浙江省2025年房地产估价师《理论与方法》：对测算结果进行校核考试试题

浙江省2025年房地产估价师《理论与方法》：对测算结果进行校核考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、设计阶段影响工程造价的因素，不包括。

A：总平面设计

B：施工组织设计

C：建筑设计

D：工艺设计

E：执行层的组织协调2、净运营收益是由扣除运营费用后的余额。

A：有效毛收入

B：运营费用

C：潜在毛收入

D：税前净现金流量

E：工业用地的监测点评估价格3、登记机关自受理登记申请之日起__日内应当决定是否予以登记。

A．5

B．7

C．10

D．154、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2025年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2025年试题)

A：33

B：35

C：38

D：40

E：房地产估价机构必须加盖公章5、《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由交纳。

A：施工单位

B：建设单位

C：建设单位或购买人

D：施工单位或购买人

E：执行层的组织协调6、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资__的重视。

A．各异性

B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性7、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A．批量行业

B．僵滞行业

C．分块行业

D．专业化行业8、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。

A．40

B．45

C．50

D．559、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果贴现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。

A．8.0

B．8.4

C．9.0

D．10.010、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万。

A．3.00

B．3.80

C．4.00

D．6.00

11、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后日內向符合条件的新设立的房地产开发企业核发有关资质证书。

A：30

B：45

C：60

D：90

E：房地产估价机构必须加盖公章12、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。

A：地租=市场价格-生产成本

B：地租=市场价格-生产成本-平均利润

C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率

D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息

E：工业用地的监测点评估价格13、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。

A．条形基础

B．独立基础

C．整体式筏式基础

D．箱形基础14、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A：一

B：三

C：五

D：七

E：房地产估价机构必须加盖公章15、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。

A：后续开发经营期究竟多长要预测准确

B：各项收入、支出在何时发生要预测准确

C：各项收入、支出发生的金额要预测准确

D：各项后续开发完成后的利润要预测准确

E：工业用地的监测点评估价格16、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。

A．土地管理局

B．房屋面积鉴定机构

C．城市规划行政主管部门

D．房产测绘单位17、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。

A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排

B：确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用

C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑

D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权

E：房地产估价机构必须加盖公章18、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．38.5

C．105.0

D．23.619、收益法中的运营费用率是指__。

A．运营费用与潜在毛收入之比

B．运营费用与总收益之比

C．运营费用与净收益之比

D．运营费用与有效毛收入之比20、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况

B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对象为未来状况

D．估价时点为现在，估价对象为过去状况21、民事法律关系当事人根据本身意愿拍卖其所有的特定标的物是。

A：任意拍卖

B：强制拍卖

C：动产拍卖

D：不动产拍卖

E：执行层的组织协调22、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。

A．994.37

B．1016.81

C．1255.16

D．1387.2423、投资者进行房地产投资的主要目的一般是。

A：获取房地产当期收益

B：获取房地产未来收益

C：直接从事房地产开发经营活动

D：间接参与房地产开发经营活动

E：借款合同24、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。

A．交易的任何一方

B．交易双方

C．产权承受人

D．出售方25、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。

A．选择拆迁安置的地点

B．拆迁安置

C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录

D．确定房屋重置价的标准二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产开发企业的经营成本主要包括__。

A．土地转让成本

B．经营管理费用

C．配套设施销售成本

D．商品房销售成本

E．房地产出租经营成本2、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。

A：选址意见书

B：建设用地规划许可证

C：建设工程规划许可证

D：乡村建设规划许可证

E：农村生产规划许可证3、业建筑设计的评价指标不包括__。

A．土地利用系数

B．厂房展开面积

C．厂房有效面积与建筑面积比

D．单位面积造价4、房产面积测量的精度要求是以作为限差。

A：误差的平均值

B：误差的最大值

C：中误差

D：两倍中误差

E：执行层的组织协调5、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。

A：《住宅平面示意图》

B：《住宅立面示意图》

C：《住宅剖面示意图》

D：《住宅质量保证书》

E：《住宅使用说明书》6、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。

A：国务院建设主管部门

B：省人民政府建设主管部门

C：自治区人民政府建设主管部门

D：直辖市人民政府房地产主管部门

E：设区的市的人民政府房地产主管部门7、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。

A：土地取得成本

B：开发成本

C：管理费用

D：销售费用

E：销售税费8、某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。

A．2160

B．2175

C．2181

D．22059、假设开发法是以__原理为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原

C．预期原

D．未来趋势原理10、1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。

A．10%～20%

B．20%～30%

C．10%～30%

D．30%～40%

11、市场法中权益状况调整的内容包括。

A：土地使用期限

B：容积率

C：土地开发程度

D：房屋空间布局

E：地役权设立12、抵押权人包括。

A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民

B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人

C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织

D：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

E：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织13、路线价法估价的第四个步骤是__。

A．设定标准临街深度

B．选取标准临街宗地

C．调查评估路线价

D．制作价格修正率表14、住房公积金管理的基本原则包括。

A：住房公积金管理委员会决策

B：住房公积金管理中心运作

C：银行专户

D：财政监督

E：社会监督15、用益物权包括__。

A．承包经营权

B．建设用地使用权

C．债权

D．典权

E．所有权16、下列房屋属于不得出租的情形的有。

A：依法取得房屋所有权证的

B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的

C：共有房屋，取得共有人同意的

D：不符合安全标准的

E：属于违章建筑的17、房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构发展情况进行调整，每__重新评定资格等级。

A．1年

B．2年

C．3年

D．4年18、估价所需的资料包括下列几个方面__。

A．对房地产价格有普遍影响的资料

B．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

C．类似房地产的交易、成本、收益实例资料

D．反映估价对象状况的资料

E．反映估价对象权益和区位状况的资料19、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是__年。

A．40

B．35

C．30

D．2020、对于拍卖，下列说法错误的是__。

A．拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可

B．拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的

C．拍卖商品的出售价格由买方定价

D．拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份21、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有特性。(2025年试题，有修改)

A：区位选择异常重要

B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C：需要适时更新改造投资

D：存在效益外溢和转移

E：借款合同22、按照房地产经营使用方式分类，下列主要是营业的房地产有。

A：旅馆

B：影剧院

C：商店

D：餐馆

E：写字楼23、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。

A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加

B