广州番禺区钟二村商业项目定位及产品发展建议

广州番禺区钟二村商业工程定位及产品开展建议工程及区域开展分析1、钟村简介工程周边人口约53万人，其中目前常住人口:约47万人，外来人口:3万人。工程周边现有商业中心主要分布钟灵路、毓秀路、人民路和解放路之间的六条大街内，核心街区为钟灵北路。现有商业业态是经过多年市场积累形成，主要是满足普通百姓及外来人员日常生活所需为主，经营业态主要以服装、通讯、鞋帽、美容、日用百货零售业、餐饮业及集贸市场为主，档次较低。大品牌商家数量较少；本区域中档次最高在钟灵路上，分布华嘉达星级酒店、普琳商务酒店、天汇百货、肯德基、麦当劳及局部品牌服装品牌。由于商业档次较低，满足不了周边多个大型中高档社区居民的较高层次需求，造成此局部群体被迫分流到番禺中心城区及或广州消费，较不便利。2、周边商业概况3、南站新城规划今年1月30日，广州南站正式建成启用。目前，广州南站周边地区规划蓝图已现，规划范围面积约310.8平方公里，其中广州境内167.5平方公里，佛山境内143.3平方公里。覆盖了番禺区的大石街道、钟村街道、石壁街道和沙湾镇，南海区桂城街道三山林岳片区，顺德区的陈村镇和北滘镇。以南站为核心的新城区将在广佛都市圈的南部强势崛起，成为广佛同城化的又一热点板块。根据2021年11月9日公布的?广州南站地区城市设计?方案，对南站地区的开展做出了明确的定位：南站地区规划定位：华南地区综合客运交通枢纽；以商务、商贸为主导功能的现代效劳业集聚区。华南地区综合客运交通枢纽功能广佛深度融合的重点地区广州南部公共中心南站地区规划的六大特色：〔一〕交通规划特色：构建具有国际水准的华南客运交通枢纽。〔二〕产业功能特色：引领地区产业升级，形成现代效劳业集聚区。〔三〕空间形态特色：“超级TOD〞模式与地下综合开发。〔四〕生态保护特色：建设“广佛共建城市滨水公园〞。〔五〕历史与环境保护特色：明确历史保护范围，打造岭南水乡风格的城市风貌。〔六〕村庄改造特色：“城中村〞改造更加重视规划的可实施性。根据上述?广州南站地区城市设计?方案说明，广州南站将成为中国六大铁路客运枢纽之一，而36.1平方公里的南站地区将成为广州继老城区、珠江新城之后的第三增长极，建成以商务、商贸为主导功能的现代效劳业集聚区，该地区再增加35万人。战略规划文本中，同时已将新南站—汉溪长隆地区定位为城市次级公共中心，依托交通枢纽，培育辐射珠三角的商务商贸中心，加强交通根底和公共效劳设施建设，建设生态型现代化新住区。南站地区城市规划图4、小结定位功能建议工程开展功能定位工程的开展定位，必需从区域商圈现状、消费群体需求分析及区域未来开展前景三个方面进行综合考量，才能制定出适应性的占位策略。同时，应以冷静的辩证性开展思路，制定工程的未来开展目标。因素现状需求关键词发展功能定位商圈现状钟村商业区经多年发展已近成熟，并在周边客群中形成了一定的知名度和惯性消费路径。整体档次较低，品牌及服务功能需要升级。品牌升级区域型升级版一站式休闲购物中心消费群体人口众多，但层次参差，消费习惯需要加入改变和引导。一站式综合型的购物、休闲、娱乐、餐饮需求。功能升级区域发展南站新城居住主城区，城市次级公共中心。中高档开放型、休闲型的居民及商务服务功能。硬件升级定位释义：区域型：从本案所处的位置及周边商业、交通情况，以及南站新城未来开展规划来看，我们应该清晰地认识到，本案并不具备开展成为针对整个番禺区、或者未来南站新城商业中心的地位。本案的定位不能盲目走高，太高那么不能落地。所以，建议本案的开展定位应以满足周边2公里范围内消费的区域型商业中心为定位。升级版：是指本案的商业功能、商家品牌及建筑硬件档次、休闲环境必需相对现有商业有一个质的提升，才有可能改变周边消费群体对本区域低层次商业的认识，重塑消费者的信心，并改变他们外流消费的习惯。一站式：是指工程应该打造成具体中高档次时尚购物、聚会餐饮、家庭休闲娱乐及文化享受追求的综合型商城，才有可能留住周边的人群在此消费。并通过连带消费的方式，带动整个商业中心经营的兴旺。休闲购物：是对本案的软硬件提出的要求。具体来讲，从软件上是指选择商家的经营商品种类及效劳内容，应该是以休闲产品及效劳为主；硬件上是指在工程建筑规划及装饰设计上，强调休闲型、高雅型的现代化商城设计理念。区域型升级版一站式休闲购物中心链接：区域型购物中心区域型购物中心，指将商业工程的目标消费群锁定在一定范围内，并根据本区域内商业环境及消费者的特点而打造的购物中心，旨在成为区域范围内的商业龙头。在多种购物中心类型中，从目前以及未来一段时期开展看，对消费影响更为深刻的将是区域型购物中心。区域型购物中心可以根据特定效劳和辐射区域的消费特点，更加有效地进行品牌组合，有效地展示该区域生活的全景。区域型购物中心的特点：建筑物的表现形式：多楼层,4层左右，以有效使用土地。建筑面积：5-8万平方米区域型购物中心。动线设计：客流动线全线浏览，少商业冷区。功能定位与商业规划：满足区域的全客层、全年龄层生活体验。以家庭式消费为主导的业态业种组合，连带的效劳配套设施。交通方便：公路系统+交通路线相连接本工程是符合区域型购物中心要求区域型购物中心的开展优势消费群体定位及需求分析工程位置以工程为圆心，2公里核心效劳半径类别身份消费需求分析钟村、诜敦村、谢村人群村民、工厂企业主、生意人生活购物需求、时尚购物需求、商务接待需求、休闲娱乐需求、聚会餐饮需求大型社区人群企业白领、政府公务员、自由职业者生活购物需求、时尚购物需求、家庭休闲娱乐需求、聚会餐饮需求、文化娱乐需求、儿女教育需求南站过往商务人群生意人、企业人群休闲娱乐需求、物色购物需求、餐饮需求业态定位建议根据工程开展功能定位及消费人群的需求分析，建设本工程的业态组合及分层业态规划如下〔暂按四层，总建筑面积约50000平方米进行规划〕：层数整体业态细分业态四层娱乐天地连锁影院、量版KTV三层童装餐饮童装、婴儿用品、玩具、小型儿童玩乐项目、大型中餐酒楼超市百货主力店二层男女服饰男女休闲服装、精品一层时尚精品高档烟酒、眼镜、IT通讯、钟表、皮具、运动用品、眼镜、休闲咖啡等整体业态面积比例--购物：娱乐：餐饮=60：24：16电影院参考经营业态参考-(时尚服饰)经营业态参考-(休闲服装)经营业态参考-(运动)经营业态参考-(儿童乐园)经营业态参考-(中式餐饮)产品开展建议1、外立面设计建议：■商业建筑的外立面设计宜以现代风格为主。在保证整体造型端重大方的根底之上，可局部采用钢结构及玻璃材质与工艺。同时，应注意外立面广告位及展示厨窗位的设置与设计，以及夜间的霓虹灯光等效果。在保证主体结构外轮廓方正实用的以及计容面积的要求之后，可通过外立面结构物等的重塑，到达外立面生动立体的二次设计效果。建筑外立面参考图2、入口广场设计建议：本工程的入口广场设置需求主要是针对来自于钟汉路的人车流起到缓冲和快速疏导的功能。在设计上主要考虑通行的便利性和人车分流的引导。而不是适宜进行户外大型商业活动的场所。入口广场案例主入口参考3、户外商业广场及休闲长廊设计建议：本工程的户外商业广场和休闲长廊的设置主要起人流的聚集及吸引作用。所以在功能上应考虑日后经营过程中可举办大型户外商业活动的用途。同时，融入一些主题景观和绿化设计的内容，有助于提升整体的档次和趣味性。整个商业综合体的户外景观设计主题以海洋主题的设计思路，通过小型海洋生物标本、雕塑、色彩、灯光，音乐，水景、等多种素材、形成似梦似真，动感浪漫的海洋主题空间。地面广场砖采用专门定制的印有波浪纹的地砖，形成一种海面波浪汹涌的感觉，雕塑鱼群就在这海面上跳跃欢腾。地面上不规划的分布有蓝色光源的地灯，在夜间形成繁星点点的效果，给人一种海面倒映星光的感觉，似梦似真，睱想浪漫。休闲长廊上设立一组海洋鱼类雕塑群，朝向商业广场方向，活泼动感，趣味横生。布置休闲坐椅和绿化花圃、种植热带树种植物。梦幻海洋主题商业景观案例参考图4、建筑标识物设置建议：为增加本案的主题性和标识效果，建议在工程主外立面局部位置设计一个标志性的构筑物〔具体位置如左图所示〕，构思主题建议配合海洋主题，可以灯塔为创意的方向。同时应考虑夜间的灯光效果。案例参考图5、观光电梯设置建议：建议在建筑外立面增加一部观光电梯，增加外立面的现代感，同时，又能满足影院及KTV等经营较晚的休闲娱乐业态的夜间交通及方便独立管理。具体位置如下图参考。6、室内中庭设计建议：中庭的作用就是一个现代购物中心商业结构的大橱窗，将各个商业功能在一个空间内展示出来。一方面引导着消费者在商场内消费和购物，另一方面又通过展示作用提高购物中心各个功能层的商业价值。建议商业体内如图位置设计直通四层的室内中庭，面积约为800-1000平方米。顶设光棚透光，形成内部中空商业庭院的形式。打破一般商业建筑内部商铺的传统商厦式设计，成为具有半户外式的商业步行街。具有自然采光、通风，既节约了运营本钱，又具有人性化的特点。案例参考案例参考案例参考7、建筑层高及柱距设计建议：根据百货、超市、餐饮、KTV等主力业态的建筑要求，遵从建筑的经济性及使用上的灵活性双重原那么，初步建议本案购物中心的各层层高如下：层数层高要求首层6米二至四层（标准层）5-5.5米根据百货、超市、餐饮、KTV、影院等主力业态的建筑要求，遵从建筑的经济性及使用上的灵活性双重原那么，初步建议本案柱网间距为：柱网间距8.4-9米说明：由于各业态各品牌关于层高及柱网要求均有细致差异，特别是影院对此有更高要求。具体可在初步设计方案之后，再参考具体主力商家要求进行微调。8、商铺间隔建议：采用大开间、短进深分隔原那么，每间铺内使用面积控制在15—20平方米左右。从控制总价，降低销售门槛的角度出发，建筑商铺分隔后的铺内使用面积应控制在15—20平方米左右，按50%的实用率计算，租赁面积约为30—40平方米/间。采用大开间，短进深的分隔原那么，增长商业展示面。开间尺寸为5—6米左右，进深3—4米。采用轻质材料间隔，并具有可自由分割组合的功能，增加抗风险能力和可持续开展前景。商铺间隔参考商铺间隔参考商铺间隔参考链接：商铺开间及进深关系一个合理的单元商铺开间应保持在4米以上，开间在4米至8米之间的商铺单元称为中型商铺。适宜的中型商铺进深保持在开间的1.5倍至2倍之间。〔大型商铺进深标准可放松到开间2倍以上〕不同开间，进深店铺顾客流线图:9、室内电梯设置建议：手扶电梯是当前高档购物中心内主要采用的现代机械化竖向交通工具。建议本案在各层均设置四台手扶电梯，分成两处位置安排。设置位置即便利人流的竖向交通疏导，又不能太过接近门口位置，以免造成人流快速分散，不利于商业价值和提升。另可考虑在室内中庭处设置两台垂直观光电梯，作为购物中心竖向交通的辅助用梯。室内垂直观光电梯参考室内手扶电梯参考室内垂直观光电梯参考10、公共通道设计建议：参考同类档次购物中心的设计经验及做适当超前的规划，建议本案的各级公共通道设置及要求如下：主通道：指购物中心内连接主入口及中庭，扶手电梯的人行通道，宽度约为8.4米。次通道：指购物中心内从主通道连接到各排商铺的人行通道，构成购物中心内的主要交通路网，宽度约为5米。支道：指各排商铺间的分隔小道，做为辅助用道，宽度约为3米。公共通道参考11、配套设施及设备设置建议：包含每层两个男女卫生间〔含残疾人厕位〕、茶水间、休息坐椅、无障碍及相关便利设