新天泽国际广场营销策划报告71p

【新天泽·国际广场】2021年营销筹划报告天晟不动产·重庆SUPERCITYCONTENTS目录PartOne工程/产品解读PartTwo市场简析PartThree工程营销定位及解决措施PartFour工程营销推广执行策略1、土地属性分析2、产品解读Page2香港城大渡口区政府香港城顺祥壹街区土地属性分析区位属性城市中心区域，主城第六商圈，大渡口中央商业商务CBD龙头地位，步行街心脏地带。3新天泽国际广场土地属性分析交通属性

本项目轻轨总站沙坪坝杨家坪观音桥解放碑南坪火车南站火车北站江北机场朝天门码头4公交体系成熟完善，轻轨2号线新山村站近在咫尺土地属性分析配套属性浙江义乌商城重庆金店米箩咖啡美人美火锅欢乐迪KTV…沃尔玛肯德基豪客来以纯旗舰店…新世纪百货（即将入驻）春光购物广场乡村基…步行街广场轻轨总站永辉超市移动营业厅美嘉森·奥特莱斯（即将开业）

…重百商场乡村基新华书店…区域成熟，配套完善，人气集中，商业气氛浓厚，但档次不高，以中档及中档偏下为主。5香港城顺祥壹街区新天泽国际广场大渡口公园大渡口区政府产品解读工程指标总体指标：总占地面积：15666㎡总建筑面积：10.85万㎡工程构成：2栋30层高3梯16户的高层商务公寓〔4.77万㎡，户型28-80㎡〕4层商业裙楼〔4.3万㎡〕2层地下车库〔320个车位〕67产品解读商务公寓产品特点标准层平面图三梯16户单配28.79-36.65㎡一房41.83-47.35㎡两房67.66-80.32㎡单配：功能紧凑，总价低一房：功能紧凑，实用性高，景观阳台可变空间，性价比高，1房变2房两房：功能齐全，景观阳台可变空间，性价比高，2房变3房，总价较高每户设置阳台，生活阳台及飘窗，提升居住品质8产品解读商务公寓户型配比统计户型面积区间（㎡）套数配比单配户型28.79-36.6528636.39%一房户型41.83-47.3525632.57%两房户型67.66-80.3224431.04%总套数786套，其中50㎡以下户型比例占69%，与项目定位及市场需求基本符合。9产品解读商务公寓缺乏之处梯户比比例太低，降低项目品质（标准层3梯16户）E户型空间尺寸过于局促，难以利用（最宽处开间仅3米）两房户型面积稍显过大（67.66-80.32㎡），总价较高，具有一定抗性10产品解读商业广场商业的操作是本项目品质、档次提升的重要支撑大型集中式商业，-1F至4F，总体量4.3万方大渡口商圈首间体验式商务化购物中心区域型集约型中央商务商业区CBD商业旗舰目前已有华润万家超市及贵州国贸接洽11产品解读商业广场本卷须知商业发展需要结合区域商业发展情况，不能过于拔高业态组合规划及品牌招商需要找准市场空白及消费需求后期经营管理直接影响项目的持续运营，必须加以重视12产品解读小结城市中心区域稀缺地块，发展前景可观。商业商务服务、居住潜力巨大，具备打造区域高端商业、居住物业的条件。13CONTENTS目录PartOne工程/产品解读PartTwo市场简析PartThree工程营销定位及解决措施PartFour工程营销推广执行策略1、宏观分析2、市场分析14大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面与九龙坡接壤。辖区面积103平方公里，全部处于重庆二环线以内，现辖五街三镇，人口近30万。是重庆市主城区12个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的600平方公里主城核心区内的两个区之一，也是重庆主城的生态和谐宜居区、文化休闲功能区、现代物流开展区、新型工业兴旺区。大渡口区是重庆主城核心区，是重庆重要冶金、建材工业基地和物资配送基地。

大渡口区大渡口区区位图宏观分析宏观分析15宏观分析宏观分析大渡口区成立以来，经济开展势头良好。经过了2001-2005年的根底设施的建设，从2007年开始快速增长，其中2007年增长最快；2021年GDP约到达149.6亿元，在2005年的根底之上翻了一番。大渡口区已经成为重庆市经济增长极中的重要增长点。数据来源：大渡口区政府网站16宏观分析宏观分析大渡口区将建成为西部物流中心、长江中上游枢纽港、航空港，将提速该区的经济发展，促进大渡口区乃至整个重庆市区的繁荣。高速公路五纵五横水路交通铁路交通轨道交通轻轨2号线、5号线、8号线纵贯全区，目前2号线已通车。川黔、成渝、襄渝铁路交汇，有6个火车站，7条铁路专用线成渝、渝武、渝长、渝黔

有34公里的黄金水道，8个水运码头，年通过能力达446万吨。五纵线“指：袁茄路、陈庹路、华福路、郭伏路及滨江路。"五横线"指：中坝路、金建路、双山路、福茄路及新九中路17宏观分析宏观分析在最新的?城市总体规划?中，大渡口的定位由之前的“现代制造业基地〞修改为“生态和谐宜居区〞及“分担杨家坪城市副中心功能〞

本项目都市中心片区都市产业片区南部滨江休闲区中梁山生态片区新兴工业拓展区18宏观分析宏观分析：小结经济基础支撑房地产发展资源优势支撑房价上涨空间内外交通优势促进房地产飞速发展大渡口区在政府支持、区域规划、产业发展、交通网络等方面都有其得天独厚的优势，房地产市场基础较好，处于市场发展初期，市场有较好的发展空间，未来区域价值将得到进一步提升。19市场分析总体特征大渡口区房地产长期处于一种基地型、边缘化开展的一个状态。

在快速城市化的进程下，重庆“西进〞成为近几年的大趋势，随着轻轨二号线、晨庹路和袁茄路的开通，区域房地产市场快速开展。

随着重钢的搬迁，如今的大渡口正在由一个重工业区向一个山水园林生态宜居区转变。本项目主城西进大渡口区迎来市场发展契机20市场分析开展特征普通住宅品质普遍不高，注重经济适用，区域房地产开发集中在区府、钢花路和陶瓷市场和九宫庙等中心区域。本阶段，区域房地产开发集中在中心区域，且在轨道沿线形成开发热点，在追求品质和完备居住功能上能够满足消费者的基本需求。区域价值进一步被挖掘，区域产品、客群均向多元化发展，涵盖投资性小户型到别墅等物业类型，保利、中交、晋愉和东海等知名开发商进驻开发项目，区域房地产处于加速提升阶段。2001-2005年2006-2008年2009-2010年起步阶段发展阶段提升阶段大渡口区经过了2001-2005年的基础设施建设，2006年房地产市场开始发展，“城市西进”的居住理念顺势而生，随着交通的改善，凭借区域内较好的资源优势，吸引晋愉、保利、中交和东海等知名开发企业进驻开发，目前，房地产市场开始加速提升。21市场分析供求关系大渡口区价格年均增幅：4.4％主城区价格年均增幅：8.1%2002-2021年，商品房年均成交53万方，是主城八区中最冷清的区域，由于客群以内需为主，因此销售量未能快速上涨。大渡口区占主城八区市场比例在3-5%左右，区域对外辐射能力较弱，市场未能翻开，内需消费力缺乏，导致房价上涨缓慢，明显低于主城平均水平。内需消费为主，销售量受制，价格上涨缓慢22市场分析在售工程楼盘名称在售体量未推体量价格主力户型国瑞城三期未开盘约20万方预计不高于7200元/平米36—110平米恒通·御景天都已售约2万方（一期10万方）二期约8万方均价6300元/平米66—97平米顺祥·壹街区未开盘（预计10年8月开盘）即将推一栋，体量约2.5万方预计6000—7000元/平米38—54平米铺金·昊城未开盘约3万方待定44—80平米新宝龙易城·小渡口约4万方无待定40—70平米晋愉·碧怡林畔4套临湖独栋别墅（共计3.7万方）无最低600万一套226—700平米晋愉·林畔神韵未开盘（预计10年9月）3万方待定120—220平米（5+1北欧花园洋房）大渡口区目前在售工程主要以中小规模为主，产品形态主要是高层工程，档次以中低档次为主，高端产品仅有晋愉开发的洋房及别墅工程。区内工程均为住宅工程，根本没有商务属性工程。目前片区高层销售价格在6000-7000元/平方米。产品设计主要以中小户型为主，一房面积40-50平方米、两房面积：60-80平方米。23市场分析在售工程新宝龙·易城恒通·御景天都晋愉·碧怡林畔晋愉·林畔神韵本项目国瑞城三期顺祥壹街区铺金·昊城在售项目图示：24市场分析潜在供给从区域内主要潜在工程看，保利品牌开发商开始进入开发，区域内楼盘品质将会有所改观。工程规模同样还是以中小规模为主，产品主要是高层，短期内仍难以对外区客户形成较大的吸引力。项目名称容积率规划建筑面积（㎡）楼板价（元/㎡）预计形态预计上市时间国顺项目3.51388731634.59高层2011年晋愉项目2.92586923.81703.80高层+洋房2011年东海阿特豪斯/约180000/高层2011年保利项目3.5104429.51876.86高层2010年底保利工程晋渝工程国顺工程大渡口区主要潜在工程情况品牌开发商开始进入，但规模较小，难以形成强大的辐射力东海阿特豪斯本工程25市场分析小结缺乏品质标杆项目项目品种单一，缺乏商务属性项目，现有项目品质、形象偏低外区域客户的引入有待通过交通改变市场的发展缺乏品牌开发商的进入带动大渡口区房地产起步较晚，发展相对滞后，近年随着交通的改善，品牌开发商的进入，房地产市场将进入快速提升阶段。26CONTENTS目录PartOne工程/产品解读PartTwo市场简析PartThree工程营销定位及解决措施PartFour工程营销推广执行策略1、营销的课题2、如何提升产品

的价值3、价值点提炼4、目标消费者描述27营销的课题我们需要解决的不仅是如何将产品销售出去！而是如何提升产品的价值，同时保证合理的销售速度和营销本钱？28如何提升产品价值？29如何提升产品价值第一步：改变项目的功能定位价值提升的过程30如何提升产品价值第二步：概念包装（形象定位）西重庆首座

miniCBDSOHO商务公寓高档购物中心精装酒店服务式公寓31如何提升产品价值第二步：一种新复合型房地产工程定位词，工程所在区位远离CBD市中心，但是拥有CBD内所有的城市商业功能配套。是中心城市真正CBD的精致缩影。相比传统的中心CBD的有限区域有更宽广的开展空间，不仅是传统CBD的价值浓缩更是未来城市多元化开展的先导。MiniCBD的概念诠释32如何提升产品价值第三步：措施1：精装修提升溢价空间——高标准装修水准，菜单式备选方案增加附加值高标准装修水准，提升工程整体品质,到达排它性市场地位；菜单式备选精装方案，个性家居设计，引领时尚新潮流；品质→品味→个性化，处处有惊喜如何提升产品价值第三步：精装修标准建议：按1000元/平米的价格考虑精装标准。主要品牌参考如下：序号项目参考品牌一地面1、复合地板圣像/红海风情2、玻化砖/防滑砖诺贝尔瓷砖/长城瓷砖二墙面1、套装门/门套线美心/鑫鑫2、墙砖诺贝尔瓷砖/长城瓷砖三安装材料1、筒灯/日光灯三雄极光2、开关/插座正泰幻银3、面盆/马桶/花洒杜拉维特/TOTO4、地柜/吊柜博洛尼/百吉5、洗菜盆/龙头科勒6、热水器能率/华帝7、灶/抽油烟机老板/华帝3334如何提升产品价值第三步：借力发力，扩大影响。利用品牌嫁接策略，可使工程迅速提高品牌知名度和美誉度，迅速获得购房群体的认知和喜爱，占领市场，树立市场竞争壁垒，提高市场竞争力。如可聘请国际知名物业公司〔如ＤＴＺ〕为工程物业参谋，印证工程高端的形象和提供价格支撑。措施2：嫁接名牌提升市场价值增加附加值35如何提升产品价值第三步：措施3：提供售后资产管理服务，实现有保障的投资增加附加值36如何提升产品价值第三步：1、公共空间装修——星级装修标准，强化视觉冲击，提升工程品质，弱化梯户比比例过低带来的不利影响，以表达业主尊崇感。措施4：改善产品细节，提升产品档次增加附加值37如何提升产品价值第三步：2、智能化概念——引入物联网概念，打造“智慧人居生活〞，提升工程档次，营造工程高端形象。措施4：改善产品细节，提升产品档次增加附加值智能化家居包括家庭智能中心系统、电视监控系统、楼宇对讲系统、自动抄表系统、IC卡停车场管理系统、背景音乐系统、小区Internet系统、公共电视系统等。创造安全、舒适、高品位的居住，满足业主对不同环境的需求，极大地改善了生活品质，服务于人们的居家生活，因此应更全面、更富有人性化，为项目制造卖点，提高附加值。除去小区自身的智能安防系统外，将安防的层面扩展为家庭化，业主通过系统的设备，利用自己的手机，就可以清楚知道家里的情况，帮助业主了解家中老人、小孩独处的情况，解决了业主“身在外面，心在家中”的境况38如何提升产品价值第三步：引入全球最大效劳式公寓管理公司Oakwood〔奥克伍德〕，为工程注入国际化元素措施5：引入高档商业机构，为公寓贴金增加附加值如何提升产品价值第三步：目前周边工程多为封闭式的商场，设计较为传统；周边满足根本日常生活需求的设施已齐备〔浙江义乌商城、香港城OUTLETS、春光购物广场、沃尔玛等〕，区域型商业已足够；目前区域内缺少一个上档次的商业物业，截流本区域消费，满足时尚休闲、娱乐的场所；区域内缺少一个聚集人气的中心广场；措施6：打造商业广场，提升项目整体形象、档次，提供强力支撑增加附加值通过对周边市场的了解，我们看到…39如何提升产品价值第三步：40因此，天晟对工程商业的初步设想是：体验式精品购物中心与开放式休闲广场的完美结合体量适中的精品购物中心，提供舒适的室内购物环境，考虑满足目标客户群的业态组合；设计独特，开放式的休闲广场，吸引及聚集人气。如何提升产品价值第三步：休闲广场：中高档，待未来开业后市场与工程自身的开展再逐步调整档次；以其自身所营造的景观效果及各种活动，吸引人群聚集，增加商业人气。41商场局部：商业档次——适当超前，不宜过度拔高〔中高档，随着区域开展逐渐提升〕，中档局部为主流，高档局部拔高工程调性，到达高调亮相目的业态规划——休闲、娱乐、餐饮为主，购物〔精品专卖等〕为辅〔区域缺乏上档次上规模的娱乐休闲中心，而购物类零售商业较多〕入驻品牌——国内一线品牌、国际二线品牌为主〔随着经营的情况不断更替提高〕成为覆盖大渡口区、辐射临近区域的最高档次体验式休闲、娱乐购物中心42如何提升产品价值第四步：重庆市的客户比价系统本区域的客户比价系统扩大客户区域，制造价格势能43如何提升产品价值第五步：制造区域话题，炒作区域概念44价值点提炼以产品为基点，挖掘多重价值点精装、智能化大渡口CBD核心，商业步行街中心主城第六商圈，生态和谐宜居区轻轨2号线总站近在咫尺购物中心，周边成熟配套专业效劳团队提供高品质效劳目标消费者描述目标市场45目标消费者描述目标客户4647CONTENTS目录PartOne工程/产品解读PartTwo市场简析PartThree工程营销定位及解决措施PartFour工程营销推广执行策略1、营销目标2、销售财务报表3、价格策略4、营销策略5、推盘顺序6、入市时机7、渠道销售建议8、蓄客方案9、推广策略10、营销推广排期11、销售中心选址12、现场包装建议48营销推广执行策略营销目标新天泽国际广场品牌建立实现利润树立标杆49营销推广执行策略销售财务报表以上为清水房价格，装修房销售时只需在此根底上加上装修价款即可。50营销推广执行策略价格策略清水房套内均价为9155元/平米，装修建议加价1500元/平米，最终实现装修房价格10655元/平米。开盘起价清水房8000元/平米，每月价格上涨约2%~5%。

10个月完成销售，清水房总销售金额达到3.53亿元。51营销推广执行策略营销策略高举高打，事件造势，快速建立项目领导者地位成为政府的合作者，共同助推大渡口“第六商圈〞地位，在媒体上发起话题，进行舆论造势，引起市民对大渡口的关注，同时借势推出工程理念，迅速树立工程区域领导者地位，营造“大渡口崛起，抢占制高点〞的市场气氛。渠道先行，由外而内，利用外区域市场对项目的认同唤起本地市场对项目的趋向。营销推广执行策略营销策略先期在主城各大商圈中心位置设立外卖场〔不便设立固定外卖场的地方考虑定期巡展〕，借工程媒体造势的势头，迅速建立与客户直接沟通渠道，以区域高度开展前景，巨大升值潜力及市场价格上的巨大落差，引起外区域市场的高度关注与认同。52商业同步，提升项目整体档次，确立高端客户吸引力营销推广执行策略营销策略商业是提升工程形象、档次的重要承载物，需要尽早完成商业定位、业态规划设计，确定经营档次，引进品牌的规划〔最好能先期敲定局部知名高端品牌商家的签约或入驻意向〕，树立工程高端形象、档次的信心，提升对高端客户的吸引力。53营销推广执行策略营销策略形象高举，销售落地；体验展示，撬动人群取消目前现场临时接待点，前期可考虑在附近酒店设立临时接待点或附近高端超市设立外展地点接待客户，同时选取工程最正确位置精心打造现场销售中心，务求以高端形象正式亮相，造成轰动效应，直接引爆市场。5455营销推广执行策略推盘顺序理由：商务公寓靠近步行街中心，同时其价值相对效劳式公寓稍高，后期推出利于涨价。精装酒店服务式公寓SOHO商务公寓一期：精装酒店服务式公寓，分两次推出二期：SOHO商务公寓，分两次推出56营销推广执行策略入市时机根据工程工程进度，预计9月份有可能取得预售许可；考虑商业先行的营销策略，预留一定商业招商推广时间；考虑工程销售中心装修开放、物料制作等时间，留足一定蓄客时间。建议项目9月份销售中心正式开放蓄客，10月中旬一期开盘（金九银十的重庆传统旺销月份，结合秋季房交会引爆市场）57营销推广执行策略渠道销售建议1、以“天泽会〞吸纳原始客户,为工程开盘积累更多的客户资源。2、为工程一期开盘认购积累团购客户，在开盘期营造旺销局面。工作方式：1、针对大型企事业单位、商家进行客户上门拜访，挖掘团购客户。2、利用外卖场作为据点宣传工程及办理“天泽会〞会员入会。“天泽会”58营销推广执行策略蓄客方案1、拜访大渡口区政府机关科级以上政府官员〔载体：工程楼书、天泽会会员手册〕2、跟踪大渡口区效益好的企事业单位和产业园区〔载体：工程楼书、天泽会会员手册〕3、外展场〔杨家坪、沙坪坝、南坪等中心商圈：外卖场；九龙园区、巴南区巡展〕4、开展VIP客户〔10月初正式进行VIP卡客户认购，开展“客带客〞客户〕5、SP活动积累、房交会展示积累等6、所有自然来访、来电客户。蓄客方案59营销推广执行策略推广策略“如果你错过了解放碑,错过了观音桥,请不要再错过时代广场”“投资应该选择低点”“步行街的公寓,如果你不要就亏了”推广主题60营销推广执行策略推广策略以事件炒作造势——通过电台专题、媒体软文等宣传造势以外展确立高形象度——通过外展场表达工程形象以电视树立高知名度——通过移动电视、楼宇分众媒体树立工程知名度以活动、样板示范区开展体验式营销传播策略61营销推广执行策略推广策略推广调性——品质、品味、价值推广目标——树立“大渡口MiniCBD〞形象广告调性——国际化，时代感，符合楼盘区域高端形象的广告设计形象策略62营销推广执行策略推广策略渠道销售现场包装及物料媒体宣传（报媒及其它媒体）营销活动不可预计费用35%15%25%15%10%为节约本钱，提高资金使用效率，将本工程推广费用预算控制在总销售额的1.5%范围内，按工程预估总销售额3.53亿元计算，推广预算费用约530万元，建议具体分配比例如下：费用预算63营销推广执行策略推广策略主要渠道及费用分配宣传渠道：以渠道、活动、媒体为主，辅助现场配合线上——开盘前，以搜房网、大渝网、车身广告、移动电视、电台、分众媒

体、短期户外、现包装为主，实施短期集中发布。销售期，辅以

报媒、巡展、短信投放。