解。调解应当遵循自愿、合法、公正的原则，促成双方达成调解协议。