河北物业企业管理办法

河北物业企业管理办法总则目的与依据为了加强对河北物业企业的管理，规范物业企业行为，提高物业服务质量，维护业主和物业企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合河北省实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在河北省行政区域内从事物业服务活动的企业及其管理的各类物业项目。基本原则物业企业管理应当遵循以下原则：1.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和相关政策规定，依法开展物业服务活动。2.业主至上原则：以业主需求为导向，提供优质、高效、便捷的物业服务，维护业主合法权益。3.诚实守信原则：物业企业应当诚实守信，履行物业服务合同约定，自觉接受业主和社会监督。4.公平竞争原则：鼓励物业企业公平竞争，促进物业管理行业健康发展。企业资质管理资质等级划分物业企业资质分为一级、二级、三级。1.一级资质：注册资本人民币500万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。2.二级资质：注册资本人民币300万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。3.三级资质：注册资本人民币50万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；有委托的物业管理项目；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。资质申请与审批1.新设立的物业企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。2.房地产主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质由省、自治区人民政府建设主管部门初审，国务院建设主管部门审批。资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。3.物业企业资质证书有效期为5年。资质有效期届满，企业需要继续从事物业管理活动的，应当在资质证书有效期届满前3个月内向原资质审批部门申请办理资质延续手续。资质监督管理1.县级以上人民政府房地产主管部门应当加强对物业企业资质的监督管理，定期对物业企业的资质条件进行检查。2.物业企业在资质有效期内符合资质等级条件的，资质证书有效期届满时，经原资质审批部门同意，不再审查，有效期延续5年。3.物业企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。资质审批部门应当加强对物业企业的监督检查。4.物业企业有下列情形之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款：超越资质等级承接物业管理业务的；擅自转让资质证书的；物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的。5.物业企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。物业服务合同管理合同签订1.物业企业承接物业项目，应当与业主大会或者业主委员会签订物业服务合同。2.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。3.物业服务合同应当采用书面形式。合同履行1.物业企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。2.业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。3.物业企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。合同变更与终止1.物业服务合同期限届满前，业主大会或者业主委员会应当决定是否续聘物业企业。2.物业服务合同期限届满，业主大会或者业主委员会没有作出续聘或者另聘物业企业决定，原物业企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。3.物业服务合同终止时，物业企业应当将物业管理用房和有关资料交还给业主委员会。业主委员会应当与新选聘的物业企业做好交接工作。物业服务内容与标准基本服务内容1.物业共用部位的维修、养护和管理。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3.物业管理区域内的环境卫生和绿化养护管理。4.物业管理区域内的秩序维护和安全防范。5.车辆停放管理。6.物业档案资料管理。服务标准1.物业服务质量应当符合国家和地方有关标准和规范，以及物业服务合同的约定。2.物业企业应当制定物业服务方案，明确服务内容、服务标准、服务流程、服务人员配备等事项，并报业主委员会备案。3.物业企业应当建立健全服务质量监督检查制度，定期对物业服务质量进行检查和评估，及时发现和解决问题。物业收费管理收费原则物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。收费方式1.物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。2.包干制是指由业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担的物业服务计费方式。3.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。收费标准1.物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业企业在物业服务合同中约定。费用调整1.物业服务合同期限内，物业服务收费不得擅自提高。2.物业企业确需提高物业服务收费标准的，应当在物业服务合同期限届满3个月前，将物业服务收费标准调整方案书面告知业主，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业项目承接与退出管理承接管理1.物业企业承接物业项目，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。2.物业企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业项目所在地的区、县人民政府房地产主管部门办理备案手续：前期物业服务合同；临时管理规约；物业承接查验协议；建设单位移交资料清单；查验记录；交接记录；其他承接查验有关的文件。3.物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，费用由建设单位承担。退出管理1.物业服务合同终止时，物业企业应当按照规定办理退出手续，并履行下列义务：移交物业管理用房；移交物业共用部位、共用设施设备及相关资料；结清物业服务费用和其他费用；协助业主大会选聘新的物业企业；法律、法规规定的其他义务。2.物业企业未按照规定办理退出手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下的罚款。物业专项维修资金管理资金交存1.业主应当按照国家和地方有关规定交存物业专项维修资金。2.物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。资金使用1.物业专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2.物业专项维修资金的使用，由业主委员会提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后实施。3.物业专项维修资金的使用情况应当定期公布，接受业主监督。资金管理1.物业专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。2.县级以上地方人民政府房地产主管部门应当会同财政部门建立健全物业专项维修资金管理制度，加强对物业专项维修资金的管理和监督。监督检查与法律责任监督检查1.县级以上人民政府房地产主管部门应当加强对物业企业的监督检查，建立健全物业企业信用档案制度，对物业企业的经营活动进行监督管理。2.房地产主管部门工作人员在物业管理活动中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。法律责任1.物业企业违反本办法规定的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。2.业