武汉住宅维修管理办法

武汉住宅维修管理办法一、总则（一）目的为加强武汉住宅维修管理，保障住宅安全使用，维护业主合法权益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于武汉市行政区域内各类住宅及其附属设施设备的维修管理活动。（三）基本原则1.安全第一原则：将保障住宅安全作为维修管理的首要目标，确保维修工作符合安全规范。2.业主主体原则：充分尊重业主的主体地位，维护业主对住宅维修的知情权、参与权和监督权。3.依法依规原则：严格依照国家法律法规、行业标准及本办法规定开展住宅维修管理工作。4.公平公正原则：在维修资金使用、维修工程发包等方面遵循公平公正原则，保障各方合法权益。（四）定义1.住宅维修：是指对住宅建筑本体、附属设施设备进行的维护、修缮、更新等活动，包括但不限于屋面防水、外墙修补、给排水管道疏通与更换、电气线路维修等。2.住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。3.共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。4.共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。二、职责分工（一）业主大会及业主委员会职责1.组织业主筹集住宅专项维修资金。2.决定住宅专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施。3.制定住宅维修管理制度，组织实施住宅维修工作。4.协调业主之间、业主与物业服务企业之间关于住宅维修的相关事宜。5.定期向业主公布住宅维修资金的使用情况和维修工作进展。（二）物业服务企业职责1.按照物业服务合同约定，承担住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护责任。2.制定住宅维修计划和应急预案，及时处理业主报修的维修事项。3.建立住宅维修档案，记录维修情况和相关资料。4.协助业主大会及业主委员会做好住宅专项维修资金的使用申请等工作。5.定期向业主大会及业主委员会报告住宅维修工作情况。（三）建设单位职责1.在住宅交付使用时，按照规定交存住宅专项维修资金。2.按照国家规定的保修期限和保修范围，承担住宅质量保修责任。3.对保修期内出现的质量问题及时进行维修处理。（四）相关行政管理部门职责1.房产管理部门负责本行政区域内住宅维修管理工作的指导、监督和协调。2.财政部门负责住宅专项维修资金的监督管理工作。3.其他相关行政管理部门按照各自职责，做好住宅维修管理的相关工作。三、住宅专项维修资金管理（一）交存1.业主应当按照国家和本市的规定，在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2.建设单位应当按照建筑安装工程每平方米造价的一定比例，在办理房屋所有权初始登记时，一次性足额交存住宅专项维修资金。3.交存标准按照本市相关规定执行，具体标准根据不同类型住宅和建筑结构等因素确定。（二）使用1.使用范围住宅共用部位的维修、更新和改造。住宅共用设施设备的维修、更新和改造。法律、法规和规章规定的其他维修项目。2.使用程序物业服务企业或者相关业主提出使用建议。业主委员会组织制定使用方案，并在物业管理区域内公示不少于7日。业主大会对使用方案进行表决，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，方可实施。业主委员会持有关材料向所在地房产管理部门申请列支。房产管理部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。3.紧急使用发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下程序办理：物业服务企业或者相关业主提出紧急维修申请，并经业主委员会或者社区居民委员会确认。维修费用在住宅专项维修资金中列支的，由物业服务企业或者相关业主组织维修，并在维修工程竣工验收合格后，持有关材料向所在地房产管理部门申请列支。房产管理部门在接到申请后的2个工作日内进行审核，符合使用规定的，应当在审核合格后的1个工作日内通知专户管理银行将维修费用划转至维修单位。（三）续筹1.住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照国家和本市的规定续筹。2.续筹方案由业主大会决定，并报所在地房产管理部门备案。3.续筹标准按照本市相关规定执行，可根据物价指数、维修成本等因素进行调整。（四）监督管理1.房产管理部门应当建立健全住宅专项维修资金管理制度，加强对住宅专项维修资金交存、使用、续筹等情况的监督检查。2.财政部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理和监督，确保资金安全。3.业主委员会应当定期公布住宅专项维修资金的收支情况，接受业主监督。4.专户管理银行应当按照规定设立住宅专项维修资金专户，定期向房产管理部门和业主委员会报送住宅专项维修资金的收支情况。四、住宅维修工程管理（一）维修计划制定1.物业服务企业应当每年制定住宅维修计划，包括维修项目、维修时间、维修预算等内容。2.维修计划应当征求业主意见，并经业主委员会审核同意。3.对于涉及住宅共用部位、共用设施设备的重大维修项目，应当报房产管理部门备案。（二）维修工程发包1.住宅维修工程应当依法进行发包，发包方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购等。2.维修工程预算在一定金额以下的，可以采用简易发包方式，由业主委员会或者物业服务企业按照相关规定组织实施。3.发包单位应当按照规定选择具有相应资质的施工单位，并签订书面合同。（三）维修工程质量监督1.房产管理部门应当加强对住宅维修工程质量的监督检查，建立健全质量监督管理制度。2.施工单位应当按照国家和本市的相关标准、规范进行施工，确保维修工程质量。3.业主委员会或者物业服务企业应当对维修工程质量进行监督，发现问题及时要求施工单位整改。（四）维修工程验收1.维修工程竣工后，施工单位应当向业主委员会或者物业服务企业提交竣工验收报告。2.业主委员会或者物业服务企业应当组织相关人员对维修工程进行验收，验收合格后方可支付维修费用。3.维修工程验收合格后，应当将相关资料归档保存，作为住宅维修档案的重要组成部分。五、投诉处理与纠纷解决（一）投诉受理1.房产管理部门应当设立住宅维修投诉受理渠道，接受业主、物业服务企业等关于住宅维修的投诉。2.投诉受理部门应当对投诉内容进行登记，并及时进行调查处理。（二）纠纷解决1.业主与物业服务企业之间关于住宅维修的纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。2.业主大会或者业主委员会与相关方之间关于住宅维修资金使用、维修工程发包等纠纷，可以通过协商、调解等方式解决；协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。3.在纠纷解决过程中，各方应当遵循合法、公正、合理的原则，维护住宅维修管理秩序。六、法律责任（一）建设单位责任建设单位违反本办法规定，未按照规定交存住宅专项维修资金的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以下的罚款。（二）业主责任业主违反本办法规定，未按照规定交存住宅专项维修资金的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，按照相关规定进行处理。（三）物业服务企业责任物业服务企业违反本办法规定，未履行住宅维修管理职责的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，按照物业服务合同约定进行处理，并可处1万元以下的罚款。（四）其他责任违反本办法规定，其他