影响世界的影响力-深圳东方银座现代服务业总部大厦项目沟通方案42p

影响世界的影响力深圳中原·东方银座工程组——东方银座现代效劳业总部大厦工程沟通方案1前言非常荣幸参加东方银座集团“前海现代效劳业总部大厦〞的定位工作。前海中心，雄踞珠三角湾区核心位置，未来深圳国际化的核心原点，将成为中国金融、物流现代效劳业等新兴市场的实力象征，而本工程作为前海中心的地标性综合体，将影响着中国及世界...2影响力体系

AnalyzeSystem32021年，中国以58786亿美元的国内生产总值，超越了日本的54742亿美元。正式成为世界第二经济大国。国内经济中国经济迅猛开展，大跨步走向全球化经济转型，大力扶持开展金融、科技、创意第三产业“十二五〞规划了未来五年我国的开展方式、方向，重点。未来5年中国经济社会将发生巨大转型，中国即将吹响“全球化战略〞的号角。4深圳的国家级金融中心将扮演国家金融创新试验中心的角色，加快构建国家创新型城市，带动珠三角和全国的产业结构升级。将携手香港，担当中国的离岸金融中心，扮演人民币国际化的“试验田〞。深圳作为国家金融中心，将携手香港，建设中国金融创新中心从国家级金融中心的层面看，中国金融未来将形成“四大中心〞格局，即上海、深圳、香港、北京四个金融中心。四大金融中心城市将根据自身的特点和经济背景，形成各自的市场特色。城市定位5城市中心自东向西开展，前海——即将崛起的新中心深圳城市开展80年代罗湖90年代福田2000年南山2021年前海中心6国家战略高度，打造珠三角的曼哈顿、特区中的特区前海区域?深圳2030城市开展策略?中明确指出，“前海湾地区将成为深圳参与同香港的水平分工，争取最重要区域位置的最大资本。它将是布置泛珠三角大型效劳设施的最正确位置——这里应当是泛珠三角未来的“曼哈顿〞。“这里〔前海中心〕是深圳的未来。〞“把它规划好，建设好！〞温家宝总理来到前海考察〔〕709.6王荣率代表访港粤港合作的根底在深圳，深港合作的根底在前海前海区域8Part1.Background——市场2021年深圳写字楼共有20个新增工程供给，供给面积为93.39万㎡，比2021年略降6.31%。供给区域仍以关内商务气氛成熟区域为主，南山片区供给最多，占全市的38.41%。2021年深圳写字楼市场深圳历年写字楼供求情况〔2004--2021年〕深圳写字楼供给量行政区分布〔2021年〕全市新增供给小幅减少,南山成为主战场,新兴商务片区逐渐成型92021年深圳写字楼市场Part1.Background——市场新增供给工程列表深圳写字楼〔2021年〕片区物业名称土地用途办公面积（㎡）上市类型批售时间价格（元/㎡）南山区丽湾商务公寓商务公寓38170.5销售2010041916000智慧广场厂房95854.54销售2010070843000田厦翡翠明珠花园写字楼、商务公寓25860.85销售2010090828000向南瑞峰花园商务公寓18102.14销售2010121726000星海名城七期办公36370.59销售2010112530000福田中心西区深业泰然雪松大厦厂房41801.1销售2010031229000福田景田哈尔滨大厦商务公寓39172.68销售2010011126000福田岗厦澳新亚大厦商务公寓12757.28销售2010092533000龙岗中心区龙岗天安数码创新园厂房70649.65销售2010061111000宝安区财富港大厦办公19862.52销售2010012118000魅力时代花园商务公寓33419.17销售20101223--总计933905.56全市销售均价29480.79元/㎡续创新高，优质高档物业需求旺盛102021年深圳写字楼市场Part1.Background——市场经济转好、通胀压力及住宅新政促使写字楼市场保持增长态势1季度2季度3季度4季度全年2009（万㎡）6.1514.6315.797.6844.252010（万㎡）8.7911.4318.1815.5953.99同比42.93%-21.87%15.14%102.99%22.01%深圳写字楼季度成交量走势〔2021--2021年〕11市场趋势Part1.Background——趋势2021年写字楼供给以纯写字楼为主，全市占比为67.34%，厂房式写字楼占19.44%，商务公寓占比为13.22%。由于新政中对购置数量的限制不涉及商务公寓，这类物业在市场中的供给有上涨趋势。深圳写字楼供给物业类型分布〔2021年〕12市场趋势Part1.Background——趋势深圳未来两年新增供给持续放量，量价仍将高位运行区域项目名称发展商建筑面积(㎡)办公面积(㎡)发售情况福田荣超国际荣超地产4527232000将售深交所营运中心深圳证券交易所267000140000租赁英龙商务大厦英龙置业4527232000将售CBD国信证券大厦国信证券8000068000租赁中投国际商务中心朗日实业6167734345.65租赁花样年福年广场花样年46792约35000将售福田科技广场福田区建筑工务局287238184500租赁中航广场中航、和知太平金融大厦太平置知丰隆中心佳兆业142000约100000租售华安保险总部大厦华安财险4500035000未知投行大厦第一创业证券3500030000未知南山招商局广场招商地产10495461884未知中海油大厦中国海洋石油总公司200000196500未知花样年美年广场花样年8766173000租售航天国际中心航天科技150000120000租赁软件大厦深圳市建筑工务署6253550000租赁田厦国际中心田厦188105123521未知香江日航广场香江置业23204568000未知罗湖京基金融中心京基集团584642205000租赁宝安龙光世纪大厦龙光地产8000043770租赁龙岗美地亚大厦东都实业27543.1418529.75未知民生东都德丰大厦东都实业5209222313.5未知盐田耀都大厦耀都房地产2965025202.5未知总计：约1914707.75深圳写字楼供给工程列表〔2021--2021年〕13市场趋势Part1.Background——趋势写字楼租赁趋势渐显，未来半数以上写字楼均只租不售片区物业名称土地用途办公面积（㎡）上市类型批售时间价格（元/㎡）南山松日发展大厦办公38867.47租赁20100490濠盛商务中心办公17520租赁20100570科技园金融基地办公58000租赁20100980茂业时代广场商业30000租赁201007100福田中心区卓越世纪中心1号楼商业性办公用地197586.6租赁201007200龙岗中心城正中时代大厦办公36173.05租售2010092060罗湖区京基100办公170000租赁20101208--鸿隆世纪广场办公68490.7租售201008租：130售：29000宝安七星商业广场商业22833.32租赁20101150总计933905.56随着深圳“总部经济〞的深入开展，以及开发商通过运营写字楼以获得稳定现金流和收益的意识增强，写字楼租赁趋势渐显，回购的现象也时有发生，2021年纯租赁型的写字楼占总量的49.87%，全市一半写字楼物业只租不售。深圳写字楼新增供给工程列表〔2021年〕深圳写字楼供给物业上市类型分布〔2021年〕14产业开展趋势Part1.Background——趋势15产业开展趋势Part1.Background——趋势新兴区域崛起及城区改造升级大力推动写字楼高端化、多元化2021年高档物业成交面积达25.84万㎡，占总量的58.40%，以纯写字楼及局部核心区域的商务公寓为主深圳写字楼成交档次分布〔2021年〕随着写字楼市场的不断开展，物业向高端靠拢的特点越趋明显，福田、南山等商务成熟区域将成为高端写字楼成交主要集中区域。16城市开展趋势Part1.Background——趋势罗湖福田前海中心前海中心作为整个珠三角的经济中心，目前一直控制住宅开发，目的就是更好的保持前海中心区在未来作为商务中心的地位。前海中心区的开发限制更以产业为强大基石。写字楼有集约开展的特性，区域的规划具有决定性作用，随着深圳自东向西的城市开展轨迹,未来写字楼供给将集中在以前海中心为核心辐射力的南山片区,新兴商务片区逐渐成型。第三大国际金融中心平安国际金融中心大厦深圳由“单核向多核〞开展的城市中心战略，势必带动商业地产又一次聚集17城市开展趋势Part1.Background——趋势位置：罗湖中心区交通：深南大道沿线/地铁大剧院站银行金融证券保险深圳发展银行中信城市银行建设银行工商银行农业银行人民银行商业银行联合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险商务核心驱动——103层铸造深圳东天际线功能化体系：甲级写字楼星级酒店市级商业中心地王大厦华润大厦深业中心发展银行大厦中信大厦万德大厦世界金融中心晶都酒店木棉花酒店华润酒店万德酒店中信城市广场华润万象城产业聚集：公寓住宅地王公寓名仕阁世界金融中心服务式公寓都市名苑城市天地广场18福田金融中心城市开展趋势Part1.Background——趋势平安国际金融中心大厦——福田中心地标，588米荣登中国最高水准摩天大厦位置：福田中心区交通：会展中心/地铁会展中心站根本指标：规划商业建筑面积4.7—5.9万平方米，办公、酒店建筑面积为25.59万平方米—31.96万平方米。商务模式核心功能金融保险、高科技、企业服务、博览会展外因地理位置——城市核心区/城市新区交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车产业支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区大规模，持续开发——建筑面积20万㎡以上内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、会展、公寓人文符号——区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）专业的管理团队——物业管理/经营管理120层铸造深圳中天际线19城市开展趋势Part1.Background——趋势深圳前海将成为继罗湖、福田第三大国际金融交流聚集地，也将成为效劳香港、珠三角、乃至国际的中心枢纽前海中心深港经济桥梁——前海作为未来第三大国际金融聚集地，推动深圳写字楼市场预期看涨，回购积极20Part1.Background——小结21影响力体系

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前海明天——18.04万平方公里中国新资本运作中心升级标志；泛亚太金融区综合交易平台及信息枢纽Part2.Value——工程理解区域碰撞与城市想象力VS前海现在——城市升级换代全面开展阶段，中高端住宅市场领占市场，商务市场仍处于起步阶段新兴中高端居住区传统核心居住区新兴商务中心新一轮构建的城市升级及产业换代战略中，前海引领着城市开展、产业集聚、地域文化聚焦的全球最具影响力奇迹23Part2.Value——工程理解区域扩张力与空间维度依托国家级中心开展战略，前海中心作为全球瞩目的国际都会中心新坐标。重握国际交通体系，立体式全球互动源流。前海中心聚集航空、港口、高速、高铁、城际轨道、地铁〔1、2、5号线〕、公交等网络，驰骋亚太经济往来，共享“粤港澳〞半小时中央经济、生活圈。深圳前海——泛亚太经济核心动脉，执掌海、陆、空、铁世界级交通网络枢纽24Part2.Value——工程理解指标高度与精神领秀之代言320米深圳西天际地标——前海轴心势力，国际尖端领域象征它是深圳西的区域中心，是加速大前海金融中心功能集聚及释放的代表力作，更是泛亚太国际金融世界的运营集合25Part2.Value——工程理解城市集合之气度风范序号指标名称数量1《前海现代服务总部大厦》总用地面积11145.6㎡容积率16.18总建筑面积200290.6㎡2《东方银座》总建筑面积29891.4㎡22万城市综合体，位居前海CBD核心，集合国际商务气度新风范26Part2.Value——工程理解城市更新之工程开展无限度城市更新代表城市即将跨入具备全球影响力的国际都会行列都市综合体的出现，标志着城市/区域在城市化程度的质的飞跃东京上海香港现象城市GDP（亿元）城市化率“都市综合体”大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现“都市综合体”武汉310068%南京320775%成都332055％青岛370059%福州197550％………………27Part2.Value——工程理解国际品牌打响知名度中国酒店地产领跑者，城市高端产业运营效劳商东方银座集团所倡导的“修养一生高贵〞酒店地产模式，以城市高端效劳业运营商自居，致力于效劳中国高端城市客户，正代表着中国房地产开发的进程：产品、效劳高端化开展，因此，未来中国的房地产方向是地产酒店化运营，东方银座酒店将领跑中国酒店地产。匠心独具的“25K金管家物业管理模式〞，走在了全国物业管理行业的前列。28优势（Strengths）劣势（Weaknesses）地处城市发展的核心片区国际尖端产业带来的客户资源项目自身完整的综合体配套区域属于传统居住区核心，有待城市更新外部商务、商业资源有待提升周边区域档次、人流素质参差不齐机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势片区顶级产业客户的关注、增加轨道交通与道路的建设片区发展的具有吸引力凭借所处规划商务中心区的优势，充分挖掘商务感强，实用性高的产品在规划和配套上展现强烈的尖端意向，满足客户的核心代言需求利用产品、配套的打造来迎合客户的需求，捕捉产业客户，增进人气最大限度展现项目的顶级品质威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁产业升级带来的客户量及有利效应迟缓现阶段区域客户对项目的支撑有限片区形象档次提升仍有时间考验系统的走领军化的竞争路线，在规划结构、产品实用性挖掘、内部环境营造，配套实行等方面下功夫，“高度等于地标”的时代已经过时，综合产品体系才是王道做好内部资源整合和配套的打造，建立完善的项目自有体系；以人无我有，人有我优的原则在各方面超越同质化竞争的对手，力求实现国际商务尖端地标内部能力外部因素Part2.Value——SWOT分析29国际前海整体深入打造，将加快前海片区的功能成熟度，吸引高端产业人群进入，区域乃至深圳的商务环境全面升级新标杆前海区域想象力国际商务地标高度、气度城市综合体开展无限度中国高端地产品牌商务配套知名度商务核心地段便利度Part2.Value——价值体系小结“五度一力〞价值体系，力推国际尖端商务代表30影响力体系

AnalyzeSystem31前海国际金融中心战略定位：国际·顶级·地标档次定位：32纽约曼哈顿金融中心标志性建筑——帝国大厦Part3.Location——产品及功能定位参考工程一：美国帝国大厦〔EmpireStateBuilding〕美国纽约市洛克菲勒中心的一栋著名的摩天大楼，共有102层；洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市方案之一，继华尔街之后，成为纽约第二个市中心「DOWNTOWN」，区内涵括餐厅、办公大楼、服饰店、银行、邮局、书店…，甚至还有地下铁通道贯穿连结。【建设地点】：美国纽约州曼哈顿第五大道350号【占地面积】：0.8公顷【建筑面积】：204,385平方米【建筑高度】：地面离天线高度：448.7米，地面离屋顶高度：381米【建筑层数】：102层33Part3.Location——产品及功能定位参考工程二：香港国际金融中心〔EmpireStateBuilding〕【建设地点】：香港岛中环金融街8号【建筑面积】：43万6千平方米【建筑高度】：415.8米【建筑层数】：88层【电梯数】：62国际金融中心二期(国金二期)，楼高415.8米，香港第一高楼，世界第六高楼，楼面面积18万5,805平方米，设22层交易楼层，多达62部电梯。外墙均为玻璃幕墙。主要租户包括野村集团、华平〔WarburgPincus〕、瑞士UBSAG、安永会计师事务所、美国道富银行〔StateStreet〕、英国金融时报、法国巴黎银行〔BNPParibas〕、盈丰财资市场(CMCMarkets)、中国建设银行(亚洲)(已迁出)、松日控股(港交所：283)及雷曼兄弟等，开展商之一恒基兆业总部设于72至76楼；国际金融中心商场国际金融中心商场〔IFCMall〕共地上4层，占地80万平方呎〔约8万平米〕。连接机场快线香港站大堂，并将国际金融中心其余三个局部连接一起。会聚超200间国际品牌商户，包括连卡佛的新总店，city‘super超级市场，Papyrus礼品店等。香港四季酒店国际金融中心的酒店局部，由四季酒店集团管理。位于四季酒店旁的效劳式套房酒店四季汇〔FourSeasonsPlace〕，提供六星级酒店效劳。香港中环金融中心标志性建筑——国际金融中心34产品及功能定位Part3.Location——产品及功能定位APARTMENTHOTELOFFICEPARKINGSHOPPING-MALLExhibition酒店办公公寓商业休闲会展定位区