上海天祥闸北项目市场汇报及价格建议报告58p

20110707天祥闸北工程市场汇报及价格建议报告上海同策房产咨询股份第一区域事业部2021-7Contents【目录】第壹章宏观市场运行解析第贰章区域市场运行分析第叁章重点竞争个案分析第肆章工程入市价格评估第伍章工程推售方案建议Part1：宏观市场运行解析国际：经济复苏大势难改关注点转向通胀美国GDP季度同比和失业率美国经济已经走出最坏的时候，目前经济复苏势头良好，并且非农就业开始增加，失业率逐步下降。在欧洲，欧债危机偶有发作却波澜不惊。其中欧元贬值给德国出口带来重大利好，推动德国经济强劲增长。总体上看，虽然全球经济增长仍有放慢担忧，但经济复苏正在轨道上，长期全球范围最大的问题可能是通胀。兴旺国家和地区CPI当月同比千人％宏观经济层面国际流动性并不会减少。虽然在6月美联储的QE2即将退出，美元指数届时会出现反弹，不过日本接棒美国扩大货币供给，日本央行因地震注资累计达106万亿日元。并且2021年仍有QE3出台的可能性。此外“中国需求〞维持资金长期看多大宗商品，假设未来6个月内或在75～85区间波动，大宗商品、特别是石油短期大幅走低的概率并不高。处于高位的石油价格将使得国内CPI维持高位。国际：QE2虽退出流动性并不缺乏美元指数历史走势美元美元宏观经济层面国内：三驾马车延续强劲势头GDP和三驾马车季度同比三驾马车对于GDP的拉动力％％％宏观经济层面省份目前情势浙江目前正遭遇2004年以来的最严重电荒，已经制定严格有序的用电方案，并对高耗能企业进行轮流限电。山东受电煤价格高企、煤电矛盾突出、外购电量不确定等因素影响，今夏将出现供不应求的局面。陕西电厂存煤接连告急，70%的电厂库存临近或低于警戒天数以下。江西由于用电负荷居高不下，今年以来电煤供应日趋紧张。广东当前日电力缺口大约为100万~200万千瓦，二季度最大电力缺口将达400万千瓦，已启用新一轮“限电”措施，重点安排8大类高耗能产业错峰生产。江苏今夏用电预计最大缺口在1100万千瓦以上，缺口近16%。湖北目前电煤库存降至168万吨左右，5月底存煤将下滑至140万吨，低于去年最低160万吨的库存水平，比年初电力供应最紧张时期更为严峻。而四月以来，由于电煤价格倒挂，电力供给缺乏。全国各地纷纷闹起电荒。政府对策不是调整上网电价，而是对于高耗能工业企业拉闸限电，以产业结构调整到达维持地区电力供需平衡。因此我们对于国内经济的判断是：拉闸限电是政府抑制经济过热的一种手段。由此短期内GDP下滑难以防止，但这是政府有意主导的结果，也是为了经济结构调整所面临的镇痛。全年GDP仍将超过9％。国内：保增长让位调结构任重道苦第二产业耗电占全社会总用电比重最大宏观经济层面生产资料和食品价格上涨是CPI高企的主因％％％亿元宏观经济层面存准率和基准利率上调空间并未收缩法定存准率最高已经到达21%%超额存款存款资金率屡创新低%4月6日存贷款利率连续第四次上调％宏观经济层面短期内由于准备金上调的压力银行资金紧张％短期或长期资金供给紧张不可防止资金市场层面银行业平均资本充足率和流动性比例％％宏观层面市场层面下半年预计存准率上调1％～1.5％加息二到三次小结2011

坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制；坚决遏制部分城市房价过快上涨势头；建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套；建立健全考核问责机制。2010促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求；扩大保障房；加大差别化信贷、税收政策执行力度。大力整顿和规范房地产市场秩序。2009促进房地产市场稳定健康发展；稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展；加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施；促进普通商品住房消费和供给。2008建立科学、合理的住房建设和消费模式；坚持正确发挥政府和市场的作用；加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。2007房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用；适度消费，形成具有中国特点的住房建设和消费模式；应重点发展面向广大群众的普通商品住房；保持房地产投资合理规模。两会定下基调今年着重于房地产调控小结关键词日期全

国日期上

海限购限贷1-26发布“新国八条”，其中最严厉的为：对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。2-1上海出台“沪九条”，内容基本参照国务院颁布的“新国八条”。2-19上海出台“限购令”操作细则。5-17银监会表示，商业银行可自主上调房贷首付比例。4-18市房管局局长表示，限购长期执行。5-26限购令写入新版购房合同，即日起启用。房产税5-5中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》，建议“十二五”全面开征房产税。1-27上海房产税暂行办法出台，以本市新购且属于家庭第二套及以上的住房，和非本市居民家庭在本市新购的住房，作为征收对象，以人均60平方米为界，征收0.4%或0.6%税率的房产税，并暂按房价70%征缴。1-31上海公布房产税征收管理细则，明确规定了个人房产税申报流程及缴纳办法。2-22上海房产税税率减免标准公布，以均价14213元/平方米为据。住房保障2-21住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。各地方政府必须在2011年10月31日前全部开工当年所有的保障性住房项目。1-5印发了《贯彻本市发展公共租赁住房的实施意见的若干规定》和《本市公共租赁住房项目认定的若干规定》。首次明确了公共租赁房建设关键性细节。5-3国资委发出通知，要求央企进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度。5-12国土部公布2011年的住房土地供应计划。今年全国住房用地计划供应21.80万公顷，其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%。2-24出台《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则》，细则规定，上海市每户家庭公积金经适房贷款最低首付款为20%，最高贷款额度为60万元。5-20住建部发出《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》。5-24住建部下发了通知要求，各地政府需在6月6日前公布保障房建设信息。3-9上海放宽经适房准入标准：由人均月收入2900元以下、人均财产9万元以下，调至人均收入3300元以下、人均财产12万元以下。6-9住建部部有关负责人表示，保障房建设信息公开11月底前必须开工。6-9发改委发出通知，明确要求各地方政府规范投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于保障房建设。5-3市房管局下发2011年政府信息公开工作要点，并提出将拟建全市联网公租房信息平台。6-12住建部出台住房租赁管理办法和公租房指导意见，规范分割出租行为，保护合理的合租行为，通过保障性租赁住房解决中低收入人群租房问题。关键词日期全

国日期上

海价格调控3-10为进一步落实中央调控楼市的政策，住建部目前正在敦促各地方政府在第一季度末出台房价调控目标。3-28上海公布今年房价控制目标：2011年度上海市新建住房价格涨幅低于上海市年度生产总值（去年9.9%）和城乡居民人均可支配收入的增长水平（去年10.4%），新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。3-16发改委颁布《商品房销售明码标价规定》，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。自2011年5月1日起施行。3-30住建部发出通知，确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。5-16上海市出台“一房一价”细则，指出，一个楼盘需要公布“四张表”：即楼盘基本信息表、房源价格信息表、已登记房源信息表和收费项目信息表。并且要求中介服务机构销售二手房的明码标价也参照执行。5-12发改委发出商品房明码标价检查通知，房企若未明码标价，未实行“一套一标”，每套处5000元罚款。土地管理3-10国土资源部发出通知，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。5-18国土部将加大力度，促进大量批而未用土地尽快利用；转变土地利用方式，提高土地利用效率。6-24银监会表示，对有土地闲置、捂盘等特定行为的开发商贷款进行限制。存款准备金率1-14自1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2-18自2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3-18自3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4-5自4月6日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.25个百分点。5-13自5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。6-14自6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。目前大型金融机构已达21.5%，中小型金融机构达18%。加息2-8自2月9日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。4-5自4月6日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。7-6自7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点.一年期存贷利率为6.25%，五年期为7.05%房地产市场走势关注及2021年上半年上海市场走势分析受到当前的限购+加息+房产税的影响，定金及预收款，个人按揭贷款方面呈现下跌态势银行和非银行金融机构贷款收缩开发环节：局部中小企业被逼退出市场开发商开发资金来源渠道房地产市场走势关注上半年特征：土地总体成交量继续缩水——住宅用地成交萎靡不振，工业用地唱主角；普通商品住宅地块溢价率水平都不是很高，非热点板块、品质一般的地块均以底价成交；知名房企拿地小心谨慎；由于土地出让金收入仍将是维持地方财政收支平衡和清偿地方债务的重要支撑。这决定了下半年地方政府必须推出优质地块以保证足够的土地收入，维持财政平衡。公顷4月份主要城市土地成交情况土地市场：下半年或将放量土地出让金对地方财政的影响房地产市场走势关注上半年住宅市场胶着量跌价未跌同比调控后第三个月成交量成交价近期量价趋势北京-22%4%刚需唱主角；成交区域结构郊区化；价格增速放缓上海-4%14%广州21%10%深圳14%12%天津-27%1%首次被严格限购，成交继续缩量；部分城市均价保持较快增长；杭州-68%9%南京12%——大连-60%6%青岛-14%——武汉14%-3%长沙-1%31%重庆-2%33%2021与2021的调控后第三个月市场比照房地产市场走势关注一线城市以上海为例无配套商品住宅市场成交套均总价和套均面积二手房套均总价和面积平米/套万元平米/套万元房地产市场走势关注整体市场：住宅市场萎靡前行商业地产供销两旺2021年上半年，除1月份延续去年年底翘尾之势，其余5个月均呈现供大于求的局面，上半年全市商品房成交921.73万平方米，环比去年下半年大幅下挫24%。无配套商品住宅上半年供给和成交量分别为495.16万方、373.46万方，其中成交量较去年下半年下滑37%，2月份在“房产税〞和“沪九条〞两条枷锁下，仅成交16.83万平方米，创下了有数据监测以来的月度新低。在住宅限购下，商业地产表达出独特的市场优势，上半年商办类产品供给和成交量分别为200万方和190万方，供求平横，办公供求比从1:0.66降到1:0.92。可见市场对此类的产品的热情。上海市场走势分析从各个环线区域来看，外环外新增楼盘众多，库存量到达558.03万平方米，占全市71%。在即将到来的炎夏，是楼市传统淡季，以及第四季度保障房的纷纷上市，对开发商无疑是一种巨大的挑战。整体市场：库存去化压力大2月份以来，已连续5个月呈现供大于求的态势，导致可售余量逐月递增趋势更加明显，截止6月底，全市商品住宅可售余量为782.19万平方米，同比去年6月底增加了205万平方米，增幅约36%，782.19万平方米的可售余量更是创下了09年2月份以来的新高。按照近一年来的住宅平均去化速度，目前库存预计需要9.7个月才能消化完。而由于库存量套均面积在148平方米，大户型的去化难度更是有增无减。上海市场走势分析价格带动回暖二季度——三季度中后续调控细则三季度末保障房上市四季度严厉新政可能性低补充细化可能性高在首套刚需带动下，若部分针对首次改善和二次改善的项目价格出现松动，则将带起改善性需求回暖。供需两旺将使得均价小幅向上。供需持续僵局。可能出现全局性性的价格下降供求将短暂冻结，然后一个月后缓慢恢复，首次刚需重新入市购房，出现结构性价格下滑。房地产市场走势关注二线城市：压力小于一线城市局部二线城市移动平均存销比年房地产市场走势关注万平米从成交数据来看，根本上不限购的三四线城市仅因为季节性因素而成交小幅下滑。并且这些城市的房价也根本呈现一路向上的趋势。在下半年，假设无限购等严厉措施，不限购的广阔三四线城市将受到流动性照顾而持续活泼。不限购的唐山房地产市场销量一路向上元/平米套房地产市场走势关注一线城市已经成交触底反弹但是暗藏结构性库存危机

二线城市库存压力不大，限购影响减弱非限购城市成交受影响较小总结：一线存库存危机二三线市场是蓝海房地产市场走势关注宏观市场总结经济面市场萎靡，库存压力巨大2021年整体基调：调控年，市场严峻2021整体基调：缓和年，中性偏谨慎市场面Part2：区域市场运行分析供求方面，普陀区武宁、长寿板块11年全年供给量为6.99万方，成交量为3.7万方，供给成交比为1.89：1，区域市场处于供过于求的状态。价格方面，区域月度成交均价随着新政的影响有一定的波动，但根本整体都维持在40000元/平方米左右徘徊。普陀区武宁、长寿板块11年全年公寓供给量为6.99万方，成交量为3.7万方，供给成交比为1.89：1区域市场香溢花城、西康锦城供求方面，闸北区不夜城、大宁板块11年全年供给量为10.1万方，成交量为10.9万方，供给成交比为0.93：1，区域市场供求比根本持平。价格方面，区域月度成交均价呈现“三步走〞：在1-4月之间急速上涨，最顶峰值在29000元/平方米左右，5-8月价格根本保持在25000元/平方米左右，9-12月急速上涨至34000元/平方米；11年整体价格保持在34000元/平方米。闸北区不夜城、大宁板块11年全年供给量为10.1万方，成交量为10.9万方，供给成交比为0.93：1区域市场中海万锦城新都国际本案品尊国际慧芝湖花园普陀闸北都荟豪庭西康路989上海滩大宁城泰欣嘉园新湖明珠城三期大宁瑞仕花园瑞虹新城竞品分布单价段（元/㎡）项目产品形态价格（元/㎡）项目情况5万以上华侨城苏河湾公寓式办公、住宅55000-60000预计12年9月份开盘，公寓式办公先入市西康路989高层55500第二批房源于6月18日开盘，推出87-167㎡两至四房，装修标准7000元/㎡泰欣嘉园高层小高层55000尾盘在售，剩余房源皆为160-180大3房，装修标准10000元/㎡4万-5万绿洲雅宾利高层43000预计2012年上半年入市，主力户型为120-140㎡3R新都国际高层45000尾盘在售，在售主力房型为157平米3房与180平米左右4房，装修标准4500元/㎡瑞虹新城高层40000热销项目，于4月17日开盘，在售90平米2房，共有3种户型，全款96折，贷款98折。装修标准4000元/㎡3万5-4万品尊国际高层38800综合体大盘，在售主力面积为96平米2房，装修标准3500元/平方米都荟豪庭高层36000于6月25日加推36套，房型以90平米左右2房和140左右平米3房为主。装修标准4000元/㎡大宁瑞仕花园高层多层36000于4月27日首次开盘，在售121-142平方米三房两厅两卫，装修标准4000元/㎡中海万锦城高层35000一期所剩房源不多，三期预计13年上市。在售主力房型为142与154平米三房。装修标准2000元/㎡慧芝湖花园高层35000三期于3月19日开盘，尾盘，在售主力房型为89平米2房，毛坯3万5以下上海滩大宁城高层34000于4月29日加推，主力房型为93㎡2房95㎡和136㎡3房、138㎡4房。毛坯新湖明珠城高层32000大盘，剩余体量较多，目前主力户型为180-190平米三房，毛坯各户型总价段成交情况户型总价段成交套数2R300万以下58300-400万342400-500万51500万以上123R400万以下6400-500万205500-600万121600万以上54户型面积段成交套数2R90㎡以下16990-100㎡228100-110㎡41110-120㎡24120㎡以上253R100-120㎡12120-140㎡179140-160㎡155160-180㎡30180㎡以上8

2R总价段集中在300-400万，面积段集中在90-100㎡；

3R总价段集中在500-600万，其次为500-600万，以120-140㎡及140-160㎡为成交主力面积段；Part3：重点竞争个案分析所处板块大宁板块占地面积51249m2总建筑面积141731m2容积率2.0已入市面积35000m2剩余未入市面积105000m2建筑形态高层多层近期开盘时间2011-4-27主力面积段121-142平米3房交房标准精装修报价5000元/平米实际3000元/平米物业管理费2.9元/m2/月工程卖点：品牌知名度高，学区房，精装修大宁瑞仕花园大宁版块核心区位，知名品牌开发商，瑞仕花园系列，复合产品形态,下半年花园洋房预计推售价格为5万元/m2建筑风格：ARTDECO外立面：1-3层花岗岩

3层以上真石漆局部GRC装饰花园洋房高层、小高层在售在售在售幼儿园会所124㎡3R大宁瑞仕花园4月27日推出3栋高层住宅，主力户型为121-142平米三房，共计277套，3.55万方；成交方面，开盘至今成交111套，总面积1.44万方，整体去化率40.1%；大3R较小3R去化情况理想，主要是由于144㎡3R空间尺度更为开阔，且客厅与餐厅南北通透；价格方面，工程对外报价38000元/㎡，全款97折，贷款99折优惠，开盘至今实际成交均价为36203元/平米，在小面积户型为主导的大市场下，成交表现不俗。4.27开盘至今成交111套，去化率40%，成交均价为36023元/平米，大3R去化较小3R成交情况理想市场表现户型面积段（平米）总价段（万元）供应套数成交套数去化率3R121-124430-4602067536.4%3R144500-550713650.7%总计————27711140.9%124㎡3R144㎡3R占地面积78000m2总建筑面积246000m2容积率2.4已入市面积64000m2剩余未入市面积120000m2建筑形态高层近期开盘时间2010-8-21主力面积段93m22房95

和136m23房、138m2

4房交房标准毛坯物业管理费2.5元/m2/月建筑风格：ARTDECO外立面：涂料在售在售楼盘为两梯三户，面积分别为140+90+93m23R：房型方正，90㎡2+1房，功能性较强，但整体尺度偏小，舒适度缺乏，也缺少如阳台等设置90㎡3R内环内、单价较低、小户型竞争力强，但户型舒适度稍显缺乏工程卖点：内环内、单价较低、小户型竞争力强市场表现户型面积段（平米）成交套数1R55-75102R84-973613R98-141114复式159-1949该2房2厅面积为95m2，是2房房型中去化情况较好的一种。三房朝南设计，整体的南北通透性较好，95平米2+1房，相对消费者的接受度也较强。该3房2厅面积为136m2，是3房房型中去化情况较好的一种。户型整体较为方正，南北通透，附加值高，客厅与阳台相连，增加整体的采光性和通透感。2R主力户型3R主力户型大宁城于4月29日新推425套房源，其中有16套别墅，公寓户型有2房93平米、3房90和93平米、4房130平米成交方面，去年9月至今成交494套，总面积51577平米价格方面，工程近十个月成交均价为29036元/平米，最近推盘房源离高架较远，成交价格在32000元/平米左右4月开盘至今成交193套，去化率缺乏50%，成交均价为32000元/平米，2R去化情况较为理想都荟豪庭占地面积22000m2总建筑面积148000m2容积率4.55已入市面积13000m2剩余未入市面积87000m2建筑形态小高层高层近期开盘时间2010-12-12主力面积段87-95平米2房127-135平米3房交房标准精装修4000元/m2物业管理费3.20元/m2/月3R主力户型127㎡3R五月花生活广场公寓，香港丽丰控股精品综合型工程，工程内部配套成熟工程卖点：内环内、精装修、设施配套完善市场表现户型面积段（平米）成交套数1R76-78142R88-103353R120-140393R主力户型该3房2厅面积为127m2，是3房房型中去化情况较好的一种。房型南北通透，只是南部开间相对较小，户型的边套和中间套并没有到达合理的优化，户型的整体动静并没有完全别离，而且整体室内的过道过长。2021年4月新推47套房源，主力户型为117-143平米三房；6.25日开盘，推出39套，主力户型1房、2房成交方面，去年12月至今成交108套，总面积11897平米价格方面，工程近半年成交均价为36361元/平米10年12月供给196套，近半年成交缓慢成交108套，成交均价为36361元/平米127㎡3R香溢花城占地面积211613m2总建筑面积468000m2容积率2.30

已入市面积148386m2剩余未入市面积319614m2（含商业）建筑形态高层近期开盘时间2011-06-12主力面积段86-150平米2房交房标准精装修4000元/m2物业管理费2.30元/m2/月建筑风格：ARTDECO外立面：1-4层大理石

4层以上涂料3R主力户型87㎡2R工程卖点：内环内、精装修、国际社区内环沿线，46万方城市综合体，4000元/m2精装修，热销楼盘市场表现户型面积段（平米）成交套数1R74-75122R86-1491543R167-169354R161-2591187m2

二室二厅二卫128m2

二室二厅二卫香溢花城二期截止目前推盘2次，第一次在10年12月份，推出262套，第二次11年6月份，推出271套，主力供给房型为86-150平米的2房。截止目前，共成交212套，成交主力房型为86-149平米的2房。成交均价为36120元/平米。两次推盘共成交212套，成交均价为36120元/平米，6月新推271套，当月去化50%所处板块四川北路板块占地面积18617m2总建筑面积107005m2容积率4.14已入市面积35000m2剩余未入市面积105000m2建筑形态高层近期开盘时间2011-4-17主力面积段142-144平米3房交房标准精装修报价4000元/平米物业管理费3.3元/m2/月工程卖点：精装修，品牌知名度高，综合社区瑞虹新城坐落四川北路商圈，大盘根底成熟，CA定制化装修，下半年上市价格预计4.5万元/m2建筑风格：现代简约外立面：全真石漆142㎡3R11/4/17推出1.2号楼80-145平米精装观景公寓10/12/22推出5.6号楼推出80-140平米的升级版精装修定制公寓第一批第二批瑞虹新城铭庭4月17日第二次开盘推出1栋高层住宅，主力户型为142-144平米三房，共计326套；成交方面，开盘至今成交235套，总面积2.41万方，整体去化率72.9%；3R较2R去化情况理想，主要是由于144㎡3R空间尺度更为开阔，且客厅与餐厅南北通透，且房型正气；价格方面，工程对外报价40000元/㎡，开盘至今实际成交均价为40325元/平米，在限购令的影响下，成交表现相当不俗。市场表现户型面积段（平米）总价段（万元）供应套数成交套数去化率2R89-90350-36026016965%3R142—144560-5706666100%总计————32623572.1%89㎡2R89㎡2R90㎡2R90㎡2R所处板块长寿板块占地面积40148m2总建筑面积160000m2容积率3.31已入市面积55000m2剩余未入市面积78000m2建筑形态高层近期开盘时间2011-6主力面积段2R：87㎡；3R：149㎡；4R：163㎡交房标准精装修报价5000元/平米物业管理费4.3元/m2/月工程卖点：品牌知名度高，内环内，精装修西康路989市中心核心地段，7000元/m2装修标准，知名品牌开发商建筑风格：ARTDECO外立面：干挂石材

仿石漆87㎡2R“西康路989〞6月18日第二次开盘推出1栋高层住宅，主力户型为150-167平米三房、四房，共计234套,2.8万方；成交方面，5号楼已全部售罄，6号楼第二次开盘至今成交22套，可能是受到限购令的影响，去化速度相对5号楼有明显下降价格方面，工程对外报价55000—60000元/㎡，开盘至今实际成交均价为53495元/平米，第二次开盘当天去化50%。首次开盘房源全部售罄，小户型去化相对较快，成交均价到达53000元/m2，新开盘房源当天去化50%市场表现90㎡2R131㎡3R150㎡3R167㎡4R户型面积段（平米）总价段（万元）供应套数成交套数去化率2R87-90470—46010298.8%3R131—150690—8209855.1%4R167880—91034720.6%总计————234229.4%绿洲雅宾利区域标杆大盘、绿洲品牌系列、HOPSCA定位，城市生活国际复合街区，预计推售价格4.5万元/m2

1期2期3期HOPSCA为规划理念，33万平米住宅，商业16.4万方，4万平米公园及会所配套成交情况：工程目前已开发两期，一期于06年4月推出，累计推出654套，07年7月售罄；2期09年6月开盘，累计推出420套房源，截止4月已售罄，月均去化42套。目前三期地块还处于拆迁阶段，估计三期2021年入市价格水平：2期产品从09.6月的29000元/m2上涨至10年4月的35000元/m2，涨幅到达20%所处板块不夜城板块/内环内占地面积12.1万m2总建筑面积40万m2容积率3.30已入市面积13.3万m2剩余未入市面积26.7万m2建筑形态高层近期开盘时间2012-上半年主力面积段120-140平米3房交房标准全装修物业管理费2.40元/m2/月133平米3房建筑风格：ARTDECO建筑结构：剪力墙结构外立面：面砖+局部干挂大理石大堂：精装修，欧式进户门大理石拼花采暖：地采暖+品牌变频中央空调华侨城·苏河湾1街坊：包括空中会所、住宅、SOHO办公、星级酒店、商业组成工程情况：苏河湾地区建设先期启动的工程已完成300万平方米建筑面积，区域西部有宝矿洲际中心、嘉里中心等高端商务商业楼宇，中部有大型中高端商业“大悦城〞，东部正是华侨城的苏河湾工程。苏河湾工程被纳入到了苏河湾地区改造的地标引擎战略之一。推售情况：工程先期41街坊将于2021年9月推出公寓式办公产品，主力面积为150-170平米的三房产品，预计售价5.5万元-6万元/m2华侨城苏河湾1号工程，城市综合体，公寓式办公先期入市，预计单价5.5-6万元/m2未来区域内工程未推体量较大，有172万方，户型主要集中在90平米2R和140平米3R项目名称

未推体量(万方)未来预计户型（2R）未来预计户型（3R）未来预计户型（4R）未来预计户型（其他）香溢花城2690-120130-150160-180240（平层）绿洲雅宾利26.790-110120-140160——华侨城·苏河湾70.2（含商业、办公）135-140180——300（复式0西康路98910.690149163——都荟豪庭8.788-103120-140——76-78上海滩大宁城11.684-9798-141——55-75（1R）159-194（复式）瑞虹新城11.883-9098-141————大宁瑞仕花园6.5