北海市场调查报告

北海市场调查报告一、北海城市概况及分析报告目录二、北海住宅市场分析三、北海市场客户分析第一章北海城市开展及概况城市开展概况【地理位置及特点】北海市地处广西南端，北部湾东北岸。北海市位于广西南部，全市南北长11公里，东西宽20公里。北海是中国古代“海上丝绸之路〞始发港，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市。【行政区划

人口】现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。北海市2021年末〔预测〕总人口160.56万，市辖区人口60.47万。北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市。城市开展概况北海将努力建设国际北海、海洋北海、休闲北海、宜居北海，成为国际城市网络的重要节点、面向东盟的合作开放示范区、效劳三南〔西南、华南和中南〕的经济繁荣和品质高尚的区域性国际滨海城市；北海市地处中国广西东南端，北部湾东北端，是滨海资源型城市，是中国西部唯一的首批开放的沿海城市，是中国西南地区走向国际市场的门户和东南亚各国进入中国的桥头堡，是西部地区唯一拥有铁路、高速公路、空港和海港的城市。北海,“北部湾”经济区窗口全国十大宜居城市之一广西南端，北部湾东北岸为大西南海南东南亚中枢位置西距南宁206公里东距湛江198公里东南距海口市147公里城市开展概况开展机遇：中国—东盟“一轴两翼〞区域经济合作带来的历史性机遇。由于泛北部湾经济合作区包括了大局部东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强，虽然直接层面的地区开展水平还不高，但周边有兴旺的珠三角、台湾地区、新加坡，辐射能力较强，而且21世纪是海洋经济的世纪，所以在“一轴两翼〞格局中，泛北部湾经济合作区作为中国－东盟海上次区域合作，合作空间广阔、开展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作。城市开展概况泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的开展带来又一大机遇。城市开展概况交通：西部地区唯一拥有铁路、高速公路、空港和海港的城市。航空：航空作为广西三大机场之一的北海福成机场，开通了到北京、上海、昆明、成都、广州、深圳、香港等20多个城市的多条国内、国际航线，近百个航班。铁路：北海已开通的列车有到成都的K140次列车。通过南防线联通黎钦线、湘桂线、南昆线等，通往全国各地到2021年，南宁至广州、广西沿海铁路、柳南客运专线等广西首批高速铁路工程将建。成。按照规划，2021年，南广铁路、广西沿海铁路(南宁至钦州北、钦州北至北海、钦州北至防城)、柳州至南宁客运专线、合浦至湛江铁路将建成通车。这些高速铁路工程的时速都在每小时200公里至250公里。由于高速铁路，南宁到沿海的距离更短，到沿海三市半个小时就可以到达，而北部湾三地市也将联成一体。公路：北海市公路交通比较兴旺，桂林经南宁至北海的高速公路已经全线通车，北海至重庆的高速公路也已经开通。北海至湛江、玉林的高等级公路也已经差不多建成。北海方案5年投入73．2亿元，建设高速公路2条、一级公路5条、二级公路7条，使全市公路通车里程到达3000公里水运：北海与世界上98个国家和地区的216多个港口有着密切的贸易往来；拥有万吨级以上泊位4个，5千吨级以下的泊位16个。城市开展概况城市规划：南进、东扩、北联〞的城市开展思路，将是影响房地产市场开展方向的重要因素。随着市政府“南进、东扩、北联〞的城市开展思路，新区道路等根底设施逐渐完善，对于北海市的房地产开展起到推波助澜的作用；新行政中心的南移，将是目前影响北海市房地产市场开展方向的最大的因素，北海市东面及城市南面新区逐渐成为房地产开发的热点。城市开展概况城市规划：南进、东扩、北联〞的城市开展思路，将是影响房地产市场开展方向的重要因素。

新行政中心规划居住区宏观经济分析GDP：北海GDP近年增长迅猛，房地产正处于高速开展阶段。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%进入高速发展期北海市经济呈现稳定快速的开展态势,近两年均到达16%以上的高增长率。10年总量已到达397亿元，增速达17.6%。数据来源:广西统计年鉴,北海政府报告宏观经济分析数据来源:广西统计年鉴,北海政府报告人均支配收入：城市居民的购置力有了大幅度的提高，但相比于房价而言，北海居民仍难以承受过高房价。宏观经济分析数据来源:北海政府报告广西统计局网站近年来北海市人均可支配收入呈逐年上升趋势，且增幅相对较大。2006年城镇居民人均可支配收入就已经超过了万元大关，居民的购置力有了较大幅度增强，居民居住水平以及住宅消费需求将得到大幅度提升。据房地产行业的开展规律，人均可支配收入与房地产行业开展具有一定的关系，如图：人均可支配收入800～1300USD1300～4000USD4000～8000USD达8000USD房地产发展高速增长期快速增长期稳定增长期进入衰退期北海市“十一五〞规划提出：必须努力把北海建设成为南中国滨海休闲度假基地和泛北部湾邮轮游艇基地。2021年全市接待游客总人数到达938万人次，自09年起旅游总收入占到北海市GDP15%以上。北海产业分析旅游业：大量的外来旅游渡假人口，为北海房地产业特别是渡假类物业带来良好的开展机遇。北海产业分析“十一五〞期间北海旅游业开展规划旅游业指标到2010年到2015年国内游客接待量800万人次1600万人次入境游客接待量10万人次30万人次旅游总收入50亿元150亿元旅游外汇收入3000万美元2亿美元旅游业北海产业分析旅游业北海产业分析旅游业北海旅游业的收入呈现逐年上升的趋势，2021年，旅游业总收入已经到达了51.67亿元，占当年GDP的15.4%，继续保持了较高的水平。旅游创汇收入不断增加的同时，也提高了北海在海内外的知名度和影响力。北海做为海滨城市，旅游业的重要地位正不断显现。长城计算机中国电子信息产业集团杭州贝因美北海银河科技北京恒基伟业北海产业分析高科技产业：严格的高科技产业限制，保障了北海的环境。2007年全市水产品总产量98.3万吨，占广西全区水产品总量的33.2％，水产品总市值57亿元，占全市国民生产总值的23％，水产业已成为北海的优势和支柱产业之一。2021年水产业总值突破60亿元，超额完成北海“十一五〞规划。北海产业分析水产业除了传统三大支柱产业还有另外一大“特色〞产业传销传销之都传销天堂传销之城北海产业分析2007年，北海房价涨幅连续位列全国第一，一度惊动建设部如今北海房价仍在高速增长其中数量众多的传销人员被认为是高房价的推手之一“北海的传销人员估计得有20多万左右，他们一来我们的生意明显得到提升〞-------【陈先生】〔的士司机，本地人〕“传销是主要的租房群体，大量涌入的传销人员刺激了租房市场的繁荣〞-------【梁老太】〔万泉城业主，内蒙人〕“我们工程也有一局部传销人员买的，他们都是比较有钱的〞-------【李小姐】〔万泉城销售〕“如果传销人员都走了，北海就会变成一座空城，最好都别离开北海，生意全靠他们罩着。〞-------【林先生】〔餐厅老板〕传销一定程度上刺激了北海经济的繁荣北海产业分析“过去,北海一直人口少,人气不旺,所以上个世纪90年代,政府把许多精力都用在了聚集人气上。政府只是想让更多的人来北海生活,但却没有想好让这些人如何生活。〞--------【王先生】〔民政局退休干部〕“传销你觉得赶得尽吗？政府每年都来一次这样的做法，我们已经习惯了。〞--------【陈先生】〔的士司机，本地人〕北海产业分析传销：政府态度暧昧，传销屡禁不止。本工程本章小结123北海经济总量增长迅速，人均可支配收入已经到达15000元，但房地产市场仍需靠外来客群支撑。45传销作为存在的一种特殊产业，对于北海经济及房地产开展起到很强的推动作用，随着政府打击力度的加大，这局部客群将受到一定影响，但北海市场整体的外销特征不会改变。第二章房地产市场分析宏观住宅市场分析板块分析重点楼盘分析住宅市场分析一般低迷90年94年00年04年06年泡沫疯狂期完全停滞期调整盘活期恢复苏醒期稳定开展期高速开展期09年2021年开展历程2001-2005年，北海房地产进入平稳开展阶段。2006年，受国内房地产升温及北部湾经济圈规划影响，北海进入新一轮房地产飞速提升阶段。07至2021年房价增长速度十清楚显住宅市场宏观分析——数据来源于北海统计局住宅市场宏观分析商品房销售面积数据来源：广西统计信息网、北海市统计局06年之前，北海市商品房销售量较少，主要以消化历史遗留的烂尾楼为主；06年以后，商品房销量有了一个大幅度增长，08年销量突破100万平方米，10年销量已经到达179万平方米，说明目前市场需求依然处于旺盛阶段。住宅市场宏观分析总体成交金额从05年开始，北海市商品房销售额逐年增长，2021年的销售额已经远远超过2021年全年水平，市场呈现“量价齐升〞的态势。数据来源：广西统计信息网、北海市统计局项目2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品房销售额（亿元）4.0311.1821.5430.4549.7368.75房地产投资额（亿元）10.7913.5624.1939.2456.7997.34商品房销售投资比0.370.820.890.780.880.7住宅市场宏观分析总体价格情况资料来源：北海房地产信息网住宅市场宏观分析总体价格情况07年3月份起，北海房价涨幅持续居全国首位(17-20%)，价格由每平方米1500元左右升到2000-3000元局部超过3000元。09年10月至2021年，房价出现大幅上涨趋势普通商品房价根本在4400－8000元∕㎡之间局部高端海景工程房价已达1.4万均价08年至09年10月，价格上涨较少北海市商品房均价稳定保持在3500元∕㎡本地块区域内房价根本在3500-4500元∕㎡之间住宅市场宏观分析特征小结全市商品房工程约255个，可供约50万人居住北海市区人口仅约60万属中小城市相对当地需求供给量明显过剩在售新房均价为5500元/平米全市城镇居民人均可支配收入16800元当地购置力极弱80%为外地人以东北人居多自住型购置者缺乏5万07年3月起房价快速攀升，而进入10月后交易量却骤减受楼市调控影响，2021年上半年楼市依旧低迷?北部湾规划?刺激外地购房者大量求购居民收入水平低有效购房需求缺乏以支撑整体楼市。板块特征分析北海市住宅楼盘共分布在五大区域板块。根据行政区域的划分，北海房地产市场主要划分为海城区与银海区两大区域；而根据房地产市场不同的开展特征和状态，北海房地产市场可划分为五大区域；板块特征分析各区域典型工程、区域特点及价格区间区域典型项目区域特点价格第一区域天隆三千海由于较近海，以销售海景物业为主，高层和小高层为主。面积60㎡～120㎡不等，户型1-3房均有。该区域一线海景项目售价过万，不看海项目均价基本在7500元/平方米。银滩1号森海豪庭第二区域同和水岸香堤该板块以前楼盘相对较少，以同和水岸香堤为代表楼盘，但是潜在开发量比较大，今年以来推出较多新盘。该区域无海景资源，顾房价相对较低，均价为5500元/平方米。辰寰花园纯天海德堡第三区域君临西海岸该区域市政配套设施完善，是北海传统的中心区域。以两房和三房为主力户型。无海景资源，依赖市中心成熟资源，均价大多在5500-6500元/平方米。天宁假日尚品国际第四区域香槟郡物业类型丰富，有别墅洋房公寓普通住宅等。项目规模较大，超过100亩的项目大多出现于该区域。在无景观资源的条件下，项目品质决定项目价格，该区域价格区间5200—5600元/平方米。蓝海银湾止泊园第五区域北部湾1号一线海景的稀缺资源使得该区域物业多以大户型为主，辅以公寓和五星级酒店。由于稀有的景观海景资源，均价在12000—17000元/平方米。海岸国际海逸豪园板块特征分析对北海市的楼盘而言，稀缺的海景资源就是其利润的来源，一区和五区虽然同属于可看海区域，但是由于方位不同，且距离中心区的距离不同，在价格的反响上也有所不同，五区价格比一区贵。三区是北海市传统的中心城区，中心城区土地稀缺，土地供给量小，因此该区域的工程相对较少，主要以在售工程或者已经进入尾盘销售的工程为主。二区和四区代表了北海市目前城市开展的两极—向东和向南开展。这两个区域土地资源丰富，待开发土地众多，虽然市政配套设施不齐备，但价格相对适中，品质较高。纵观这两区，新增工程最多，且未来土地供给量也是集中在这两个区域，所以这两个区域的工程竞争最为剧烈。各区域小结板块特征分析北海市主要在售工程----西南大道以北广东路以西工程项目名称占地面积（亩）容积率总建筑面积(㎡)产品类型君临·西海岸10.53.9529450.82高层;小高层;丽海明珠9.94.73119627层高层，11层小高银河·西岸美地102.013545.1两栋16层嘉福·文华苑54.044.12300001600户，高层城市丽景40.361.8652000整个小区由4幢多层和高层建筑半合围组成天宁假日104.529999整个项目由2栋18层的高层建筑组成尚品国际3.17.6238000总层高25层，地面23层，地下两层，地面总高度约82米。百丰花园1081.0515570026栋多层、小高、高层，共1370户【分析】1、工程规模普遍不大，个别工程除外。该片区属于北海市传统的中心区域，市政配套设施完善，生活便利，路网兴旺。中心区域的土地具有稀缺性，一般地块不大。从上表可见，在售的多为十来亩的工程。2、景观资源较少。这个片区的工程离海岸线较远，缺乏优越的外部景观资源。大多数工程由于自身地块小的限制，缺乏足够的空间打造内部景观。所以无论是外部景观还是内部景观，都没有太多优势。3、在售数量不多。目前在售的多为较早前开发的工程，新工程出现的频率相对其他片区小。4、以小高层和高层为主。这些工程根本上都是小高层和高层，说明当地对于小高层和高层的接受程度较高。板块特征分析北海市主要在售工程----西南大道以北广东路以东工程【分析】1、大盘会聚较多。北部湾1号、香槟郡以及止泊园，规模都是百亩以上。且该区域位于北海市东面，是未来城市开展的方向，也是今后供给土地的热点区域之一。虽然目前市政配套不是很齐全，但是未来潜力无限。项目名称占地面积（亩）容积率总建筑面积(㎡)产品类型香槟郡1302.7235000多层;小高层;高层东郡382.256000小高层;多层;多层;高层东峰锦绣城693.7185375高层北部湾1号1654.45490000高层迪亚小城二期801.5268000小高层;别墅东尚领域/336657.3高层止泊园1632260000别墅、公寓、情景洋房、多层、高层海逸豪园//100000高层嘉园·千佰渡27.882.6656370高层俊杰华府143.844425.17高层金葵·蓝海国际703.270000高层蓝海银湾1731.79250000高层鑫丰丽景383.284000高层海岸国际·假日公园13.43.833885高层板块特征分析北海市主要在售工程----西南大道以北广东路以东工程【分析】2、少数楼盘拥有优越的景观资源。海逸豪园、海岸国际以及北部湾1号等工程，位于海岸线第一排，拥有稀缺的海景。其他离海岸线较远的工程也纷纷以海景作为卖点，只要能看到一点海，营销就往海景房大做文章。3、在售数量多。因为这里是新开发的区域，土地供给量大，所以很多新工程如雨后春笋般破土而出。4、整体开发水平较高，楼盘风格较为鲜明。放眼整个北海市，高端工程的代表非北部湾1号莫属。以桂林山水为外形，风格十分独特，让人过目不忘。在一群同质化严重的工程中鹤立鸡群，价格自然也是风向标。中式建筑代表工程止泊园，在一片欧陆风中找到自己的风格，形成独特竞争力。板块特征分析北海市主要在售工程----西南大道以南工程项目名称占地面积（亩）容积率总建筑面积(㎡)产品类型同和·水岸香堤1731.79164368多层；小高层穗丰金湾64.24.3201485.210栋18F、4栋33F、2栋30F、1栋15F，共1876户棕榈泉花园公寓35.14.4104519.42栋27F、4栋21F高层海景公寓华杰赫尔馨居223.6535453栋13F、3栋16F高层，519户岳麓海岸62.713.516000217栋高层，共572户怡康春城384102728.564栋18F、1栋24F、2栋26F高层东辉·瀚林鑫苑44.462.9997689.933栋10或11F小高层；3栋17或18F高层；2栋26F高层海湾茗园204.264453.085栋30层高层，共613户嘉盛大厦1.91.9712895.841栋22F商住楼，共122套辰宸花园16.933.9852653.62栋17F和1栋21F高层

天隆·三千海30001.71680000项目融居住度假、民族风情、滨海旅游、高端商业等形态于一身北国之春

/3.9640028.93高层;小高层;板块特征分析北海市主要在售工程----西南大道以南工程重点楼盘分析—北部湾1号目前，北海售价最高楼盘。重点楼盘分析—北部湾1号楼盘名称北部湾1号地理位置海城区茶亭路49号占地面积1.95万平米建筑面积15.25万平米开发商北海馨平广洋房地产开发所属区域海城区物业管理世邦魏理仕

交房标准精装修均价17000元/m2配套顶层网球场、无边际游泳池、休闲会所、私家游艇码头等重点楼盘分析—北部湾1号出自MAD首席设计师马岩松之手被国内美媒体成为“中标国外标志性建筑第一人〞设计灵感来源于桂林象鼻山夸张的建筑设计是其成功重要因素，极大的吸引了各地客户的关注。54层超五星级酒店33层连体式板楼平层蛋形豪宅北海目前规划最高的五星级酒店，形成了楼盘的价值标杆。重点楼盘分析—北部湾1号产品分析重点楼盘分析—北部湾1号公寓，35.47㎡面宽4米阳台面积5.4㎡1房1厅1卫，63-67㎡面宽4.5米阳台面积10.35㎡重点楼盘分析—北部湾1号产品分析2房2厅2卫，93.57㎡面宽3.375米阳台面积14.95㎡主卧套房设计阳台带观海浴室2房2厅2卫，111㎡面宽5.1米客厅极小，主要面积用于主卧，同时主卧占据海景一面；双套房设计重点楼盘分析—北部湾1号产品分析3房2厅2卫，129㎡总面宽8.3米客厅极小，主要面积用于主卧，同时主卧占据海景一面；双套房设计重点楼盘分析—北部湾1号营销增值内地的产品推介、明星秀等活动极大提升了工程的关注度；销售现场气氛布置在北海市场较为突出，很好的提升了工程的品质。航空杂志明星秀发布会重点楼盘分析—北部湾1号客户情况：最终成交客户东北客户占60%，其他地区如内蒙、江浙、北京等客户占30%，其他为游离客户。年龄〔岁〕30-3920-2940-5051以上年龄分布比例东北上海北京广东北海山东16%11%8%8%7%5%已积累客户比例年龄：35-50岁为主，35-45岁略占多数，约占40%。籍贯：以东北、上海籍为主，约占到已积累客户总数的27%。重点楼盘分析—北部湾1号户型面积区间总套数销售套数销售率一房34-85104059357%两房87-11537127975%户型配比重点楼盘分析—北部湾1号一期二期三期四期重点楼盘分析—海岸国际楼盘名称海岸国际地理位置海景大道与上海路、茶亭路交汇处

占地面积1739平米建筑面积3.8万平米开发商北海恒昌实业有限公司

所属区域海城区物业管理------交房标准精装修均价13000元/m2配套自身配套缺乏，周边有酒店、公园、海景广场等海岸国际重点楼盘分析—海岸国际户型面积区间总套数套数比一房49-719326%两房64-8920858%三房120-1705716%主力户型配比重点楼盘分析—海岸国际产品分析1房2厅1卫，65.94㎡户型方正通透大面积阳台1房2厅1卫，70.3㎡大户型阳台设计，保证视野景观生活阳台，增加实用性重点楼盘分析—海岸国际产品分析3房2厅2卫，142㎡大户型阳台设计，保证视野景观生活阳台，增加实用性2房2厅1卫，85㎡超大客厅公共空间弧形阳台海天一色尽收眼底重点楼盘分析—海岸国际与北部湾一号相邻，同拥有一线海景资源，但是在工程知名度上远远不及北部湾一号，虽然标榜豪宅，但是户型欠缺豪宅品质，缺乏自身的配套，高房价不被认同。除了一线海景资源，工程亮点不多，营销推广力度不够，高单价影响到工程销售进度。与北部湾一比较，缺点暴露无遗。重点楼盘分析—森海豪庭森海豪庭楼盘名称森海豪庭地理位置金海岸大道59号

占地面积715亩建筑面积57万平米开发商北海市金昌房地产开发有限公司所属区域银海区物业管理金昌物业

交房标准精装修均价住宅85000元/m2配套幼儿园、室内游泳池、网球场、商业街、酒店等重点楼盘分析—森海豪庭梧桐园一期二期准五星级酒店工程分两期开发，一期为3层高联排和独栋别墅，共104套，2021年9月推出。二期于2021年11月推出，共6栋25层-29层的洋房住宅，共923套。目前还有住宅剩余货量较少规划有一15层高五星级酒店，以及2万平米的商业街。产品分析重点楼盘分析—森海豪庭产品分析1房1厅1卫，50㎡户型中正规矩，没有亮点没有设置阳台，浪费海景资源没有设置客厅，突出度假型居住需求重点楼盘分析—森海豪庭产品分析1房2厅1卫，63㎡拥有景观阳台设计卧室设有景观飘窗1房2厅1卫，66㎡客厅卧室互通，充分享有海景资源摒弃私密性设计，